臺灣臺南地方法院民事判決 107年度重訴字第25號
原 告 柯春蘭
訴訟代理人 陳清義
原 告 吳秋賢
黃俊斌
上 一 人
訴訟代理人 黃瑞田
上四人共同
訴訟代理人 方文賢律師
被 告 梅雅軒管理委員會
法定代理人 洪天賜
被 告 蘇鵬成
鄧傳耀
潘秀玉
陳宗輝
郭建麟
王麗敏
鄧夙真
郭育雯
陳先助
蔡美莉
林許雪紅
段惠美
吳怡德
王小泙
張文隆
陳梅雀
葉淙茂
薛烱山 臺南市○區○○街00巷00號
黃玉燕
郭柏賢
陳香君
鄭佑祥
洪貴蘭
吳至剛
林淑華
張烈烈
廖國棟
黃志輔
陳厚銘
劉益廷
高明高
洪敬堯
上33人共同
訴訟代理人 蘇清水律師
柯佾婷律師
被 告 杜榮木
杜宗霖（即杜金塗之承受訴訟人）
杜宗賢（即杜金塗之承受訴訟人）
杜俊賢（即杜金塗之承受訴訟人）
上四人共同
訴訟代理人 曾怡靜律師
被 告 林雅惠
陳淑淮
吳秉逸
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國108年6月4日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部份：
一、本件被告林雅惠、陳淑淮、吳秉逸經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依 原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然 停止；第168條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為 承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法 第168條、第175條分別定有明文。查本件被告杜金塗於起訴 後之民國107年3月8日死亡，杜宗霖、杜宗憲、杜俊賢為其
繼承人，有其3人所提出被告杜金塗死亡證明書、除戶戶籍 謄本、繼承系統表及被繼承人杜宗霖、杜宗憲、杜俊賢之戶 籍謄本為證，並由杜宗霖、杜宗憲、杜俊賢於107年3月22日 具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第337頁至第345頁），經核 與法並無不合，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意、請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明 、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於 訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意 變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3 款、第7款、第2項分別定有明文。查本件原告起訴請求：㈠ 被告應連帶將坐落臺南市○區○○段000地號土地上如附圖 所示編號A1之圍牆（面積13.09平方公尺）及編號B1之管理 室（面積25.75平方公尺）拆除，將土地交還原告黃俊斌。 ㈡被告應連帶將坐落臺南市○區○○段000○00地號土地上 如附圖所示編號A2之圍牆（面積11.69平方公尺）及編號B2 之管理室（面積25.55平方公尺）拆除，將土地交還原告吳 秋賢。㈢被告應連帶將坐落臺南市○區○○段000○00地號 土地上如附圖所示編號C1之游泳池（面積28.60平方公尺） 及同段487之26地號土地上編號C2之游泳池（面積28.00平方 公尺）拆除，將土地交還原告柯春蘭。㈣原告願供擔保，請 宣告准為假執行。於訴狀送達被告後，先於107年7月26日以 書狀將聲明第㈠、㈡項分別變更為：㈠被告應連帶將坐落臺 南市○區○○段000地號土地上如附圖所示編號A1之圍牆（ 面積13.09平方公尺）、編號D部分之鐵門（未計算面積）及 編號B1之鋼筋混凝土造管理室（面積25.75平方公尺）拆除 ，將土地交還原告黃俊斌。㈡被告應連帶將坐落臺南市○區 ○○段000○00地號土地上如附圖所示號A2之圍牆（面積11. 69平方公尺）、編號D部分之鐵門（未計算面積）及編號B2 之鋼筋混凝土造管理室（面積25.55平方公尺）拆除，將土 地交還原告吳秋賢。後又於108年1月10日言詞辯論期日當庭 將聲明第㈠至㈢項內「連帶」之請求刪除。則核原告所為， 因係基於其等所主張所有權遭侵害之同一基礎事實，所為擴 張或減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟 之終結，又被告於原告前揭訴之變更無異議，而為本案之言 詞辯論，視為同意其變更，則揆諸前揭法條之規定，本院亦 應予准許。
貳、實體部份：
一、原告起訴主張：
㈠緣坐落臺南市○區○○段000地號土地及其上門牌號碼為臺
南市○區○○街00巷0號房屋均係原告黃俊斌所有，同段487 之17、487之26地號土地及其上同巷35號、36號房屋均係原 告柯春蘭所有，同段487之43地號土地及其上同巷1號房屋均 係原告吳秋賢所有。被告則分別為如附表所示地號土地及建 號建物之所有權人，歷來主張臺南市○區○○段000○000○ 0000地號等44筆土地及其上建物44戶，乃為「梅雅軒社區」 ，已由建物所有人（或住戶代表人）依法組織「梅雅軒社區 住戶大會」及「梅雅軒管理委員會」，並自選任訴外人洪天 賜為主任委員，依公寓大廈管理條例等規定，管理委員會及 社區成員就「梅雅軒社區」所設臨賢北街之圍牆及中庭之管 理室、游泳池等地上物，擁有管理、使用、處分之權限。然 被告所稱之「梅雅軒社區」，各戶雖同時興建，然實為各戶 分照之建築基地，即非係一宗基地，並非得適用或準用公寓 大廈管理條例之集合住宅，亦非可依法成立管理委員會，此 有臺南市政府工務局102年6月24日南市工使一密字第102053 0694號函示：【…按公寓大廈管理條例第53條：「多數各自 獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具 有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之 規定。」、公寓大廈管理條例施行細則第12條：「本條例第 53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居 地區，指下列情形之一：一、依建築法第十一條規定之一宗 建築基地。」另按公寓大廈管理組織申請報備處理原則：「 二、適用範圍：㈠依建築法第十一條規定之一宗基地及其建 築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織。」上開規定，倘貴 社區為分照之建築基地，故未符合一宗基地原則，自不適用 公寓大廈管理組織申請報備成立。..】等語、各戶之建築執 照及使用執照可稽，是被告「梅雅軒管理委員會」應已非合 法組織成立；而被告所管理使用之如附圖（即臺南市臺南地 政事務所107年3月26日土地複丈成果圖）所示編號A1部分之 磚造圍牆（面積13.09平方公尺）、編號D部分之鐵門（未計 算面積）及編號B1部分之鋼筋混凝土造管理室（面積25.75 平方公尺）之鋼筋混凝土造管理室，係屬無權占用原告黃俊 斌所有坐落臺南市○區○○段000地號土地；如附圖編號A2 部分之磚造圍牆（面積11.69平方公尺）、編號D部分之鐵門 （未計算面積）及編號B2部分之鋼筋混凝土造管理室（面積 25.55平方公尺），係屬無權占用吳秋賢所有坐落臺南市○ 區○○段000○00地號土地；如附圖編號C1部分之水泥磚造 游泳池（面積28.60平方公尺）及編號C2部分之水泥磚造游 泳池（面積28.00平方公尺），係屬無權占用柯春蘭所有坐 落臺南市○區○○段000○00○000○00地號之土地（上開原
告主張被占用之土地，下稱系爭土地）等情，爰依民法第 767條前段、第292條之規定，求為判命：⒈被告應將坐落臺 南市○區○○段○000地號土地上如附圖所示編號A1部分之 磚造圍牆（面積13.09平方公尺）、編號D部分之鐵門及編號 B1部分之鋼筋混凝土造管理室（面積25.75平方公尺）拆除 ，將土地交還原告黃俊斌。⒉被告應將坐落臺南市○區○○ 段○000○00地號土地上如附圖所示編號A2部分之磚造圍牆 （面積11.69平方公尺）、編號D部分之鐵門及編號B2部分之 鋼筋混凝土造管理室（面積25.55平方公尺）拆除，將土地 交還原告吳秋賢。⒊被告應將坐落臺南市○區○○段○000 ○00地號土地上如附圖所示編號C1部分之水泥磚造游泳池（ 面積28.60平方公尺）及同段487之26地號土地上編號C2部分 之水泥磚造游泳池（面積28.00平方公尺）拆除，將土地交 還原告柯春蘭。⒋原告願供擔保，請宣告准為假執行。 ㈡對被告答辯所為之陳述：
⒈關於原告主張拆除之管理室、圍牆、游泳池等公共設施，實 際上為違章建築，乃依法應受拆除，並無留存之必要，茲分 述如下：
⑴據卷附臺南市政府107年3月28日府工使一字第1070367798號 函，載稱：「受文者：(即全部梅雅軒社區住戶)。主旨：台 端所有位於北區賢北街25巷2號至44號前方(光賢段487至487 -21地號)及賢北街25巷1號至43號前方(光賢段487-43至487 -22地號)之構造物，經查報為違章建築有案，本府得依建築 法相關規定辦理，請查照。說明：…二、違建情形：於上開 地點增建守衛室、中庭水池、中庭平台、中庭球場及游泳池 之構造物。三、請於1個月內向本府提出申請取得建造執照 ，逾期不辦或補辦手續不合規定者，將依建築法第25條、86 條及違章建築處理辦法規定執行拆除。…」等語、臺南市政 府107年5月2日府工使一字第1070391661號函，載稱：「受 文者：(即全部梅雅軒社區住戶)。主旨：台端所有位於北區 賢北街25巷2號至44號前方(光賢段487至487-21地號)及賢北 街25巷1號至43號前方(光賢段487-43至487-22地號)擅自建 造之建築物經查勘屬實，爰依建築法及違章建築處理辦法認 定為違章建築，應執行拆除如說明，請查照。說明：一、依 本市北區區公所107年3月26日南北經字第1070204878號查報 單及本府107年3月28日府工使一字第1070367798號限期改善 函後續辦理。二、擅自建造之違章建築情形如下：㈠違建物 地點：臺南市○區○○街00巷0號至44號前方(光賢段487至 487-21地號)及賢北街25巷1號至43號前方(光賢段487-43至 487-22地號)。㈡違建物情形：於上址增建守衛室、中庭水
池、中庭平台、中庭球場及游泳池之構造物。㈢違建物材料 ：RC造、鐵造。㈣違建物高度：一層。㈤完成程度：100%。 三、旨揭違章建築物前經本府107年3月28日府工使一字第10 70367798號函，限於1個月陳述意見並改善完畢，先予說明 ；惟今擅自建造之違章建築物尚未改善，是以台端擅自建造 之違章建築請於107年6月1日前自行拆除恢復原狀。逾期未 自行改善時本府將依建築法第八十六條規定執行強制拆除， 拆除執行所需費用依規定由台端自行負責。確實之執行日期 ，將由本府另安排並通知。該執行日期經通知後，違章建築 物內存放之物品應請事先搬遷，否則依建築法第九十六條之 一第二項規定將視同廢棄物處理，強制執行如有毀損應自行 負責。…」等語。
⑵基上，本件原告主張拆除之管理室、圍牆、游泳池等公共設 施，乃業經主管機關認定係違章建築，並限期拆除，是顯不 具存在、使用之正當性，亦無留存之必要，應甚瞭然。 ⒉至被告所辯兩造間之土地（按被告「梅雅軒管理委員會」並 無名下土地，應除外)，有互為使用借貸或互為租賃情事， 因之兩造土地上所興建之管理室、圍牆、游泳池等非無權占 用原告之系爭土地等語，應均無理由，特再為分述如下： ⑴原告否認兩造間之土地有約定交互使用或互為使用借貸或互 為租賃之情事。而被告就此有利於己之事實有舉證之責任， 如未舉證以實其說，即非可採。事實上，本件社區住戶中， 另尚有訴外人陳儷娟、黃志慶、黃曉蓓等人，均認同原告之 主張，益見被告上開抗辯主張之無稽。
⑵而被告所舉最高法院82年台上字第1357號、88年度台上字第 2805號、102年台上字第479號判決，雖載示土地之約定交互 使用，其性質屬互為租賃關係之見解，然其事例與本件情事 ，尚不相侔，乃不得比類援引。即言之，本件兩造間並無土 地交互使用之約定，此觀被告所辯系爭土地同意供為設置公 共設施使用之具體位置、面積如何，均非明確，且各住戶遭 設置公共設施使用之土地面積大小亦有相當差距，而被告迄 今猶提不出任何書面契約或其他得證原告曾同意土地交互使 用之證據，應可明瞭。至於，原告之前未及時主張系爭土地 權利，實係不知自己之土地已遭占用之故。況該圍牆及管理 室、游泳池等設置，均屬違章，已如上述，而縱使原告忽視 自己權利之行使，亦尚與默示之同意有間，自難認原告就系 爭土地已默示同意被告在其上設置違章地上物使用。 ⑶退一步言，縱兩造間之土地（按被告「梅雅軒管理委員會」 並無名下土地，應除外）曾有互為使用借貸或互為租賃之情 事，則至今亦不得資為被等使用系爭土地之權源：
①按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與 人得隨時請求返還借用物，民法第470條第2項定有明文。是 如認本件兩造間之土地曾有互為使用借貸情事，因屬不能依 借貸之目的而定其期限者，原告亦得隨時請求被告為返還。 原告已在本件中多次申明要求返還土地，均如前述，被告自 難據此而謂對原告之系爭土地尚有使用之權利。 ②又按租賃未定有期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第 450條第2項前段亦定有明文。是如認本件兩造間之土地曾有 互為租賃情事，然此租賃因屬未定有期限者（核非租用基地 建築房屋，並無土地法第103條之適用），且其上有違章建 築之違法使用，原告自亦得隨時終止契約，收回土地。原告 前已就此為終止互為租賃之意思表示，被告自難據此而謂對 原告之系爭土地尚有使用之權利。
⒊再者，本件「梅雅軒社區」，並非得適用或準用公寓大廈管 理條例之集合住宅，被告「梅雅軒管理委員會」亦非係依公 寓大廈管理條例合法成立之管理組織，即本件關於系爭土地 上之圍牆、游泳池及管理室等被告所稱公共設施之地上物， 非得依公寓大廈管理條例所定而為其管理、使用或限制，應 無疑義，茲再分述如下：
⑴按被告「梅雅軒管理委員會」申請公寓大廈管理組織報備成 立一案，經主管機關臺南市政府核示不予同意備查。此稽之 卷附臺南市政府107年3月19日府工使一字第1070318989號函 ，載稱：【主旨：有關貴管委會申請公寓大廈管理組織報備 成立一案，經核本府工務局歉難同意備查，如說明，請查照 。說明：…三、按公寓大廈管理條例第53條：「多數各自獨 立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有 整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規 定。」、公寓大廈管理條例施行細則第12條：「本條例第53 條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地 區，指下列情形之一：一、依建築法第十一條規定之一宗建 築基地。」另按公寓大廈管理組織申請報備處理原則：「二 、適用範圍：㈠依建築法第十一條規定之一宗基地及其建築 物為範圍所成立之公寓大廈管理組織。」依上開規定，倘貴 社區為分照之建築基地，未符合一宗基地原則，自不適用公 寓大廈管理組織申請報備成立。】等語；另卷附臺南市政府 107年3月30日府工使一字第1070362864號函，載稱：「…. 貴社區為分照之建築基地，未符合一宗基地，亦未有公共設 施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，故不適用公 寓大廈管理組織報備原則。….」等語。由上可明，梅雅軒 社區非屬受公寓大廈管理條例規範之集合住宅，被告「梅雅
軒管理委員會」，亦非係得依公寓大廈管理條例所組成之管 理委員會，自無何權限得干涉原告就自己私人土地之使用收 益，不待贅言。
⑵被告「梅雅軒管理委員會」就其上開申請公寓大廈管理組織 報備成立，經主管機關臺南市政府核示不予同意備查，雖經 訴願，然已遭行政院內政部訴願審議委員會以「案號：0000 000000號」決定書，予以決定「訴願不受理」，此亦有該決 定書全文可稽，併為敘明。
⑶而被告「梅雅軒管理委員會」曾以「社區共同管理同意書」 載稱：「茲本戶同意依據公寓大廈管理條例第五十三條規定 --多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使 用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準 用本條例之規定，同意參與梅雅軒區分所有權人會議，共同 成立梅雅軒管理委員會管理社區公共事務，並配合履行區分 所有權人會議所決議之所有權利與義務。」等語，然不為所 有社區住戶所認同，不了了之，亦可見被告「梅雅軒管理委 員會」早知其非合公寓大廈管理條例所定組織設立，即不具 對社區住戶依公寓大廈管理條例所定請求繳納管理費及管理 使用社區公共設施之權限。本件被告「梅雅軒管理委員會」 所稱之社區管理費，原告均認該社區管委會並非合法，且帳 目、用度不清不明，即未依其所定至今仍未繳納，其中原告 吳秋賢部分自106年6月份後即不再繳納；黃俊斌部分自105 年9月份後即不再繳納；柯春蘭部分自101年9月份後即不再 繳納。另原告吳秋賢雖曾於101年5月中旬起擔任社區主委， 然僅3個月即至同年8月底就請辭，應尚難資為認原告至今仍 同意系爭土地為被告所使用，併為敘明。
⒋被告梅雅軒管理委員會雖辯稱，在80年11月10日召開第一次 全體區分所有權人會議，通過規約，並成立梅雅軒管理委員 會云云。按梅雅軒管理委員會非屬公寓大廈管理條例所定之 組織，已如上述，而所稱該次會議，並未經全體所有權人參 與，是在其間縱有訂立所謂規約，亦無拘束全體住戶之效力 ，遑論可對房地後手為拘束。亦即，被告所稱之「規約」， 其實並不具公寓大廈管理條例所定規約之效力，亦無社區之 事務可以多數決而決行之理。
⒌本件原告均不同意提供土地供設置公共設施，已如前述。而 原告收回自己土地，具有相當經濟效益，尚難稱有權利濫用 情事。至於被告所稱原告柯春蘭及配偶陳清義於101年間遊 說住戶籌資募集50萬元修繕游泳池云云，並非事實，被告一 再抹黑稱述，令人甚感莫名。
⒍建商的欺瞞行為，土地未能公平持分使用，把應持分的土地
（因為是持分無法貸款，所以土地價格較一般地價便宜）以 一般土地價格販售，獲取暴利。建商當時以開闊庭園為廣告 ，誘使不知情的住戶們進住。而善良的住戶們並不知道，持 分性土地與一般土地使用及價格上的差異性。再者，觀時下 一般類似透天集村式住宅，其所有住戶不管是自住部份及持 分部分，應該均為相等。然觀此梅雅軒社區，兩邊第1間住 戶土地持有均較其他人為多，其他42戶每戶地坪都是一致， 所以即使是共同使用彼此都不覺得吃虧。但是第1間土地多 出其他人將近一半，卻跟其他人同樣權利，明顯不公平。依 時下做法應該是44戶都是一樣的土地持分，而多出來管理室 與圍牆部分由所有住戶共同購買持分，這樣才是公平的做法 。而建商卻是非法建在兩邊第1間的私有土地上。三者，游 泳池根本不合建築法令，對外宣稱是蓄水池，也曾發生好幾 次小朋友溺水事件，沒有救生員的游泳池，根本就不應該使 用。而當時住戶們都是相信建商，而且也不懂這些，所以就 這樣住了20幾年。因為管委會無強制力，無法依法管理並收 費，住戶就管理方式意見紛歧。而每屆管委會都只做自己想 做的，所以每次新的管委會成立，就開始大動土木。喜歡種 樹的就把舊的移除，改種新的，喜歡養魚的就把水池改成魚 池，濫用公積金，致使開始有人不願繳錢，社區垃圾固定放 在原告家門口，經多次反映管委會亦不處理。梅雅軒社區從 之前到現在住戶發生的吵架事件，真是多得不可勝數，打架 事件亦曾發生過。在支持維持原狀的住戶裡，有人已經幾年 未繳管理費。臨時的管委會不想以合法方式向政府申請立案 ，要以合法方式向政府申請立案，必須全部住戶同意，始得 進行，雖不容易但非不可行。綜合以上，梅雅軒社區既然沒 有法源依據，一開始就有問題。又不想努力使其合乎法令。 而且游泳池根本不合建築法規，即使住戶們都同意了，政府 也不會同意，無法申請合法建照與使用執照，更不可能聘請 專業救生員，這樣既危險又違法的游泳池，還要讓它繼續下 去嗎？
⒎再者，被告一直強調誠信原則，卻故意忽視對等的原則，前 面42戶以不到40坪的土地，卻要求前兩戶以70幾坪跟80幾坪 來交換使用，明顯有不公平的情事。如果把地籍圖拿出來看 ，很明顯的44戶的建築結構外觀都是一致的，而從圍牆到第 一間的牆之間包含管理室，很明顯是所謂公共設施部分，這 部分本就應該由全體住戶共同承擔，現卻由前面兩戶來承擔 ，很明顯的不符比例原則。如果住戶要擁有這塊土地的合法 使用權利，那麼請住戶把它以市價買下來，否則應無權干涉 所有權人對土地的使用，使用者付費才是真的誠實原則，符
合誠實才有所謂的信用，才能繼續下去。
⒏又契約須無違背公眾秩序與善良風俗或顯失公平之情形，而 合約內容與法律牴觸者該部分則無效。被告提出之法律實務 見解均忽略合法使用之問題，若梅雅軒社區之建築均合於政 府法令規定，並無違建之游泳池、管理室及圍牆。當有一天 發生地震時，如果出現公安事件，就不知道誰來負這責任？ 梅雅軒社區房屋係先建後售，並非住戶商量好後興建，所以 被告辯稱兩造購買房屋時知悉並同意提供土地興建圍牆、管 理室及游泳池等建物，係屬邏輯錯誤，若兩造購買房屋時即 知前揭建物為違建，豈有同意購買之意願，若非調出地籍圖 ，有何人會知悉所購買土地之實際範圍為何？是兩造所購買 之房屋，顯係建商以詐數牟取暴利所為，其買賣契約應屬無 效。
⒐依據系爭土地之地籍圖謄本，可知所謂梅雅軒社區，其實就 是兩排背對背的透天厝，並無圍牆、游泳池及管理室，不合 乎政府所要求社區應係一宗基地開發原則，公共設施自然是 要蓋在公共持分的土地上，不會要求個別住戶多買地來供公 眾使用，只要是正常人，應該沒有人會願意多買地來給其他 人用，因此正常的建商也不會這麼做，這樣也違反了契約公 平的原則，這才叫不可分割，而不是建商在驗收後偷偷2次 施工違建公共設施。違建就應該拆除，拆除違建後後，該社 區還有什麼不可分割或管理？所謂管理就是管理共同持分的 不可分割部分。所以說什麼被告梅雅軒管理委員會已經合法 成立了20年，不知道係合乎何法令？就後來管委會寄給住戶 要求大家捐出土地的信函，其實管委會也知道自己是不合法 的，不然為什麼要住戶捐出土地，還威脅只要不同意就要寄 存證信函。最後依據土地法第103條第2款承租人以基地供違 反法令之使用時，原地主有權把土地收回。本件建商在私人 土地蓋了違反政府法令的違建，原告自然有權要求恢復原狀 並將使用權收回。
⒑原告黃俊斌所有現為被告梅雅軒社區管理室所使用之土地， 係黃俊斌向建商所承購，並不在梅雅軒社區44戶之內，為其 個人擁有之私有地，此為不爭之事實，亦無違反誠信原則。 黃俊斌20幾年來從不曾與被告就該部分私人土地為租賃契約 或借貸使用之約定，迄今被告亦提不出任何證據或任何相關 書面資料，證明黃俊斌同意被告使用其在社區44戶以外的私 人土地，因整棟管理室建築物都坐落在黃俊斌及吳秋賢的私 人土地上。總之，私人土地就是私人土地，侵占就是侵占， 違建就是違建，更不能如被告所稱相差無幾，些微差距，殊 不知違法強占就是違法強占，跟土地坪數大小無關？黃俊斌
個人房子以外所購買的私有土地約41坪，現卻有10坪左右被 強占做為違建的管理室，另再加上吳秋賢的私有地10坪左右 ，共約20坪左右被侵占，然而被告怎麼可以相差無幾，些微 差距而昧於事實根據，並作為抗辯及指控，且被告也都知道 黃俊斌及吳秋賢兩人各10坪私有地被蓋為管理室使用，且侵 害其2人權益甚鉅。雖被告稱說黃俊斌及吳秋賢可於住家旁 私有地自行種植花草樹木，此區域其他住戶並不能入內，此 地並非公共區域，相反的卻理直氣壯侵占原告2人牆外的10 坪（管理室）私有地，試問其有何道理？況且，私人土地還 被社區蓋圍牆圈圍住，並限制作它途使用，試問如此是否合 情，合理，合法。
二、被告則以：
㈠杜榮木、杜宗霖、杜宗憲、杜俊賢部分：
⒈「梅雅軒社區」為建商於80年間所規劃興建，起造之初即由 本件系爭土地及社區內其他之私有土地，每筆土地之所有權 人均提供私有土地之一部分，共同設置管理室、圍牆、花園 、植栽、步道、游泳池、監視器設備等，提供由社區內住戶 共同使用，並僱用管理員管理，上揭土地提供及使用之行為 ，原為該社區內全部土地建物之所有權人（含系爭土地之所 有權人）及其後手所均同意，各所有權人並均按月繳納管理 費以支付「梅雅軒社區」內之公共設施管理維護費用及管理 員薪資等費用，此有梅雅軒社區住戶規約、設施系統操作說 明手冊、馨園（Ⅲ）管理委員會管理章程、80年11月10日馨 園（Ⅲ）期第一次區分所有權人會議紀錄、原告同意修繕社 區內游泳池同意表、2012年9月3日社區公告文件、新舊任委 員交接通知、梅雅軒社區102年度定期住戶大會會議記錄、 101年6月6日梅雅軒社區公告、92年6月26日梅雅軒社區管理 委員會公告、92年7月15日梅雅軒社區公告、梅雅軒社區管 理委員會會議通知單(92.7.10)及92年6月12日會議記錄、梅 雅軒社區管理委員會98年度第一次管理委員會議、梅雅軒社 區100年度定期住戶大會會議記錄、梅雅軒社區管理費收據 等證物可資證明。
⒉復查「第三條：本規約之全部內容經本社區所有權人會議（ 以下簡稱大會）審議通過後實施」、「第五條：本規約效力 及於本社區全體所有權人及住戶，本社區之範圍為基地、建 築物及附屬設施（以下簡稱標的物件）。」、「第十四條： 本社區共用部分不得獨立使用供做專有部分。」、「第十七 條第2項：本社區共用部分之修繕、管理、維護，由管理委 員會為之。」、「第十八條：本社區共用部分及其相關設施 之拆除、重大修繕或改良，應依所有權人會議之決議為之。
」、「第二十六條：本社區管理委員會應負管理本社區之共 用部分等標的物件之責。」、「第三十七條：本社區之所有 權人會議（以下簡稱大會）由全體所有權人所組成。」、「 第四十四條：本社區，由所有權人及住戶輪流擔任管理委員 組成管理委員會。」、「第四十六條：本社區管理委員會之 職務如下：一、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般 改良。四、社區及其周圍之安全及環境維護事項。八、管理 服務人之委任、僱傭及監督。」，梅雅軒社區住戶規約明定 如上。
⒊另依梅雅軒管理委員會管理章程（107 年度第2 次住戶大會 議決修正通過）：「第五條：本會任務如下：一、關於社區 公共設施（守衛室、游泳池、乒乓球室、PU羽球場、五彩噴 泉庭園景觀造景）之使用管理及維修。」、「第六條：凡本 社區之住戶（包括承租戶）均為本會當然會員。」、「第十 三條：本別墅內共四十四住戶同意授權由管理委員會依管理 章程來推行監察督導之工作。」。依上，梅雅軒社區管理委 員會於80年間成立，其成員為住戶間互相選任並受委任處理 社區事務，亦已運作多年，並僱請人員負責處理社區事務， 梅雅軒社區管理委員會對於不爭執事項二、三、四所載之圍 牆、管理室、圍牆、鐵門及游泳池之管理占有使用，顯然係
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