臺灣高雄地方法院民事判決 107年度雄簡字第1685號
原 告 蘇啟明
蘇啟宏
蘇煌哲
共 同
訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師
複 代理人 何翊萍律師
被 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 交通部臺灣鐵路管理局
複 代理人 曾嘉雯律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國108 年4
月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起；確認法律關係基礎事實存否之訴，亦同，此 為民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。是確認之訴之提起 ，以法律關係基礎事實之存否不明確，致原告在私法上之地 位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去 之者，即得依民事訴訟法第247 條第1 項之規定提起確認之 訴。查原告提起本件訴訟，請求確認兩造間自民國104 年1 月1 日起就被告所管理之高雄市○○區○○段00000 地號土 地（106 年3 月21日分割自同地段506 地號土地，下稱系爭 土地，於門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號建物（下稱 系爭建物）坐落之範圍內有租賃關係存在，被告則否認兩造 間仍存在租賃關係，致原告私法上之地位有受侵害之危險， 有確認之必要，而有提起確認之訴之法律上利益，是原告提 起本件確認之訴以排除此項危險，核與上開法條之規定，並 無不合。被告辯稱原告就本件無確認利益云云，應屬無憑。貳、實體部分
一、原告主張：訴外人蘇守國（於104 年3 月24日死亡）為原告 之父，蘇守國與原告蘇啟宏、蘇煌哲於73年間興建系爭建物 ，因系爭建物坐落之系爭土地原屬交通部台灣鐵路管理局（
下稱鐵路局）管理之國有財產，故蘇守國、原告蘇啟宏、蘇 煌哲於95年4 月1 日以蘇守國名義，向鐵路局承租系爭土地 中82平方公尺範圍即系爭建物坐落之基地，並分別於96年7 月1 日續約至103 年12月31日（下稱系爭租約）。又蘇守國 於系爭租約之租期屆滿前，已於103 年11月25日依系爭租約 第2 條第2 項約定，向鐵路局申請換約續租，並於103 年12 月間依承辦人員指示完成相關補件作業，且於上開租期屆滿 後仍繼續占有使用系爭土地承租部分，鐵路局均未曾有反對 續租之意思，仍於104 年3 月間寄發系爭土地租金繳納通知 單（下稱系爭繳納通知單）、租金發票予蘇守國、原告蘇啟 宏、蘇煌哲，嗣蘇守國死亡後，原告蘇啟明於104 年5 月間 通知鐵路局繼承之事，鐵路局亦未為反對租賃之意思，原告 仍持續依原租賃契約內容使用系爭土地承租部分，並依鐵路 局寄發之土地繳款單繳納租金至106 年12月31日，是蘇守國 與鐵路局間之原租賃契約業因鐵路局續收租金而未為反對意 思，依民法第451 條規定轉為不定期租賃契約，而原告均為 蘇守國之繼承人，自得繼承該不定期租賃契約之法律關係。 縱認系爭租約無民法第451 條規定之適用，然蘇守國與原告 蘇啟宏、蘇煌哲已於103 年11月25日申請辦理換約續租，而 鐵路局亦以寄發系爭繳納通知單並收取租金之方式，允為出 租系爭土地之意思表示，是蘇守國、原告蘇啟宏、蘇煌哲與 鐵路局間業已成立一新不定期租賃契約，並由原告繼承該新 租賃契約之法律關係，是兩造間自104 年1 月1 日起就被告 所管理系爭土地於系爭建物坐落範圍內有租賃關係存在等語 。並聲明：請求確認兩造間自104 年1 月1 日起就被告所管 理系爭土地於系爭建物坐落範圍內有租賃關係存在。二、被告則以：鐵路局與蘇守國之系爭租約租期屆滿後，承租人 如欲申請續租，應依交通部臺灣鐵路管理局經管公用不動產 出租及利用作業要點第23條、第32條第2 項規定辦理，鐵路 局仍享有審查與准否之權限，且原租賃契約第2 條有阻止續 約及排除默示更新之約定，已明示排除民法第451 條視為不 定期限租賃之適用，系爭租約自無從轉為不定期租賃契約。 而鐵路局於本件換約續租審查時，認原告之續約申請與系爭 租約所載承租人、建物門牌號碼及面積均不同，已不符續約 之條件，故鐵路局並未同意續約，且鐵路局現場勘查時發現 蘇守國有違法轉租情事，經發函限期改善均未補正，原告並 一再陳請延期辦理，益見鐵路局未曾同意續租，故迄至被告 接管系爭土地為止，仍在申請換約續租階段，蘇守國或原告 並未辦妥續約承租作業。又依國有財產法地42條第2 項、國 有非公用不動產出租管理辦法第16條規定，原告如與鐵路局
或被告間意思表示合致另訂新租賃契約，應以書面締結新約 ，然原告始終未能提出其與鐵路局或被告有何已另訂新租賃 契約之書面，亦未提出證據證明兩造有另訂新租賃契約之合 意或鐵路局就續租、新訂租約有承諾之表示，可見兩造就系 爭土地未成立新租賃契約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回 。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第218 頁、第219 頁、第256 頁 反面）
㈠蘇守國與鐵路局於95年4 月1 日簽訂系爭租約，並分別於96 年7 月1 日續約至99年6 月30日，復於99年7 月1 日續約至 103 年12月31日。
㈡系爭租約之租期於103 年12月31日屆滿，鐵路局仍寄發系爭 繳納通知單予蘇守國及原告，原告並已如數繳納104 年1 月 1 日起至106 年12月31日止之租金。
㈢系爭土地於106 年3 月21日自同段506 地號土地分割，原管 理人鐵路局於106 年11月13日將系爭土地移交予被告管理。四、本院得心證之理由
㈠原告得否依民法第451 條規定主張兩造間成立不定期限租賃 關係？
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法 第450 條第1 項定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍 為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視 為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。又民法第 451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生 阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租 人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租 賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期 屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期 滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續 約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例要旨參照）。 即民法第451 條所定出租人之反對意思，在時間上，可以在 定期租賃契約訂約之際、或定期租約屆滿之前、屆滿之後， 向承租人為意思表示。在形式上，則不拘泥於任何形式，以 書面、口頭、明示、默示，均無不可。本件原告主張：系爭 租約於租期屆滿後，得視為不定期租賃云云，惟經被告所否 認。
2.經查，觀諸系爭租約之原訂租賃期間係至103 年12月31日止 乙情，為兩造所不爭，有系爭租約可佐（見本院卷第16頁至 第28頁），是系爭租約為定期且期限已屆滿之租賃契約，堪 以認定。又系爭租約第2 條第2 項、第3 項約定：本租期屆
滿時，租賃關係即行消滅，甲方（即鐵路局）不另行通知； 乙方（即蘇守國）如有意續租，應於租期屆滿前3 個月內， 申請換約續租，甲方得收回土地，另行依法處理，乙方未經 辦妥換約續租仍為使用者，即為無權占用等語，有該租約可 稽（見本院卷第25頁），足見系爭租約租期屆滿後，除原告 申請換約續租並經完成換約續租之程序外，系爭租約即於租 期屆滿時消滅。亦即，兩造所約定之租期屆滿後，應以原告 依被告所訂定之續約程序完成續約作為續租之條件，已排除 民法第451 條所定擬制更新租約效果之適用。此觀諸交通部 臺灣鐵路管理局經管公用不動產出租及利用作業要點第32條 第1 項、第2 項規定：「租期屆滿時，租賃關係即行消滅， 承租人應恢復原狀或經本局同意之狀態返還租賃物並停止使 用。直接出租之本局經管公用不動產，承租人有意續租時， 應於租期屆滿前三個月內檢附下列文件申請換約續租：㈠續 租換約申請書。㈡原租約。㈢身分證明文件。㈣其他依規定 應繳之文件」，亦已明文規定公用不動產之租賃關係原則上 於租期屆滿時消滅，須另經申請並准許後後有續租之效果， 益見原告主張本件得適用民法第451 條規定，逕視為不定期 租賃云云，並非可採。
3.又鐵路局雖以104 年7 月15日函文通知：台端申請換約續租 本局經管高雄市○○區○○段000 地號部分土地1 案，經本 段現場勘查台端部分房屋應屬違反櫃我租賃契約不得轉租之 相關規定，惠請於文到1 個月內改善完竣，否則本段將依約 予以終止等語，有該函文可考（見本院卷第34頁），細繹該 函文之文字，應係鐵路局於現場勘查後，認為原告不符合續 約之條件，故限期命原告改善之意，而非得依此反推鐵路局 承認原告已有續租之事實，否則鐵路局又何須先後於103 年 11月14日及104 年5 月18日以函文與電子郵件，通知原告系 爭租約尚須經審查程序，而將就其是否符審查要件為續約之 准駁，有該等函文及電子郵件可參（見本院卷第33頁、第91 頁），是原告主張該函文係鐵路局以租賃關係存在為前提， 而稱原告違反租約並得依約終止云云，並非可採。至原告雖 自104 年1 月1 日起至106 年12月31日止均有繳納使用系爭 土地之對價予被告，為兩造所不爭，惟按定期租賃契約期滿 後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反 對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件， 故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條 件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取 ，其條件仍為不成就（最高法院47年度台上字第1820號判例 意旨可參），參諸前開說明，自不得以被告有收取原告使用
收益對價之情，推認兩造間之系爭租約已更新為不定期租賃 契約。
3.準此，原告主張兩造間就系爭建物坐落於系爭土地之範圍內 成立不定期租賃關係云云，應屬無據。
㈡兩造於系爭租約期滿後，是否意思表示合致而另成立新租賃 契約法律關係？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。又表意人所為之 表示是否屬要約、要約引誘或非屬意思表示，應視表示之內 容是否明確、契約是否重視當事人或物之資格，及該類型之 交易習慣或社會通念加以認定，並審酌理性之人如何解釋該 表示、是否對該表示產生要約之信賴，以及表意人有無值得 保護之利益等為斷。次按法律行為，不依法定方式者，無效 。但法律另有規定者，不在此限，民法第73條亦有明文。再 按非公用財產類之不動產出租，應以書面為之；未以書面為 之者，不生效力，國有財產法第42條第2 項定有明文。該條 項之立法理由謂：「為利租賃管理並杜絕租賃糾紛，增訂第 二項」。另按「非公用不動產逕予出租之程序如下：一、申 請。二、收件。三、勘查。四、審查。五、通知繳交歷年使 用補償金。六、訂約」，國有非公用不動產出租管理辦法第 16條亦有明文。本件原告主張：被告以寄發繳費通知單並收 取租金之方式，而允為出租之意思表示，故兩造意思合致而 成立新租約云云，並舉租金繳納通知單為憑（見本院卷第29 頁、第30頁、第41頁至第43頁），惟經被告所否認，是應審 究者為：被告是否有為承諾締結新租賃契約之意思表示，而 使兩造間另成立一租賃契約關係？
2.經查，鐵路局於系爭租約將屆滿之103 年11月14日以函文通 知原告，該函文載明：本次換約如經查報有承租違約使用情 形時（如積欠租金、違約金或擅自增建擴建等違約事情）， 本段將俟違約改善情形，再予續換等語，有該函文可稽（見 本院卷第91頁），復於104 年5 月18日寄發續約申請所需文 件予原告，亦有該電子郵件可憑（見本院卷第33頁），是被 告已明確表示系爭租約尚須經審查程序，並將就特定之審查 要件為續約之准駁，倘鐵路局已有另為與原告訂立新租約之 意，又何須再三催請原告補正續約之相關條件，是被告抗辯 ：原告之續約申請程序未完成，其亦未為承諾訂定租約之意 思表示，應屬有憑。再者，系爭土地為非公用之國有財產， 為兩造所不爭，則依前揭規定，可知系爭土地之租賃須符國 有財產法所定之法定書面程式，非得透過寄發系爭繳納通知 單即成立契約，難認鐵路局寄發系爭繳納通知單屬承諾締約
之意思表示。縱使鐵路局寄發上開繳納通知單之舉為承諾之 意思表示，亦因不符法定書面要求而無效，益見原告主張被 告寄發系爭繳納通知單即屬締結新租約之意思表示云云，應 非有據。
3.末按「被占用之不動產，在占用人未取得合法使用權源或騰 空交還前，執行機關先依民法不當得利之規定，向占用人追 溯收取使用補償金；占用期間使用補償金，按占用情形依附 表基準向實際占用人追收。」，國有非公用不動產被占用處 理要點第6 條、第7 條定有明文。查原告既持續以系爭建物 占用系爭土地，自應繳付土地使用之對價，則鐵路局亦有依 前開要點向原告收取使用土地對價之義務，是原告於系爭租 約未合法續約後，其繳納之金錢即屬相當於租金不當得利性 質之土地使用補償金，而難以原告有持續繳納占用系爭土地 對價乙情，遽認兩造已成立新租賃契約，併予敘明。 ㈢從而，原告依民法第451 條規定，或以兩造已成立新租賃關 係為由，主張兩造間就系爭建物坐落系爭土地之範圍內成立 租賃關係云云，應屬無憑。
五、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭建物坐落系爭土地之 範圍內成立租賃關係，為無理由，不應准許。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
高雄簡易庭 法 官 陳彥霖
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 賴怡靜