臺灣高等法院民事裁定 108年度抗字第72號
抗 告 人 張芳源
上列抗告人因與相對人永豐商業銀行股份有限公司間拍賣抵押物
強制執行聲明異議事件，對於中華民國107年11月22日臺灣士林
地方法院107年度執事聲字第62號所為裁定提起抗告，本院裁定
如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、查抗告人於民國（下同）92年7月16日、103年10月13日、 106年5月8日以其所有如原裁定附表所示之不動產（下稱系 爭不動產），分別設定本金最高限額新臺幣（下同）1,068 萬元、108萬元、960萬元之第一、二、三順位抵押權（下合 稱系爭抵押權）予相對人，以擔保抗告人對相對人之借款等 債務。嗣相對人以抗告人積欠借款本金1,201萬6,974元、利 息及違約金未依約清償為由，向原法院聲請以106年度司拍 字第328號裁定拍賣系爭不動產，並聲請以106年度司執字第 00000號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍 賣系爭不動產，經執行法院以底價1,221萬元，定於107年2 月8日進行第一次拍賣，惟無人應買，乃依相對人之聲請， 於107年3月13日以執行命令除去第三人鄭明秋對於系爭不動 產之租賃關係（下稱系爭租賃關係）。抗告人為此聲明異議 ，經原法院司法事務官於107年5月22日裁定（實為處分，下 同）駁回異議，抗告人不服提起異議，經原裁定駁回異議， 抗告人不服，提起本件抗告，請求廢棄原法院司法事務官上 開裁定及原裁定。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但 其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1、2項定有明文。故不動產所有人於設定 抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響 於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣 押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請 或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租 賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。此 乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在登記後就抵 押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在 先之抵押權受其影響（大法官釋字第304號解釋文參照）。
又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵 押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵 押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之 情形而言。準此，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人 應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而 為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定 人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償 所必要（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。三、經查，抗告人係於92年7月16日、103年10月13日、106年5月 8日以其所有系爭不動產設定系爭抵押權予相對人，以擔保 抗告人對相對人之借款等債務，嗣抗告人積欠相對人借款本 金1,201萬6,974元、利息及違約金未依約清償，相對人依法 聲請執行系爭不動產等節，有系爭不動產登記謄本、他項權 利證明書、拍賣抵押物裁定在卷可稽（見系爭執行事件卷㈠ ，未編碼，下同）。次查，抗告人係於106年8月31日將系爭 不動產出租予鄭明秋，租賃期間自106年8月1日起至126年7 月31日止，每月租金1萬元等情，有房屋租賃契約書、公證 書為憑（見系爭執行事件卷㈠），足見抗告人就系爭不動產 與鄭明秋成立系爭租賃關係，係在系爭抵押權設定之後，如 對抵押權人實行抵押權受有影響者，執行法院自得除去系爭 租賃關係後拍賣之。又查，執行法院定於107年2月8日第一 次拍賣系爭不動產，底價為1,221萬元，並註記系爭不動產 由第三人鄭明秋基於系爭租賃關係占有中，拍定後不點交， 惟該次拍賣無人應買，執行法院乃減價二成以底價978萬元 進行第二次拍賣，顯不足清償抵押債權，相對人遂於第二次 拍賣前以系爭租賃關係存在影響系爭抵押權為由，聲請除去 系爭租賃關係而後拍賣，有第一次拍賣公告、拍賣不動產筆 錄、第二次拍賣公告、相對人之聲請狀、執行命令可參（見 系爭執行事件卷㈠），足見系爭租賃關係存在，將使應買人 於拍定後無法及時占有使用，確對應買意願有所影響，依前 開說明，系爭租賃關係對相對人不生效力，相對人於拍賣程 序終結前，聲請除去系爭租賃關係，以無占有使用狀態逕行 強制執行，於法並無不合，抗告人主張系爭租賃關係之存在 不影響系爭抵押權云云，自無可取。至於抗告人請求將系爭 不動產另送鑑定以確定系爭租賃關係之存在不影響系爭不動 產價值云云，惟抗告人積欠相對人借款本金1,201萬6,974元 、利息及違約金，又系爭執行事件另有合作金庫商業銀行股 份有限公司、臺灣中小企業銀行股份有限公司、臺灣銀行股 份有限公司、臺灣土地銀行股份有限公司參與分配，僅計算 得優先受償之執行費即逾50萬元以上，有原法院107年度司
執字第16432、16433、21504、22421、33069號卷可按，堪 認系爭不動產第一次拍賣底價1,221萬元已不足清償相對人 之抵押債權及其他執行債權人之執行費，且該次拍賣無人應 買而未拍定，經減價以底價978萬元進行第二次拍賣，顯然 不足清償相對人之抵押債權，依前開說明，相對人稱系爭抵 押權設定後所成立之系爭租賃關係，已影響系爭抵押權，自 堪採信，抗告人請求另送請鑑定云云，自無必要。四、綜上，執行法院於系爭不動產第一次拍賣無人應買後，依相 對人之聲請以上開執行命令除去系爭租賃關係，自無不當。 原法院司法事務官、原裁定駁回抗告人之異議，核無違誤。 抗告意旨仍執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 108 年 2 月 13 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳
法 官 賴惠慈
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 108 年 2 月 13 日
書記官 洪秋帆