臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1804號
原 告 梁譯云
訴訟代理人 鄧湘全律師
訴訟代理人 陳虹均律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 楊劍合
黃儀采
上列當事人間請求給付遲延利息等事件，本院於中華民國107 年
9 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣陸拾叁萬陸仟貳佰壹拾伍元，及自民國一○七年七月十六日起至交付坐落桃園市○○區○○段○地號土地上湯城世紀丁區編號Ｋ棟40樓之房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟伍佰捌拾伍元。
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣肆萬零玖佰柒拾貳元，及自民國一○七年七月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一○七年七月十六日起至交還上開房屋之日止，於每月十五日給付壹萬零貳佰肆拾叁元，並於遲延給付時，各自每月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣陸拾叁萬陸仟貳佰壹拾伍元，及自民國一○七年七月十六日起至交付上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟伍佰捌拾伍元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣肆萬零玖佰柒拾貳元，及自民國一○七年七月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一○七年七月十六日起至交還上開房屋之日止，於每月十五日給付壹萬零貳佰肆拾叁元，並於遲延給付時，各自每月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。前開所命給付，如任一債務人為給付時，其他債務人於其給付範圍內，免除其給付之責。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第三項於原告以新臺幣貳拾壹萬貳仟零柒拾貳元各為被告供擔保後，得假執行。但被告各以新臺幣陸拾叁萬陸仟貳佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項、第四項得假執行。但被告各以肆萬零玖佰柒拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國101 年3 月27日，與被告總瑩建設股份 有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲等2 人分別簽定大樓房 屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）及大樓土地預定買 賣合約書（下稱系爭土地契約），購買湯城世紀丁區編號Ｋ 棟40樓之房屋及坐落土地之應有部分（下稱系爭房地），約 定總價款為新臺幣（下同）920 萬元（含土地價款552 萬元 、房屋價款368 萬元）。依系爭房屋契約第14條第2 項及內 政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應 記載事項）第15條第1 項第4 款所載，被告總瑩公司等2 人 應於取得使用執照6 個月內交屋，如逾期未交屋，則每逾1 日應按伊已繳之房地價款萬分之5 計算遲延利息。然總瑩公 司等2 人於106 年4 月20日取得系爭房屋之使用執照，至遲 應於106 年10月20日交付系爭房屋，迄今仍未交屋予伊，以 伊已於106 年5 月15日、107 年3 月15日繳付房地價款各18 0 萬9,369 元、736 萬元，計算至107 年7 月16日，即應計 算69萬6,000 元之逾期交屋遲延利息【計算式：（1,809,36 9 元×0.0005×269 ）＋（7,360,000 元×0.0005×107 ） ＝637,120 元，原告誤計為696,000 元】，及自107 年7 月 17日起至交付系爭房屋之日止，給付每日4,585 元之遲延利 息【計算式：已繳價金（1,809,369 元＋7,360,000 元＝9, 169,369 元）0.0005= 每日遲延利息4,585 元】。又依系 爭房屋契約第16條第5 項之約定，應由被告總瑩公司等2 人 負擔交屋遲延以後之貸款利息，而系爭房地貸款於107 年3 月15日即核撥放款，伊每月須繳納房屋貸款利息10,243元， 因總瑩公司至今遲未交屋予伊，自107 年3 月16日至107 年 7 月15日止，貸款利息已支出40,972元【計算式：10,243元 ×4 ＝40,972元】，且總瑩公司等2 人因而受有未支付貸款 利息之利益，致伊因此受有損害，亦應依民法第179 條之規 定，給付同上貸款利息，並應計算自107 年7 月16日起至交 付系爭房屋之日止，於每月15日給付10,243元之貸款利息， 及於遲延給付時，各自每月16日起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之法定遲延利息。茲因系爭房地契約為聯立契 約，各具不可分性應共同履行，任何一部分違約，視同總瑩 公司等2 人均違約，就前開各項給付應負不真正連帶給付義 務。爰依系爭房屋契約第14條第2 項、第16條第5 項，及應 記載事項第15條第1 項第1 款、民法第179 條，與不真正連 帶債務之法律關係，訴請被告給付遲延利息等語。並聲明求 為判決：
㈠、被告總瑩公司應給付原告69萬6,000 元，及自107 年7 月17 日起至交付系爭房屋之日止，按日給付4,585 元。㈡、被告總瑩公司應給付原告40,972元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並自10 7 年7 月16日起至交付系爭房屋之日止，按月於每月15日給 付給付10,243元，及於遲延給付時各自每月16日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈢、被告楊碧玲給付同㈠及㈡所示之金額本息。㈣、前開所命給付，如任一債務人為給付時，其他債務人於其給 付範圍內，免除其給付之責。
㈤、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋契約、系爭土地契約乃二個獨立契約， 屬聯立契約，並非不真正連帶關係，且系爭土地契約並無應 記載事項之適用餘地，原告僅得請求總瑩公司給付遲延利息 ，無權請求楊碧玲支付遲延利息。又上開約定遲延利息之性 質因屬損害賠償總額預定之違約金，原告請求之數額應以其 所受損害為限，本件交屋遲延固為事實，然原告亦有因時間 經過而獲得系爭房地價格上漲之利益，故應以年息百分之5 賠付利息為妥適。況且，依系爭買賣契約第14條及應記載事 項第15條之約定，被告只要開始進行交屋程序，即無所謂遲 延交屋之問題等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假 執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、經查，原告主張其於101 年3 月27日，與被告總瑩公司楊碧 玲等2 人分別簽定系爭房屋契約及系爭土地契約，購買湯城 世紀丁區編號Ｋ棟40樓之房屋及坐落土地之應有部分，約定 總價款為920 萬元（含土地價款552 萬元、房屋價款368 萬 元）；又原告截至106 年5 月5 日為止，業已支付房地價金 180 萬9,369 元，嗣並於107 年3 月15日，以貸款撥付之方 式，再行支付房地價金736 萬元；而系爭房地貸款利息為每 月10,243元，從107 年3 月16日起至107 年7 月15日為止， 原告業已支付貸款利息40,972元等事實，為被告於本院言詞 辯論期日所不爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項之規定，視同自認，並有土地及房屋買賣合約書、使用執 照影本、購屋貸款契約書影本等件可稽，堪認為真。四、本件爭點：
㈠、原告主張被告總瑩公司與楊碧玲二人間應負不真正連帶責任 ，有無理由？
㈡、原告主張被告總瑩公司等2 人應不真正連帶給付因逾期交屋 所生之遲延利息，以及因交屋遲延後所生之貸款利息，有無
理由？
㈢、系爭房屋契約所約定因逾期交屋所生之遲延利息，是否為違 約金？應否予以酌減？
五、得心證之理由：
㈠、原告主張被告總瑩公司與楊碧玲二人間應負不真正連帶責任 ，有無理由？
⒈按所謂之契約聯立，係指數個契約（典型或非典型）具有相 互結合之關係者而言，其結合之主要情狀有二：一為單純外 觀之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為（例如訂 立一個書面）而結合，相互間不具依存關係。另一則為具有 一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力 或存在依存於另一個契約之效力或存在，於此情形，其個別 契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一 個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同 其命運。故彼此具有不可分離之關係，該聯立契約應同其命 運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。又各個契 約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣， 當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於 誠信原則，為斷定之標準（最高法院86年度台上字第2278號 、86年度台上字第2665號、90年度台上字第1779號判決意旨 參照）。次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的， 本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債 務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（同院 101年度台上字第367號判決意旨參照）。 ⒉查，本件原告購買系爭房地，雖各與總瑩公司、楊碧玲簽訂 系爭房屋契約、系爭土地契約，然對買賣雙方而言，兩契約 目的均在於完成買賣房地一併移轉、交付，土地與房屋屬緊 密不可分之契約標的，若互缺其一，契約目的即無法達成。 且觀之系爭房屋契約第23條（誤載為22條）約定：「本約之 附件視為本約之一部分，並與本約具有同等效力，並與本約 所座落基地之買賣雙方所定土地預定買賣合約書具連帶不可 分性，應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部分不 履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。」，系爭 土地契約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部 分，與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買方所訂 房屋預定買賣合約書具連帶不可分性，應共同履行，並自簽 約日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除 合約時視為全部解除。」（見本院卷第24至25頁、第61頁） ，足認系爭房屋契約與系爭土地契約屬聯立契約，彼此間具 有不可分離之依存關係，應共同履行，任一部分不履行，即
視同全部違約，被告間因系爭房地契約具有同一給付目的， 對原告各負全部給付義務，而屬不真正連帶債務。是原告主 張楊碧玲依約應就系爭房屋逾期通知進行交屋負遲延責任， 並與總瑩公司負不真正連帶給付責任，應屬可取。被告抗辯 系爭房屋契約、系爭土地契約乃二個獨立契約，被告間之權 利義務各自獨立，並無不真正連帶責任關係，原告僅得請求 總瑩公司給付遲延利息，無權請求楊碧玲給付遲延利息云云 ，委無可採。
㈡、原告主張被告總瑩公司等2 人應不真正連帶給付因逾期交屋 所生之遲延利息，以及因交屋遲延後所生之貸款利息，有無 理由？
⒈觀諸系爭房屋契約第14條第2 項，業已約定：「賣方應於領 得使用執照六個月內，通知買方進行交屋……」等語（見本 院卷第18至19頁），而本件所應適用之內政部定型化契約記 載事項第15點第1 項第4 款，亦規定：「賣方應於領得使用 執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下 列各目義務：……⒋賣方如未於領得使用執照六個月內通知 買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利 計算遲延利息予買方。」（見本院卷第155 頁），此有內政 部107 年7 月30日內授中辦地字第1070056580號函附101 年 3 月間應適用之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項1 份可參，依消保法第17條第5 項規定，上開應記載事項 同亦構成系爭房屋契約內容之一部。是以，總瑩公司於106 年4 月20日取得使用執照後，應於6 個月內即106 年10月20 日前通知原告進行交屋，如有逾期，原告自得依上開約定及 規定，請求被告給付逾期通知進行交屋之遲延利息。 ⒉查，系爭房屋於106 年4 月20日取得使用執照，總瑩公司等 2 人亦自承至遲應於其後6 個月內即106 年10月20日前交屋 ，惟迄今仍未交屋，則原告主張總瑩公司等2 人依系爭房屋 契約第14條第2 項、應記載事項第15條第1 項第4 款之規定 ，自應依上開應記載事項之約定，以原告已繳房地價款計算 被告所應不真正連帶給付之逾期交屋之遲延利息。被告抗辯 應以房屋價款比例計算云云，核與應記載事項之約定內容不 符，自不可採。茲因被告總瑩公司應於106 年10月20日前交 屋，其遲延起算日即為106 年10月21日，計至107 年7 月16 日為止，共為268 日。又原告截至106 年5 月5 日、107 年 3 月15日，依序累積各繳交1,809,369 元、736 萬元，是被 告總瑩公司等2 人至107 年7 月16日為止，共計應不真正連 帶給付之逾期交屋遲延利息，自應為636,215 元【計算式： （1,809,369 元×268 日×0.0005）+ （736 萬元×107 日
×0.0005）=636,215元】。另自107 年7 月17日起至交付系 爭房屋之日止，按日給付每日逾期交屋遲延利息4,585 元【 計算式：（1,809,369 元＋736 萬元）0.0005=4,585元（ 小數點以下四捨五入）】。又上開交屋遲延期間內究竟有無 應予扣除之天數，迄至本院言詞辯論終結時為止，既均未見 被告就此提出相關事證以實，則被告徒以先前因遲延取得使 用執照所得扣除之大雨、颱風天數，企於本件交屋遲延期間 內為主張，自無可取，併此敘明。從而，原告就上開範圍內 所為之請求，為有理由，可以准許；逾此部分之請求，則屬 無據，不能准許。
⒊另按系爭房屋契約第16條第5 項，業已約定：「有關金融機 關核撥貸款後因交屋遲延所導致之利息負擔，則由應負延誤 責任之一方負擔。」等語（見本院卷第21頁）。查，總瑩公 司等2 人迄今仍未交屋，已如前述，因系爭房地每月貸款利 息為10,243元，原告自107 年3 月16日起至107 年7 月15日 為止，就貸款利息部分業已支出40,972元，又為兩造所不爭 ，則被告總瑩公司等2 人依上開約定，即應不真正連帶給付 40,972元，及總瑩公司、楊碧玲均自起訴狀繕本送達翌日即 107 年7 月27日起（見本院卷第178 至179 頁），均至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息。而原告另有請求自 107 年7 月16日起按月給付之貸款利息於遲延給付時，各自 每月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息， 同為被告總瑩公司等2 人所不爭，是被告總瑩公司及楊碧玲 亦應予給付。
⒋至被告總瑩公司固辯稱：伊已進行驗屋，只要交屋程序開始 進行，就沒有所謂遲延的問題，且本件原告尚未付清全部價 金，伊自不負有交屋之義務云云（見本院卷第189 頁以下） 。惟查：系爭房屋契約第14條除有約定通知交屋期限外，並 於第12條第1 、2 項約定驗收：「賣方（總瑩公司）依約 完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並 完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設等必要公共設施後， 應通知買方於七日內進行驗收手續。買方就本合約所載之房 屋若有瑕疵或未盡事宜時，得載明於驗收單上要求賣方限期 完成修繕，…完成修繕時買方應會同賣方辦理交屋手續受 領房屋之交付。…」等語（見本院卷第17頁），可見總瑩公 司於取得使用執照及完成配管、埋設等必要公共設施後，始 通知進行驗收手續，若有需修繕者，於修繕後始辦理交屋相 關程序。是以，所謂通知驗屋，至多僅係通知交屋前之先行 階段，尚不能逕以曾有通知驗屋即遽認等同已有通知交屋， 蓋以賣方在「通知驗屋」之際，房屋之瑕疵或修繕狀態均尚
未經買方檢查或認可，核與賣方「通知交屋」時，房屋之瑕 疵或修繕狀態業已完成並經買方檢查核可，並不相同。驗屋 與交屋雖僅有一字之差，但各自所代表之含意卻是千里之遠 ，此由觀諸系爭房屋契約第12條第2 項約定：「完成修繕時 買方應會同賣方辦理交屋手續受領房屋之交付。……」等語 （見本院卷第15頁），亦係約定房屋要在完成驗屋之修繕後 始能辦理交屋手續，益可明瞭。上開系爭房屋契約第12條僅 係通知買方就房屋設備進行驗收之約定，至於同契約第14條 才是通知買方進行交屋之約定，二者顯然有別，不能混為一 談。從而，被告總瑩公司辯稱：本件既已驗屋，即已進入通 知交屋階段云云，顯非有據，本院不能採憑。
㈢、系爭房屋契約所約定因逾期交屋所生之遲延利息，是否為違 約金？應否予以酌減？
⒈被告雖另抗辯上開遲延利息約定之性質屬違約金，原告請求 數額應以其所受損害為限，應酌減按年息5%計算遲延利息云 云。
⒉惟查：
⑴觀諸系爭房屋契約第21條第1 、3 項，業已清楚約定：「賣 方違反第10條第2 項及第19條第1 、2 項規定者，買方得解 除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利 息（以台灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方。並應同 時賠償房屋總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超過已繳 價款者，則以已繳價款為限」；「買賣雙方當事人除依前二 項之請求外，不得另行請求損害賠償」（見本院卷第24頁） 。顯見系爭房屋契約第21條第1 、3 項已明定賣方如有違約 而經買方解約時，另有違約金之約定。按契約當事人以確保 債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之 履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為「懲罰性之違 約金」外，概屬於「賠償總額預定性之違約金」，以免對債 務人造成不利，此觀同法第250 條之規定及其修正理由自明 （最高法院102 年度台上字第1378號判決意旨參照）。系爭 房屋契約既為賣方預先所擬之定型化契約，系爭房屋契約第 10條第2 款係使用「遲延利息」之用語，對照同款另約定逾 期6 個月仍未開工或完工，視同違約，而依系爭房屋契約第 21條第1 項解約規範辦理，始有賠償「違約金」之用語，且 約定「不得另行請求損害賠償」，實已表明該「違約金」屬 「損害賠償總額預定」之性質，依此顯見被告總瑩公司自始 即有意區別「遲延利息」及「違約金」為不同之概念，且足 認系爭房屋契約第10條第2 款所約定之「遲延利息」既非「 懲罰性之違約金」，亦非「損害賠償總額預定性之違約金」
。茲因本件原告並未主張解約，而係按系爭房屋契約第10條 第2 項約定請求「遲延利息」，自與「違約金」不同，難認 其具有「違約金」之性質，尚無適用民法第252 條規定酌減 違約金之餘地。
⑵況且，縱不論上開逾期交屋所生之遲延利息，是否具有違約 金之性質，因內政部定型化契約記載事項第12條第2 項、第 15條第1 項第4 款規定，乃為主管機關依消保法之授權所制 訂之規範，主管機關經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及 衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益 ，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目 的，本於其專業判斷為此規範，企業經營者及消費者均應受 其拘束，且屬主管機關所定之最低下限，另經以按日計算5/ 10000 遲延利息換算週年利率為18.25%，亦未逾民法第205 條之法定最高利率限制，被告實無由再請求酌減。而即令認 定上開遲延利息屬違約金性質，基於私法自治、契約自由原 則，被告身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既 已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自 由意識及平等地位自主決定，自亦應受該遲延利息約定之拘 束。再者，被告遲延履約之時間非短，違約情節非輕，且被 告並未提出具體證據證明本件建案未如期交屋究有何不可歸 責於己之事由，而有值得減輕責任之情狀，本院尤難率認該 遲延利息約定有過高情事，是認被告此部分所辯，洵無足採 。
六、綜上所述，本件原告本於系爭房屋契約第14條第2 項、第16 條第5 項、應記載事項第15條第1 項第4 款之規定，以及不 真正連帶債務之法律關係，訴請被告總瑩公司等2 人給付遲 延利息即因交屋遲延所導致之利息負擔，均為有理由，可以 准許；逾此金額範圍內之請求，為無理由，應予駁回。七、假執行之宣告：
㈠、本件關於原告請求給付交屋遲延利息而勝訴部分，兩造分別 陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰 分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其 假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
㈡、本件關於原告請求給付遲延交屋所生貸款利息損失而勝訴部 分，因係所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法 第389 條第1 項第5 款之規定，自應依職權宣告假執行；此 部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不 過促請法院職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判，併 此敘明。另被告陳明願供擔保請准免為假執行，經核原告勝 訴部分與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 謝菁菁
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