臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第198號
原 告 黃正南
訴訟代理人 鍾開榮律師
被 告 五心吉企業有限公司
兼法定代理 歐庭瑜
人
被 告 陳志誠
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國108年5
月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算； 解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條 、第25條分別定有明文。是以公司經解散登記，應行清算程 序，且必至清算終結後，其公司之法人人格始行消滅。查被 告五心吉企業有限公司（下稱五心吉公司）雖於民國106年2 月15日向主管機關高雄市政府聲請停業，然尚未解散及行清 算，有五心吉公司登記案卷影本、登記資訊、本院民事紀錄 科查詢表存卷足憑（本院審訴卷第87頁，本院訴卷第28頁， 登記案卷影本外放），足認被告五心吉公司之法人格尚未消 滅，自有當事人能力，合先敘明。
二、被告經合法通知，無正當理由均未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
三、原告主張：被告歐庭瑜係高雄市○○區○○段00地號、00-0 0 地號土地及其上同區段00建號即門牌號碼高雄市○○區○ ○路000 號建物（詳如附表所示，下合稱系爭不動產，分別 各以系爭土地或系爭建物稱之）之原所有權人。其於104年3 月4日以系爭不動產為借款之擔保，設定第一順位本金新臺 幣（下同）17,760,000元之最高限額抵押權予中國信託商業 銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行），存續期間至134 年3月3日止，並辦妥抵押權設定登記，向中國信託銀行借款 共計14,800,000元。嗣被告歐庭瑜又於106年3月14日將系爭 不動產信託予訴外人謝佩融管理處分（含出售、出租）、信 託系爭不動產所有權，收受價金、租金、點交房屋、保存登 記等，並同意由受託人謝佩融管理出售出租系爭不動產，且 清償委託人有關系爭不動產之債務；另並分別設定第二順位
9,600,000元最高限額抵押權予訴外人黃幸如、第三順位24, 000,000元最高限額抵押權予原告。惟被告歐庭瑜積欠中國 信託銀行13,542,566元未清償，遭聲請拍賣系爭不動產，經 本院107年度司執字第9201號強制執行事件查封拍賣，由第 三人鍾○○標購取得，並已辦理所有權移轉登記及房地點交 。詎被告陳志誠明知未實際於系爭建物租賃使用之情形，竟 於106年2月23日共同與被告歐庭瑜簽立虛偽不實租賃契約， 租賃期間為106年2月23日至111年2月22日，並向本院公證處 辦理公證，因而致高雄市稅捐稽徵處鳳山分處以系爭土地， 不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。另被告歐庭瑜 為被告五心吉公司之法定代理人，竟共同提供不實租賃契約 予高雄市政府經濟發展局，辦理被告五心吉公司於系爭建物 設立公司所在地。而系爭不動產拍賣後，高雄市稅捐稽徵處 鳳山分處獲分配土地增值稅2,637,773元，致第三順位抵押 權之原告僅獲分配5,179,521元，尚有13,241,301元未受償 。茲因被告間就系爭建物之租賃關係存否不明確，因而致高 雄市稅捐稽徵處鳳山分處以系爭土地不得適用自用住宅用地 稅率課徵土地增值稅，而無法辦理退稅至原拍賣執行案件， 並將該退稅款補分配，致原告對被告歐庭瑜所有之系爭不動 產抵押債權不能受償之危險，該危險得以對被告之確認判決 除去。而本件確認之訴，原告若勝訴所能取得之客觀利益， 以高雄市稅捐稽徵處鳳山分處若適用自用住宅用地稅率課徵 土地增值稅，得辦理退稅金額初估為1,777,039元。爰依法 提起本訴，並聲明：㈠確認被告五心吉公司與被告歐庭瑜間 ，就系爭不動產1樓之租賃關係不存在。㈡確認被告陳志誠 與被告歐庭瑜間，就系爭不動產之租賃關係（租賃期間： 106年2月23日至111年2月22日）不存在。四、被告受合法通知均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書 狀陳述。
五、本院得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實 存否之訴，亦同，民法第247 條第1 項定有明文。次按， 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若 縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認 有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240 號判例可參）。又確認法律關係存在或不存在之訴，如有 即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之
法律關係，亦非不得提起（最高法院32年上字第3165號、 42年台上字第1031號判例參照）。惟法律關係之存否雖不 明確，而原告在私法上之地位並不因此而有受侵害之危險 者，不得謂原告有即受確認判決之法律上利益（最高法院 29年上字第473 號判例參照）。
（二）原告主張被告歐庭瑜為系爭不動產之原所有權人，其於10 4年3月4日以系爭不動產為借款之擔保，設定第一順位本 金17,760,000元之最高限額抵押權予中國信託銀行，存續 期間至134年3月3日止，並辦妥抵押權設定登記，向中國 信託銀行借款共計14,800,000元；嗣被告歐庭瑜於106年3 月14日將系爭不動產信託予訴外人謝○○管理處分（含出 售、出租）、信託系爭不動產所有權，收受價金、租金、 點交房屋、保存登記等，並同意由受託人謝佩融管理出售 出租系爭不動產，且清償委託人有關系爭不動產之債務， 另並分別設定第二順位9,600,000元最高限額抵押權予訴 外人黃幸如、第三順位24,000,000元最高限額抵押權予原 告；被告陳志誠於106年2月23日與被告歐庭瑜簽立承租系 爭不動產之租賃契約，租賃期間為106年2月23日至111年 2月22日，並向本院公證處辦理公證；嗣被告歐庭瑜積欠 中國信託銀行13,542,566元未清償，遭聲請拍賣系爭不動 產，經本院107年度司執字第9201號強制執行事件查封拍 賣，由第三人鍾○○標購取得，並已辦理所有權移轉登記 及點交完畢，而高雄市稅捐稽徵處鳳山分處以系爭土地， 不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅2,637,773元 ，故獲分配土地增值稅2,637,773元，致第三順位抵押權 之原告僅獲分配5,179,521元，尚有13,241,301元未受償 等情，業據其提出系爭不動產第一類、第二類謄本、信託 同意書、信託契約書、中國信託銀行拍賣抵押物裁定聲請 狀、本院民事執行處107年4月3日雄院和107司執如字第92 01號通知、高雄市稅捐稽徵處鳳山分處107年6月19日高市 稽鳳增字第1078365512號函、本院民事執行處107年6月14 日雄院和107司執如字第9201號函及分配表等件為證（本 院審訴卷第12至44、53至57頁），並經本院依原告聲請調 取本院107年度司執字第9201號卷、本院106年度雄院公字 第000000000號卷核閱無誤（影卷外放），被告經合法通 知，均未於言詞辯論期日到場，復均未提出書狀爭執，自 堪認為真實。惟查：
⑴原告請求確認被告五心吉公司與被告歐庭瑜間，就系爭不 動產1樓之租賃關係不存在部分：
1.被告歐庭瑜與被告五心吉公司曾於100年11月30日簽立房
屋租賃契約書，約定被告歐庭瑜出租系爭不動產1樓予被 告五心吉公司，租賃期間自100年11月30日至101年11月30 日，每月租金1,000元，被告五心吉公司並於100年12月1 日檢附該房屋租賃契約書向高雄市政府申請公司所在地變 更至系爭不動產1樓之登記，經高雄市政府以依據公司法 第108條準用第59條規定，認為被告歐庭瑜為五心吉公司 之法定代理人，其為自己與被告五心吉公司為法律行為， 違反上開規定，宜檢附房屋使用同意書以憑辦理，被告五 心吉公司遂於100年12月6日檢附被告歐庭瑜出具之房屋使 用同意書予以補正，高雄市政府於100年12月7日發函准許 被告五心吉公司申請遷址至系爭不動產1樓之變更登記一 情，有被告五心吉公司之登記案卷影本在卷足憑（該卷外 放，第23至33頁），原告就此並不爭執（本院訴卷第49頁 ），被告亦未提出書狀爭執，自堪認定。而按代表公司之 股東，如為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行 為時，不得同時為公司之代表，公司法第59條定有明文， 又違反此項禁止規定，其法律行為應屬無效（最高法院80 年度台上字第180號判決參照）。是以，被告五心吉公司 於100年間申請遷址變更登記時，其與被告歐庭瑜之上開 租賃契約書經高雄市政府以違反上開公司法規定而無效， 而函覆被告五心吉公司宜檢附房屋使用同意書以憑辦理後 ，被告五心吉公司旋即補正被告歐庭瑜出具之房屋使用同 意書以為辦理，未有異議，足見被告五心吉公司與被告歐 庭瑜間就系爭不動產1樓簽署之上開租賃契約書為無效並 無異議，亦即未否認2人間就系爭不動產1樓之租賃關係不 存在，則原告被告五心吉公司與被告歐庭瑜間就系爭不動 產1樓之租賃關係之存否並無不明確之情事。
2.高雄市稅捐稽徵處鳳山分處係以系爭土地於出售即107年 5月2日拍定前，一年內有出租承租人即被告陳志誠之租賃 情形，而認與土地稅法第34條第1項、第2項規定不符，故 認為不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，不得適 用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅；而被告五心吉公司 經查已於106年2月15日向主管機關申請停業，非屬土地稅 法第34條第2項規定之「於出售前一年內，曾供營業使用 」之範圍一情，有高雄市稅捐稽徵處鳳山分處107年6月19 日高市稽鳳增字第1078365512號函、108年3月14日高市稽 鳳增字第1088304912號函附卷可稽（本院審訴卷第44頁， 本院訴卷第21至22頁），足見高雄市稅捐稽徵處鳳山分處 非因被告五心吉公司與被告歐庭瑜間就系爭不動產1樓存 有租賃關，方認為不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增
值稅。是以，被告五心吉公司與被告歐庭瑜間就系爭不動 產1樓租賃關係之存在與否，並不會導致原告在私法上之 地位因此而有受侵害之危險。
3.綜上，原告就此並無受確認判決之法律上利益甚明。 ⑵原告請求確認被告陳志誠與被告歐庭瑜間，就系爭不動產 之租賃關係（租賃期間：106年2月23日至111年2月22日） 不存在部分：
1.高雄市稅捐稽徵處鳳山分處係以系爭土地於出售即107年 5月2日拍定前一年內，查有出租承租人即被告陳志誠之公 證租賃契約，租賃期間為106年2月23日至111年2月22日， 而認與土地稅法第34條第1項、第2項規定不符，故認為不 得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，不得適用自用 住宅用地稅率課徵土地增值稅一情，有上開高雄市稅捐稽 徵處鳳山分處107年6月19日高市稽鳳增字第1078365512號 函、108年3月14日高市稽鳳增字第1088304912號函可憑。 而被告陳志誠、歐庭瑜簽立之上開租賃契約，若屬虛偽， 以查得資料重核系爭土地土地增值稅，因系爭不動產設有 群鼎精密工業有限公司（下稱群鼎公司），營業時間為99 年4月8日至106年6月20日，故107年5月2日拍定前一年內 曾供營業使用，核與土地稅法第34條第2項不得營業之規 定未符，然因僅部分面積供營業使用，其餘面積尚符合自 用住宅規定，如按各層房屋實際使用情形所占土地面積比 例，分別按自用住宅用地稅率及一般稅率計課土地增值稅 ，系爭土地之土地增值稅共計905,782元一情，有高雄市 稅捐稽徵處鳳山分處108年3月14日高市稽鳳增字第108830 4912號函、○○公司之登記案卷存卷可查（本院訴卷第21 至22頁，外放）。是本件原告主張被告陳志誠、歐庭瑜間 就系爭不動產之租賃關係（租賃期間：106年2月23日至11 1年2月22日）不存在，攸關系爭不動產拍賣後系爭土地之 土地增值稅是否仍為2,637,773元，抑或減少為905,782元 ，原告進而得就兩者之差額受償，自有確認之利益（最高 法院102年度台上字第911號判決參照）。 2.原告主張被告陳志誠與被告歐庭瑜間就爭不動產租賃期間 106年2月23日至111年2月22日之租賃關係不存在乙節，雖 提出信託同意書、系爭不動產之自來水公司用水繳費度數 資料、系爭不動產之臺灣電力公司電子帳單服務系統資料 、系爭不動產於拍賣終結前之現場照片、本院107年度司 執字第9201號拍賣公告等件為證（本院卷第27至28、26至 37、46至52頁），然觀之原告提出之系爭不動產於拍賣終 結前之現場照片，系爭不動產內有家具、雜物，雖甚凌亂
，惟非內無家具物件之純然空屋，可認曾經有人作為住家 居住使用。又依本院107年度司執字第9201號拍賣公告所 載「本件建物於本院107年2月23日現場執行時債務人不在 場，據債權人代理人稱目前空屋，無人使用。另據債權人 於107年3月27日陳報狀陳報目前無人居住。實際使用情形 ，投標人應自行查明。」「本件拍賣標的物經本院於前案 執行時，入屋察看使用情形，屋內部分裝潢已遭拆毀損壞 ，廚房、浴室部分固定設施已拆除，無法確認是否仍能正 常使用，屋內散置雜物、廢棄物，屋內查看外觀並未發現 漏水或地震龜裂情形…」等情，至多僅能證明系爭不動產 於107年2月23日時無人在場，甚或自斯時起無人居住，尚 難以此即逕認106年2月23日起迄至107年2月22日止，被告 陳志誠均未基於承租人之地位使用系爭不動產。且依原告 提出系爭不動產之自來水公司用水繳費度數資料、系爭不 動產之臺灣電力公司電子帳單服務系統資料，顯示系爭不 動產106年3月之用水度數為83度、應繳金額為1,240元，1 06年5月之用水度數為12度、應繳金額為213元，106年5月 之用水度數為12度、應繳金額為213元，106年9月、11月 及107年7月之用水度數均為0度、應繳金額分別為57元、7 1元、28元，上開應繳金額均有繳納；106年2月系爭不動 產1至4樓用電度數分別為287度、447度、812度、1,325度 ，106年4月系爭不動產1至4樓用電度數分別為202度、23 度、67度、32度，106年6月系爭不動產1至4樓用電度數分 別為20度、58度、701度、111度，106年8月系爭不動產1 至4樓用電度數分別為40度、119度、649度、149度，106 年10月系爭不動產1至4樓用電度數分別為40度、116度、 533度、155度，106年12月系爭不動產1至4樓用電度數分 別為40度、90度、251度、69度，107年2月系爭不動產1至 4樓用電度數分別為40度、40度、20度、40度，足見系爭 不動產於106年2月23日起迄至107年2月22日止之出租期間 非無人使用。是原告主張被告陳志誠自始至系爭不動產拍 賣終結點交第三人期間，從未依租賃契約使用系爭不動產 ，即屬無據。
3.原告以被告歐庭瑜與訴外人謝佩融簽署之信託同意書第1 條、第6條約定，被告歐庭瑜已切結系爭不動產無租賃情 事，且約定授權謝○○收取租金，若系爭不動產確有出租 被告陳志誠，應不會為此約定，且被告歐庭瑜現已出境逃 逸無蹤，不可能收取租金等語（本院訴卷第50至51頁）。 查被告歐庭瑜係於106年3月19日出境，迄於108年4月8日 未有入境紀錄，有入出境資訊連結作業查詢資料可稽（本
院訴卷第26頁），惟依據系爭不動產上開水電使用紀錄， 顯然系爭不動產於被告歐庭瑜106年3月19日出境後仍有人 使用，並繳納水費。而被告歐庭瑜106年3月19日出境乙節 ，與被告陳志誠有無支付租金予被告歐庭瑜係屬二事，被 告陳志誠仍可以匯款或其他2人約定方式支付，自難以被 告歐庭瑜106年3月19日出境一事，即認被告陳志誠、歐庭 瑜之上開租賃契約係虛偽簽署。至於被告歐庭瑜與訴外人 謝○○簽署之信託同意書約定，至多僅能證明被告歐庭瑜 與謝○○為此約定，尚不能以此即反推被告陳志誠、歐庭 瑜之租賃契約為虛偽。
4.綜上，原告依其舉證，既未能舉證證明被告陳志誠、歐庭 瑜間就爭不動產租賃期間106年2月23日至111年2月22日租 賃契約之締結為虛偽不實，原告請求上開租賃關係不存在 ，即屬無據。
四、綜上所述，原告請求確認被告五心吉公司、歐庭瑜間就系爭 不動產1樓之租賃關係不存在，以及確認被告陳志誠、歐庭 瑜間就系爭不動產之租賃關係（租賃期間：106年2月23日至 111年2月22日）不存在，均無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，原告其餘主張及舉證，核與本件判決結 果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
民事第三庭 法 官 楊儭華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
書記官 陳玉娥
附表：
┌─────────────────────────────────────────┐
│土地標示： │
├──┬─────────────────────┬──────┬─────┬───┤
│ │ 土 地 坐 落 │ 面積 │ │ │
│編號├────┬────┬───┬───┬───┤（平方公尺）│權利範圍 │備註 │
│ │縣市 │鄉鎮市區│段 │小段 │地號 │ │ │ │
├──┼────┼────┼───┼───┼───┼──────┼─────┼───┤
│1 │高雄市 │○○區 │○○段│ │ 00 │ 189.92 │ 全部 │ │
├──┼────┼────┼───┼───┼───┼──────┼─────┼───┤
│2 │高雄市 │○○區 │○○段│ │00-00 │ 16.57 │ 1/11 │ │
├──┴────┴────┴───┴───┴───┴──────┴─────┴───┤
│建物標示： │
├──┬────┬────────┬───────┬─────────────┬──┤
│ │ │ │ │ 建物面積（平方公尺） │權利│
│ │ │ 基地坐落 │建築式樣主要建├──────┬──────┤範圍│
│編號│建號 ├────────┤築材料及房屋層│ │附屬建物主要│ │
│ │ │ 建物門牌 │數 │ 樓層面積 │建築材料及用│ │
│ │ │ │ │ │途 │ │
├──┼────┼────────┼───────┼──────┼──────┼──┤
│ │ │高雄市○○區○○│ │一層：100.55│陽台：17.45 │全部│
│1 │ 00 │段00地號 │ │二層：102.04│ │ │
│ │ ├────────┤ │三層：83.50 │ │ │
│ │ │高雄市○○區○○│ │四層：27.18 │ │ │
│ │ │路000號 │ │ │ │ │
└──┴────┴────────┴───────┴──────┴──────┴──┘
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