臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴字第388號
原 告 吳善昇
訴訟代理人 巫宗翰律師
複 代理 人 劉芯言律師
被 告 蔡麗月
吳逸晴
吳瑞容
吳逸筠
吳逸婷
共 同
訴訟代理人 陳文雄律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107 年12月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正 事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟 法第255 條第1 項但書第2 款及第256 條分別定有明文。查 本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○ ○段000 地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼桃園市○ ○區○○路000 號建物（下稱系爭建物）拆除，並將土地騰 空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）28萬元， 及自民國107 年8 月1 日起至上開建物拆除騰空之日止，按 月給付原告4 萬元暨按週年利率5 ％計算之利息。㈢願供擔 保請准宣告假執行（見本院卷第2 、3 頁）。嗣因被告表明 已於107 年7 月12日匯入28萬元至原告名下華南銀行桃園分 行帳戶內，原告遂依桃園市桃園地政事務所土地複丈成果圖 （即本判決附圖）變更聲明為：㈠被告應將系爭土地上如附 圖所示編號745 部分之地上物拆除，並將土地騰空返還予原 告。㈡被告應自107 年8 月1 日起至上開建物拆除騰空之日 止，按月給付原告4 萬元暨按週年利率5 ％計算之利息。㈢ 願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第172 、173 頁）。經 核原告變更相當於租金之不當得利損害金之金額部分，均係 本於系爭土地遭無權占有之同一基礎事實而為；又原告係將 原訴之聲明請求被告返還之系爭土地位置、範圍依據土地複
丈成果圖而為事實上之補充、更正，並非訴之變更或追加， 揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：原告為系爭土地之所有權人，詎被告及被告 之被繼承人吳重光未經原告同意，復無任何占有之正當權源 ，無權占有系爭土地如附圖所示編號745 部分（面積為144. 56平方公尺），並於其上搭建系爭建物，業已侵害原告之所 有權，爰依所有權之返還、排除作用之法律關係，訴請被告 應將占用部分拆除，並返還土地予原告；又被告無權占有系 爭土地，並出租予第三人使用收益，原告自得依民法第179 條之規定，請求被告返還不當得利。並聲明：如上開變更後 之聲明所示。
二、被告則以：緣原告父親吳金輝、原告、被告之被繼承人吳重 光、吳崇哲及吳崇彥等5 人，同為系爭土地（745 地號）及 毗連之土地（737 、746 、749 、751 、752 地號）之所有 權人（地籍重測前為1534-15 、1534-33 、1534-34 、1534 -6 2、1534-63 、1534-64 、1534-65 、1534-97 、1534-9 8 、1534-99 、1534-100，共11筆土地），上開人等均同意 由吳重光、吳崇哲在上開土地上分別新建系爭建物及相鄰之 桃園市○○路000 號建物（下稱系爭639 號建物），更於77 年11月10日將上開土地及系爭建物、系爭639 號建物共同出 租予訴外人元盛汽車股份有限公司、慶興汽車商行（下稱元 盛汽車、慶興汽車）使用，歷年來均共同收取租金並分配收 益迄今（對外租賃關係及租金分配情況詳如附表一、二所示 ），從而以原告提供土地、被告出資興建建物，共同出租予 第三人使用而獲取租金利益之方式，係屬類似於合夥經營出 租事業之無名契約關係，故被告並非無權占有系爭土地，原 告訴請拆屋還地及返還相當於租金之不當得利均無理由等語 為辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其與被告之被繼承人吳重光、訴外人吳崇哲及吳崇 彥等人為兄弟關係，渠等父親為訴外人吳金輝；系爭土地為 原告所有，被告之被繼承人吳重光為系爭建物之所有權人， 吳重光死亡後，由被告繼承系爭建物；被告有所有權（事實 上處分權）之系爭建物占有系爭土地如附圖所示編號745 部 分（面積144.56平方公尺）等情，業據提出系爭土地登記第 一類謄本及現場照片為證（見本院卷第10、11頁），且經本 院會同兩造及桃園市桃園地政事務所人員至現場履勘測量， 製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第129 至132 頁），上情復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、至於原告另主張被告無權占有系爭土地，被告應將系爭建物 拆除，並返還所占用之土地予原告，且應給付相當於租金之 不當得利損害金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯 。從而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠系爭建物占有系爭 土地是否有合法權源？原告訴請被告應將占用部分拆除，並 返還土地予原告，是否有理？㈡原告依民法第179 條之規定 ，請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，有無理由， 金額為何？茲析述如下：
㈠系爭建物占有系爭土地是否有合法權源？原告訴請被告應將 占用部分拆除，並將系爭土地返還予原告，是否有理？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按以 無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物 有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得 占有，係有正當權源之事實證明之。本件被告既不爭執系爭 土地為原告所有，亦不爭執渠等為系爭建物之所有權人（事 實上處分權人），則依前揭說明，被告自應就渠等為有權占 有系爭土地之正當權源事實，負舉證責任。
⒉被告辯稱兩造間存有類似合夥經營出租事業之無名契約關係 等語，並提出如附表一所示之租賃契約書，及如附表二所示 之92至106 年間各年度租金分配表為憑。經查： ⑴按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之 種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。倘當事人 所訂定之契約，其性質究係屬成文法典所預設之契約類型（ 民法各種之債或其他法律所規定之有名契約），或為法律所 未規定之契約種類（非典型契約，包含純粹之無名契約與混 合契約）有所不明，致造成法規適用上之疑義時，法院即應 為契約之定性（辨識或識別），將契約內容或待決之法律關 係套入典型契約之法規範，以檢視其是否與法規範構成要件 之連結對象相符，進而確定其契約之屬性，俾選擇適當之法 規適用，以解決當事人間之紛爭。此項契約之定性及法規適 用之選擇，乃對於契約本身之性質在法律上之評價，屬於法 院之職責，與契約之解釋係就契約客體（契約內容所記載之 文字或當事人口頭所使用之語言）及解釋上所參考之資料（ 如交易或商業習慣）之探究，以闡明契約內容之真正意涵， 並不相同，自可不受當事人所陳述法律意見之拘束。又解釋 意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民 法第98條定有明文。解釋意思表示端在探求表意人為意思表
示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上 之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解 釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠 信原則為標準，合理解釋之。
⑵本件系爭建物及毗鄰之系爭639 號建物分別為被告之被繼承 人吳重光、訴外人吳崇哲所原始起造，且上開二建物係於77 年10月24日經主管機關分別核發（77）桃縣建管使字第2185 、2186號使用執照在案等情，有桃園縣政府建設局使用執照 影本附卷可查（見本院卷第12、77頁）。而吳崇哲、被告之 被繼承人吳重光、原告、吳崇彥、吳金輝等5 人（下合稱吳 崇哲等5 人）曾於77年11月10日將系爭土地及毗連之土地（ 737 、746 、749 、751 、752 地號，地籍重測前為1534-1 5 、1534-33 、1534-34 、1534-62 、1534-63 、1534-64 、1534-65 、1534-97 、1534-98 、1534-99 、1534-100， 共11筆土地），連同坐落於系爭土地上之系爭建物暨相鄰之 系爭639 號建物，出租予訴外人元盛汽車及慶興汽車使用， 上開租賃契約（即附表一編號1 ）並經本院公證處公證等情 ，亦有本院77年度公字第3004號公證書暨所附之租約書可佐 （見本院卷第63至73頁）；嗣訴外人慶興汽車因故停業，就 前揭租賃契約之權利義務悉由訴外人仲威汽車有限公司（下 稱仲威汽車）概括承受，故吳崇哲等5 人遂於81年1 月15日 與仲威汽車另行簽立合約書在案（見本院卷第74至76頁）。 原告雖否認上開公證書所附租約書簽章之形式上真正云云， 惟原告並不爭執上開公證書本文及合約書上簽章之形式上真 正（見本院卷第113 、114 頁），則依上開公證書「公證之 本旨及依據法條」欄所記載：「公證人核對與契約有關之證 件，及到場人之身分證明等均屬相符，將契約附綴於公證書 之後，由雙方在公證書簽名或蓋章或按指印，承認其行為」 等語，是無論該公證書後附之租約書是否為原告本人所簽章 ，原告均已在公證人前承認該效力，自不得事後藉詞否認之 ；況上開合約書業已詳載：「茲甲方（指吳崇哲等5 人）於 77年11月10日與元盛汽車、慶興汽車商行訂定77公證字第30 04契約，今慶興汽車商行因故停止營業，雙方協議如左…本 合約書為上揭契約之一部份…」等語，即能反推原告乃承認 上開租約書之行為，否則豈有於事後再與仲威汽車另行簽立 合約書，並將合約書納入上開租約書效力一部分之理，是原 告於此所為之爭執，礙難採信。
⑶依上開租約書第1 、4 條約定：「租賃土地所在地使用範圍 桃園市中路段1534-65 等11筆中部分566.886 坪…」、「租 金計算方式（含土地及房租）（桃園市○○路000 ○000 號
）…」，及合約書第3 條：「甲方（指吳崇哲等5 人）同意 由乙方（指仲威汽車）使用原慶興汽車商行得使用之土地或 建物」等語合併觀之，足認原始係由包含原告在內之吳崇哲 等5 人提供包含系爭土地在內之11筆土地，供吳重光、吳崇 哲於其上興建系爭建物及系爭639 號建物，嗣共同將上開土 地及系爭建物、系爭639 號建物出租予元盛汽車及慶興汽車 使用，元盛汽車及慶興汽車給付租金予吳崇哲等5 人，再由 吳崇哲等5 人依內部協議之比例分配租金各自受領，其後雖 由仲威汽車承受慶興汽車關於上開租賃契約之權利義務，仍 不影響吳崇哲等5 人以共同出租上開土地及建物之意思，由 他人支付租金後予以分配收益之「合作協議關係」，倘若原 告自始即未同意吳重光興建系爭建物，又何來於系爭建物興 建完畢取得使用執照後不到1 個月，即連同吳重光、吳崇彥 、吳金輝、吳崇哲共同出租上開土地及系爭建物、系爭639 號建物之理？原告固以桃園市政府建築管理處所留存系爭建 物之建築執照、使用執照卷宗內全未見原告所出具之土地使 用同意書，因而否認被告占有使用系爭土地之正當權源云云 ，然使用土地之正當權源本不以明示為限，此種無名契約固 非民法債編第二章「各種之債」各節所規定之契約類型，然 本於契約自由、私法自治之原則，本件因自由訂定而不能歸 類之其他無名契約，經核並無違反強制規定或公序良俗之處 ，當非法所不許，是於上述「合作協議關係」效力仍存續之 情況下，被告所有之系爭建物占有系爭土地乃有正當合法權 源，應堪認定。
⑷又上揭租賃契約雖於82年9 月30日租期屆滿，惟被告就吳崇 哲等5 人間存有前述「合作協議關係」，且效力迄今尚仍存 續乙節，復行提出如附表一編號2 、3 所示之租賃契約，及 如附表二所示所示之92至106 年間各年度租金分配表等件影 本為憑（見本院卷第78至102 頁）。衡諸如附表一編號2 、 3 所示之租賃契約，其租賃期間係自103 年2 月1 日起至10 6 年12月31日止，出租人雖均為「吳重光、吳崇哲」等2 人 、租賃標的係記載為「桃園市中山路631 、639 房屋部份」 ，然對照如附表二之租金分配情況表，自95年起至106 年止 均由兩造就系爭建物出租他人所得收益平均受有分配（被告 部分於吳重光生前係以吳重光名義分配租金，吳重光死後則 以蔡麗月名義分配租金），上開租金分配情形亦為原告所不 爭執（見本院卷第114 頁），自可證吳崇哲等5 人（如有人 死亡者，含其繼承人）於如附表一編號1 所示之租賃契約期 滿後，有繼續履行上述「合作協議關係」之意甚明，否則原 告既非如附表一編號2 、3 所示租賃契約之出租人，租賃標
的亦非明確記載與系爭土地有關，又何來按期分配租金之權 利？從而實應解為因時光遞嬗之故，吳崇哲等5 人（如有人 死亡者，含其繼承人）長年來皆依前述「合作協議關係」共 同提供土地及建物出租予他人並內部分配租金，歷有年所， 且均為手足、父子至親，有相當信賴關係，嗣後遂推由建物 所有權人吳重光、吳崇哲等2 人出面與承租人議約及簽約， 並將承租人所支付之租金分配予包括原告在內之各協議關係 人，原告自無從徒憑其未於如附表一編號2 、3 所示之租約 上簽名云云，而就前述「合作協議關係」有實質延續至106 年年底乙節諉為不知。又原告嗣於106 年3 月29日、106 年 9 月10日自行寄發存證信函予現承租人仲慶汽車股份有限公 司（下稱仲慶汽車）及吳崇哲，內容均為：「台端向本人承 租桃園市桃園區745 地號（桃園區中山路631 號房屋之基地 ）…本人所有之桃園市桃園區745 地號土地於契約到期（10 6 年12月31日）後不再續租」等語（見本院卷第116 、167 頁），亦足反推前述「合作協議關係」有實質延續至106 年 年底乙節為真，否則原告既未於如附表一編號2 、3 所示之 租約上簽名，又再三聲稱該等租約與之無關，又為何會自居 於出租人之地位向現承租人仲慶汽車宣示「到期不再續租」 等語？是原告於此所為之爭執，亦難憑採。
⑸再按解除權（終止權）之行使，應向他方當事人以意思表示 為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其 全體或向其全體為之（民法第258 條第1 、2 項、第263 條 規定意旨參照）。而解除權（終止權）之發生原因有二，一 為因當事人以契約訂定者，謂約定解除權（終止權）；一為 因法律規定者，謂法定解除權（終止權）。除當事人間有保 留解除權（終止權）之特別約定外，非有法律所規定之解除 權（終止權）不得為之；又解除權（終止權）之行使為單獨 行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定解除（終止） 原因之存在。主張行使法定解除權（終止權）者，應就其具 備各該法律所規定之要件負舉證之責；主張行使意定解除權 （終止權）時，則應證明保留解除權（終止權）之特別約定 內容如何，及其行使解除權（終止權）是否符合雙方約定內 容。承前所述，原告係於106 年間以上開2 份存證信函表明 自107 年起不願意繼續出租系爭土地予他人之意旨，衡情前 述「合作協議關係」已面臨內部重大爭議之境地，故而107 年度1 月至7 月之租金無法依照往年習慣按期分配予原告乙 節，亦非完全可歸責於被告、吳崇哲或其他協議關係人；況 原告並未舉證證明「未能按期受分配租金收益」一事為上述 「合作協議關係」之意定終止事由，且基於終止權行使之不
可分性，最初既然係由吳崇哲等5 人共同成立系爭「合作協 議關係」，則即便原告有法定或意定之終止協議事由，亦應 向吳崇哲等5 人（如有人死亡者，含其繼承人）為終止「合 作協議關係」之意思表示，始為合法，是原告訴訟代理人於 本院107 年12月26日言詞辯論當庭以口頭向被告訴訟代理人 表示在107 年1 月1 日起就系爭土地不再續租予仲慶汽車， 主張已合法終止兩造間契約關係云云，係屬無據，自不生合 法終止系爭「合作協議關係」效力，從而兩造間既仍存有前 述「合作協議關係」，被告所有之系爭建物占有原告所有之 系爭土地，即非無法律上之正當權源，故原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告拆除系爭建物並騰空返還系爭土 地，殊非有理，應予駁回。
㈡本院既已認定被告占有使用系爭土地係有合法之占用權源， 原告訴請被告拆屋還地為無理由，被告亦非無法律上原因而 受有利益，則其餘爭點自無再行審究之必要，附此敘明。五、綜上所陳，原告本於系爭土地之所有權人身分，向被告行使 所有權之返還、排除之回復請求及給付相當於租金之不當得 利損害金，然吳崇哲等5 人間（如有人死亡者，含其繼承人 ）存有共同提供土地供建築房屋後出租予他人而分配收益之 「合作協議關係」，被告占有系爭土地並非無正當使用之權 源，自無庸負有排除侵害、返還土地及給付相當於租金之不 當得利損害金之責。從而原告依所有權之返還、排除作用及 不當得利之法律關係，請求㈠被告應將系爭土地上如附圖所 示編號745 部分（面積144.56平方公尺）拆除，並將土地騰 空返還予原告。㈡被告應自107 年8 月1 日起至上開建物拆 除騰空之日止，按月給付原告4 萬元暨按週年利率5 ％計算 之利息，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
民事第三庭 法 官 周珮琦
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 1 月 2 日
書記官 李慧慧
附表一
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│ │租賃期間│出租人 │承租人 │每月租│租約上所記│備註 │本院卷│
│ │ │ │ │金 │載之租賃標│ │頁數 │
│ │ │ │ │ │的 │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
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│1 │77年10月│吳崇哲、│元盛汽車│前三年│⑴桃園市中│於81年1 月│第63至│
│ │1 日起至│吳重光、│股份有限│14 萬 │山路639 、│15日慶興汽│77 頁 │
│ │82年9 月│原告、吳│公司、慶│6,400 │631 號房屋│車部分由仲│ │
│ │30日止 │崇彥、吳│興汽車商│元；後│⑵桃園市中│威汽車承受│ │
│ │ │金輝 │行 │二年15│路段1534-6│租賃契約之│ │
│ │ │ │ │萬5,00│5 等11筆土│權利義務 │ │
│ │ │ │ │0元 │地中部分56│ │ │
│ │ │ │ │ │6.886 坪 │ │ │
├─┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼───┤
│2 │103 年2 │吳重光、│仲慶汽車│10萬元│桃園市中山│於契約簽名│第78至│
│ │月1 日起│吳崇哲 │股份有限│ │路631 、63│處另行約定│82 頁 │
│ │至104 年│ │公司 │ │9 房屋部分│：「本合約│ │
│ │12月31日│ │ │ │ │延至104 年│ │
│ │止 │ │ │ │ │12月31 日 │ │
│ │ │ │ │ │ │」 │ │
├─┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼───┤
│3 │105 月1 │吳重光、│仲慶汽車│10萬元│桃園區中山│ │第83至│
│ │月1 日起│吳崇哲 │股份有限│ │路631 、63│ │87 頁 │
│ │至106 年│ │公司 │ │9 房屋部分│ │ │
│ │12月31日│ │ │ │ │ │ │
│ │止 │ │ │ │ │ │ │
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附表二
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│租金年份 │租金分配者姓名及分配金額 │
│ │（金額均為新臺幣） │
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│92年度 │⊙中山路631號 │
│ │吳重光：38萬元 │
│ │吳崇彥：4 萬元 │
│ │吳善昇：4 萬元 │
│ │吳金輝：4 萬元 │
│ │⊙中山路639號 │
│ │吳崇哲：70萬元 │
├──────┼─────────────┤
│93年度 │⊙中山路631號 │
│ │吳重光：62萬元 │
│ │吳崇彥：3 萬元 │
│ │吳善昇：5 萬元 │
│ │吳金輝：0 │
│ │⊙中山路639號 │
│ │吳崇哲：50萬元 │
├──────┼─────────────┤
│94年度 │⊙中山路631號 │
│ │吳重光：35萬元 │
│ │吳崇彥：20萬元 │
│ │吳善昇：20萬元 │
│ │吳金輝：0 │
│ │⊙中山路639號 │
│ │吳崇哲：45萬元 │
├──────┼─────────────┤
│95至103 年度│⊙中山路631號 │
│ │吳重光：24萬元 │
│ │吳善昇：24萬元 │
│ │⊙中山路639號 │
│ │吳崇哲：32萬元 │
│ │吳崇杰：20萬元 │
│ │吳崇彥：20萬元 │
├──────┼─────────────┤
│104 年度 │⊙中山路631號 │
│ │吳重光：24萬元 │
│ │吳善昇：24萬元 │
│ │⊙中山路639號 │
│ │吳崇哲：32萬元 │
│ │吳崇杰：20萬元 │
│ │吳崇彥、吳秀玲：20萬元 │
├──────┼─────────────┤
│105 年度 │⊙中山路631號 │
│ │吳重光：175,000元 │
│ │蔡麗月：245,000元 │
│ │吳善昇：42萬元 │
│ │⊙中山路639號 │
│ │吳崇哲：702,500元 │
│ │⊙壽昌街20巷16弄2號 │
│ │吳崇杰：304,000元 │
│ │吳崇彥：304,000元 │
│ │吳秀玲：202,000元 │
├──────┼─────────────┤
│106 年度 │⊙中山路631號 │
│ │吳善昇：48萬元 │
│ │蔡麗月：48萬元 │
│ │⊙中山路639號 │
│ │吳崇哲：48萬元 │
│ │吳崇杰：48萬元 │
│ │吳崇彥：48萬元 │
│ │⊙壽昌街20巷16弄2號 │
│ │吳善昇：145,714元 │
│ │蔡麗月：145,714元 │
│ │吳崇哲：291,430元 │
│ │吳崇杰：145,714元 │
│ │吳崇彥：145,714元 │
│ │吳秀玲：145,714元 │
└──────┴─────────────┘