臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第2418號
原 告 温淑惠
訴訟代理人 鄧湘全律師
複 代理 人 潘佳苡律師
訴訟代理人 陳虹均律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 黃儀采
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於中華民國107年11
月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告各應給付原告新臺幣壹佰壹拾玖萬陸仟壹佰叁拾元，及自民國一○七年九月一日起至交付坐落桃園市中壢區六地號土地上湯城世紀丁區編號Ｎ棟二號之房屋之日止，按日給付原告新臺幣肆仟叁佰伍拾伍元。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾玖萬捌仟柒佰壹拾元各為被告供擔保後，得假執行。但被告各以新臺幣壹佰壹拾玖萬陸仟壹佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：訴外人張朝威於民國100 年12月26日分別與 被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲（下合稱被告或分稱總 瑩公司、楊碧玲）簽訂透天房屋預定買賣合約書、土地預定 買賣合約書（下合稱系爭房地契約、或分稱系爭房屋契約、 系爭土地契約），向總瑩公司購買「湯城世紀丁區編號N 棟 2 號」預售房屋，及向楊碧玲購買其坐落桃園市○○區○○ 段0 地號基地持份（下合稱系爭房地或分稱系爭房屋、系爭 土地），嗣張朝威將系爭房地契約之權利義務轉讓予呂珈芳 ，呂珈芳再將系爭房地契約之權利義務轉讓予伊，並經被告 同意，伊且於103 年1 月21日分別與被告簽訂車位買賣合約 書，購買B1編號各為X26 、X74 之平面車位2 式。依系爭房 屋契約第14條第2 項及內政部預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項（下稱應記載事項) 第15條第1 項第4 款規 定，被告應於取得使用執照6 個月內交屋，如逾期未交屋， 則每逾1 日應按伊已繳之房地價款10,000分之5 計算遲延利 息。被告於106 年4 月20日取得系爭房屋之使用執照，至遲
應於106 年10月20日交付系爭房屋，然迄今仍未交屋予伊。 以伊已於102 年12月15日、106 年12月12日繳付房地價款新 臺幣（下同）208 萬元、663 萬元，計至107 年8 月31日止 ，即應給付1,196,130 元之逾期交屋遲延利息【計算式：（ 208 萬元315 日0.0005）+ （663 萬元262 日0.00 05）=1,196,130元元】，及自107 年9 月1 日起至交付系爭 房屋之日止，給付每日4,355 元之遲延利息【計算式：已繳 價金（208 萬＋663 萬0.0005 =每日遲延利息4,355 元】 。系爭房地契約為聯立契約，各具不可分性應共同履行，任 何一部分違約，視同總瑩公司等2 人均違約，就前開各項給 付應負不真正連帶給付義務。爰依系爭房屋契約第14條第2 項及應記載事項第15條第1 項第4 款與不真正連帶債務法律 關係，訴請被告如數給付。並聲明求為判決：㈠、被告總瑩 公司應給付原告1,196,130 元，及自107 年9 月1 日起至交 付系爭房屋之日止，按日給付4,355 元。㈡、被告楊碧玲給 付同㈠所示之金額。㈢、前開所命給付，如任一債務人為給 付時，其他債務人於其給付範圍內，免除其給付之責。㈣、 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋契約、系爭土地契約乃二個獨立契約， 屬聯立契約，並非不真正連帶關係，且系爭土地契約並無應 記載事項之適用餘地，原告僅得請求總瑩公司給付遲延利息 ，無權請求楊碧玲支付遲延利息。又上開約定遲延利息之性 質因屬損害賠償總額預定之違約金，原告請求之數額應以其 所受損害為限，本件原告在另案就「使用執照取得遲延」部 分所請求賠償之違約金金額為1,257,560 元，已達總價金93 6 萬元的百分之13.43 ，顯然不合常理解獲有暴利，況原告 既因時間經過而獲得系爭房地價格上漲之利益，自應以年息 百分之5 賠付利息為妥適等語，資為抗辯。並聲明：駁回原 告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、訴外人張朝威於100 年12月26日分別與總瑩公司、楊碧玲簽 訂系爭房地契約，以房地總價936 萬元買受系爭房地，嗣經 張朝威將系爭房地契約之權利義務轉讓予呂珈芳，呂珈芳再 轉讓予原告。
㈡、原告截至103 年1 月21日為止，包含訂金、簽約金、簽約及 開工、第1 至21期價金、車位在內，共計已繳房地價款208 萬元。嗣於106 年12月12日再給付價金663 萬元。㈢、系爭房地之使用執照核發日期為106 年4 月20日。㈣、被告總瑩公司迄今尚未交付系爭房屋予原告。
四、本件爭點：
㈠、原告主張被告總瑩公司與楊碧玲二人間應負不真正連帶責任 ，有無理由？
㈡、原告主張被告總瑩公司等2 人應不真正連帶給付因逾期交屋 所生之遲延利息，有無理由？
㈢、系爭房屋契約所約定因逾期交屋所生之遲延利息，是否為違 約金？應否予以酌減？
五、得心證之理由：
㈠、原告主張被告總瑩公司與楊碧玲二人間應負不真正連帶責任 ，有無理由？
⒈按所謂之契約聯立，係指數個契約（典型或非典型）具有相 互結合之關係者而言，其結合之主要情狀有二：一為單純外 觀之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為（例如訂 立一個書面）而結合，相互間不具依存關係。另一則為具有 一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力 或存在依存於另一個契約之效力或存在，於此情形，其個別 契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一 個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同 其命運。故彼此具有不可分離之關係，該聯立契約應同其命 運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。又各個契 約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣， 當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於 誠信原則，為斷定之標準（最高法院86年度台上字第2278號 、86年度台上字第2665號、90年度台上字第1779號判決意旨 參照）。次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的， 本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債 務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（同院 101年度台上字第367號判決意旨參照）。 ⒉查，本件原告購買系爭房地，雖各與總瑩公司、楊碧玲簽訂 系爭房屋契約、系爭土地契約，然對買賣雙方而言，兩契約 目的均在於完成買賣房地一併移轉、交付，土地與房屋屬緊 密不可分之契約標的，若互缺其一，契約目的即無法達成。 且觀之系爭房屋契約第23條（誤載為22條）約定：「本約之 附件視為本約之一部分，並與本約具有同等效力，並與『土 地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約 日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合 約時視為全部解除。」等語（見本院卷第18頁），另系爭土 地契約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部分 ，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房 屋預定買賣合約書』具連帶不可分性，應共同履行，並自簽
約日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除 合約時視為全部解除。」等語（見本院卷第39頁），足認系 爭房屋契約與系爭土地契約屬聯立契約，彼此間具有不可分 離之依存關係，應共同履行，任一部分不履行，即視同全部 違約，被告間因系爭房地契約具有同一給付目的，對原告各 負全部給付義務，而屬不真正連帶債務。是原告主張楊碧玲 依約應就系爭房屋逾期通知進行交屋負遲延責任，並與總瑩 公司負不真正連帶給付責任，應屬可取。被告抗辯系爭房屋 契約、系爭土地契約乃二個獨立契約，被告間之權利義務各 自獨立，並無不真正連帶責任關係，原告僅得請求總瑩公司 給付遲延利息，無權請求楊碧玲給付遲延利息云云，則無可 採。
㈡、原告主張被告總瑩公司等2 人應不真正連帶給付因逾期交屋 所生之遲延利息，有無理由？
⒈觀諸系爭房屋契約第14條第2 項，業已約定：「賣方應於領 得使用執照六個月內，通知買方進行交屋……」等語（見本 院卷第14頁），而本件所應適用之內政部定型化契約記載事 項第15點第1 項第4 款，亦規定：「賣方應於領得使用執照 六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各 目義務：……4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方 進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算 遲延利息予買方。」（見本院卷第102 頁），此有內政部10 7 年10月22日內授中辦地字第1070073318號函附100 年12月 間應適用之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項1 份可參，依消保法第17條第5 項規定，上開應記載事項同亦 構成系爭房屋契約內容之一部。是以，總瑩公司於106 年4 月20日取得使用執照後，應於6 個月內即106 年10月20日前 通知原告進行交屋，如有逾期，原告自得依上開約定及規定 ，請求被告給付逾期通知進行交屋之遲延利息。 ⒉查，系爭房屋於106 年4 月20日取得使用執照，總瑩公司等 2 人亦自承至遲應於其後6 個月內即106 年10月20日前交屋 ，惟迄今仍未交屋，則原告主張總瑩公司等2 人依系爭房屋 契約第14條第2 項、應記載事項第15條第1 項第4 款之規定 ，以原告已繳房地價款計算被告所應不真正連帶給付之逾期 交屋之遲延利息，即屬有據。茲因被告總瑩公司應於106 年 10月20日前交屋，其遲延起算日即為106 年10月21日，計至 107 年8 月31日為止，共為315 日。又原告截至102 年12月 15日、106 年12月12日，依序各繳交208 萬元、663 萬元， 是被告總瑩公司等2 人至107 年8 月31日為止，共計應不真 正連帶給付之逾期交屋遲延利息，自應為1,196,130 元【計
算式：（208 萬元×315 日《自106 年10月21日起至107 年 8 月31日止，共計315 日》×0.0005）+ （663 萬元×262 日《自106 年12月12日起至107 年8 月31日止，共計262 日 》×0.0005）= 1,196,130 元】。另自107 年9 月1 日起至 交付系爭房屋之日止，按日給付每日逾期交屋遲延利息4,35 5 元【計算式：（208 萬元＋663 萬元）0.0005=4,355元 （小數點以下四捨五入）】。原告就此所為主張，為有理由 ，可以准許。
㈢、系爭房屋契約所約定因逾期交屋所生之遲延利息，是否為違 約金？應否予以酌減？
⒈被告雖另抗辯上開遲延利息約定之性質屬違約金，原告請求 數額應以其所受損害為限，應酌減按年息5%計算遲延利息云 云。
⒉經查：
⑴觀諸系爭房屋契約第21條第1 、3 項，業已清楚約定：「賣 方違反第10條第2 項及第19條第1 、2 項規定者，買方得解 除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利 息（以台灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方。並應同 時賠償房屋總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳 價款者，則以已繳價款為限」；「買賣雙方當事人除依前二 項之請求外，不得另行請求損害賠償」（見本院卷第17頁） 。顯見系爭房屋契約第21條第1 、3 項已明定賣方如有違約 而經買方解約時，另有違約金之約定。按契約當事人以確保 債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之 履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為「懲罰性之違 約金」外，概屬於「賠償總額預定性之違約金」，以免對債 務人造成不利，此觀同法第250 條之規定及其修正理由自明 （最高法院102 年度台上字第1378號判決意旨參照）。系爭 房屋契約既為賣方預先所擬之定型化契約，系爭房屋契約第 10條第2 款係使用「遲延利息」之用語，對照同款另約定逾 期6 個月仍未開工或完工，視同違約，而依系爭房屋契約第 21條第1 項解約規範辦理，始有賠償「違約金」之用語，且 約定「不得另行請求損害賠償」，實已表明該「違約金」屬 「損害賠償總額預定」之性質，依此顯見被告總瑩公司自始 即有意區別「遲延利息」及「違約金」為不同之概念，且足 認系爭房屋契約第10條第2 款所約定之「遲延利息」既非「 懲罰性之違約金」，亦非「損害賠償總額預定性之違約金」 。茲因本件原告並未主張解約，而係按系爭房屋契約第14條 第2 項約定請求「遲延利息」，自與「違約金」不同，難認 其具有「違約金」之性質，尚無適用民法第252 條規定酌減
違約金之餘地。
⑵況且，縱不論上開逾期交屋所生之遲延利息，是否具有違約 金之性質，因內政部定型化契約記載事項第12條第2 項、第 15條第1 項第4 款規定，乃為主管機關依消保法之授權所制 訂之規範，主管機關經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及 衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益 ，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目 的，本於其專業判斷為此規範，企業經營者及消費者均應受 其拘束，且屬主管機關所定之最低下限，另經以按日計算5/ 10000 遲延利息換算週年利率為18.25%，亦未逾民法第205 條之法定最高利率限制，被告實無由再請求酌減。而即令認 定上開遲延利息屬違約金性質，基於私法自治、契約自由原 則，被告身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既 已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自 由意識及平等地位自主決定，自亦應受該遲延利息約定之拘 束。再者，被告遲延履約之時間非短，違約情節非輕，且被 告並未提出具體證據證明本件建案未如期交屋究有何不可歸 責於己之事由，而有值得減輕責任之情狀，本院尤難率認該 遲延利息約定有過高情事，是認被告此部分所辯，洵無足採 。
六、綜上所述，本件原告本於系爭房屋契約第14條第2 項、應記 載事項第15條第1 項第4 款之規定，以及不真正連帶債務之 法律關係，訴請被告總瑩公司等2 人給付遲延利息，為有理 由，可以准許。
七、本件關於原告請求給付交屋遲延利息而勝訴部分，兩造分別 陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰 分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其 假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
書記官 謝菁菁
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