臺灣臺中地方法院民事判決 106年度沙簡字第363號
原 告 陳懷為
陳雅玟
陳雅青
陳雋錡
上四人共同
訴訟代理人 陳春梅 住同上
陳怡真 住同上
被 告 鄭炳燦 住臺中市○○區○○○街00號
訴訟代理人 紀育泓律師
李曉薔律師
楊阿足 住臺中市○○區○○○街00號
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年10月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
坐落臺中市○○區○○段○000○000○000○000○000地號土地上如附圖（即臺中市清水地政事務所複丈日期民國106年11月6日土地複丈成果圖）即：如附表所示被告所有之建物（面積合計6.41平方公尺），與其坐落基地（面積合計6.41平方公尺）即原告陳懷為、陳雅玟、陳雅青、陳雋錡共有前開五筆土地（應有部分每人均各為4分之1）間之租賃關係，核定自民國105年1月1日起至上開建物（面積合計6.41平方公尺）不堪使用為止，被告每年應給付原告陳懷為、陳雅玟、陳雅青、陳雋錡之租金每人各為新臺幣貳佰貳拾肆元。
被告應給付原告陳懷為、陳雅玟、陳雅青、陳雋錡每人各新臺幣參佰壹拾柒元，及自106年6月1日起至第一項所示租賃關係終止日止，按年給付原告陳懷為、陳雅玟、陳雅青、陳雋錡每人各新臺幣貳佰貳拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣捌仟玖佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、先位訴訟：
㈠原告於民國104年11月27日以買賣為登記原因而為坐落臺中 市○○區○○段○○○○○段○○000○000○000○000○00 0地號五筆土地【重測前依序為臺中市沙鹿區北勢坑段六路 厝小段（下稱六路厝小段）第249之10、249之17、249之16 、249之15、249之11地號土地）（下合稱系爭五筆土地）之
所有權人（原告就系爭五筆土地之各筆土地應有部分，每人 均各為4分之1）。又系爭五筆土地南面與被告所有（權利範 圍全部）坐落平等段第528地號土地（重測前為六路厝小段 第249之18地號土地；下稱前開第528地號土地）相鄰。嗣地 政機關於106年間辦理地籍圖重測結果，原告始發現亦屬被 告所有（權利範圍全部）平等段第689建號建物（門牌號碼 為臺中市○○區○○○街00號；下稱上址70號房屋）除坐落 在前開第528地號土地外，上址70號房屋中之如附圖（即臺 中市清水地政事務所附丈日期106年11月6日土地複丈成果圖 ）即如：附表編號B、C、F、E、G、I、L、K、N所示之建物 牆壁（含外牆防水工程）及窗戶雨遮及冷氣棚架（面積合計 6.41平方公尺；下合稱系爭地上物）越界而占用原告四人所 有之系爭五筆土地。則被告所有上址70號房屋中之系爭地上 物（面積合計6.41平方公尺），並無合法正當之權源而占用 系爭五筆土地，自屬無權占有，原告爰依民法第767條物上 請求權之法律關係，請求被告將系爭地上物拆除，並將系爭 地上物之坐落土地（面積合計6.41平方公尺）返還原告。另 被告因無權占有系爭地上物之坐落土地而受有相當於租金之 不當得利，並佐以系爭五筆土地臨臺中市沙鹿區東晉路、交 通發達、周遭經濟繁榮，土地之經濟價值極高，原告依10 5 年1月起系爭五筆土地申報地價（每平方公尺2,000元）年息 百分之十計算相當於租金之不當得利，應屬合理。是原告爰 依民法第179條不當得利之法律關係，就105年1月1日起至 106年5月31日止（計17個月）期間，請求被告給付原告每人 各為新臺幣（下同）454元之不當得利（計算式：6.41×2,0 00×10％×17/12×1/4＝454；元以下四捨五入，下均同） 及其法定遲延利息，及自106年6月1日起至返還系爭地上物 之坐落土地之日止，按年給付原告每人各321元之不當得利 （計算式：6.41×2,000×10％×1/4＝321）。 ㈡上址70號房屋乃為加強磚造建物且於66年間所建造，迄今已 使用逾40年，依行政院頒布之固定資產耐用年數表加強磚造 房屋建築之使用年限為35年，故兼括系爭地上物在內之上址 70號房屋，已超過使用年限，核與民法第425條之1第1項規 定「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之要件不符， 堪認被告所有之系爭地上物，與其坐落土地即原告所有之系 爭五筆土地二者間，並無民法第425之1條規定之租賃關係存 在。退步言，縱認上址70號房屋仍在使用期限惟被告之父親 鄭振金於66年間以兼括系爭五筆土地及前開第528地號土地 在內等土地為建築基地，申請建築臺層壹棟五戶之建物，嗣 後鄭振金為出售系爭五筆土地，自行拆除原來坐落在系爭五
筆土地上之最北側一戶房屋（拆除後該戶房屋僅留存最北側 兩戶房屋間之共同壁）後，鄭振金即於88年間將系爭五筆土 地出賣並移轉所有權登記予訴外人顏清標，且訴外人顏清標 、顏寬恒間就系爭五筆土地之土地租賃契約業已終止，此後 鄭振金或被告始另在上址70號房屋之北側外牆裝設窗戶雨遮 及冷氣棚架（即系爭地上物中之附表編號C、E、G、K所示部 分），前揭裝設之時鄭振金既已非系爭五筆土地之所有權人 ，足見系爭地上物與其坐落土地間並無成立民法第425之1條 第1項之租賃關係餘地。
㈢被告所有之系爭地上物無權占用系爭五筆土地，有如前述， 系爭地上物除已妨礙原告對系爭五筆土地之使用權能外，且 本件原告請求被告拆除系爭地上物並返還其坐落土地予原告 ，並非以損害被告為主要目的。系爭五筆土地目前雖仍受套 繪管制，但依臺中市政府都市發展局106年12月25日函文， 系爭五筆土地符合建築基地法定空地分割辦法第3條及第4條 規定，可單獨申請建築使用，故原告就系爭五筆土地得為有 效益之利用，故原告對被告之本件先位請求，自無權利濫用 之情事。
㈣並聲明：
⒈被告應將系爭地上物拆除，並將系爭地上物之坐落土地（面 積合計6.41平方公尺）返還原告。
⒉被告應給付原告每人各454元，及均自起訴狀繕本送達被告 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自106 年6月1日起至系爭地上物之坐落土地之日止，按每年給付原 告每人各321元。
二、備位訴訟：
㈠倘認被告所有之系爭地上物，與其坐落土地即原告所有之系 爭五筆土地（即附表所示面積合計6.41平方公尺之坐落土地 ）二者間，有民法第425之1條規定之租賃關係存在。則原告 依民法第425之1條第2項之規定，備位請求法院核定租金數 額，並判令被告應給付原告租金。關於租金之核定數額，原 告亦主張應依前述系爭五筆土地申報地價年息百分之十而為 計算。則兩造間就系爭地上物與其坐落土地（面積面積合計 6.41平方公尺）之租賃關係，應核定自105年1月1日起至系 爭地上物（面積合計6.41平方公尺）不堪使用為止，被告每 年應給付原告每人各為321元之租金。基此，就105年1月1日 起至106年5月31日止（計17個月）期間，被告應給付原告每 人租金各為454元，及自106年6月1日起至返還系爭地上物之 坐落土地之日止，按年給付原告每人各為321元之租金。 ㈡並聲明：
⒈兩造間就系爭地上物與其坐落土地（面積合計6.41平方公尺 ）間之租賃關係，核定自105年1月1日起至系爭地上物不堪 使用為止，被告每年應給付原告每人各為321元之租金。 ⒉被告應給付原告每人各為454元，及自106年6月1日起至返還 系爭地上物之坐落土地之日止，按年給付原告每人各為321 元。
貳、被告抗辯：
一、先位訴訟部分：
㈠被告所有上址70號房屋中之系爭地上物（面積合計6.41平方 公尺），並無占用而坐落在原告所有系爭五筆土地之情事。 ㈡退步言，縱認系爭地上物係坐落在系爭五筆土地上。然查， 上址70號房屋係於66年4月11日由被告父親即訴外人鄭振金 取得建築使用執照（65建都營使字第3282號），該建築使用 執照之建築型態為壹層壹棟五戶之建物，上址70號房屋乃為 該五戶建物之其中一戶，鄭振金出資建造上址70號房屋而取 取得該房屋之所有權，鄭振金嗣於93年間死亡，被告因繼承 而取得上址70號房屋之所有權（上址70號房屋建造完成時未 辦理保存登記，嗣於106年10月間辦妥第一次保存登記）， 至於原來坐落在系爭五筆土地上之另一房屋嗣經拆除，現已 不存在；又前開建築使用執照之建築基地原來地號為六路厝 小段第249之3地號，在申請建照時業經其他土地共有人同意 使用該土地作為建築基地，於請領使用執照後迄今曾歷經六 次分割合併而為兼括系爭五筆土地在內之六路厝小段第249 之3、249之8至249之11、249之15至249之21及249之26地號 等土地（重測後分別為平等段第520、521、522、523、527 、526、525、524、528、529、530、531、532等地號），現 仍受該使用執照套繪管制；再者，上址70號房屋於66間興建 時，被告父親鄭振金係為兼括系爭五筆土地在內等建築基地 共有人之一，於72年間經法院判決分割後鄭振金仍為系爭五 筆土地之共有人，嗣於82年間經法院調解分割後系爭五筆土 地分歸鄭振金單獨所有，鄭振金復於88年間以買賣為原因而 將系爭五筆土地移轉所有權登記予訴外人顏清標，嗣訴外人 元營建設股份公司（下稱元營建設公司）於95年間由經鈞院 94年度執字第51045號強制執行事件之法拍程序承受取得系 爭五筆土地所有權，元營建設公司於104年11月27日以買賣 為登記原因移轉將系爭五筆土地所有權登記予原告（原告就 各筆土地之應有部分均各為4分之1）。基此，依原告嗣後經 前述輾轉讓與之過程而取得系爭五筆土地之所有權，及被告 嗣後因前述繼承取得上址70號房屋之所有權，且上址70號房 屋乃為加強磚造三層樓建物、外觀及結構均良好，顯見兼括
系爭地上物在內之上址70號房屋，係屬在使用期限內、堪以 使用之房屋等情以觀，堪認兩造間就系爭地上物之坐落土地 （面積合計6.41平方公尺）部分，有民法第425條之1規定之 基地租賃關係存在。是被告占用系爭地上物之坐落土地（面 積合計6.41平方公尺），自屬有權占有，且該占有亦屬「有 法律上原因」。從而，原告依民法第767條物上請求權之法 律關係請求被告將系爭地上物拆除，並將系爭地上物之坐落 土地（面積合計6.41平方公尺）返還原告；及依民法第179 條不當得利之法律關係對被告之本件請求，均無理由，並無 可採。
㈢再者，被告父親鄭振金最初建造兼括上址70號房屋在內等 五戶建物時，與原來坐落在系爭五筆土地上之另一戶房屋（ 嗣後已拆除）相鄰連棟，二戶間有共同壁，本件系爭地上物 之建物牆壁，即為上址70號房屋與北面先前相鄰之該戶房屋 之共同壁，足見被告並非出於故意或重大過失而越界建築； 又與被告所有之上址70號房屋南面相鄰尚有連棟之另三戶房 屋。是以，退萬步言，縱認被告就系爭地上物係屬無權占有 系爭五筆土地，原告為取回該面積僅面積合計6.41平方公尺 之土地，勢必須將支撐上址70號房屋之牆壁主結構拆除，依 常理此項拆除工程，必然會對上址70號房屋造成重大影響， 危及上址70號房屋之安全性，亦將連帶波及南面與上址70號 房屋相鄰之建物安全性，且將系爭地上物之牆壁裁切及裁切 後重新砌牆回復房屋之安全堪用狀態，其花費金額恐不下於 數十萬元，甚至接近百萬元。再佐以鈞院94年度執字第0000 0號強制執行事件拍賣系爭五筆土地時，訴外人顏清標（即 執行債務人）已將系爭五筆土地出租訴外人顏寬恒（租期自 87年12月1日至107年11月30日止），顯見系爭五筆土地之使 用權人應為承租人顏寬恒，原告對於系爭五筆土地早已受限 制而無法使用收益，換言之，原告並非系爭五筆土地使用利 益之歸屬者，故被告之系爭地上物縱使占用系爭五筆土地， 亦未損及原告之權益，並無不當得利可言等情以觀，足見原 告對被告本件先位訴訟之請求，對被告之損害甚鉅，然對原 告之利益極小，應認原告行使權利係以損害他人為主要目的 ，已構成權利濫用。
二、備位訴訟部分：
兩造間就系爭地上物之坐落土地（面積合計6.41平方公尺） 部分，雖有民法第425條之1規定之租賃關係存在。惟系爭五 筆土地現仍套繪管制，且訴外人顏清標先前已將系爭五筆土 地出租訴外人顏寬恒（租期自87年12月1日至107年11月30日 止），原告就系爭五筆土地難以使用收益等情，有如前述。
則原告主張應依系爭五筆土地申報地價年息百分之十計算租 金之數額，顯屬過高，並無可採。
三、綜上，原告對被告提起本件先位訴訟及備位訴訟，均無理由 。並聲明：駁回原告之訴。
參、法院之判斷：
一、原告主張其於104年11月27日以買賣為登記原因而為系爭五 筆土地（各筆土地面積，即如附表「坐落土地欄」所示）之 所有權人（原告就系爭五筆土地之各筆土地應有部分，每人 均各為4分之1）；另被告為前開第528地號土地及上址70號 房屋之所有權人（權利範圍均為全部），系爭五筆土地南面 與前開第528地號土地相鄰等情，有系爭五筆土地、前開第 528 地號土地之土地登記謄本、地籍圖謄本在卷可按，並經 本院勘驗現場屬實，此有本院勘驗筆錄（含現場相片）附卷 可憑，且為被告所不爭執，堪認屬實。
二、又原告主張：系爭地上物（即如附圖亦即如：附表編號B、C 、F、E、G、I、L、K、N所示之建物牆壁（含外牆防水工程 及窗戶雨遮及冷氣棚架，面積合計6.41平方公尺），係占用 而坐落在原告所有之系爭五筆土地上乙節，業經本院囑託囑 託臺中市清水地政事務所測繪屬實，有附圖（即該所複丈日 期106年11月6日土地複丈成果圖）在卷可按。被告雖以前揭 情詞置辯。惟依土地法第46條之3規定：「（第1項）重新實 施地籍測量之結果，應予公告，其期間為30日。（第2項） 土地所有權人認為前項測量結果有錯誤，除未依前條之規定 設立界標或到場指界者外，得於公告期間內，向該管地政機 關繳納複丈費，聲請複丈。經複丈者，不得再聲請複丈。（ 第3項）逾公告期間未經聲請複丈或複丈結果無誤或經更正 者，地政機關應即據以辦理土地標示變更登記。」及地籍測 量實施規則第20 1條第1項規定：「土地所有權人認為重測 結果有錯誤，除未依土地法第46條之2之規定設立界標或到 場指界外，得於公告期間內，以書面向直轄市或縣（市）主 管機關提出異議，並申請複丈。複丈結果無誤者，依重測結 果辦理土地標示變更登記；其有錯誤者，應更正有關簿冊圖 卡後，辦理土地標示變更登記。」，可知土地所有權人對於 土地重測之結果，如未依上開規定，於公告期間內提出異議 聲請複丈，重測結果即告確定，主管地政機關應據以逕為辦 理土地標示變更登記。而查，系爭五筆土地於106年7月13 日依重測公告確定結果辦畢地籍圖重測標示變更登記後，臺 中市清水地政事務所據此依該地籍圖重測後之地籍圖辦理而 鑑測如附圖所示之測繪結果乙節，此觀卷附該所107年9月19 日清地二字第1070009532號復本院函即明。依前開說明，臺
中市清水地政事務所所為如附圖所示之測繪結果，自堪憑採 。是被告前開所辯，並無可採。準此，被告聲請另囑託內政 部國土測繪中心測繪系爭地上物之坐落位置，自無再予調查 之必要，併予敘明。
三、原告對被告先位訴訟之請求，有無理由？說明如次： ㈠所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對 於妨害其所有權者，得請求除去之。無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第767條第1項、 第179條分別定有明文。基此，倘占有人就其占有具有合法 正當之占有權源即：為有權占有者，土地所有人除不得請求 占有人除去其占有外，該占有亦屬「有法律上原因」而與不 當得利之要件不符。且按土地及其土地上之房屋同屬一人所 有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房 屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與 讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用 期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規 定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請 求法院定之。」民法第425條之1第1項、第2項定有明文。又 民法425條之1雖為88年4月21日始增訂、並於89年5月5日施 行，且無溯及效力適用之規定，並佐以最高法院48年台上字 第145 7號判例僅謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單 獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存 在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同 屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地 上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於 賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買 人繼續使用土地。基此，民法第425條之1施行前，倘有土地 及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有 權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形 ，自得以該判例或上開法條法理為基礎，推斷土地受讓人或 房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在 房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義（參見最高 法院101年度台上字第1114號民事裁判，亦同此旨）。再者 ，參諸民法第425條之1立法意旨，乃為兼顧房屋受讓人及社 會經濟利益，明定當事人間「在房屋得使用期限內」推定有 租賃關係。準此，民法第425條之1所稱「房屋受讓人與土地 受讓人間」，既未明文限制以第一次直接受讓之後手為限， 為貫澈該條「在房屋得使用期限內」推定有租賃關係之立法 意旨，解釋上應兼括因繼承、遺產分割等原因而輾轉受讓之 後手在內，始屬妥適，先予敘明。
㈡且查：
⒈觀諸卷附兼括系爭地上物在內之上址70號房屋現況相片及本 院勘驗筆錄（含現場相片），堪認系爭地上物中之建物牆壁 （含外牆防水工程）部分，乃為上址70號房屋之建物本體； 系爭地上物中之窗戶雨遮及冷氣棚架部分，為屬上址70號房 屋建物外牆之延伸，不具構造上之獨立性，堪認亦屬上址70 號房屋建物之一部分（即不動產成分）。是系爭地上物乃為 上址70號房屋之一部分，並非獨立之物，足堪認定。 ⒉上址70號房屋係於66年4月11日由被告父親即訴外人鄭振金 取得建築使用執照（65建都營使字第3282號），該建築使用 執照之建築型態為壹層壹棟五戶之建物，上址70號房屋乃為 該五戶建物之其中一戶，鄭振金出資建造上址70號房屋而取 取得該房屋之所有權，鄭振金嗣於93年間死亡，被告因繼承 而取得上址70號房屋之所有權（上址70號房屋建造完成時未 辦理保存登記，嗣於106年10月間辦妥第一次保存登記）， 至於原來坐落在系爭五筆土地上之另一房屋嗣經拆除，現已 不存在；又前開建築使用執照之建築基地原來地號為六路厝 小段第249之3地號，在申請建照時業經其他土地共有人同意 使用該土地作為建築基地，於請領使用執照後迄今曾歷經六 次分割合併而為兼括系爭五筆土地在內之六路厝小段第249 之3、249之8至249之11、249之15至24 9之21及249之26地號 等土地（重測後分別為平等段第520、521、522、523、527 、526、525、524、528、529、530、531、532等地號），現 仍受該使用執照套繪管制；再者，上址70號房屋於66間興建 時，被告父親鄭振金係為兼括系爭五筆土地在內等建築基地 共有人之一，於72年間經法院判決分割後鄭振金仍為系爭五 筆土地之共有人，嗣於82年間經法院調解分割後系爭五筆土 地分歸鄭振金單獨所有，鄭振金復於88年間以買賣為原因而 將系爭五筆土地移轉所有權登記予訴外人顏清標，嗣訴外人 元營建設公司於95年間由經本院94年度執字第51045號強制 執行事件之法拍程序承受取得系爭五筆土地所有權，元營建 設公司於104年11月27日以買賣為登記原因移轉將系爭五筆 土地所有權登記予原告（原告就各筆土地之應有部分均各為 4分之1）等情，有前開建築使用執照、建築平面圖、土地使 用權同意書、土地登記簿、建物登記謄本、不動產權利移轉 證書及臺中市政府都市發展局105年6月21日、106年9月11 日函文（含土地建物查詢資料、地籍圖查詢資料）等在卷可 按（見被證一至被證七），並經本院調閱本院94年度執字第 00000號強制執行案卷查核無訛，堪認屬實。 ⒊至於本院94年度執字第51045號強制執行事件拍賣系爭五筆
土地時，執行法院拍賣公告雖記載當時訴外人顏清標（即執 行債務人）有將系爭五筆土地出租訴外人顏寬恒，租期自87 年12月1日至107年11月30日止（即租期超過五年），於拍定 後不點交之情事，固經本院調閱前開強制執行案卷查核屬實 ，並有執行法院通知函文及土地租賃契約書在卷可按（見被 證八）。惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將 其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在 ；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年 或未定期限者，不適用之。民法第425條第1項、第2項定有 明文，該條規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5日施 行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力 ，但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權 所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意 義，因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之租賃契約 ，若在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權（本件即 指外人元營建設公司嗣於95年間自訴外人顏清標處受讓而取 得系爭五筆土地之所有權）之情形，即有該條第二項規定之 適用，非謂在修正施行前成立之租賃契約，在修正施行後出 租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第二項 之規定（參見最高法院95年度台上字第521號民事裁判，亦 同此旨）。此外，被告對於訴外人顏清標、顏寬恒間就租期 超過五年之系爭五筆土地租賃契約，嗣後有經公證之有利於 己事實，復未舉證證明以實其說，依民法第425條第2項規定 ，自訴外人顏清標處受讓系爭五筆土地所有權之後手即外人 元營建設公司乃至原告，均不受訴外人顏清標、顏寬恒間前 開土地租賃契約之拘束、該土地租賃契約對於外人元營建設 公司乃至原告均不繼續存在，實堪認定。準此，原來建築基 地坐落在相同地號土地（即兼括嗣後分割之系爭五筆土地在 內）上之上址70號房屋，鄭振金為該土地及上址70號房屋之 所有人，原告嗣後經前述輾轉讓與之過程而取得系爭五筆土 地之所有權，被告則嗣後因前述繼承取得上址70號房屋之所 有權，依前開說明，應依民法第425條之1法理為基礎而適用 該條之規定，是兩造間就上址70號房屋中之系爭地上物坐落 土地（面積合計6.41平方公尺）有民法第425條之1第1項規 定之基地租賃關係存在，堪以認定。
⒋再者，民法第425之1第1項規定之「房屋得使用期限內」， 係指房屋尚堪使用而言，如該房屋仍堪以使用，即可認屬在 房屋得使用期限內，至於逾固定資產之耐用年數，係有關交 易價值之問題，不得以此逕作為房屋是否在使用期限內之認 定憑據。而查，上址70號房屋乃為加強磚造三層樓建物，外
觀及結構均良好，此觀卷附上址70號房屋之現況相片及本院 勘驗筆錄（含現場相片）即明，依前開說明，兼括系爭地上 物在內之上址70號房屋，核屬在使用期限內、堪以使用之房 屋，甚為明確。是原告主張兼括系爭地上物在內之上址70號 房屋，已超過使用期限乙節，並無可採。
㈢綜上，兩造間就系爭地上物之坐落土地（面積合計6.41平方 公尺）部分，既有民法第425條之1規定之基地租賃關係存在 ，則被告占用系爭地上物之坐落土地（面積合計6.41平方公 尺），自屬有權占有，且該占有亦屬「有法律上原因」，堪 以認定。從而，原告依民法第767條物上請求權之法律關係 ，請求被告將系爭地上物拆除，並將系爭地上物之坐落土地 （面積合計6.41平方公尺）返還原告；及依民法第179條不 當得利之法律關係，請求被告給付原告每人各454元，及均 自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息，暨自106年6月1日起至系爭地上物之坐落土地 之日止，按每年給付原告每人各321元，均無理由，不應准 許。
四、原告對被告備位訴訟之請求，有無理由？說明如次： ㈠民法第425條之1第1項之租賃關係，其租金數額當事人不能 協議時，得請求法院定之。民法第425條之1第2項定有明文 。查兩造間就系爭地上物之坐落土地（面積合計6.41平方公 尺）部分，有民法第425條之1規定之租賃關係存在，已如前 述。則原告據此請求法院核定兩造間就系爭地上物之坐落土 地（面積合計6.41平方公尺）租賃關係之租金數額，自屬有 據。再者，原告就其等四人請求分別共有權利範圍之租金， 係屬可分之金錢債權，原告各人自得按其分別共有之應有部 分，請求被告給付租金。又就原告請求被告就未到期之租金 給付性質，雖為將來給付之訴，但被告對於已到期之不當得 利迄未給付，且其答辯聲明亦請求駁回原告之訴，顯然有到 期不為履行之虞，原告自有預為請求之必要，是原告此部分 請求，亦屬有據，先予敘明。
㈡又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，此於城 市地方基地租賃之租金準用之，同法第105條亦有明文。所 謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依 法定地價，而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所 有人依該法規定所申報之地價。又土地法第97條所謂以百分 之十為限，乃基地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分 之十計算之，計算相當於租金之損害，除應以不動產之價值 為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用
基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以 為決定（最高法院88年度台上字第1894號、3331號判決意旨 參照）。上開規定於當事人依民法第425條之1第2項規定聲 請法院核定並請求給付租金者，亦應有適用。經查，系爭五 筆土地之申報地價自105年1月起均為每平方公尺2,000元乙 節，此觀卷附系爭五筆土地之土地登記謄本即明。再參諸卷 附系爭五筆土地之地籍圖謄本、現況相片及本院勘驗筆錄（ 含現場相片），審酌被告占有系爭地上物之坐落土地，附近 臨東晉路與東晉五街處及有住宅、商家之交通便利及商業繁 榮程度等情以觀，本院認為應以系爭五筆土地之前開申報地 價年息百分之七計算每年之租金，較為允當。再者，本院94 年度執字第51045號強制執行事件拍賣系爭五筆土地時，關 於訴外人顏清標（即執行債務人）將系爭五筆土地出租訴外 人顏寬恒（租期自87年12月1日至107年11月30日止）之土地 租賃契約，自訴外人顏清標處受讓系爭五筆土地所有權之後 手即訴外人元營建設公司乃至原告，均不受訴外人顏清標、 顏寬恒間前開土地租賃契約之拘束、該土地租賃契約對於元 營建設公司乃至原告均不繼續存在乙節，已詳如前述。被告 以原告難以使用收益系爭五筆土地等語置辯，自無可採。準 此，兩造間就系爭地上物之坐落土地租賃關係之租金數額， 核定被告應給付原告每人每年之租金各為224元（計算式： 6.41×2,000×7％×1/4＝224；元以下四捨五入，下均同） 。是原告據此就105年1月1日起至106年5月31日止（計17個 月）期間，請求被告給付原告每人各為317元之租金（計算 式：6.41×2,000×7％×17/12×1/4＝317），及自106年6 月1日起至前開租賃關係終止之日止，按年給付原告每人各 224元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之租金主張 ，為無理由，不應准許。
㈢綜上，原告依民法第425條之1第2項之法律關係，訴請兩造 間就系爭地上物之坐落土地租賃關係，核定自105年1月1日 起至系爭地上物（面積合計6.41平方公尺）不堪使用為止， 被告每年應給付原告之租金每人各為224元，原告據此並請 求被告給付原告每人各317元，及自106年6月1日起至前開租 賃關係終止之日止，按年給付原告每人各224元，為有理由 ，應予准許。
五、綜上所述，原告就備位訴訟部分，訴請兩造間就系爭地上物 之坐落土地租賃關係【即坐落系爭五筆土地上之為屬被告所 有如附圖所示之系爭地上物（即如附表所示被告所有之建物 ，面積合計6.41平方公尺），與其坐落基地（面積合計6.41 平方公尺）即原告共有系爭五筆土地（應有部分每人均各為
4分之1）間之租賃關係】，核定自105年1月1日起至系爭地 上物（面積合計6.41平方公尺）不堪使用為止，被告每年應 給付原告之租金每人各為224元，原告據此並請求被告給付 原告每人各317元，及自106年6月1日起至前開租賃關係終止 之日止，按年給付原告每人各224元，為有理由，應予准許 。至原告逾此範圍對被告本件先位訴訟之請求及其餘備位訴 訟之請求，為無理由，應予駁回。
肆、本件就如主文第二項所示原告勝訴部分，係依民事訴訟法第 427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應 適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假 執行。另依同法第436條第2項，適用同法第392條第2項規定 ，本院爰依職權酌定相當擔保金額為原告預供擔保後，得免 為假執行。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及被告其餘調查 證據之聲請，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附 此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段【即依民事訴訟法第77條之2第1項規定：以一訴主張數項 標的者，其價額合併計算之；但所主張之數項標的互相競合 或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之 。又原告本件先位訴訟全部敗訴之訴訟標的價額（訴訟標的 價額最高者）為126,277元（即系爭地上物之坐落土地面積 合計6.41平方公尺×系爭五筆土地之每平方公尺公告土地現 值19,700元＝126,277元；至於不當得利之附帶請求部分不 併算其價額《民事訴訟法第77條之2第2項規定：「以一訴附 帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額 」參照》，與原告本件備位訴訟勝訴部分之訴訟標的價額 8,960元（即被告應給付原告各人每年租金224元×4人×10 年＝8,960元《民事訴訟法第77條之10規定：「因定期給付 或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準；期間未 確定時，應推定其存續期間。但其期間超過十年者，以十年 計算。」參照》），二者之比例計算而得兩造應負擔訴訟費 用之比例：原告為93％、被告為7％（計算式：126,277：8, 960＝100：7；小數點以下四捨五人）】。中 華 民 國 107 年 11 月 13 日
沙鹿簡易庭 法 官 何世全
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由及繳納上訴審裁判費（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 13 日
書記官 林勝彥
附表：（附圖即：臺中市清水地政事務所複丈日期106年11月6日 土地複丈成果圖）
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│坐落土地（臺中市│編號（即如│ 面積 │ 備註 │
│沙鹿區平等段） │附圖所示編│(平方公尺)│ │
│ │號） │ │ │
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│第527地號土地（ │ B │ 1.50 │建物牆壁（含外牆防水工程）│
│面積173.13平方公├─────┼─────┼─────────────┤
│尺） │ C │ 0.31 │窗戶雨遮及冷氣棚架 │
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│第526地號土地（ │ F │ 0.98 │建物牆壁（含外牆防水工程）│
│面積95.36平方公 ├─────┼─────┼─────────────┤
│尺） │ E │ 0.40 │窗戶雨遮及冷氣棚架 │
│ ├─────┼─────┼─────────────┤
│ │ G │ 0.67 │窗戶雨遮及冷氣棚架 │
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