臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第473號
原 告 石得建設股份有限公司
法定代理人 石德忠
訴訟代理人 黃永琛律師
複 代理人 郭慈慧律師
孫誠偉律師
蔡輝斌律師
被 告 陳分
陳梅櫻（即陳滄江之繼承人）
陳王秋子（即陳滄江之繼承人）
陳麒文（即陳滄江之繼承人）
陳哲雄（即陳滄江之繼承人）
陳麗櫻（即陳滄江之繼承人）
陳麗芳（即陳滄江之繼承人）
周李金鳳
陳碧玉（即陳國泰之繼承人）
賴敏聰（即陳碧連之繼承人）
賴明宗（即陳碧連之繼承人）
賴明紅（即陳碧連之繼承人）
賴明賢（即陳碧連之繼承人）
賴明福（即陳碧連之繼承人）
賴秀娥（即陳碧連之繼承人）
賴秀美（即陳碧連之繼承人）
上十六人之
共 同
訴訟代理人 趙元昊律師
複 代理人 洪鈴喻律師
被 告 周銘全
訴訟代理人 劉炳烽律師
被 告 周銘標
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國108年4月11日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
㈠按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1 項定有明文。本件原 告依民法第767條第1項規定請求被告將坐落臺北市○○區○ ○段○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）上房屋拆除 、將土地返還原告，及返還相當於租金之不當得利，為因不 動產之物權涉訟，而系爭土地坐落位置在本院轄區，則依首 揭規定，專屬本院管轄。
㈡按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10 日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1 項、第4 項定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更 或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決 事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限 。同法第255 條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。至不 變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非 為訴之變更或追加。則為同法第256條所明定。查： ⒈原告於起訴時，原以陳分、陳梅櫻、陳王秋子、陳麒文、陳 哲雄、陳麗櫻、陳麗芳、周月鳳、周美雲、周德春、周李金 鳳、周秋涼、周月嬌、周和福、周根旺等15人為被告（見本
院卷㈠第4至7頁）。嗣因查得周根旺於本件起訴前死亡，乃 於民國107年4月30日撤回對周根旺之訴，追加其繼承人即周 黃桃、周銘全、周銘標、周明珠、周明雪、周明稠、周明月 、周錦暖、周美玲等9 人為被告。復因查知建物事實上處分 權人及占有人，而於107 年12月25日撤回對周月鳳、周美雲 、周德春、周秋涼、周月嬌、周和福、周黃桃、周明珠、周 明雪、周明稠、周明月、周錦暖、周美玲等13人之訴，追加 陳碧玉、賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明賢、賴明福、賴秀 娥、賴秀美等8 人為被告。併按辯論終結前實際占用狀況增 刪修改訴之聲明（如就訴請陳分、周李金鳳及周銘標拆屋還 地部分，變更為自建物遷出；就訴請遷出及拆屋還地部分增 列標的之門牌號碼）、擴張或縮減不當得利之請求數額，有 原告歷次書狀在卷可參（本院卷㈠第4 至19頁、卷㈡第67至 71頁、卷㈢第141至154、157至159頁）。核原告上開追加被 告、變更訴之聲明、擴張或縮減不當得利之請求數額，係基 於請求拆屋還地之同一事實，且不甚礙被告防禦及訴訟終結 （被告係於原告本件起訴後近1 年半，方才明白表示系爭房 屋之事實上處分權人，本院卷㈢第26至27、83至84頁），自 無不許。至原告上開撤回，則因未經撤回之被告於10日內提 出異議，自發生撤回起訴之效力，本院毋庸再就該部分進行 審理。
⒉原告以其為系爭土地所有權人為由，提起本件拆屋還地及請 求不當得利訴訟，並於訴狀就請求拆屋還地之範圍，記載為 以地政機關實測為準（本院卷㈠第6至7頁）。嗣經本院會同 兩造及臺北市古亭地政事務所測量人員至現場履勘，並囑託 該地政事務所就系爭土地暨其上房屋坐落範圍、面積，測量 後繪製成土地複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）。原 告乃於107年2月27日將其本件主張拆屋還地及相當於租金之 不當得利之系爭土地範圍，特定為「如臺北市古亭地政事務 土地複丈成果圖所示」（本院卷㈠第169 頁正背面）。核原 告就系爭土地請求拆屋還地之確切位置及面積，係屬不變更 訴訟標的而補充其事實與法律上之陳述，亦無不許。 ㈢本件追加被告周銘標經合法通知，未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告訴訟 代理人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張略以：
㈠原告向周孟廣、周百川買受系爭土地，並於105 年2月4日簽 立土地買賣契約書（周百川部分委由黃文陽代為簽約），買 賣雙方已完成價金交付及所有權移轉登記，原告現為系爭土 地之所有權人。詎系爭土地遭未辦理保存登記、建物門牌分
別為臺北市○○區○○街00○00○00○00號房屋及其地上物 （下稱系爭31、33、35、37號房屋）無權占用，分述如下： ⒈系爭31、33、35號房屋：
①系爭31、33、35號房屋係訴外人陳國泰興建，並原始取得該 等房屋之所有權。陳國泰於49年3 月25日死亡，其繼承人為 配偶陳林寶玉、養女陳碧玉、次男陳滄江、次女陳碧連。又 陳林寶玉、陳滄江、陳碧連亦分別於66年6月3日、76年2月7 日、93年5月5日死亡，故系爭31、33、35號房屋之事實上處 分權，由陳國泰之繼承人即被告陳碧玉、陳滄江之繼承人即 被告陳王秋子、陳梅櫻、陳麒文、陳哲雄、陳麗櫻、陳麗芳 ，及陳碧連之繼承人即被告賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明 賢、賴秀娥、賴明福、賴秀美等14人繼承。渠等因繼承上開 房屋，而無權占用系爭土地，侵害原告所有權，爰依民法第 767條第1項規定，請求被告陳王秋子、陳梅櫻、陳麒文、陳 哲雄、陳麗櫻、陳麗芳、陳碧玉、賴敏聰、賴明宗、賴明紅 、賴明賢、賴秀娥、賴明福、賴秀美等14人，將系爭31、33 、35 號房屋占用系爭土地之部分拆除（如附圖所示甲、甲1 、甲2、甲3、甲4、乙、丙、丙1部分），如訴之聲明第3至5 項所載。
②系爭31、35號房屋現分別由被告陳分、周李金鳳設籍、居住 使用，爰請求被告陳分自系爭31號房屋（如附圖所示甲、甲 1、甲2、甲3、甲4部分），及被告周李金鳳自系爭35號房屋 （即附圖所示丙、丙1 部分）遷出，如訴之聲明第1、2項所 載。
③被告陳王秋子、陳梅櫻、陳麒文、陳哲雄、陳麗櫻、陳麗芳 、陳碧玉、賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明賢、賴秀娥、賴 明福、賴秀美等14人，因系爭31、33、35號房屋無權占有系 爭土地，而無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受 有損害，且系爭土地周邊交通及生活機能均屬便利，應以申 報地價年息10％計算其不當得利請求數額為宜。原告爰依民 法第179 條規定，請求上開14位被告連帶給付新臺幣（下同 ）140萬7,975元，及自原告107 年12月25日書狀繕本最後送 達翌日起至清償日止按法定利率計算之利息；暨自同書狀繕 本最後送達翌日起至拆屋還地之日止按月連帶給付2萬4,763 元（計算方式詳如附表一編號㈠），如訴之聲明第6 項所載 。
⒉系爭37號房屋：
①被告周銘全為系爭37號房屋之事實上處分權人，該房屋亦無 權占用系爭土地，爰依民法第767條第1項規定，請求被告周 銘全將系爭37號房屋占用系爭土地部分拆除（如附圖所示丁
、丁1部分），如訴之聲明第8項所載。
②系爭37號房屋因現由被告周銘標設籍、使用，爰請求追加被 告周銘標自系爭37號房屋（如附圖所示丁、丁1 部分）遷出 ，如訴之聲明第7項所載。
③被告周銘全因系爭37號房屋無權占有系爭土地，而無法律上 原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告爰依民 法第179 條規定，請求被告周銘全給付申報地價年息10％計 算之不當得利即107萬9,902元，及自原告107 年12月25日書 狀繕本送達翌日起至清償日止按法定利率計算之利息，暨自 同書狀繕本最後送達翌日起至拆屋還地之日止按月給付1萬8 ,993元（計算方式詳如附表一編號㈡），如訴之聲明第9 項 所載。
㈡被告雖抗辯原告與原地主之買賣及所有權移轉登記行為係通 謀虛偽意思表示云云。惟被告所稱土地謄本之原因發生日期 與買賣契約簽立日期不符，乃因原告法定代理人石德忠先以 個人名義於105年2月4日與原地主簽約，於105年10月24日作 成公契並辦理移轉登記，乃以公契作成日期為買賣登記原因 之原因發生日期。又原地主2 人之土地持分相同，取得價金 卻各異，係因原地主間本有債務糾紛，而就價金數額內部重 新分配。至原地主先後以信託及買賣為由，移轉登記系爭土 地予原告，乃俾利原告得以上開土地貸款，以支付價金尾款 ，被告上開抗辯，並未舉證以實其說，而純屬臆測，並無可 採。
㈢又被告抗辯原告係惡意買受人云云。然原告買受前，即依最 新地籍謄本及地籍圖，確認土地所有權人為周孟廣及周百川 ，依土地法所為之登記，具絕對效力，不容推翻。周孟廣及 周百川亦保證系爭31、33、35、37號房屋係無權占用系爭土 地，此觀土地買賣契約第8條第1項約定內容即明。再者，原 告法定代理人與其他股東於簽約前，曾前往查看買賣標的物 ，並無任何告示牌存在，亦未獲居民告知房屋具坐落合法權 源。且一般處理不動產糾紛，土地所有權人多以支付搬遷費 為違建住戶搬遷條件，無法據以認定原告為惡意買受人。另 依系爭土地之公告現值，及本件因無權占用問題，而無法立 即使用該地等情，原告買受價金數額應屬合理。此外，買賣 契約僅具相對效力，被告自不得執原地主前與他人訂立之買 賣契約拘束原告；且被告抗辯原地主前已將系爭土地售予渠 等云云，惟此係二重買賣之情況，依最高法院83年度台上字 第3243號判例、最高法院102年度台上字第425號、96年度台 上字第1809號判決意旨，原地主既將系爭土地移轉登記與後 買受人即原告，則被告縱因前買賣關係已占有該土地，原告
仍得基於所有權請求被告等返還之。
㈣原告提起本訴係維持就系爭土地所有權之完整性，已提出相 關證據資料為佐，此乃權利正當行使，非以損害被告為目的 。且系爭房屋已屬老舊，結構亦不符現代建築強調制震、消 防等安全需求，價值甚低；系爭房屋之事實上處分權人亦因 無法取得系爭土地之所有權，而無法辦理保存登記。況系爭 31、33、35號房屋僅小部分占用系爭土地，拆除占用部分建 物，對被告等居住使用，並無影響。反之，系爭土地及相鄰 之同地段521、524地號土地之使用分區均編定為第三種住宅 區，具有共同開發之利用價值，此觀原告委請專業建築師於 105年5月間做成之興建計劃書即明，上開土地整合後，興建 地下2層、地上7層之附有停車位集合住宅，保守預估總銷售 額達2億4,000萬元餘。屆時落成之新建物不僅符合制震、消 防安全等規範，同時改善市容、創造就業機會，帶動周邊環 境、經濟、交通等之改善及發展，顯有利於社會經濟，足見 原告提起本訴並無權利濫用之情。
㈤再本件屬財產權訴訟，被告陳哲雄等14人因拆除系爭31、33 、35號房屋所受損害，即為該等房屋滅失之損害，得以金錢 賠償以回復原狀。是本院認原告之訴為有理由，僅須判決命 原告供擔保後始得假執行，被告等縱受有損害，亦可由原告 提存之擔保金受償。
㈥因而聲明：
⒈被告陳分應自坐落於系爭土地上之系爭31號房屋（如附圖所 示甲、甲1、甲2、甲3、甲4部分）遷出。
⒉被告周李金鳳應自坐落於系爭土地上之系爭35號房屋（如附 圖所示丙、丙1部分）遷出。
⒊被告陳王秋子、陳梅櫻、陳麒文、陳哲雄、陳麗櫻、陳麗芳 、賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明賢、賴明福、賴秀娥、賴 秀美、陳碧玉應將坐落於系爭土地上之系爭31號房屋（如附 圖所示甲、甲1、甲2、甲3、甲4部分）拆除，並將上開土地 騰空返還原告。
⒋被告陳王秋子、陳梅櫻、陳麒文、陳哲雄、陳麗櫻、陳麗芳 、賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明賢、賴明福、賴秀娥、賴 秀美、陳碧玉應將坐落於系爭522 地號土地上之系爭33號房 屋（如附圖所示乙部分）拆除，並將上開土地騰空返還原告 。
⒌被告陳王秋子、陳梅櫻、陳麒文、陳哲雄、陳麗櫻、陳麗芳 、賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明賢、賴明福、賴秀娥、賴 秀美、陳碧玉應將坐落於系爭土地上之系爭35號房屋（如附 圖所示丙、丙1部分）拆除，並將上開土地騰空返還原告。
⒍被告陳王秋子、陳梅櫻、陳麒文、陳哲雄、陳麗櫻、陳麗芳 、賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明賢、賴明福、賴秀娥、賴 秀美、陳碧玉應連帶給付原告140萬7,975元，及自107 年12 月25日民事撤回部分被告暨追加部分被告狀繕本最後送達翌 日起至清償日止按年息5%計算之利息；暨自同書狀繕本最後 送達翌日起，至返還第3至5項所示土地之日止按月連帶給付 原告2萬4,763元。
⒎被告周銘標應自坐落於系爭土地上之系爭37號房屋（如附圖 所示丁、丁1部分）遷出。
⒏被告周銘全應將坐落於系爭土地上之系爭37號房屋（如附圖 所示丁、丁1部分）拆除，並將上開土地騰空返還原告。 ⒐被告周銘全應給付原告107萬9,902元及自107 年12月25日民 事撤回部分被告暨追加部分被告狀繕本送達翌日起至清償日 止按年息5%計算之利息；暨自同書狀繕本送達翌日起至返還 第7項所示土地之日止按月給付原告1萬8,993元。 ⒑上開聲明第1項至第9項部分，原告願供擔保，請准宣告假執 行。
三、被告答辯略以：
㈠被告陳分、周李金鳳、陳王秋子、陳梅櫻、陳麒文、陳哲雄 、陳麗櫻、陳麗芳、賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明賢、賴 秀娥、賴明福、賴秀美、陳碧玉等16人：
⒈緣於24年間，陳國泰與「舊文山郡深坑庄萬盛字挖內四貳番 地」地主商定地上權，約定存續期間為永久，該地上權直至 38年始辦理登記，於此之前係由陳國泰支付租金，使用收益 該土地，應認自24年起陳國泰與地主間，即有租賃關係存在 ，陳國泰並於其上興建系爭31、33、35號房屋，原始取得該 等房屋之所有權。
⒉上開土地於35年總登記時，變更為「臺北市○○區○○段○ ○○段00地號」（面積為171 平方公尺），由周猛彥及周孟 廣各持分2分之1。於59年間，上開土地經分割而增加同段42 之9 地號（面積為86平方公尺），上開42地號面積則餘85平 方公尺。又於69年間因土地重測，上開42地號變更為「文山 區興隆段三小段522 地號」（面積為94平方公尺），上開42 之9地號則變更為「文山區興隆段三小段523地號」（面積為 87平方公尺）。再於81年間，上開522及523地號因逕為分割 ，所增加之同段522之1地號（面積為14平方公尺）及523之1 地號（6平方公尺）於同年經臺北市政府徵收；上開522、52 3 地號則分別餘80、81平方公尺（即系爭土地）。嗣周猛彥 死亡，其繼承人周百川於97年4 月23日以分割繼承為由，登 記為系爭土地之共有人（應有部分均為2分之1）。嗣系爭土
地先後於105年8月5日及同年11月1日分別以信託及買賣為由 ，由周孟廣、周百川移轉登記為原告所有。
⒊系爭31、33、35號房屋係陳國泰基於地上權或租賃關係，合 法使用系爭土地而建築，陳國泰一家並於該等房屋內居住生 活。嗣因陳國泰過世，其繼承人陳滄江於59年9 月25日向周 孟廣、周猛彥購買上開房屋之坐落土地（買受時地號為「臺 北市○○區○○段○○○段00地號」，即系爭522 地號土地 ），並付清買賣價金、取得土地所有權狀，僅因周孟廣及周 猛彥不願配合辦理過戶，遲未完成所有權移轉登記，故系爭 31、33、35號房屋占用系爭522 地號土地係有合法權源。至 系爭31、35號房屋占用系爭523 地號土地部分，業經該地買 受人同意，是系爭31、35號房屋占用系爭523 地號土地亦為 合法。從而，被告陳王秋子、陳梅櫻、陳麒文、陳哲雄、陳 麗櫻、陳麗芳、賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明賢、賴秀娥 、賴明福、賴秀美、陳碧玉等14人因繼承而公同共有陳國泰 所遺系爭31、33、35號房屋，及被告陳分、周李金鳳分別使 用系爭31、35號房屋，即非無權占用系爭土地。 ⒋原告僅係石德忠為介入原地主與房屋事實上處分權人間之糾 紛，而虛設成立之非法公司。原告稱公司設立登記前，股東 即授權石德忠與原地主周孟廣、周百川購買系爭土地，並簽 立買賣契約等語，惟原告僅新設公司，其公司資本額遠低於 土地買賣價金，原告當無資力購地，且彼等簽立買賣契約時 點，與土地謄本所載之原因發生日期亦不相同，足見原告與 原地主間就系爭土地之買賣及移轉行為係通謀虛偽意思表示 。
⒌縱原告與原地主間之買賣及移轉行為為真，然原告於此之前 ，業經被告陳哲雄告知原地主與房屋事實上處分權人間有土 地買賣契約存在，並於系爭房屋外豎立公告再次表明此情。 原告仍執意購買系爭土地，並於完成所有權移轉登記後，隨 即提起本件訴訟，其目的顯在妨害占有人對系爭土地占有權 利之行使，為惡意買受人，基於誠信原則，其自應受讓與人 原訂買賣契約之拘束，難認占有人係無正當權源占有系爭土 地，最高法院90年度台上字第1060號、臺灣高等法院101 年 度上易字第55號裁判意旨，亦同此理。是原告請求被告遷離 、拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，俱無理由。 ⒍退步言之，縱認被告應返還相當於租金之不當得利，惟系爭 土地地處山邊，甚為偏僻，且被告等人世居該地，渠等所住 房屋均已陳舊，是原告主張應以最高額年息10% 計算不當得 利之數額，顯屬過高。況被告係經濟較為貧困之一方，多位 被告均無收入且知識水準不高，狹小老舊之系爭房屋係被告
賴以生存之處所。反觀原告係為謀求暴利，以多方勢力臨時 設立公司，倘原告一審即為勝訴，隨即以低廉之價格將被告 之房屋拆除重建，又以被告資力，可否提供金錢擔保免為假 執行亦屬未知，縱使被告日後勝訴，亦無力再重新建屋，是 應不准原告假執行之聲請。
⒎因而聲明：
①原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。 ㈡被告周銘全：
⒈緣被告周銘全於60年2 月24日向周孟廣、周猛彥買受「臺北 市○○區○○段○○○段00○0 地號土地」26.015坪，約定 買賣價金為2萬7,000元。被告周銘全於簽約當日即給付價款 3,000元、於60年3月3日給付第二次款7,000元，並代周孟廣 、周猛彥墊付土地增值稅6,608.5 元及60年下期至63年上期 之地價稅996元，即共支付價金1萬7,604.5 元。周孟廣、周 猛彥亦出具印鑑證明及所有權狀委託代書林月娥向古亭地政 事務所辦理所有權移轉登記，惟因當時土地地上權人周銘風 、陳國泰、周國華、周清送、黃鑑紅僅簽立同意書放棄優先 購買權，而未檢附印鑑證明致未完成所有權移轉登記，然周 孟廣、周猛彥已交付土地所有權狀，並點交上開土地予被告 周銘全建築系爭37號房屋，足見被告周銘全因向周孟廣、周 猛彥買受上開土地，而成為該地之所有人。104 年間周孟廣 更因積欠多年地價稅計11萬3,725 元遭移送行政執行署執行 ，亦由被告周銘全代為繳納。
⒉系爭37號房屋係因土地買賣，並經周孟廣、周猛彥同意，而 取得基地之使用權源。又該屋存在於系爭土地上長達47年餘 ，此為街訪鄰居皆知之事實，是系爭37號房屋占有系爭土地 實已具備公示狀態，且原告法定代理人有徵信業背景，原告 應有足夠之能力調查土地佔用情況，而原告於購買系爭土地 前即已私訪居住該地之住戶，並獲告知相關土地買賣及前案 相關訴訟，卻仍執意買受該地，切斷被告周銘全對系爭土地 之原地主張占有連鎖之權利，並以顯低於交易行情之價格買 受，是為惡意第三人，依最高法院90年台上字第1060號、10 0年台上字第463號判決意旨，原告自應受原地主與被告周銘 全間土地買賣契約之拘束，不得請求拆屋還地。倘若許原告 拆屋還地，將使久居此地之被告周銘全陷入無家可歸之困境 ，已侵害渠依經濟社會文化權利國際公約第11條第1 項所保 障之適足居住權，屬權利濫用，有違誠信原則，自應駁回原 告之訴。
⒊況周孟廣、周百川將系爭土地售予原告，買賣價金達 2,250
萬元，周百川竟未出面簽約，甚而委由他人代理收款，收款 後竟分10餘次以現金給付周百川，已違一般常理，顯然該買 賣及所有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示而無效，原告 自不得請求伊拆屋還地及返還不當得利。
⒋因而聲明：
①原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。 ㈢被告周銘標未於言詞辯論期日到場，其僅於107 年11月15日 提出陳報狀陳明系爭37號房屋之事實上處分權人為被告周銘 全等語。
四、本件經本院整理並與除被告周銘標以外之兩造當事人協議簡 化爭點後，確認渠等不爭執事項及主要爭點如下（本院卷㈢ 第373至375頁）：
㈠不爭執事項
⒈系爭31、33、35、37號房屋係未辦理保存登記建物，其分別 坐落系爭土地上之位置及面積，如本判決附圖所示（本院卷 ㈠第144至145頁）。
⒉系爭31、33、35號房屋均係陳國泰所起造（與周國華、周清 送無關，此經周國華之繼承人周月鳳、周美雲、周德春、周 李金鳳等4人、周清送之繼承人周秋凉、周月嬌及周和福等3 人共同具狀確認無訛，本院卷㈢第133、135頁），由陳國泰 原始取得所有權，陳國泰於49年3 月25日死亡後，其繼承人 及再轉繼承人均未就上開建物而為遺產分割，故上開建物仍 屬陳國泰尚存之繼承人即被告陳碧玉、再轉繼承人陳王秋子 、陳梅櫻、陳麒文、陳哲雄、陳麗櫻、陳麗芳（上6 人為陳 滄江之繼承人）、賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明賢、賴秀 娥、賴明福及賴秀美（上7 人為陳碧連之繼承人）等14人公 同共有；而被告陳分、周李金鳳則經上開事實上處分權人同 意而分別居住並設籍在系爭31、35號建物內。 ⒊系爭37號建物之事實上處分權人為周銘全（前經周銘全之父 周根旺贈與周銘全，此經周根旺之其他繼承人即配偶周黃桃 與其他子女周銘標、周明珠、周明雪、周明綢、周明月、周 錦暖及周美玲共同具狀表明，本院卷㈢第92、93頁）。 ⒋舊文山郡深坑庄萬盛字挖內四貳番地於35年總登記時變更為 臺北市○○區○○段○○○段00地號（171 平方公尺），周 猛彥及周孟廣應有部分各2分之1。於59年間，上開土地經分 割而增加同段42之9 地號（86平方公尺），上開42地號餘85 平方公尺。又於69年間因土地重測，上開42地號變更為「文 山區興隆段三小段522地號」（94平方公尺），上開42之9地 號則變更為「三小段523 地號」（87平方公尺）。再於81年
間，上開522及523地號因逕為分割，所增加之同段522之1地 號（14平方公尺）及523之1 地號（6平方公尺）於同年經臺 北市政府徵收；上開522、523地號則分別餘80平方公尺、81 平方公尺（即系爭522、523地號土地）。嗣周猛彥死亡，其 繼承人周百川於97年4 月23日以分割繼承為由，登記為系爭 522、523地號土地之所有權人（應有部分仍各2分之1）。系 爭土地先後於105年8月5日及同年11月1日，分別以信託及買 賣為由，移轉登記為原告所有（法定代理人石德忠）（本院 卷㈠第39至40、96、21至24頁）。惟陳國泰之繼承人、周銘 全各持有系爭土地於69年重測前之42地號及42之9 地號土地 應有部分各2分之1之所有權狀（本院卷㈠第304、305頁、卷 ㈡第235、236頁、卷㈢第82頁）。
⒌周猛彥、周孟廣於90年間曾對周銘風、陳國泰、周國華、周 清送、黃鑑紅之繼承人起訴請求塗銷系爭土地之地上權登記 ，先後經本院90年度訴字第5251號、臺灣高等法院92年度上 易字第828號民事判決確定。又周孟廣及周百川於100年間曾 對周銘風、陳國泰、周國華、周清送、黃鑑紅之繼承人起訴 請求就坐落系爭土地上之建物拆屋還地，本院以100 年度訴 字第3077號受理，嗣經囑託測繪複丈成果圖後，周猛彥、周 孟廣則撤回起訴（詳參本院所調上開案卷）。
㈡主要爭點
⒈被告就原告主張拆屋還地，為租賃關係、買賣關係及原告權 利濫用之抗辯，是否於法有據？
⒉原告本件訴請被告拆屋還地、遷出及給付相當於租金之不當 得利，有無理由？
五、本院之判斷：
按：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項 前段、中段固定有明文。惟表意人與相對人通謀而為虛偽之 意思表示者，其意思表示無效，民法第87條前段亦有所明定 。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及 其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。縱使虛偽意思 表示之一方（買受人）已因無效之法律行為（包括債權行為 及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權 ，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使民法第76 7 條之物上請求權（最高法院94年度台上字第1640號民事裁 判要旨可資參照）。且權利之行使，不得違反公共利益，或 以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及 信用方法，亦為同法第148 條所明定。而不動產之買賣或使 用借貸等債之關係，固僅於當事人間有其效力，因該債之關
係而占有不動產之人（債權人），不得執以對抗未繼受該法 律關係之第三人，從而，受讓該不動產之人行使物上請求權 ，請求占有人返還所有物，於通常情形，亦屬權利之正當行 使；但該所有人若明知占有人係基於與債務人間之債之關係 而占有該不動產，對於債務人而言非屬無權占有，惟為使其 無從以債之關係為抗辯，脫免債務人容忍其占有之義務而受 讓該不動產者，其取得所有權既在妨害債權人基於債之關係 為抗辯，則其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要 目的，且違反誠信原則，而為法所不許（最高法院97年度台 上字第2338號、99年度台上字第1705號判決、100 年度台上 字第1590號、100年度台上字第463號民事裁判要旨可資參照 ）。又按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本 得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有 權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性 質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第 三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權 利，此乃基於「占有連鎖 （Besitzkette）」原理所產生之 效果（最高法院101年度台上字第224號、101年度台上字第2 66號民事判決可資參照）。準此，買受人於取得標的物之所 有權前，同意第三人使用其占有之標的物並移轉其占有，並 不違反買賣契約之內容，則倘買受人對於出賣人之買賣契約 仍有效存在，基於上開法律關係經買受人同意而取得占有之 該第三人，或再經該第三人同意使用標的物並移轉占有之次 占有人，揆諸前揭說明，亦得本於占有連鎖之法律關係，對 出賣人主張有權占有。經查：
㈠有關系爭房屋之占有權源
被告陳碧玉、陳王秋子、陳梅櫻、陳麒文、陳哲雄、陳麗櫻 、陳麗芳、賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明賢、賴秀娥、賴 明福及賴秀美等14人抗辯系爭522 地號土地前由陳滄江於59 年9 月25日向原所有權人周孟廣及周猛彥購買，被告周銘全 亦抗辯系爭523地號土地前由其於60年2月24日向原所有權人 周孟廣及周猛彥購買，故系爭房屋坐落在系爭土地上非無合 法權源，另被告陳分、周李金鳳、周銘標既經事實上處分權 人同意，而分別居住並設籍在系爭31、35、37號房屋內，則 渠等亦非無權占有系爭土地。原告則否認前揭被告所稱之買 賣契約關係，並主張縱有此等買賣關係，因係二重買賣，本 於債之相對性，亦不得對抗現所有權人即原告。經查： ⒈被告陳碧玉、陳王秋子、陳梅櫻、陳麒文、陳哲雄、陳麗櫻 、陳麗芳、賴敏聰、賴明宗、賴明紅、賴明賢、賴秀娥、賴 明福及賴秀美等14人主張系爭31、33、35號房屋係由渠等之
被繼承人陳國泰起造，陳國泰死亡後，其繼承人陳滄江於59 年9 月25日向周孟廣、周猛彥購買上開房屋所坐落之「臺北 市○○區○○段○○○段00地號」（嗣經重測及徵收後，所 餘即為系爭522 地號土地），並付清買賣價金、取得土地所 有權狀等情，業據渠等提出59年9 月25日不動產買賣契約書 、59年10月14日委託書及臺北市政府公定契約書、60年10月 13日（所有權）登記聲請書、臺北市古亭地政事務所補正通 知函、周孟廣59年10月14日及周猛彥59年10月19日印鑑證明 書、59年11月4 日核發之「臺北市○○區○○段○○○段00 地號」土地所有權狀等為證（本院卷㈠第302至316頁）；另 被告周銘全亦主張其於60年2 月24日向周孟廣、周猛彥買受 「臺北市○○區○○段○○○段00○0 地號土地」（嗣經重 測及徵收後，所餘即為系爭523 地號土地），並已支付部分 買賣價金，而經周孟廣及周猛彥出具印鑑證明書及所有權狀 等情，亦據其提出60年2月24日不動產買賣契約書、60年3月 3 日收據、臺北市稅捐稽征處60年4月9日土地增值稅繳納通 知書、臺北市稅捐稽徵處景美分處64年3月1日土地稅捐完稅 證明書、60年2月26日委託書、64年3月13日所有權登記聲請 書、周孟廣59年10月14日及周猛彥59年10月19日之印鑑證明 書、59年11月4日核發之「臺北市○○區○○段○○○段000
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