臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第567號
原 告 李嘉銘
訴訟代理人 黃永琛律師
複 代理人 孫誠偉律師
蔡輝斌律師
郭慈慧律師
原 告 尤豊順
訴訟代理人 柯勝義律師
被 告 楊琇晴
訴訟代理人 蔡聰明律師
複 代理人 楊光律師
被 告 賴宜興
訴訟代理人 林嫦芬律師
複 代理人 吳鴻奎律師
被 告 嘉泉建設股份有限公司
法定代理人 王凱裕
王旭鎮
林裕富
上 一 人
訴訟代理人 陳炳林
被 告 永福不動產顧問有限公司
兼法定代理人 石博文
共 同
訴訟代理人 成介之律師
林承毅律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國108 年2 月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告嘉泉建設股份有限公司應給付原告李嘉銘新臺幣陸佰萬 元，及自民國一百零五年十一月二十日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。
二、被告嘉泉建設股份有限公司應給付原告尤豊順新臺幣陸佰萬 元，及自民國一百零五年十一月二十日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。
三、原告李嘉銘、尤豊順其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告嘉泉建設股份有限公司負擔。五、本判決第一項於原告李嘉銘以新臺幣貳佰萬元為被告嘉泉建 設股份有限公司供擔保後，得假執行。
六、本判決第二項於原告尤豊順以新臺幣貳佰萬元為被告嘉泉建 設股份有限公司供擔保後，得假執行。
七、原告李嘉銘、尤豊順其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文 。查原告李嘉銘、尤豊順起訴狀所載訴之聲明原為：「一、 被告楊琇晴應給付原告尤豊順新臺幣（下同）600 萬元暨自 起訴狀繕本送達翌日起按週年利率百分之5 計算之利息。二 、被告賴宜興應給付原告李嘉銘600 萬元暨自起訴狀繕本送 達翌日起按週年利率百分之5 計算之利息。三、確認被告楊 琇晴持有如附表二之本票，對原告尤豊順之本票債權不存在 。四、被告楊琇晴應將如附表二所示之本票返還予原告尤豊 順。五、確認被告賴宜興持有如附表一之本票，對原告李嘉 銘之本票債權不存在。六、被告賴宜興應將如附表一所示之 本票返還予原告李嘉銘。七、第一項之聲明，原告尤豊順願 供擔保，請准宣告假執行。八、第二項之聲明，原告李嘉銘 願供擔保，請准宣告假執行。九、訴訟費用由被告負擔。」 （見本院重訴字卷㈠第10頁至第11頁，以下本件當事人均逕 稱姓名）。嗣李嘉銘於民國105 年11月2 日、106 年2 月2 日、106 年11月13日分別以民事訴之追加聲請暨言詞辯論㈠ 狀、民事訴之追加及變更聲請暨言詞辯論㈡狀、民事綜合辯 論意旨暨爭點整理狀追加嘉泉建設股份有限公司（下稱嘉泉 公司）為被告（見本院重訴字卷㈠第238 頁至第239 頁，本 院重訴字卷㈡第12頁至第13頁，本院重訴字卷㈢第59頁至第 60頁），並於107 年6 月20日當庭變更、更正聲明為：「先 位聲明：⑴賴宜興應給付被告李嘉銘600 萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日（即105 年7 月28日）起至清償日止按週年利 率百分之5 計算之利息。⑵嘉泉公司應給付賴宜興600 萬元 ，及自民事訴之追加聲請暨言詞辯論㈠狀繕本送達翌日（即 105 年11月20日）起至清償日止按週年利率百分之5 計算之 利息，並由李嘉銘代為受領。⑶確認賴宜興持有如起訴狀附 表一所載之本票，對李嘉銘之本票債權不存在。⑷本院105 年度司執字第127439號強制執行事件及臺灣嘉義地方法院10
5 年度司執助東字第1056號強制事件對原告之強制執行程序 ，應予撤銷。⑸第1 、2 項之聲明，原告願供擔保，請准宣 告假執行。⑹訴訟費用由被告負擔。備位聲明：⑴嘉泉公司 應給付李嘉銘600 萬元，及自民事訴之追加聲請暨言詞辯論 ㈠狀繕本送達翌日（即105 年11月20日）起至清償日止按週 年利率百分之5 計算之利息。⑵確認賴宜興持有如起訴狀附 表一所載之本票，對李嘉銘之本票債權不存在。⑶本院105 年度司執字第127439號強制執行事件及臺灣嘉義地方法院10 5 年度司執字第1056號強制事件對李嘉銘之強制執行程序， 應予撤銷。⑷第1 項之聲明，李嘉銘願供擔保，請准宣告假 執行。⑸訴訟費用由被告負擔。」（見本院重訴字卷㈣第25 5 頁至第256 頁）；尤豊順於105 年11月2 日、106 年11月 21日、107 年1 月2 日分別以民事訴之追加聲請暨言詞辯論 ㈠狀、民事訴之追加暨準備狀、民事準備二狀追加嘉泉公司 、永福不動產顧問有限公司（下稱永福公司）及石博文為被 告（見本院重訴字卷㈠第238 頁至第239 頁，本院重訴字卷 ㈢第111 頁、第263 頁至第266 頁），並於107 年6 月20日 當庭變更、更正聲明為：「先位聲明：⑴楊琇晴、永福公司 、石博文應連帶給付尤豊順600 萬元，及楊琇晴應給付自起 訴狀繕本送達翌日（即105 年8 月10日）起至清償日止按週 年利率百分之5 計算之利息；永福公司、石博文應給付自民 事訴之追加暨準備狀繕本送達翌日（即106 年11月25日）起 至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。⑵嘉泉公司應 給付楊琇晴600 萬元，及自訴之追加聲請暨言詞辯論㈠狀繕 本送達翌日（即105 年11月20日）起至清償日止按週年利率 百分之5 計算之利息，並由尤豊順代為受領。⑶確認楊琇晴 持有如附表二所載之本票，對尤豊順之本票債權不存在。⑷ 楊琇晴應將如附表二所示本票返還尤豊順。⑸第1 、2 項之 聲明，尤豊順願供擔保，請准宣告假執行。⑹訴訟費用由被 告負擔。備位聲明：⑴嘉泉公司應給付尤豊順600 萬元，及 自訴之追加聲請暨言詞辯論㈠狀繕本送達翌日（即105 年11 月20日）起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。⑵ 永福公司、石博文應連帶給付尤豊順600 萬元，即自106 年 11月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⑶第2 項被告就應給付部分，應與第1 項被告負連帶給付責 任。⑷確認楊琇晴持有如附表二所載之本票，對尤豊順之本 票債權不存在。⑸楊琇晴應將如附表二所示本票返還尤豊順 。」（見本院重訴字卷㈣第256 頁至第257 頁），經核李嘉 銘、尤豊順上開訴之聲明變更，係本於其請求損害賠償之同 一基礎事實，且李嘉銘、尤豊順係依據兩造簽立之房地暨土
地預定買賣合約書、不動產預定買賣權利讓渡契約書等件變 更應受判決事項之聲明，亦未妨礙被告之防禦及訴訟之終結 ，經核與前開規定相符，應予准許。
二、次按公司法第24條、第26條之1 分別規定解散之公司，除合 併、分割或破產而解散外，應行清算；公司經主管機關廢止 登記者，準用之；再按股份有限公司之清算，以董事為清算 人，公司法第322 條第1 項前段亦有明文。查嘉泉公司於10 7 年5 月9 日經新北市政府以新北府經司字第1078095721號 函登記解散，於107 年7 月30日經新北市政府以新北府經司 字第1078101570號函廢止登記，迄今未向所在地法院聲報清 算人或聲請選派清算人等情，有新北市政府107 年12月10日 新北府經司字第1078080556號函暨檢附之上開函文、本院民 事紀錄科查詢表、嘉泉公司變更登記表等件（見本院重訴字 卷㈣第512 頁至第514 頁、第506 頁、第516 頁至第522 頁 ）附卷可稽，是依前揭規定，應由嘉泉公司全體董事即王凱 裕、王旭鎮、林裕富為嘉泉公司之法定代理人，進行本件訴 訟。
貳、實體方面：
一、李嘉銘主張：
㈠先位聲明部分：
⒈緣賴宜興與嘉泉公司於102 年8 月29日簽訂房地暨土地預定 買賣合約書（下稱系爭買賣契約A ），買受坐落於新北市中 和區民樂段691-1 、691-2 、697 、697-1 、698 、699 、 700 、701 、702 、703 、704 、705 、705-1 、706 、70 7 、708 、709 、710 、711 、712 、713 、714 、714-1 、717 、718 、719 、720 、721 、723 地號土地（下稱系 爭土地）之「嘉泉名璽」（下稱系爭建案）預售屋（戶別： B3棟18樓，車位：B5-42 ，土地持分比例依停車位數量、主 建物及附屬建物之面積定之，下稱系爭18樓B3房屋，與系爭 土地合稱系爭18樓B3房地）；嗣102 年12月24日，賴宜興與 李嘉銘簽訂不動產預定買賣權利（契約書上誤載為立）讓渡 契約書（下稱系爭讓渡書A ），將系爭18樓B3房地之權利義 務轉讓予李嘉銘，李嘉銘並於簽約當日給付新臺幣（下同） 600 萬元予賴宜興，李嘉銘並簽發如附表一之本票（下稱系 爭本票A ）交予賴宜興收執。
⒉惟系爭買賣契約A 約定之買賣標的「系爭18樓B3房屋」，不 屬於系爭建案98中建字第418 號建造執照所許可建築之建物 ，依法不能建造，有新北市政府工務局於105 年12月5 日新 北工建字第1052316927號函覆說明：「二、旨案經調閱建造 執照申請原卷，本案最後一次變更設計為辦理梯廳等處之室
內裝修，無涉樓層及結構變更；再查前次變更設計（第4 次 ），該案B 棟申請建築規模為18層，惟當層未查有B3及B6戶 之登載」及函附第四次變更設計圖足供參照，是系爭買賣契 約A 即係以不能之給付為契約之標的，自始無效；附屬於系 爭18樓B3房屋隨同移轉之土地應有部分，依公寓大廈管理條 例第4 條第2 項規定，不能獨立於系爭18樓B3房屋而單獨作 為買賣及移轉之標的；而嘉泉公司依系爭買賣契約A 出賣無 獨立權狀之車位「B5-42 」部分，亦非可作為單獨買賣之標 的。依民法第246 條第1 項、第111 條前段規定及最高法院 87年度台上字第281 號民事判決意旨，系爭買賣契約A 全部 自屬無效。
⒊依系爭讓渡書A 明文「買賣不動產標的物」、「系爭18樓B3 房地及車位」、「本約買賣標的」、「產權移轉」、「上開 房地產權移轉登記」、「前述房地之產權」之約定可知，賴 宜興係將系爭18樓B3房地及車位產權，以1,830 萬元之價格 轉售予李嘉銘，而與李嘉銘簽訂系爭讓渡契約A 。惟依前開 所述，系爭18樓B3房屋為不能給付之標的，附屬於系爭18樓 B3房屋之土地應有部分及車位均不能獨立為出賣之標的，系 爭買賣契約A 自始無效，則買賣標的之系爭18樓B3房屋既不 屬於系爭建案所許可建築之建物，賴宜興將該自始客觀不能 給付之系爭18樓B3房屋出賣予李嘉銘，依最高法院87年度台 上字第281 號民事判決意旨，系爭讓渡書A 係以不能給付之 系爭18樓B3房地產權作為契約標的，自屬無效。 ⒋承上，系爭買賣契約A 與系爭讓渡書A 自始無效，賴宜興受 領李嘉銘給付買賣簽約款600 萬元部分，即屬無法律上之原 因，自應返還予李嘉銘，李嘉銘依民法第246 條第1 項前段 、第179 條規定，請求賴宜興給付李嘉銘600 萬元，自屬有 據。
⒌又系爭買賣契約A 與系爭讓渡書A 自始無效，則系爭本票A 所擔保系爭讓渡契約A 第3 條第3 項約定之尾款1,230 萬元 之債權並不存在，李嘉銘請求確認系爭本票A 之債權不存在 ，自屬有據。系爭本票A 之債權既不存在，賴宜興執系爭本 票A 聲請本票裁定進以聲請強制執行程序，失所附麗，即屬 無據，應予撤銷。爰依強制執行法第14條第2 項規定請求撤 銷本院105 年度司執字第127439號及臺灣嘉義地方法院10 5 年度司執字第1056號之強制執行程序（以下合稱系爭執行程 序），自應准許。
⒍系爭18樓B3房屋並未取得建造執照，不屬於系爭建案98中建 字第418 號建造執照所許可建築之建物，並非得以建築之買 賣標的，系爭買賣契約A 自始無效，賴宜興依上開自始無效
之系爭買賣契約A 給付共1,484 萬元價金予嘉泉公司，自屬 嘉泉公司之不當得利。賴宜興應依民法第179 條規定，請求 嘉泉公司返還所付之1,484 萬元價金。然賴宜興明知上情， 迄今未對嘉泉公司行使上開權利，李嘉銘未免損及賴宜興應 給付原告600 萬元債權，於106 年11月6 日函請賴宜興應於 函到3 日內對嘉泉公司行使上開權利，惟賴宜興仍怠於對嘉 泉公司行使上開權利，依最高法院69年度台抗字第240 號民 事判例意旨，李嘉銘依民法第242 條、第179 條規定，請求 嘉泉公司應給付賴宜興600 萬元，並由李嘉銘代為受領，自 有所據。
⒎縱認系爭讓渡書A 非自始無效，系爭18樓B3房屋產權確實已 陷於給付不能，原告亦已解除系爭讓渡契約A ，並向賴宜興 請求債務不履行之損害賠償；系爭讓渡契約A 已解除，系爭 本票A 擔保系爭讓渡書A 尾款之債權亦不存在，賴宜興據以 聲請之系爭執行程序，亦屬無據，應予撤銷。
⒏縱認系爭買賣契約A 非自始無效，系爭18樓B3房屋產權確實 已陷於給付不能，賴宜興得向嘉泉公司請求債務不履行損害 賠償卻怠於行使，李嘉銘依民法第242 條、第226 條第1 項 ，請求嘉泉公司應給付賴宜興600 萬元，並由李嘉銘代為受 領，亦有理由。
⒐系爭讓渡書A 前言、第1 、2 、3 、4 條所明定「買賣不動 產標的物」、「系爭18樓B3房地及車位」、「本約買賣標的 」、「產權移轉」、「上開房地產權移轉登記」、「前述房 地之產權」之文義，甚至系爭讓渡契約A 第3 條第3 項約定 「李嘉銘須待辦理系爭18樓B3房地產權登記及銀行對保時， 方由貸款銀行將尾款撥付予賴宜興」之特別約定，足證系爭 讓渡書A 係屬賴宜興轉賣系爭18樓B3房屋及車位產權予李嘉 銘之「轉賣契約」，並非「契約承擔」；且系爭讓渡書A 並 無任何「契約承擔」之明文，自不應逸脫系爭讓渡書A 之文 義解釋；何況，賴宜興於臺灣新北地方檢察署偵訊時已承認 須再透過「換約」之方式，方能脫離系爭18樓B3房地買賣契 約之買賣關係，而向李嘉銘取得剩餘尾款，益證系爭讓渡書 A 並非「契約承擔」，甚為明確。
⒑縱認系爭讓渡書A 並非自始無效，兩造對於系爭本票A 擔保 之「尾款付款條件」另於系爭讓渡書A 第3 條第3 項特別約 定「須待系爭18樓B3房屋移轉登記時由貸款銀行撥付予賴宜 興」，且細繹整份系爭讓渡書A ，僅上開第3 條第3 項之約 定，特別以「粗黑且劃底線之方式」呈現，顯見此部分係李 嘉銘與賴宜興當初訂約時所特別約定，兩造對於系爭讓渡書 A 之尾款（即系爭本票A 擔保之債權）特別約定須待房屋興
建完成辦理產權移轉登記及銀行對保時，由貸款銀行將尾款 撥付予賴宜興。惟系爭18樓B3房屋不能興建而不存在，該「 尾款付款條件」不可能成就，系爭本票A 債權根本不存在。 ⒒系爭讓渡書A 第4 條前段「房地之產權，若有瑕疵」之「瑕 疵」係指「物之瑕疵」，依民法第354 條第1 項及最高法院 82年度台上字第2499號民事判決闡釋之法律見解，物之瑕疵 擔保責任應於產權移轉後始有適用，惟本件並無系爭18樓B3 房地產權存在，更無從移轉系爭18樓B3房地產權，自無適用 系爭讓渡書A 第4 條前段約定之餘地。至系爭讓渡書A 第5 條關於繼受約定：「甲方（即李嘉銘）願繼受乙方（即賴宜 興）原與建設公司訂立之契約（含變更契約），乙方並同意 簽訂本約後，不得再變更與建設公司之契約內容」，僅係約 定李嘉銘繼受系爭買賣契約A ，賴宜興不得再變更契約內容 ；讓與同意書第1 條，亦僅係約定賴宜興讓售系爭18樓B3房 地予李嘉銘之約定，均不影響賴宜興為系爭讓渡書A 出賣人 應負之產權移轉責任及本件並無系爭18樓B3房地產權，系爭 讓渡書A 無效（或縱認有效，亦已給付不能經李嘉銘解除） 之事實。
㈡備位聲明部分：
⒈再退萬步言之，倘認系爭讓渡書A 為契約承擔關係，系爭18 樓B3房地已確實陷於給付不能，則李嘉銘依民法第226 條第 1 項請求嘉泉公司給付李嘉銘600 萬元。
⒉縱認系爭讓渡書A 為契約承擔關係，惟兩造既另於系爭讓渡 書A 第3 條第3 項特別約定系爭本票A 擔保之尾款「須待系 爭18樓B3房屋移轉登記時由貸款銀行撥付予賴宜興」，系爭 18樓B3建物並無興建，無從移轉登記及交付，兩造依系爭讓 渡契約A 第3 條第3 項特別約定之尾款付款條件根本不可能 成就，賴宜興自無從請求李嘉銘給付尾款，系爭本票A 擔保 之尾款債權並不存在。是以，請求確認賴宜興持有系爭本票 A ，對李嘉銘之本票債權不存在，並依強制執行法第14條第 2 項規定請求撤銷系爭執行程序，仍屬有據等語。 ㈢並聲明：
⒈先位聲明：
⑴賴宜興應給付李嘉銘600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 （即105 年7 月28日）起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。
⑵嘉泉公司應給付賴宜興600 萬元，及自民事訴之追加聲請 暨言詞辯論㈠狀繕本送達翌日（即105 年11月20日）起至 清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，並由李嘉銘代 為受領。
⑶確認賴宜興持有如起訴狀附表一所載之本票，對李嘉銘之 本票債權不存在。
⑷本院105 年度司執字第127439號強制執行事件及臺灣嘉義 地方法院105 年度司執助東字第1056號強制事件對原告之 強制執行程序，應予撤銷。
⑸第1、2項之聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明：
⑴嘉泉公司應給付李嘉銘600 萬元，及自民事訴之追加聲請 暨言詞辯論㈠狀繕本送達翌日（即105 年11月20日）起至 清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。
⑵確認賴宜興持有如起訴狀附表一所載之本票，對李嘉銘之 本票債權不存在。
⑶本院105 年度司執字第127439號強制執行事件及臺灣嘉義 地方法院105 年度司執字第1056號強制事件對李嘉銘之強 制執行程序，應予撤銷。
⑷第1 項之聲明，李嘉銘願供擔保，請准宣告假執行。二、尤豊順主張：
㈠先位聲明部分：
⒈緣楊琇晴與嘉泉公司於102 年8 月29日簽訂房地暨土地預定 買賣合約書（下稱系爭買賣契約B ），買受坐落於系爭土地 之系爭建案預售屋（戶別：B6棟18樓，車位：B4-69 ，土地 持分比例依停車位數量、主建物及附屬建物之面積定之，下 稱系爭18樓B6房屋，與系爭土地合稱系爭18樓B6房地）；楊 琇晴委託永福公司及石博文仲介將系爭B6棟18樓房地出售予 尤豊順，曾於103 年2 月17日簽立訂金收據（下稱系爭訂金 收據）；嗣103 年2 月20日，楊琇晴與尤豊順簽訂不動產預 定買賣權立（契約書上誤載為立）讓渡契約書（下稱系爭讓 渡書B ），將系爭18樓B6房地之權利義務轉讓予尤豊順，尤 豊順並於簽約當日給付600 萬元予楊琇晴，尤豊順並簽發如 附表二之本票（下稱系爭本票B ）交予楊琇晴收執。 ⒉惟系爭建案98年10月8 日掛件申請建築執照，地面1 層、地 下3 層，自98年10月8 日取得建築執照後，迄竣工取得使用 執照，共辦理五次變更設計，其中三次擴大基地面積，第二 次及第三次設計變更因捐贈道路用地申請容積移轉，第四次 辦理設計變更時，保水獎勵、綠建築獎勵、停車獎勵容積移 轉。另第三次變更設計經新北市政府工務局101 年6 月28日 核准後（101 年7 月5 日發照），起造人變更為「臺億建築 經理股份有限公司」，嘉泉公司喪失起造人身分。依新北市 政府工務局105 年12月5 日新北工建字第1052316927號函覆 說明：「二、旨案經調閱建造執照申請原卷，本案最後一次
變更設計為辦理梯廳等處之室內裝修，無涉樓層及結構變更 ；再查前次變更設計（第4 次），該案B 棟申請建築規模為 18層，惟當層未查有B3及B6戶之登載。」。而新北市政府（ 原臺北縣政府）98年12月發布實施之「變更中和都市計畫（ 土地使用分區管制要點專案通盤檢討）（第一階段）書」伍 、計畫內容第4 點規定，住宅區之建蔽率為50％、基準容積 率為300 ％；另計畫書伍、計畫內容第16點規定，建築基地 符合各項獎勵面積及容積移轉之總和，以不得超過基準容積 之50％為原則。另系爭建案竣工後，依新北市政府工務局核 發106 中使字第00021 號使用執照（存根）記載，基地總面 積為2478.85 平方公尺，容積率446.82％，使用執照加註事 項第3 點、第4 點記載，本建案獎勵容積及容積移轉之總和 以150 ％為上限，是本建案容積最高上限應為450 ％（計算 式：300 ％×150 ％）。系爭建案基準容積300 ％，加計容 積移轉30％、基地保水獎勵容積6 ％、綠建築容積獎勵6 ％ 及增設機車位容積獎勵883.33平方公尺（獎勵容積約6.94％ ），系爭建案建築竣工總容積率合計為446.82％，與最高上 限450 ％，兩者相差3.18％。申言之，起造人臺億建築經理 股份有限公司即便再想方設法爭取都市計畫容積獎勵，至多 僅能再增加3.18％之總容積，大略換算建築面積約為78.83 平方公尺（計算式：基地面積2478.85 ㎡×3.18％）。尤豊 順購買之系爭B6棟18樓房屋面積45.55 坪，約為150.56平方 公尺，而同案原告即李嘉銘購買之系爭18樓B3房屋面積42.3 4 坪，約為140 平方公尺，合計預售屋面積達290.56平方公 尺，系爭建案剩下可再建築面積僅78.83 平方公尺，B3棟17 樓及B6棟17樓還有290.56平方公尺根本沒有蓋，自不可能有 B6棟18樓及B3棟18樓之存在。
⒊又98中建字第418 號建造執照系爭建案基地新北市○○區○ ○段000 地號等37筆土地，已由起造人申請合併成1 筆編定 為新北市○○區○○段000 地號。民樂段684 地號周臨土地 中，民樂段682 、683 、685 、663 、695 地號為私人土地 ，均已完成建築；另民樂段690 、691 、691-3 、691-4 、 691-5、691-6 、691-7 、691-8 、691-9 、691-10、691-1 1 、692 、693 、694 、694-1 、694-2 、694-3 、653 地 號等18筆土地則為國有土地，其中653 地號地為道路用地， 其餘17筆土地有部分遭私人建物占用，合計面積為817.34平 方公尺，現有巷道可通行新北市中和區中山路2 段523 巷， 並非袋地，也非無法建築之畸零地，尚無與接臨系爭建案基 地合併建築之必要。而100 年9 月26日修正發布之「國有非 公用不動產得予讓售範圍準則」第2 條規定，臺灣地區6 個
直轄市之國有土地一律「只租不賣」，僅直轄市以外區域之 國有土地，符合訂有書面租約，且緊鄰之國有土地面積在33 0 平方公尺以下，國有財產署才能辦理讓售。系爭建案建築 基地周臨之新北市中和區民樂段690 地號等17筆土地均為坐 落直轄市之國有土地，屬於「國有非公用不動產得予讓售範 圍準則」第2 條規定「只租不賣」範圍，管理機關國有財產 署自100 年9 月26日法令修正以後根本不可能違法辦理讓售 。綜上所陳，系爭建案建築基地因接臨國有土地依法不能讓 售，在第四次設計變更後，可供之建築基地範圍已受限制， 基地無從再為擴充，樓層高度及建築規模均無法再增高或放 大，起造人更不可能冒著系爭建案整棟大樓因違建而無法取 得使用執照之風險，私自增建未在建築範圍內之B6棟17樓及 18樓房屋，故系爭18樓B6房屋自始不存在，乃是依法無可變 動之事實。
⒋承上，楊琇晴與嘉泉公司間系爭買賣契約B 約定之買賣標的 系爭18樓B6房屋，不在系爭建案98中建字第418 號建造執照 （第三次變更設計）所許可建築規模內，依法不得興建，系 爭買賣契約B 即係以不能之給付為契約之標的，自始無效； 另附屬於系爭18樓B6房屋隨同移轉之土地應有部分及無獨立 權狀「B4-69 」車位部分，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項、第58條第2 項、民法第779 條第5 項規定，不能獨立於 系爭B6棟18樓房屋而單獨作為買賣及移轉之標的。依民法第 246 條第1 項前段、第111 條前段規定，系爭買賣契約B 全 部自始無效。而楊琇晴委託永福公司及石博文仲介將系爭18 樓B6房地出售予尤豊順，係以不能給付之房地作為契約標的 ，尤豊順與楊琇晴間所簽訂之系爭讓渡書B ，依民法第246 條第1 項前段、第111 條前段規定，全部自始無效，則尤豊 順依民法第113 條、第179 條規定請求楊琇晴給付600 萬元 ，應為有理由。
⒌如上所述，系爭買賣契約B 約定之系爭18樓B6房地確實已陷 於給付不能，楊琇晴得依民法第246 條、第226 條第1 項規 定對嘉泉公司請求債務不履行之損害賠償，或依民法第179 條不當得利法律關係，請求返還原給付之契約價款。另尤豊 順與楊琇晴間之系爭讓渡書B 既屬無效，尤豊順得依第113 條、第179 條請求楊琇晴返還103 年2 月20日受領之600 萬 元，尤豊順為楊琇晴之債權人。楊琇晴在104 年6 月25日以 被害人身分具狀提告嘉泉公司負責人王凱裕涉嫌詐欺時，楊 琇晴已明知系爭18樓B6房地根本自始不存在，故而自認受騙 提起刑事告訴。嗣104 年7 月4 日尤豊順委任律師寄發存證 信函要求楊琇晴退還600 萬元，楊琇晴遲未對嘉泉公司行使
任何權利，顯見楊琇晴怠於對嘉泉公司行使權利，尤豊順依 民法第242 條、第226 條第1 項、第179 條等規定，請求嘉 泉公司應給付楊琇晴600 萬元，並由尤豊順代為受領，依法 有據。
⒍若系爭買賣契約B 及系爭讓渡書B 有效，楊秀晴於102 年8 月29日與嘉泉公司簽訂系爭買賣契約B 並無「房地轉讓條件 」之約款，依消費者保護法第17條第5 項之規定、「預售屋 買賣契約書範本」第20條第1 項規定，應構成系爭買賣契約 B 之內容。簡言之，楊琇晴欲將系爭18樓B6房地轉讓與第三 人，必須事先以「書面」取得嘉泉公司之同意，楊琇晴若未 於事先以「書面」取得同意，縱與第三人有移轉約定，參照 民法第166 條規定意旨，其移轉行為對嘉泉公司應不生效力 。本案楊琇晴讓與系爭18樓B6房地應有部分之權利，迄今未 提出嘉泉公司事先「書面同意」之證明，縱「讓與同意書」 上記載「經嘉泉建設股份有限公司同意此讓與之事實」，亦 不生嘉泉公司已事先同意之效力。雙方將簽訂之「讓與同意 書」送達嘉泉公司附於房地買賣契約，僅具民法第297 條債 權讓與通知之效果。而永福公司、石博文仲介尤豊順購買系 爭18樓B6房地時簽立系爭訂金收據，由系爭訂金收據記載可 知，尤豊順交付訂金時，主觀認知係購買系爭18樓B6房地， 而無為他人承擔契約權利義務之意。又尤豊順與楊秀晴所簽 立之系爭讓渡契約B 及讓與同意書內容，僅提及讓與權利， 並不包括義務上承擔，與契約承擔為概括承擔契約權利、義 務之要件不符。而楊琇晴讓售系爭18樓B6房地產權之移轉登 記請求權，應依民法第348 條、第350 條規定，負有該房屋 產權之移轉登記請求權確係存在之擔保責任。惟系爭18樓B6 房屋依法不能興建，實際上更不能興建，系爭18樓B6房地產 權之移轉登記請求權自始不存在。系爭建案之大樓已竣工完 成並辦理竣工查驗，發給使用執照，依使用執照附表顯示系 爭建案之大樓並無B6棟18樓，楊琇晴讓售系爭18樓B6房地產 權確已陷於給付不能，原告依民法第350 條、第353 條、第 226 條及民法第256 條之規定，以本件民事起訴狀繕本之送 達向楊琇晴為解除系爭讓渡契約B 之意思表示，亦有所據。 次按尤豊順與楊琇晴間簽訂系爭讓渡契約B 第6 條第1 項規 定：「除本約另有規定外，甲乙任何一方未依本契約之條款 履行，且經催告後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」， 尤豊順委請律師於104 年7 月4 日寄發存證信函，要求楊琇 晴交付房地，逾期應退還600 萬元，尤豊順寄發存證信函之 本旨，已含有催告楊琇晴履行契約義務之意思表示，楊琇晴 迄本件起訴前，仍未履行契約義務，尤豊順得解除契約。因
本件於起訴時，已依法行使契約解除權，系爭讓渡契約B 形 式上已不存在。嗣尤豊順以民事辯論意旨狀補充系爭讓渡契 約B 第6 條為行使契約解除權之依據，已於107 年6 月13日 送達楊琇晴，復於107 年7 月25日準備程序期日再次當庭陳 明，尤豊順依系爭讓渡書B 第6 條第1 項行使解除權已生效 力，是尤豊順既依系爭讓渡書B 第6 條第1 項及民法第350 條、第353 條、第226 條、第256 條規定行使解除權，尤豊 順依民法第259 條第2 款返還給付金錢（受領價金）之法律 關係，請求楊琇晴給付600 萬元，應為有理由。再者，尤豊 順與楊琇晴間所簽訂之系爭讓渡書B ，因有轉讓之權利不存 在之瑕疵，尤豊順於本件起訴時，已將解除契約之意思表示 送達楊琇晴，兩造間系爭讓渡書B 之法律關係已解除，楊琇 晴原受領之600 萬元，其法律關係已不存在，尤豊順得依民 法第179 條不當得利法律關係，請求楊琇晴返還600 萬元。 ⒎若系爭買賣契約B 及系爭讓渡書B 有效，又認依尤豊順與楊 琇晴簽訂系爭讓渡契約B 所載「買賣不動產標的物」、「編 號第B6棟18樓房屋壹戶」、「上開房地產權移轉登記」等約 定，乃係楊琇晴將其與嘉泉公司間所簽訂系爭買賣契約B 之 系爭18樓B6房地移轉登記請求權轉讓尤豊順。惟如前所述， 系爭18樓B6房屋預售房屋自始不存在，附屬於系爭18樓B6房 屋之土地應有部份及車位均不能獨立為出賣之標的，系爭買 賣契約B 自屬無效，楊琇晴與嘉泉公司之間，並無房地買賣 契約債權債務關係之存在，楊琇晴自無從讓與系爭18樓B6房 屋之移轉登記請求權，系爭讓與契約已有給付不能之情事， 尤豊順依民法第350 條、第353 條、第226 條等規定請求楊 琇晴負擔債務不履行之損害賠償責任，亦為有理由。而尤豊 順於103 年2 月20日給付楊琇晴價金600 萬元，尤豊順依第 226 條第1 項規定損害賠償法律關係，請求楊琇晴返還價款 600 萬元及按週年利率百分之5 計算之利息，自屬有據。 ⒏若系爭買賣契約B 及系爭讓渡書B 有效，惟系爭建案根本未 取得興建系爭18樓B6房屋之執照，嘉泉公司將不存在之建物 ，以預售屋方式出售予楊琇晴，則嘉泉公司與楊琇晴間之系 爭買賣契約B ，因違反公寓大廈管理條例第58條第1 項前段 及民法第71條前段規定而無效。而楊琇晴明知系爭建案根本 未取得興建B6棟18樓建物之執照，所簽訂系爭買賣契約B ， 有違反公寓大廈管理條例第58條第1 項前段及民法第71條前 段規定而無效之情事，刻意隱瞞事實，而將系爭18樓B6房地 轉讓尤豊順，並向尤豊順收取價金600 萬元，進而將系爭本 票B 聲請裁定強制執行，造成尤豊順受有損害，尤豊順依民 法第184 條第2 項規定，自得向楊琇晴請求賠償600 萬元之
損害。
⒐再承上，若系爭買賣契約B 及系爭讓渡書B 有效，尤豊順為 楊琇晴之債權人，且楊琇晴已明知系爭18樓B6房屋根本自始 不存在而自認受騙提起刑事告訴，嗣104 年7 月4 日尤豊順 委任律師寄發存證信函要求楊琇晴退還600 萬元，楊琇晴遲 未對嘉泉公司行使任何權利，顯見楊琇晴怠於對嘉泉公司行 使權利。尤豊順依民法第242 條、第226 條第1 項等規定， 請求嘉泉公司給付楊琇晴600 萬元，並由尤豊順代為受領。 ⒑石博文為永福公司負責人，其交付之系爭訂金收據上載訂金 為尤豊順簽發之票號HM1736452 號、面額120 萬元、發票日 103 年2 月20日之支票1 張（下稱系爭支票），另系爭訂金 收據之立契約書人欄位下方：買方為尤豊順，賣方欄空白， 受託人：永福公司、營業員：陳秀卿、石博文。而103 年2 月17日石博文簽領系爭支票，同日石博文通知要到尤豊順家 中收取系爭支票時，同時要求尤豊順要支付仲介費10萬元， 尤豊順身上沒有現金，臨時由陳樸外出從自己之帳戶提領10 萬元，石博文到尤豊順家收取支票時一併交給石博文。又系 爭訂金收據乃永福公司之制式表格，空白表格平日由公司會 計保管，公司營業員證人陳秀卿、石博文等人處理仲介案件 需要使用時，由向公司會計登記領取，系爭訂金收據係陳秀
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