臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第852號
上 訴 人 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
上 訴 人 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 楊劍合
黃儀采
被上訴人 林美珍
訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，上訴人對於中華民國107
年6月29日臺灣桃園地方法院107年度訴字第84號第一審判決提起
上訴，本院於107年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人與上訴人總瑩建設股份有限公司（ 下稱「總瑩公司」）及楊碧玲，於民國101年5月15日各簽立 湯城世紀透天房屋預定買賣合約書（下稱「系爭房屋契約」 ）及湯城世紀透天土地預定買賣合約書（下稱「系爭土地契 約」，以下合稱「系爭房地契約」），分別向總瑩公司及楊 碧玲購買湯城世紀建案丁區編號L棟43號預售屋及其坐落基 地應有部分（下稱「系爭房地」），房地總價為新臺幣（下 同）934萬元，被上訴人業於102年12月15日給付系爭房地價 款228萬元，復於103年12月19日給付12萬元，後於105年6月 12日給付6萬元。依系爭房屋契約第10條第1項約定，總瑩公 司應於102年12月15日前完成主建物、附屬建物及使用執照 所定之必要設施，並取得使用執照。詎總瑩公司遲至106年4 月20日始取得使用執照，依系爭房屋契約第10條第2項約定 ，並參酌內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項（下稱「預售屋應記載事項」）第12條第2項規定 ，如逾期未取得使用執照，每逾1日應按已繳房地價款萬分 之5計算遲延利息，總瑩公司既逾期1222天始取得使用執照 ，自應按已繳房地總價給付性質上屬於違約金之遲延利息14 5萬3,620元。再依系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第12 條第1項之約定可知，系爭房地契約具連帶不可分性，而應 共同履行，楊碧玲亦應就前開遲延利息與總瑩公司負不真正 連帶給付責任。惟被上訴人於106年12月1日以存證信函催告 上訴人給付遲延利息，未獲置理。為此，爰依系爭房屋契約
第10條第2項、第22條、系爭土地契約第12條第1項及預售屋 應記載事項第12條第2項規定，請求：㈠總瑩公司應給付被 上訴人145萬3,620元。㈡楊碧玲應給付被上訴人145萬3,620 元。㈢前二項所命給付，如任一上訴人為給付時，其他上訴 人於其給付範圍內，免除給付責任。（原審判決上訴人敗訴 ，上訴人不服，提起上訴）並於本院聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：上訴人對於以系爭房地總價為計算本件遲延利 息之基礎，已不再爭執。惟系爭房地契約本質上為兩個不同 的獨立契約，僅具有聯立之性質，兩造並非不真正連帶債務 ，僅總瑩公司應負遲延責任。另本件遲延利息之約定，性質 上屬債務不履行損害賠償預定之違約金，目的在於填補被上 訴人因上訴人未依約履行所受之損害。被上訴人並未舉證證 明受有何等實際損失，被上訴人請求上訴人給付145萬3,620 元違約金，達被上訴人已付金額246萬元之60﹪，顯然過高 ，且系爭房地位於內壢火車站3分鐘處，因附近家樂福等商 家進駐，生活便捷等因素，漲價達30﹪以上，被上訴人損害 早已獲得填補，應以週年利率5﹪計算，將違約金酌減至39 萬7,939元，始為合理等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人於101年5月15日分別與總瑩公司及楊碧玲簽立系爭 房屋契約及系爭土地契約，約定由被上訴人買受系爭房地， 約定房地總價為934萬元（含系爭房屋價款374萬元、系爭土 地價款560萬元）。
㈡被上訴人自訂約起至102年12月15日止，業已給付系爭房地 買賣價款228萬元，復於103年12月19日給付價款12萬元，後 於105年6月12日給付價款6萬元，共計246萬元。 ㈢系爭房屋契約第10條第1項約定，總瑩公司應於102年12月15 日前完成房屋主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施， 並取得使用執照；惟系爭房地於106年4月20日始取得使用執 照，自102年12月16日起至103年12月19日止共逾上開約定取 得使用執照日369天，自103年12月20日起至105年6月11日止 共逾上開約定取得使用執照日540天，自105年6月12日起至1 06年4月20日止共逾上開約定取得使用執照日313天，合計共 遲延1,222天。
四、被上訴人主張總瑩公司遲延取得使用執照，依系爭房屋契約 第10條第2項、第22條及系爭土地契約第12條第1項約定，應 與楊碧玲依不真正連帶債務關係給付遲延利息等語，為上訴 人所否認，辯稱系爭房地契約為兩契約之聯立，權利義務各
自獨立，僅總瑩公司需就遲延取得使用執照乙事負遲延責任 等語。經查：
㈠按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法 律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其 他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90 年度台上字第1779號判決意旨參照）。如依當事人之意思， 一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其 個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中 之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦 應同其命運，而具有不真正連帶關係。
㈡系爭房屋契約第22條約定：「本約之附件視為本約之一部分 ，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書』具連 帶不可分性，應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一 部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」（ 見原審卷第18-19頁）。系爭土地契約第12條第1項亦約定： 「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並 與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶 不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份 不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」（見原 審卷第45頁）。可見被上訴人係向上訴人購買系爭房地全部 ，倘上訴人僅就房屋或土地單獨給付，並不能達成買賣契約 之目的，兩造因此於締約時約定系爭房地契約具有連帶不可 分性，應共同履行，系爭房地契約應具有不真正連帶關係。 況上訴人於原審107年4月18日、107年6月4日言詞辯論程序 中，已表示不爭執系爭房地契約之履行，屬於不真正連帶債 務，上訴人應負不真正連帶責任（見原審卷第89頁、第100 頁），並經原判決記載為兩造不爭執之事實（見本院卷第11 頁），益徵兩造訂約時之真意，乃上訴人就系爭房地之履行 ，應負不真正連帶責任。上訴人於本院翻異前詞，辯稱系爭 房地契約之權利義務各自獨立，僅總瑩公司需就遲延取得使 用執照乙事負遲延責任等語，要非可採。故被上訴人主張上 訴人就系爭房屋逾期取得使用執照乙事，應負不真正連帶責 任等語，洵屬有據。
五、被上訴人主張系爭房屋因總瑩公司逾1,222天始取得使用執 照，而有給付遲延情事，上訴人應依系爭房屋契約第10條第 2項及及預售屋應記載事項第12條第2項規定，給付遲延利息 145萬3,620元等語，為上訴人所否認，並辯稱該遲延利息性 質上係預定債務不履行損害賠償之違約金，應按週年利率5 ﹪計算而酌減等語。經查：
㈠依系爭房屋契約第10條第1項約定：「本預售屋之建築工程 ，自民國100年12月31日前開工，並於民國102年12月15日以 完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使 用執照」（見原審卷第14頁）。是上訴人負有於102年12月1 5日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取 得使用執照之義務。惟總瑩公司遲至106年4月20日始取得系 爭房屋之使用執照，則自102年12月16日起至103年12月19日 止共逾上開約定取得使用執照日369天，自103年12月20日起 至105年6月11日止共逾上開約定取得使用執照日540天，自1 05年6月12日起至106年4月20日止共逾上開約定取得使用執 照日313天，合計共遲延1,222天等情，為兩造所不爭執（見 本院卷第42-43頁）。是上訴人就系爭房屋之交付，已有給 付遲延之事實，至為灼然。
㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250條第1、2項定有明文。是除當事人 另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償 總額。復按遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人 之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關 於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上 之裁判（最高法院43年台上字第576號判例參照）。系爭房 屋契約第10條第2項約定：「賣方如逾前款期間未完工者， 每逾1日應按已繳『房屋價款』萬分之5計算遲延利息予買方 」（見原審卷第14頁）。參諸預售屋應記載事項第12條第2 項規定：「賣方如逾前款期間未開工或未取得使用執照者， 每逾1日應按已繳『房地價款』萬分之5單利計算遲延利息予 買方」（見原審卷第66頁）。而上訴人於本院已不再爭執系 爭房屋契約第10條第2項之遲延利息，應以系爭房地已繳總 價為計算基礎（見本院卷第51頁）。足見兩造已約定上訴人 如未按期完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施， 並取得使用執照，應依照系爭房屋契約第10條第2項約定， 每逾1日按已繳房地總價依萬分之5計算遲延利息予被上訴人 ，而其約定真意即在於就上訴人未如期完成主建物附屬建物 及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照時，上訴人應 按約定方式計付因不於適當時期履行債務所生損害之賠償總 額，是雖該約定記載為遲延利息，但性質上為損害賠償總額 預定性質之違約金。故被上訴人主張系爭房屋契約第10條第
2項約定，性質上為遲延利息，並非違約金等語，尚非可採 。
㈢被上訴人於102年12月16日至103年12月19日止，逾約定取得 使用執照日369天，累計已繳系爭房地價款228萬元；自103 年12月20日起至105年6月11日止，逾約定取得使用執照日54 0天，累計已繳系爭房地價款240萬元；自105年6月12日起至 106年4月20日止，逾約定取得使用執照日313天，累計已繳 價款246萬元，業如前述（見兩造不爭執事實欄第2、3項） 。是依此計算，被上訴人得請求上訴人給付之遲延利息為14 5萬3,650元【計算式：228萬元×5/10000×369日＋240萬元 ×5 /10000×540日＋246萬元×5/10000×313日＝145萬3,6 50元】，被上訴人僅請求上訴人給付145萬3,620元，自無不 可。故被上訴人依據系爭房屋契約第10條第2項、第22條， 及系爭土地契約第12條第1項約定，請求上訴人給付遲延利 息145萬3,620元，如任一人已為給付，其餘於其給付範圍內 免其給付之責，洵屬有據。至預售屋應記載事項第12條第2 項規定，僅係用以參酌認定上訴人應按已繳房地總價萬分之 5計付遲延利息，並非請求權基礎之規定，即上訴人非因該 規定而負給付義務。故被上訴人依據預售屋應記載事項第12 條第2項規定請求上訴人給付遲延利息，容有誤會，併此敘 明。
㈣按當事人約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減， 為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過 高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所 受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切 利益為衡量標準。債務如已為一部履行者，法院亦得比照債 權人所受利益，減少其數額。亦即當事人所受之一切消極損 害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌。惟 此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會 經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂 法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有 過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實， 依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為 當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既 已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損 害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決 定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平 ，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情 事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人 均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契
約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之 違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利 益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交 易安全及私法秩序之維護（最高法院84年度台上字第978號 、92年度台上字第2747號判決意旨參照）。本件上訴人固辯 稱被上訴人並未舉證證明受有何等實際損失，且系爭房地因 附近商家進駐，生活便捷等因素，漲價達30﹪以上，被上訴 人損害早已獲得填補，系爭房屋契約第10條第2項約定性質 上屬違約金之遲延利息，應按週年利率5%計算，酌減為39萬 7,939元始為妥適等語。惟系爭房屋契約第10條第2項約定： 「賣方如逾前款期間未完工者，每逾1日應按已繳房屋價款 萬分之5計算遲延利息予買方」，僅符合預售屋應記載事項 第12條第2項規定：「賣方如逾前款期間未開工或未取得使 用執照者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5單利計算遲延 利息予買方」之最低標準，換算後週年利率18.25﹪（0.05 ﹪×365＝18.25﹪），尚未逾越民法第205條所規定最高週 年利率20﹪之限制，觀諸一般客觀事實及社會經濟狀況，並 無過高或不合理之處。被上訴人購買系爭房地後，或因附近 商場進駐、生活機能改善，而可獲得系爭房地價格上漲之利 益，然上訴人就被上訴人因此實際獲得利益乙節，並未舉證 證明，且系爭房屋契約第10條第2項約定，已就上訴人無法 如期取得使用執照之損害賠償予以詳定計算方式，顯與系爭 房地訂約後之價值漲跌無關。又上訴人如按期取得使用執照 依約交屋，被上訴人即可享有使用、收益、處分系爭房地之 利益，惟總瑩公司逾1,222天始取得使用執照，迄今尚未交 屋予被上訴人（見本院卷第81頁），影響被上訴人對於系爭 房地之權益，被上訴人所受損害非輕，上訴人違約情節應屬 重大，實難認本件違約金約定過高而有顯失公平之情形。況 系爭房地契約係由上訴人單方擬定，並出於契約自由、私法 自治原則為上開約定，上訴人衡情為社會經濟及履約能力較 強之一方，則上訴人訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟 能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定， 自應受該約定之拘束。此外，上訴人並未提出任何證據證明 其遲延取得使用執照，有何不可歸責於己之事由，及其情形 特別值得減輕責任之情狀，自無從予以酌減。故上訴人辯稱 系爭房屋契約第10條第2項約定之遲延利息應予酌減等語， 要非可採。
六、綜上所述，被上訴人依據系爭房屋契約第10條第2項、第22 條，及系爭土地契約第12條第1項約定，請求總瑩公司、楊 碧玲給付145萬3,620元，如任一人已為給付，其餘於其給付
範圍內免其給付之責，洵屬有據，應予准許。上訴人上訴意 旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁 回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此 敘明。
八、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第449條第1項、 第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 林哲賢
法 官 郭顏毓
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
書記官 馬佳瑩
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