臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第999號
上 訴 人 鄭守仁
訴訟代理人 陳虹均律師
鄧湘全律師
上一人
複代理人 潘佳苡律師
上 訴 人 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
上 訴 人 楊碧玲
上二人
訴訟代理人 楊劍合
黃儀采
上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國107年7月30
日臺灣桃園地方法院107年度訴字第1297號第一審判決各自提起
上訴、一部上訴，本院於107年11月6日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
一、原判決關於駁回鄭守仁後開第二項之訴，及該部分假執行之 聲請，均廢棄。
二、總瑩建設股份有限公司、楊碧玲應各再給付鄭守仁新臺幣肆 拾捌萬伍仟肆佰叁拾伍元；如任一人為給付時，另一人於其 給付範圍內，免除其給付責任。
三、鄭守仁其餘上訴駁回。
四、總瑩建設股份有限公司、楊碧玲之上訴，均駁回。五、第一、二審訴訟費用由總瑩建設股份有限公司、楊碧玲連帶 負擔百分之九十八，餘由鄭守仁負擔。
事實及理由
鄭守仁主張：鄭守仁於民國101年4月13日與總瑩建設股份有限 公司（下稱總瑩公司）簽定透天房屋預定買賣合約書（下稱系 爭房屋契約），與楊碧玲簽訂透天土地預定買賣合約書（下稱 系爭土地契約，並與系爭房屋契約合稱系爭房地契約），以總 價新臺幣（下同）948萬元（其中房屋價款379萬元、土地價款 569萬元）向總瑩公司與楊碧玲（下合稱總瑩公司等2人，個別 時各以其名稱之）購買坐落桃園市○○區○○段0地號土地上 「湯城世紀」（下稱系爭建案）丁區M棟45號房屋及坐落基地 應有部分（下稱系爭房地）。鄭守仁自101年4月9日至102年12 月15日已繳納房地價款163萬元，另於103年12月22日、105年6
月13日分別給付房地價款2萬元、1萬元。依系爭房屋契約第10 條第1項之約定，總瑩公司應於102年12月15日前完成主建物附 屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟總瑩 公司遲至106年4月20日方取得使用執照。依系爭房屋契約第10 條第2項及100年3月24日內政部公告修正之預售屋買賣定型化 契約應記載第12條第2項（下稱系爭應記載事項）之規定，總 瑩公司等2人應賠付自102年12月16日起至106年4月20日止計12 22日，按已繳房屋價款萬分之5計算之遲延利息100萬5,985元 。系爭房屋契約與系爭土地契約係聯立契約，具有連帶不可分 性，應共同履行，總瑩公司等2人應負不真正連帶責任。爰請 求總瑩公司等2人各給付鄭守仁100萬5,985元，如任一人為給 付時，另一人於其給付範圍內，免除給付責任。總瑩公司等2人抗辯：鄭守仁僅繳納166萬元，卻主張違約金10 0萬5,985元，不到3年半期間，要求高達以繳納金額60%的違約 金，明顯超出社會經驗及經驗法則。鄭守仁所受之損失，早已 被填補，並無實際之損害，鄭守仁當時購買房地總價948萬元 ，經過幾年時間，上漲許多，已享受房地漲價之利益，又鄭守 仁預購時附近生活機能並非完善，後來附近家樂福及商場進駐 ，鄭守仁購屋獲利是必然的，並無利益之損失。扣除24日颱風 之停工日數，總瑩公司逾期日數為1198日。既然就消極損害無 法發生，甚至獲利，總瑩公司等2人願意比一般銀行定存利率( 年息1.5%）以年息5%計算之利息，填補鄭守仁之損失與逾期之 致歉，賠償鄭守仁，與原審判決基礎相當。合約及系爭應記載 事項，在建商取得使用執照遲延及通知交屋遲延均有違約處罰 ，鄭守仁主張因交屋遲延而造成租金損失、房屋無法使用之利 益等云云，應屬「通知交屋遲延」的請求之範疇，非本案單純 使用執照取得遲延之損害賠償。
原法院判決：總瑩公司等2人應各給付50萬元本息，如任一人 為給付時，另一人於其給付範圍內免除給付責任，並駁回鄭守 仁其餘之訴。兩造就其敗訴部分，分別提起上訴、一部上訴。 鄭守仁聲明：㈠原判決關於駁回鄭守仁後開第二項之訴部分廢 棄。㈡總瑩公司等2人應各再給付鄭守仁50萬5,985元；如任一 人為給付時，另一人於其給付範圍內，免除其給付責任。㈢總 瑩公司等2人之上訴駁回。總瑩公司等2人聲明：㈠原判決命總 瑩公司等2人給付超過28萬2,000元部分廢棄。㈡上開廢棄部分 ，鄭守仁在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢鄭守仁之上 訴駁回。（原審判決總瑩公司等2人給付28萬2,000元部分，未 據總瑩公司等2人上訴，不在本件審理範圍）
兩造不爭執事項（筆錄見本院卷第107至108頁） ㈠鄭守仁於101年4月13日分別與總瑩公司等2人簽定系爭房屋
契約、系爭土地契約，而購買系爭房地，約定房地總價948 萬元。
㈡系爭房屋契約約定總瑩公司應於102年12月15日前取得使用 執照；總瑩公司於106年4月20日取得使用執照而完工。 ㈢鄭守仁自101年4月9日至102年12月15日繳納房地價款163萬 萬，另於103年12月22日、105年6月13日分別給付房地價款2 萬元、1萬元，總計支付166萬元。
㈣系爭房屋契約第10條第2項約定、系爭應記載事項規定，逾 期未取得使用執照，每逾1日按已繳房地價款萬分之5計算遲 延利息，性質為損害賠償總額預定性違約金，總瑩公司等2 人負不真正連帶責任。
本件爭點
㈠鄭守仁主張總瑩公司逾期取得使用執照1222日，依系爭房屋 契約第10條第2項約定、系爭應記載事項規定，總瑩公司等2 人應給付違約金100萬5,985元，原審判決酌減為50萬元，總 瑩公司等2人應再給付50萬5,985元，有無理由？ ㈡總瑩公司等2人抗辯總瑩公司逾期取得使用執照1198日，上 開約定之違約金過高，原審判決酌減為50萬元，仍為過高， 應依年息5%計算，再酌減為28萬2,000元，有無理由？本院的判斷
㈠總瑩公司逾期1198日取得使用執照，依約應給付98萬5,435 元之違約金。
⒈按民法第233條第1項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的 者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為 標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息 (最高法院37年上字第8014號判例參照)；惟遲延利息原有違 約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付 遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民 法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年臺上 字第576號判例參照）。次按當事人得約定債務人於債務不 履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視 為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當 時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權 人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依 適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有 明文。
⒉系爭房屋契約第10條第1項本文約定：「本預售屋之建築工 程，自100年12月31日前開工，並於102年12月15日以完成主 建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照 ....。」第2項前段約定：「賣方如逾前款期間未完工者，
每逾1日應按已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息予買方。」 (見原審卷第14頁)，依前開約定總瑩公司此部分所負之債務 乃係定期限完工即取得使用執照，非屬以支付金錢為標的， 依上說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，具有違約 金之性質。又遍閱系爭房屋合約並無賣方遲延，買方另得請 求損害賠償之約定，則上開約定自應視為因總瑩公司遲延完 工取得使用執照，所生損害之賠償總額。
⒊依約系爭房屋應於102年12月15日取得使用執照，惟總瑩公 司迄至106年4月20日始實際取得使用執照，有使用執照在卷 可憑(見原審卷第65頁)，則鄭守仁主張總瑩公司逾期取得使 用執照共計1222日（即自102年12月16日起至106年4月20日 止），應可認定。惟系爭房屋於興建過程中，有96年8月18 日、96年9月18日、96年10月6日、96年10月7日、97年7月28 日、97年9月13日、97年9月14日、97年9月28日、97年9月29 日、98年8月7日、98年8月8日、99年9月19日、101年8月2日 、102年7月12日、102年7月13日、102年8月21日、103年7月 23日、104年7月10日、104年8月8日、104年9月28日、104年 9月29日、105年7月8日、105年9月27日、105年9月28日，共 24日經桃園市政府發佈為颱風假（桃園歷年颱風假表見原審 卷第125頁），參諸系爭房屋契約第10條第1項第3款約定可 知，因天災地變等人力不可抗力之事由致不能施工者，該影 響期間不計入完工期日之天數，上開24日颱風假經桃園市政 府公布達停止上班標準，不計入總瑩公司遲延之天數，則總 瑩公司逾期取得使用執照之日數為1198日（計算式：1222-2 4=1198）。
⒋鄭守仁自101年4月9日至102年12月15日繳納房地價款163萬 元，另於103年12月22日、105年6月13日分別給付房地價款2 萬元、1萬元（見原審卷第58頁），總計166萬元。依應記載 事項第12條第2項規定，按已繳付房地價款每逾1日以萬分之 5計算之違約金金額為98萬5,435元〔計算式：163萬元×5/1 0000×1198日（自102年12月16日起至104年8月10日－24日 颱風假）＋2萬元×5/10000×844日（自103年12月22日起至 106年4月20日－7日颱風假）＋1萬元×5/10000×125日（自 105年6月13日起至106年4月20日－3日颱風假）＝98萬5,435 元〕。
㈡本件違約金並無過高之情，無酌減之必要。
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條固有明文。惟民法第252條之規定，乃係賦與法院得依 兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益 而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查
有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除 債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張 及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自 治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、 經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素 ，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉 證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定 ，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當 數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之 拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人 於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減 ，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅 對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護 （最高法院92年度臺上字第2747號判決意旨參照)。 ⒉本院審酌總瑩公司為專業建設公司，對於前開應記載事項應 得知之甚詳，且系爭房屋、土地買賣契約皆係由總瑩公司、 楊碧玲單方擬定，依已繳房地價款萬分之5計算具有違約金 性質之遲延利息，僅為上開預售屋買賣定型化契約應記載事 項之最低標準，總瑩公司於簽約時得盱衡自己履約之意願、 經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決 定，況總瑩公司逾期取得使用執照高達1198日，違約情節實 屬重大。倘總瑩公司於違約時，仍得任意指摘違約金或遲延 利息過高而要求核減，無異將不履行契約之不利益歸由消費 者即鄭守仁負擔，不僅對鄭守仁難謂為公平，抑且有礙交易 安全及私法秩序之維護。是本件違約既屬可歸責於總瑩公司 且情節重大，自無約定違約金額過高而顯失公平之情形，總 瑩公司辯稱應依民法第252條之規定予以酌減，並依年息5% 計算云云，自無可取。
㈢總瑩公司等2人間為不真正連帶之法律關係。 ⒈按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別之 發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一 人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言（最高法院 100年度臺上字第848號判決意旨參照）。 ⒉楊碧玲係總瑩公司負責人張廖貴裕之配偶，與總瑩公司合作 推出系爭建案，以總瑩公司為房屋出賣人，楊碧玲則以坐落 基地之所有權人身分出售土地，共同銷售系爭建案之房屋及 基地（系爭房地契約見原審卷第12至34頁、第53至64頁）， 楊碧玲係以名下土地與總瑩公司合建房屋對外銷售之營利行 為，系爭建案形式上雖係由總瑩公司出售房屋、由楊碧玲出 售土地，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必
須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之 利益及社會公益，兼以總瑩公司、楊碧玲共同合作對外銷售 系爭建案，參諸個人出售土地免納所得稅（所得稅法第4條 第1項第16款參照），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（ 財政部臺財稅字第841601122號函參照），可見總瑩公司等2 人係基於節稅考量，方於推案時以總瑩公司名義出售房屋， 以楊碧玲名義出售土地，並與消費者分別簽訂系爭房屋、土 地契約，具有社會、經濟上一體性關係，故系爭房地契約不 能割裂適用，應一體觀察，視為同一主體之買賣契約，堪認 系爭房地契約係總瑩公司等2人為與不特定多數消費者所訂 定同種類之定型化契約條款。且使用房屋必須使用其基地， 系爭房地契約就預售房屋及坐落基地分別定價，消費者並未 因建商將系爭建案之預售屋買賣分拆成2個獨立契約而享有 直接利益，自不能使消費者承擔建商將系爭建案預售屋買賣 分拆成系爭房屋契約、土地合約所生之風險，而應確保消費 者具有與單一預售屋買賣契約相同之地位，始符合系爭房屋 契約第23條及消費者保護法第11條第2項規定：「定型化契 約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」意旨，並符 誠信原則。是應認楊碧玲為消保法所規定之企業經營者，有 消保法規定及系爭應記載事項之適用。
⒊所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合之 關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為 契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合 法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及 其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院 90年度臺上字第1779號、86年度臺上字第2278號判決參照） 。綜觀系爭房屋契約第22條前段及系爭土地契約第12條第1 項約定（見原審卷第18至19頁、第56頁)，兩造約定系爭房 地契約具「連帶不可分性應共同履行」，且緊接於上開文字 後約定「任何一部份不履約時視同全部違約」、「視為全部 解除」，堪認系爭房屋契約與系爭土地契約構成契約之聯立 。鄭守仁雖分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房屋契約、系 爭土地契約，形式上屬二個獨立之契約，然彼此間具有不可 分離之依存關係，且總瑩公司等2人屬共同合作對外銷售系 爭建案，具有社會、經濟上之一體性。衡以一般不動產交易 常情，締約買賣系爭建案預售屋之真意，係為購買系爭房屋 及所坐落基地，應無個別、單獨締約買賣系爭房屋或系爭土 地之意，締約目的不僅在於使系爭房屋契約、系爭土地契約 之成立與存續效力相互依存，且因房屋之買賣在性質上不能 與坐落基地分離，總瑩公司等2人就系爭建案之銷售亦自始
有相當程度合作關係，系爭房屋契約、系爭土地契約具有經 濟上實質的密接相互依存關係，故於系爭房地合併出售之複 合交易型態，總瑩公司等2人得享有較個別銷售房屋或土地 更多之附加價值（利用利益或經濟上利益）。不論從利益之 歸屬、危險分配或契約對價之平衡等因素考量，應擴大出賣 人於個別契約上之義務，使總瑩公司等2人就系爭房地契約 寓有互相擔保履行交付房地之默示保證義務，令使系爭房地 契約衍生之債權債務關係亦生相牽連之法律效果，任一出賣 人違約時，另一出賣人亦視為違約，始符誠信原則。是鄭守 仁主張總瑩公司違約逾期取得使用執照，應視為楊碧玲同屬 違約，亦應負給付違約金之責任，應屬有據。至於兩者間之 關係，因總瑩公司等2人就系爭房地契約之履行、債務不履 行損害賠償責任及給付遲延之賠償義務，對於鄭守仁各負有 同一目的之全部給付義務，應可認總瑩公司等2人就此成立 不真正連帶債務關係，其中1人為給付，另一人即可免給付 義務，俾確保消費者立於與單一預售屋買賣契約相同之地位 ，避免消費者因總瑩公司等2人其中1人無資力，而受有因建 商憑藉其締約優勢地位將原本可單一成立之預售屋買賣契約 分拆成2個獨立契約之不利益。從而，鄭守仁主張亦得向楊 碧玲請求前述應予准許之違約金98萬5,435元，且總瑩公司 等2人所負給付責任間為不真正連帶關係，自有理由。綜上所述，鄭守仁請求總瑩公司等2人各給付98萬5,435元，其 中一人為給付，另一人於給付範圍內免給付責任，為有理由， 應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上 開應准許部分（即判命總瑩公司等2人給付超過50萬元至98萬5 ,435元部分），駁回鄭守仁之訴，容有未洽，鄭守仁上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許 。原審就不應准許部分（即判命總瑩公司等2人給付超過98萬5 ,435元部分）為鄭守仁敗訴之判決，及就應准許部分（即判命 總瑩公司等2人給付超過28萬2,000元至50萬元部分）為總瑩公 司等2人敗訴之判決，均無違誤，兩造各自上訴意旨指摘原判 決對其不利部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
據上論結，本件鄭守仁之上訴為一部有理由、一部無理由，總 瑩公司等2人之上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 107 年 11 月 20 日
民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 胡芷瑜
法 官 周美雲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
書記官 呂 筑
, 台灣公司情報網