臺灣高等法院民事判決 106年度上字第1148號
上 訴 人 陳坤長
陳坤福
共 同
訴訟代理人 蔡信章律師
被上訴人 王嘉隆
王治中
王俊宏
王俊德
王榮杰
王世傑
王世琦
王世輝
王雪芳
共 同
訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師
上二人共同
複代理人 朱敬文律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年6月
26日臺灣士林地方法院105年度訴字第426號第一審判決提起上訴
，本院於108年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落新北市○○區○○段○000○000地 號土地（重測前為○○○段000之0、000之0地號土地，下分 別稱000、000地號土地，合稱系爭土地），經原所有人即訴 外人王炳元、王天錫、王天麟（下稱王炳元等3 人）與上訴 人訂立臺灣省台北縣淡鎮鄧字第11號私有耕地租約（下稱系 爭租約）；王炳元等3人先後死亡由被上訴人繼承。依系爭 租約之約定，系爭土地為耕地並出租予上訴人耕作，上訴人 未經同意，於83年5月間在000地號土地上填土興建樣品屋， 並於前方舖設廣場（下稱系爭樣品屋、廣場），供居住及停 車使用，而未為耕作；另000號土地則為「○○路000巷」之 道路使用。是上訴人承租系爭土地後，顯未自任耕作，依耕 地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條規定，系爭租約
已歸無效而應註銷；又上訴人長達22年間放任系爭土地為系 爭樣品屋、廣場及道路使用，顯已放棄耕作權之意願，自屬 非因不可抗力繼續1年不為耕作，依減租條例第17條第1項第 4款規定，伊亦得終止系爭租約。為此，爰依減租條例第16 條、第17條第1項第4款，民法第767條第1項前、中段等規定 ，於原審聲明：㈠確認兩造間就系爭土地所成立之系爭租約 之耕地租賃關係不存在。㈡上訴人應向新北市淡水區公所辦 理塗銷上開土地之耕地租約註記。㈢上訴人應將系爭土地返 還被上訴人。（原審判決確認系爭租約之耕地租賃關係不存 在；上訴人應依被上訴人請求辦理塗銷系爭租約註記，其餘 則判決被上訴人敗訴，上訴人就其敗訴部分不服聲明上訴； 被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定，非本院 審理範圍，不贅。）並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭樣品屋、廣場乃83年3月間由王炳元等3人 出租000地號土地部分予建商興建使用，嗣於87年起至103年 間，再由王炳元等3人及被上訴人陸續出租予陳坤長使用。 另000地號土地亦是由王炳元等3人同意鋪設水泥而為○○路 000巷之道路使用，系爭土地既是由原所有權人王炳元等3人 同意興建及使用，自非屬上訴人擅自變更之用途，核與減租 條例第16條所指不自任耕作之情形不符。又伊主觀上並未放 棄耕作之意，僅於系爭土地遭占用時，消極未排除侵害，亦 與減租條例第17條第1項第4款所指情形未合。系爭樣品屋、 廣場既為系爭土地所有權人同意興建，復經王炳元等3人與 被上訴人出租陳坤長近20年，已足引起義務人即伊認此乃特 殊情況而產生正當信任，則被上訴人遽主張伊未自任耕作而 謂系爭租約無效或得終止，實有違誠信原則，當屬權利濫用 。另陳坤福未承租系爭樣品屋、廣場，被上訴人上揭主張， 實與陳坤福無關等語。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於 上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴 駁回。
三、按「本條例89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例 ，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及 承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正 及終止，悉依該法律之規定」農業發展條例第20條第2項定 有明文。又「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定 者，依土地法及其他法律之規定。」減租條例第1條亦有規 定。是農業發展條例修正施行前已依減租條例簽定之租約， 除出租人及承租人另有約定者外，其相關權利義務仍應依減 租條例規定為據。再按土地地目為「田」，且經訂立耕地三 七五租約，約定為耕地使用，縱土地使用分區為第三種住宅
區，亦仍屬耕地租用，另土地法第83條規定…「編為某種使 用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使 用。」係指土地經編定某種用途後，在所定使用期限前，仍 得繼續為原來之使用，非一經編定，即使原有法律關係消滅 ，…土地之地目仍為田，…依土地法第83條之規定，仍得繼 續為原來之使用，自有耕地三七五減租條例之適用。最高法 院101年度台上字第621號、97年度台上字第832號裁判意旨 參照。查57年1月5日發布實施之「淡水都市計畫案」，雖將 系爭000、000地號土地歸屬案內之「公園用地」「道路用地 」，惟系爭土地尚未為編定用途之使用，且地目仍登記為田 （原審卷一第82-8 4頁），況系爭租約第12條明訂：「本租 約未訂定事項依照土地法及臺灣省私有耕地租用辦法（耕地 三七五減租條例之前身）暨其他有關法令辦理」，可見系爭 租約之訂定，係上訴人為租用農地以為耕作之目的，揆諸前 揭說明，系爭土地既為耕地，雖經編定為某種用途，然於使 用期限前，仍得繼續為原來耕地之使用，自得適用耕地三七 五減租條例之規定，合先敘明。
四、被上訴人主張：上訴人承租系爭土地，未自任耕作，系爭租 約應歸無效；又上訴人有非因不可抗力繼續1 年不為耕作之 情，伊得終止系爭租約等語，為上訴人所否認，並以前詞置 辯，是被上訴人自應就上開上訴人存有未自任耕作、非因不 可抗力繼續一年不為耕作等有利於己之事實，負舉證之責。 茲查：
㈠王炳元等3 人前將坐落臺灣省台北縣○○鎮○○○○○市○ ○區○○○○○○○段○000○000○000○ 0 0○000地號） 以及000之0 (即000地號）等4筆耕地，出租予上訴人之被繼 承人陳添財，並於66年4月9日簽訂臺灣省台北縣爭淡鎮字第 11號私有耕地租約（見原審卷一第153 頁），嗣陳添財死亡 ，承租人變更為上訴人，並辦妥變更登記（參見原審卷一第 154、155、158 頁）。嗣因新北市淡水區都市計畫之緣故， 系爭耕地租約出租範圍減縮為重測前○○○段第000之0、00 0之0（即系爭000、000地號土地）二筆耕地，有臺灣省台北 縣淡水鎮耕地租約登記簿在卷可稽（見原審卷一第157 頁） 。又原出租人王炳元等3人死亡後，王天麟部分由被上訴人 王嘉隆、王治中（下各稱其姓名）繼承；王炳元部分，由被 上訴人王世傑、王世琦、王世輝、王雪芳（下各稱其姓名） 繼承；王天錫部分，由被上訴人王俊德、王俊宏、王榮杰（ 下各稱其姓名）繼承，應有部分各如附表所示；另000地號 土地因抵繳稅款之因，由中華民國、臺北市各取得應有部分 1/6，此有土地建物查詢資料在卷可稽（見原審卷一第82-85
頁），則被上訴人因繼承而繼受成為系爭租約之出租人，且 應將原000地號土地出租面積扣除上開非由被上訴人繼承之 部分，是系爭租約因出租人變更、地籍圖重測及抵稅繳款之 異動等情，業經新北市政府淡水區公所為租約變更登記在案 （原審卷一第156-159頁）為憑，且為兩造所不爭執（見原 審卷一第208頁），足認被上訴人現為系爭租約之出租人， 上訴人現為系爭租約之承租人，乃系爭租約之當事人至明。 ㈡按承租人違反應自任耕地之規定時，原訂租約無效，得由出 租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定 有明文。又所謂承租人不「自任耕作」，應係指承租人有擅 自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土 地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積 極行為而言，不包括任令耕地不為耕作之消極行為在內。倘 承租人僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人 占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條 例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租 人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租 賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效。（最 高法院99年度台上字第732 號判決、91年度台上字第1447號 判決意旨參照）。經查：
⒈系爭000地號土地上有一間鐵皮屋（門牌為○○路000巷00號 之0 ），其前方舖設水泥地為停車使用，另有部分種植蔬菜 ；系爭000地號土地為○○路000巷道路之一部分，此有104 年1月30日新北市淡水區公所三七五租約耕地會勘紀錄所載 土地使用現況及所附照片可參（見原審卷一第67頁、第69頁 背面-71頁），且為兩造所不爭執（見原審卷一第208頁背面 ），應堪信採。
⒉次查，王炳元等3人於83年3月20日與訴外人府上建設股份有 限公司（下稱府上公司）之負責人李麗貞簽訂土地租賃契約 書，將系爭000地號土地靠○○路000巷邊100 坪土地出租， 供承租人興建樣品屋接待所使用，此有該租約在卷為佐（見 原審卷一第197 頁），並經證人李麗貞於原審結證稱：上開 土地租賃契約書有看過，其上李麗貞及府上公司的章都是我 蓋，當時公司旁邊有建案，需要一個樣品屋，就跟王炳元等 3 人租地來建樣品屋，土地是空地，至於該土地當時有無種 植東西，及後來有無續租，已不記得也不清楚，因為公司負 責人後來變更了，當時所蓋之樣品屋是鐵皮屋，即如原審卷 第69頁背面、第70頁照片所示等語（見原審卷一第323 -324 頁）。則上訴人抗辯000 地號土地上之鐵皮屋及其前方舖設 之水泥地廣場，乃原地主出租建設公司所搭設使用等語，應
非虛妄。
⒊再查，依證人陳坤煌（即000 地號土地附近居民）於本院到 庭結證稱：000地號土地所在的道路是○○路000巷，交接處 有橋，橋另一邊即是○○路，二者原以溪為界，橋還沒有通 時，000 地號土地是做田使用，○○路靠橋的部分也是空地 ，整條路因有溪相隔不通，大家希望能在溪上蓋橋通行，我 爸找鎮公所協商，但需地主同意才能蓋橋，有跟000 地號土 地地主王老先生協商，知道有跟地主王老先生及佃農一起協 商，後才蓋橋、鋪路，○○路就直接通到000 地號土地成為 道路，印象中橋通的時間約在75年以後，如果地主沒有同意 是沒有辦法蓋橋、鋪路。000 地號土地鋪成道路後未聽說地 主有反對，道路鋪好後一直通行到現在等語（見本院卷二第 165-169頁），並有新北市淡水區公所函覆：系爭000地號土 地之現行道路，係由道路側溝邊緣起至對向車道為止瀝青混 凝土鋪面，屬其管養之道路範圍，現供公眾通行使用，該筆 地號道路應於76 年起已存在（見本院卷一第275頁）等情可 參。倘若王炳元等3人未同意將000地號土地供作道路使用， 豈可能容任該地號土地變成道路並由區公所養護而從未反對 之理，則上訴人抗辯000地號土地於70 幾年間即因地主之同 意而鋪設道路供通行使用，致其等未能耕地等語，應堪信採 。
⒋承上，上訴人為系爭租約之承租人，但未有擅自將承租土地 變更用途不為耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用 、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為存在，自 非有不自任耕作之情。縱上訴人於承租耕地後，經原地主將 系爭土地供作他人建造樣品屋、道路使用而消極未予排除或 反對，揆諸前揭說明，此僅涉出租人得否依減租條例第17條 第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人予以排 除，令其提供合於租約所定使用、收益之租賃物供其使用之 權利，尚難逕謂原租約已因此而歸於無效。是以，上訴人並 無減租條例第16條所稱於系爭土地不自任耕作之情事，則被 上訴人據此主張系爭租約已因此而無效云云，自無足採。 ㈢次按耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有非因不可抗力繼續 1年不為耕作之情形者，即得終止，減租條例第17條第1項第 4 款定有明文。所謂承租人「不為耕作」，係指因承租人在 主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作， 任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言（最高法院97年度台上字 第254 號判決意旨參照）。至承租人任由他人使用，不為異 議或為其他討回土地之行為，亦屬「不為耕作」之態樣（最 高法院87年度台上字第1378號判決意旨參照）。再按承租人
承租耕地非因不可抗力繼續1 年不為耕作，不問其不為耕作 者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依減租條例第17 條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年 台上字第1856號判決意旨參照）。準此，承租人承租耕地後 ，倘就耕地之一部或全部有消極不予耕作任令荒廢，或任由 他人使用，不積極反對或催討之情形達1 年以上者，應認其 主觀已有放棄耕作權之意，自屬減租條例第17條第1項第4款 所規定出租人得為終止之情形。經查：
⒈000地號土地自70幾年間即已為道路使用迄今；000地號土地 ，經王炳元等3人於83年間出租建商搭建系爭樣品屋、廣場 使用，嗣上開租約期限屆至後，陳坤長尚且自87年起向王炳 元等3人及被上訴人接續承租系爭樣品屋、廣場使用迄今， 並繳租金至103年止，此有新北市政府移送原審所附土地租 賃契約書、租金收據在卷可參（見原審卷一第19-35頁）， 可見上訴人自70幾年起即知000地號土地已供作道路使用、 83年起000地號部分土地遭王炳元等3人另出租建商搭蓋系爭 樣品屋、廣場占有使用迄今，而未能為耕作等情，然上訴人 對此情狀，不僅消極未有任何異議，更無積極行為要求王炳 元等3人應提出合於系爭租約之耕地義務，尚且由陳坤長繼 續承租使用系爭樣品屋及廣場迄今長達20年之久，陳坤福亦 始終無異議，由此堪認上訴人分別自70幾年間、83年間起確 未於000地號土地、系爭樣品屋、廣場所坐落之000地號土地 上為耕作，由此客觀存在之事實以觀，應認上訴人主觀上應 有放棄於該部分土地上耕作之意。又上訴人就系爭土地不為 耕作之原因，係遭人搭蓋系爭樣品屋、廣場及供為道路使用 ，衡情此乃單純出租人之違約結果，尚非屬不可抗力之事由 所致，則被上訴人主張上訴人就系爭土地確有非因不可抗力 而繼續1年以上不為耕作之情形，應堪信採。
⒉又上訴人縱令於000 地號土地之其他部分仍有耕作之事實， 惟揆諸前揭說明，承租人承租耕地後，就耕地之一部有消極 不為耕作之情形達 1年以上者，出租人即得依減租條例第17 條第1項第4款規定終止耕地租約之全部。從而，被上訴人依 該條款之規定終止系爭租約全部，洵屬有據。
⒊另兩造間所成立之系爭耕地租約之宗旨，係為保障承租人即 上訴人於承租期間得為耕作之目的，是上訴人就系爭土地之 使用，當以耕作為限，此乃明顯易見之理，惟王炳元等3 人 於83年間已違約將系爭000 地號部分土地出租建商興建系爭 樣品屋、廣場使用，然陳坤長基於耕地承租人之身分，不僅 未為異議，甚且於王炳元等3 人與建商間租期屆滿後，接續 與王炳元等3 人及被上訴人承租系爭樣品屋、廣場居住使用
長達20餘年之久，且為陳坤福所無異議，均業如前述，可見 上訴人之行止已明顯與承租系爭土地耕作之目的不符，且屬 可歸責於己之事由，則其等嗣後再抗辯：被上訴人出租行為 令渠等產生正當信任，被上訴人嗣再行使租約終止權，有違 誠信原則或權利濫用云云，尚非可採。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定 有明文。經查，被上訴人為系爭土地之全體所有人及系爭租 約之出租人，且渠等已依減租條例第17條第1項第4款之規定 將系爭租約合法終止而不存在，業如前述，則被上訴人請求 確認兩造間就系爭土地所成立之系爭租約之耕地租賃關係不 存在，並依民法第767條第1項規定，請求上訴人應向新北市 政府淡水區公所辦理塗銷系爭租約之註記，均為有理由，應 予准許。
五、綜上所述，系爭租約已經被上訴人依減租條例第17 條第1項 第4 款之規定合法終止而不存在，則被上訴人請求確認系爭 租約之耕地租賃關係不存在，並依民法第767條第1項規定， 請求上訴人應向新北市政府淡水區公所辦理塗銷系爭租約之 註記，均為有理由，應予准許。關於上開應准許部分，原審 為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍 應予維持。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 9 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 黃書苑
法 官 廖慧如
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 10 日
書記官 鄭信昱
附表：
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│ 000 地號土地 │
├──────────┬────────────┤
│ 所有權人 │ 應有部分 │
├──────────┼────────────┤
│ 王嘉隆 │ 1/6 │
├──────────┼────────────┤
│ 王治中 │ 1/6 │
├──────────┼────────────┤
│ 王俊宏 │ 1/9 │
├──────────┼────────────┤
│ 王俊德 │ 1/9 │
├──────────┼────────────┤
│ 王榮杰 │ 1/9 │
├──────────┼────────────┤
│ 王世傑 │ 1/12 │
├──────────┼────────────┤
│ 王世琦 │ 1/12 │
├──────────┼────────────┤
│ 王世輝 │ 1/12 │
├──────────┼────────────┤
│ 王雪芳 │ 1/12 │
└──────────┴────────────┘
┌───────────────────────┐
│ 000 地號土地 │
├─────────┬─────────────┤
│ 所有權人 │ 應有部分 │
├─────────┼─────────────┤
│ 王嘉隆 │ 5/192 │
├─────────┼─────────────┤
│ 王治中 │ 5/192 │
├─────────┼─────────────┤
│ 王俊宏 │ 1/9 │
├─────────┼─────────────┤
│ 王俊德 │ 1/9 │
├─────────┼─────────────┤
│ 王榮杰 │ 1/9 │
└─────────┴─────────────┘