臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第1225號
原 告 蔡美如
蔡項如
兼上列二人
訴訟代理人 石采翎
原 告 梁譯云
兼上列一人
訴訟代理人 蔡承祐
上列 五人
訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
上列 二人
訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師
上列 一人
複 代理人 李依玲律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，經本院於民國107 年9月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告蔡美如新臺幣肆拾參萬參仟捌佰捌拾壹元。
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告石采翎新臺幣肆拾參萬參仟捌佰捌拾壹元。
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告蔡項如新臺幣肆拾參萬參仟捌佰捌拾壹元。
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告梁譯云新臺幣肆拾參萬壹仟參佰陸拾玖元。
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告蔡承祐新臺幣肆拾參萬壹仟參佰陸拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項至第三項於原告蔡美如、石采翎、蔡項如各以新臺幣壹拾肆萬肆仟陸佰貳拾柒元為被告總瑩建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司各以新臺幣肆拾參萬參仟捌佰捌拾壹元為原告蔡美如、石采翎、蔡項如預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項至第五項於原告梁譯云、蔡承祐各以新臺幣壹拾肆萬參仟柒佰玖拾元為被告總瑩建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司各以新臺幣肆拾參萬壹仟參佰陸拾玖元為原告梁譯云、蔡承祐預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，原告蔡美如、石采翎、蔡項如、 梁譯云、蔡承祐與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公 司）、楊碧玲分別簽訂之透天房屋預定買賣合約書第22條、 透天土地預定買賣合約書第11條第1 項前段均約定：凡因本 件買賣約定而涉訟者，雙方同意由本院為管轄法院等語，有 前開文書在卷可按（見本院106 年度壢簡字第852 號事件卷 第27頁反面、第46頁、第61頁、第81頁、第98頁、第117 頁 、第137 頁、第156 頁、第171 頁、第190 頁，該卷下稱本 院壢簡卷），係就本件債務所生訴訟之合意管轄約定，是本 院有第一審管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告蔡美如、訴外人蔡秉翔、原告蔡項如、原告 梁譯云、原告蔡承祐先後於民國101 年3 月24日、同年月27 日、同年月24日、同年月27日、同年月27日與被告總瑩公司 、被告楊碧玲分別簽訂透天房屋預定買賣合約書、透天土地 預定買賣合約書，約定原告蔡美如、蔡秉翔、原告蔡項如、 原告梁譯云、原告蔡承祐分別向被告總瑩公司、被告楊碧玲 購買湯城世紀丁區Ｋ棟31號房屋及所坐落基地應有部分（下 稱系爭31號不動產）、湯城世紀丁區Ｋ棟32號房屋及所坐落 基地應有部分（下稱系爭32號不動產）、湯城世紀丁區Ｋ棟 33號房屋及所坐落基地應有部分（下稱系爭33號不動產）、 湯城世紀丁區Ｋ棟40號房屋及所坐落基地應有部分（下稱系 爭40號不動產）、湯城世紀丁區Ｋ棟41號房屋及所坐落基地 應有部分（下稱系爭41號不動產），房地價金均各為新臺幣 （下同）920 萬元，嗣蔡秉翔於102 年12月21日將系爭32號 不動產契約權利義務讓與原告石采翎。依系爭31、32、33、 40、41號不動產之透天房屋預定買賣合約書（下合稱系爭五 房屋契約）第10條第1 項約定，被告總瑩公司應於102 年12 月15日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施 ，並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至106 年4 月20日始 取得使用執照。而原告蔡美如已於101 年3 月21日起至102
年12月15日止、103 年12月17日、105 年6 月15日分別給付 房地價金164 萬9,369 元、6 萬元、5 萬元；原告石采翎已 於101 年3 月19日起至102 年12月15日止、103 年12月17日 、105 年6 月15日分別給付房地價金164 萬9,369 元、6 萬 元、5 萬元；原告蔡項如已於101 年3 月20日起至102 年12 月15日止、103 年12月17日、105 年6 月15日分別給付房地 價金164 萬9,369 元、6 萬元、5 萬元；原告梁譯云已於10 1 年3 月19日起至102 年12月15日止、103 年12月17日、10 5 年6 月13日分別給付房地價金164 萬9,369 元、6 萬元、 5 萬元；原告蔡承祐已於101 年3 月19日起至102 年12月15 日止、103 年12月17日、105 年6 月13日分別給付房地價金 164 萬9,369 元、6 萬元、5 萬元，而系爭五房屋契約第10 條第2 項約定僅以已繳之房屋價款作為違約金之計算基礎， 與100 年3 月24日修正之之「內政部預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項」之應記載事項（下稱內政部預售屋 買賣應記載事項）第12條第2 項規定之「已繳房地價款」之 內容不符，應以內政部預售屋買賣應記載事項第12條第2 項 規定為準，而對於系爭五房屋契約第10條第2 項約定作補充 或擴張解釋，亦即如逾期未取得使用執照，每逾1 日應按已 繳房地價款萬分之五計算遲延利息，是被告總瑩公司應分別 給付原告蔡美如、石采翎、蔡項如、梁譯云、蔡承祐逾期取 得使用執照之遲延利息各104 萬1,139 元、104 萬1,139 元 、104 萬1,139 元、104 萬1,189 元、104 萬1,189 元。又 系爭五房屋契約第22條第1 項及系爭31、32、33、40、41號 不動產之土地預定買賣合約書（下合稱系爭五土地契約）第 12條第1 項均約定：系爭五房屋、土地契約具連帶不可分性 應共同履行，並自簽約時同時生效等文字，堪認，系爭五房 屋、土地契約之當事人均已約定本件房屋與土地具有不真正 連帶不可分性應共同履行，屬聯立契約，是被告楊碧玲亦應 依系爭五房屋契約第10條第2 項約定就上開遲延利息負給付 之責等語，並聲明：⒈被告總瑩公司應分別給付原告蔡美如 104 萬1,139 元、原告石采翎104 萬1,139 元、原告蔡項如 104 萬1,139 元、原告梁譯云104 萬1,189 元、原告蔡承祐 104 萬1,189 元；⒉被告楊碧玲應分別給付原告蔡美如104 萬1,139 元、原告石采翎104 萬1,139 元、原告蔡項如104 萬1,139 元、原告梁譯云104 萬1,189 元、原告蔡承祐104 萬1,189 元；⒊前二項聲明，如任一被告已為給付，另一被 告於其給付範圍內，免除給付之義務；⒋原告願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告均以：
㈠依系爭五房屋契約第14條第2 項第1 款約定，縱被告因遲延 完工而須給付遲延利息予原告，原告亦應待被告總瑩公司交 屋時方得請求給付之，蓋於尚未交屋前，被告究應負多少遲 延責任，尚有未明。是若被告應負遲延利息之責任，該給付 義務亦尚未屆清償期。
㈡系爭五房屋契約與土地契約之聯立，僅係為避免兩造僅就房 屋或土地契約擇一履行，造成房屋與土地所有權分歸不同人 所有之情，而與不真正連帶債務尚屬有間，故被告2 人間就 各自之契約違約部分，不應負不真正連帶之責任；系爭五房 屋契約與土地契約係分別簽訂，本質上為不同之獨立契約， 與內政部預售屋買賣應記載事項之規定係將房屋及土地而訂 立於同一契約內有所不同，故系爭五房屋契約第10條第2 項 約定，並未違反內政部預售屋買賣應記載事項之規定，則逾 期取得使用執照之違約事由既僅存在於系爭五房屋契約，應 以「已繳房屋價款」作為計算遲延利息數額之基礎。是縱應 負遲延利息之責，應僅由遲延取得使用執照之被告總瑩公司 ，就以「已繳房屋價款」予以計算遲延利息之數額而負責之 ，實與系爭五土地契約之出賣人即被告楊碧玲無涉。 ㈢縱認被告應給付遲延利息予原告，仍須審酌自101 年3 月24 日或同年月27日起至106 年4 月20日止，計有12日之颱風期 間及14日之豪大雨期間，此因不可抗力而無法施工之天數不 應計入遲延期間，而據以計算遲延利息之數額。 ㈣又本件遲延利息屬於違約金之性質，依現今金融機構存款利 率均不會超過年息2 ％，然原告請求以每日萬分之5 計算之 遲延利息，即為年息18.25 ％，此利率顯屬過高，是本件之 違約金之數額應予酌減。
㈤依此，本件原告之訴均無理由等語，資為抗辯，並聲明：⒈ 原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之判決，被 告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造所不爭執之事實：
㈠原告蔡美如、蔡秉翔、原告蔡項如、原告梁譯云、原告蔡承 祐先後於101 年3 月24日、同年月27日、同年月24日、同年 月27日、同年月27日與被告總瑩公司、被告楊碧玲分別簽訂 透天房屋預定買賣合約書、透天土地預定買賣合約書，約定 原告蔡美如、蔡秉翔、原告蔡項如、原告梁譯云、原告蔡承 祐分別向被告總瑩公司、被告楊碧玲購買系爭31號不動產、 系爭32號不動產、系爭33號不動產、系爭40號不動產、系爭 41號不動產，房地價金均各為920 萬元，嗣蔡秉翔於102 年 12月21日將系爭32號不動產契約權利義務讓與原告石采翎。 ㈡依系爭五房屋契約第10條第1 項約定，被告總瑩公司應於10
2 年12月15日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至106 年4 月 20日始取得使用執照。
㈢原告蔡美如已於101 年3 月21日起至102 年12月15日止、10 3 年12月17日、105 年6 月15日分別給付價金164 萬9,369 元、6 萬元、5 萬元；原告石采翎已於101 年3 月19日起至 102 年12月15日止、103 年12月17日、105 年6 月15日分別 給付價金164 萬9,369 元、6 萬元、5 萬元；原告蔡項如已 於101 年3 月20日起至102 年12月15日止、103 年12月17日 、105 年6 月15日分別給付價金164 萬9,369 元、6 萬元、 5 萬元；原告梁譯云已於101 年3 月19日起至102 年12月15 日止、103 年12月17日、105 年6 月13日分別給付價金164 萬9,369 元、6 萬元、5 萬元；原告蔡承祐已於101 年3 月 19日起至102 年12月15日止、103 年12月17日、105 年6 月 13日分別給付價金164 萬9,369 元、6 萬元、5 萬元。四、得心證之理由：
㈠按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照） ，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全 部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情 事，並本於誠信原則，為斷定之標準，即依當事人之意思， 一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其 個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但若其中 之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦 應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。又按債權契約 為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付 ，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則， 最高法院96年度台上字第1809號判決意旨可資參照。經查， 系爭五房屋契約第22條前段約定：「本約之附件視為本約之 一部份，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書 』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任 何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除 …」等語（見本院壢簡卷第27頁反面、第61頁正面及反面、 第98頁正面及反面、第137 頁正面及反面、第171 頁正面及 反面）、系爭五土地契約第12條第1 項約定：「本約之附件 視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與本約座落基 地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共 同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同 全部違約，解除合約時視為全部解除」等語（見本院壢簡卷 第46頁正面、第81頁正面、第117 頁正面、第156 頁正面、
第190 頁正面），可見，兩造於締約時已約定系爭五房屋契 約與土地契約彼此間，具有不可分離之依存關係，應共同履 行，任何一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，且任 一部分不履約時，即視為全部違約，足認，系爭五房屋契約 與土地契約間，性質上屬聯立契約而具有連帶不可分性。又 被告二人對於原告固應負系爭五房屋契約、土地契約所約定 之全部給付義務，被告總瑩公司之違約，應視為另一被告楊 碧玲違約，然原告係依系爭五房屋契約第10條第2 項約定， 請求被告總瑩公司給付上開遲延利息，而該房屋契約第10條 第2 項約定屬債權契約，為特定人間之權利義務關係，原告 據此僅得向被告總瑩公司請求相關給付，而不得以之對抗該 房屋契約以外之第三人即被告楊碧玲，此為債之相對性原則 之當然解釋，惟原告於本件對於被告楊碧玲請求負擔違反系 爭五土地買賣契約之責任，卻捨系爭五土地契約所生之相關 約款或法律規定，而逕依系爭五房屋契約第10條第2 項約定 而為請求，自屬無據。至原告雖主張：被告二人間就系爭五 房屋契約、土地契約之履行，屬不真正連帶債務責任，未履 約時之違約責任亦然云云，然所謂不真正連帶債務，係謂數 債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負 全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同 免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決意 旨參照），而原告於本件對於被告總瑩公司及楊碧玲請求負 擔違反系五房屋契約及土地契約之責任，應本於各別之發生 原因而為之，詳言之，其對於被告總瑩公司應依系爭五房屋 契約第10條第2 項約定，而對於被告楊碧玲則應依系爭五土 地契約及其他如民法之相關條款或規定，該二義務人間未必 具有同一目的而須對於原告各負完全相同之全部給付義務， 是系爭五房屋契約、土地契約於未履約時之違約責任，要非 不真正連帶債務，原告此部分之主張，尚有誤會。 ㈡次按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢 為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付 金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延 之利息（最高法院37年上字第8014號判例意旨參照）；惟遲 延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約 定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂 定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高 法院43年台上字第576 號判例意旨參照）。經查，系爭五房 屋契約第10條第1 項、第2 項約定：「本預售屋之建築工程 ，自100 年12月31日前開工，並於102 年12月15日以完成主 建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照
，但有下列情形之一者，其期間不計入前開天數：…（三） 因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方（即被告總瑩公 司）不能施工者，其影響期間…」、「賣方如逾前款期間未 完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息 予買方」（見本院壢簡卷第22頁及第23頁正面、第56頁反面 及第57頁正面、第92頁反面及第93頁正面、第132 頁反面及 第133 頁正面、第166 頁反面及第167 頁正面），惟被告總 瑩公司此部分所負之債務係依約定期限完工及取得使用執照 ，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「 遲延利息」之約定，其真意應係指「違約金」而言，合先敘 明。
㈢繼按「定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費 者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定 型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「 中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記 載或不得記載之事項」、「違反前項公告之定型化契約，其 定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定 之」，92年1 月22日修正之消費者保護法第2 條第7 款、第 11條第2 項、第17條第1 項、第2 項分別定有明文。又「定 型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本 法關於定型化契約規定之適用」、「中央主管機關公告應記 載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」 ，83年11月2 日訂定之消費者保護法施行細則第15條亦有明 定。本院將前述系爭五房屋契約第10條第1 項、第2 項約定 之內容，與100 年3 月24日修正之內政部預售屋買賣應記載 事項第12條第1 項、第2 項規定：「（一）本預售屋之建築 工程應在民國＿年＿月＿日之前開工，民國＿年＿月＿日之 前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取 得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天 災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間 。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時， 其影響期間。（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用 執照者，每逾一日應按已繳「房地價款」依萬分之五單利計 算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執 照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」加 以對照、比對（見本院壢簡卷第227 頁反面），可知，系爭 五房屋契約第10條第2 項約定賣方逾期完工者，每逾一日應 按「已繳房屋價款」萬分之五計算遲延利息（違約金之意） 之內容，乃與100 年3 月24日修正之內政部預售屋買賣應記 載事項第12條第2 項所明文應以「已繳房地價款」計算之規
定不同。惟觀諸100 年3 月24日修正之內政部預售屋買賣應 記載事項第3 條房地標示及停車位規格所示內容：「（一） 土地坐落：＿縣（市○○鄉○鎮○市○區○○段○○段○地 號等＿筆土地，面積共計＿平方公尺（＿坪），使用分區為 都市計畫內＿區（或非都市土地使用編定為區＿用地）。（ 二）房屋坐落：同前述基地內「＿」編號第＿棟第＿樓第＿ 戶（共計＿戶），為主管建築機關核准＿年＿月＿日第＿號 建造執照（建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件） 。…」、同應記載事項第4 條房地出售面積及認定標準所示 內容：「（一）土地面積：買方購買「＿」＿戶，其土地持 分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式 係以主建物面積＿平方公尺（＿坪）占區分所有全部主建物 總面積＿平方公尺（＿坪）比例計算（註：如有停車位應敘 明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明），如因土地分 割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登 記。（二）房屋面積：本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪） ，包含：１、專有部分，面積計＿平方公尺( ＿坪) 。（１ ）主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。（２）附屬建物面積 ，即陽臺平方公尺（＿坪）、雨遮＿平方公尺（＿坪）及屋 簷＿平方公尺( ＿坪) ，合計平方公尺（＿坪）。２、共有 部分，面積計＿平方公尺( ＿坪) 。３、主建物面積占本房 屋得登記總面積之比例＿％。（三）前二款所列面積與地政 機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第六點規定互為找補 。」，可知，100 年3 月24日修正之內政部預售屋買賣應記 載事項第12條第2 項規定，關於被告逾期取得使用執照之違 約金計算，應以「已繳房地價款」計算，乃係基於「房屋與 土地」均為「同一份買賣契約」之前提下所為之規定，然本 件房地買賣行為，卻分別存在系爭五房屋及土地契約之二份 房地契約，自不適用100 年3 月24日修正之內政部預售屋買 賣應記載事項第12條第2 項規定，而依系爭五房屋契約第10 條第2 項約定，被告逾期取得使用執照所生違約金之計算， 仍應以「已繳房屋價款」作為計算基礎。至原告雖另主張： 被告係基於業界陋習，將原告本為一體之給付巧立名目任意 拆裂，分散脫免責任甚明，其係意圖規避消費者保護法之適 用及脫免分散責任云云，然基於憲法第23條及中央法規標準 法第5 條之規定所揭示之「法律保留原則」，縱內政部預售 屋買賣應記載事項之規範有所疏漏，亦應由內政部修改後方 得以之作為適用之基礎，尚不得類推適用有所缺漏之內政部 預售屋買賣應記載事項作為限制被告於憲法上所保障之契約 自由、財產權之依據，是原告此部分之主張，亦屬無據。
㈣再者，被告總瑩公司另抗辯：原告所繳納之價金為土地價金 ，並非房屋價金云云，然衡諸常情，就消費者之買方而言， 所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳 納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分；再佐以原告給付 買賣價款之情形，均記載於系爭五房屋契約及土地契約後附 之明細表中，而該明細表之名稱均為「房屋付款明細表㈠」 （見本院壢簡卷第29頁正反面、第47頁正反面、第62頁反面 至第63頁正面、第82頁正反面、第99頁反面至第100 頁正面 、第118 頁正反面、第138 頁反面至第139 頁正面、第157 頁正反面、第172 頁反面至第173 頁正面、第191 頁正反面 ），倘原告所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣價金而與 預售房屋之買賣價金無關，為何款項明細表之名稱又為「房 屋」付款明細表？甚且，於各期款名稱欄內，均記載基礎開 挖、地樑、牆版或頂版灌漿、屋突、外飾、鷹架拆除、室內 粉刷、申請使照完成等興建房屋之各階段，是原告於兩造所 不爭執之事實欄㈢所繳納者，均係系爭五房屋及土地買賣總 價之一部分。故系爭五房屋契約第10條第2 項所約定之「已 繳房屋價款」，應依系爭五房屋契約、土地契約所約定之房 屋買賣價款占房地買賣價款之比例而為認定，較為公平、合 理。
㈤復查，兩造於系爭五房屋契約第10條第1 項約定被告總瑩公 司原應於102 年12月15日取得使用執照，然被告總瑩公司直 至106 年4 月20日始取得使用執照，此為兩造所不爭執，業 如前述，是被告總瑩公司此部分之違約事實，至為灼然，原 告自得依系爭房屋買賣契約第10條第2 項約定對被告總瑩公 司請求以「遲延利息」為名之違約金。而依系爭五房屋契約 第10條第2 項約定，賣方如逾前款期限未完工者，每逾一日 應按已繳房屋價款依萬分之五計算遲延利息予買方，故原告 請求本件違約金之權利，應於被告總瑩公司102 年12月16日 未依約完工時即已發生，原告據此請求被告總瑩公司給付自 102 年12月16日起至106 年4 月20日止按日以萬分之五計算 之遲延違約金，即屬有據。
㈥又依系爭五房屋契約第10條第1 項第3 款約定可知，因天災 地變等人力不可抗力之事由，致被告總瑩公司不能施工者， 該影響期間不計入完工期日之天數。經查，於此期間中桃園 地區有101 年6 月12日整天、101 年8 月2 日整天、102 年 7 月12日半天、102 年7 月13日整天、102 年8 月21日半天 、103 年7 月23日整天、104 年7 月10日整天、104 年8 月 8 日整天、104 年9 月28日整天、105 年7 月8 日整天、10 5 年9 月14日（雖為颱風天，然桃園市無放假）、105 年9
月27日整天之10日之颱風假，101 年5 月2 日、101 年6 月 11日、101 年6 月12日、101 年9 月14日、102 年5 月11日 、102 年8 月20日、102 年8 月29日、103 年5 月21日、10 3 年9 月22日、104 年10月9 日、105 年5 月16日、105 年 6 月2 日、105 年6 月14日、105 年9 月6 日之14日之豪大 雨天數之事實，為兩造於本院107 年5 月9 日之準備程序中 所不爭執，並據被告提出104 年至106 年桃園氣象站每日雨 量資料列印本等件影本各1 份在卷可參（見本院卷第22頁至 第26頁），上開10日之颱風假，既係經桃園市政府公告達停 止上班標準，則前開時間自不得計入被告總瑩公司遲延取得 使用執照之天數，應予扣除之。至於其餘所述14日之豪大雨 天數，無非係依中央氣象局大雨定義、大雨統計表等證據資 料為主張，至多僅得證明於被告總瑩公司施工期間，有該等 證據所示日數有雨量達大雨或豪雨程度之情事，惟前揭雨勢 於桃園市之各區影響可能並非一致，是否確實造成被告總瑩 公司不能施工，未見被告舉證以實其說，自難僅以上揭資料 ，即認該些大雨日之雨量達大雨或豪雨程度已致被告總瑩公 司不能為任何施工行為（例如室內施工等）而屬前開約定之 不可抗力因素。是則，本件僅能將10日之颱風假自取得使用 執照之遲延期間中扣除，應堪認定。準此，被告因系爭五房 屋契約第10條第1 項第3 款所得主張扣除之天數，即為10日 ，被告前開所辯應扣除超過10日之颱風及豪大雨日數部分， 殊非可取。
㈦職是，被告總瑩公司依系爭五房屋契約之約定應於102 年12 月15日取得使用執照，但遲至106 年4 月20日始取得，而依 原告已繳付之房地價款之各階段加以區分，前開102 年12月 16日起至103 年12月17日止共367 日之遲延期間，應將101 年6 月12日整天、101 年8 月2 日整天、102 年7 月12日半 天、102 年7 月13日整天、102 年8 月21日半天、103 年7 月23日整天共計5 日之颱風假扣除，此段遲延期間應以362 日計算之；103 年12月18日起至105 年6 月15日止共546 日 之遲延期間，應將104 年7 月10日整天、104 年8 月8 日整 天、104 年9 月28日整天共計3 日之颱風假扣除，此段遲延 期間則應以543 日計算之；103 年12月18日起至105 年6 月 13日止，計544 日，扣除104 年7 月10日整日、104 年8 月 8 日整日、104 年9 月28日整日之3 日颱風假，此期間之遲 延日數共計541 日；105 年6 月16日起至106 年5 月12日止 共331 日之遲延期間，應將105 年7 月8 日整天、105 年9 月27日整天共計2 日之颱風日假扣除，此段遲延期間應以32 9 日計算之；105 年6 月14日起至106 年5 月5 日止，計32
6 日，扣除105 年7 月8 日、105 年9 月27日之2 日颱風假 ，此期間之遲延日數共計324 日。復審酌系爭五房屋契約、 土地契約所約定之房屋買賣價款占房地買賣價款之比例而為 認定之「已繳房屋價款」，原告自得向被告總瑩公司分別請 求以「遲延利息」為名義之如附表所示違約金。 ㈧被告雖抗辯：本件違約金應予酌減云云。惟查，依系爭五房 屋契約第10條第2 項以所繳房屋價款以按日計算5/10000 遲 延利息，換算週年利率為18.25%，亦未逾民法第205 條之法 定最高利率限制；況被告總瑩公司身為社會經濟及履約能力 較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力 等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自應 受該遲延利息約定之拘束；再者，被告總瑩公司遲延履約之 時間非短，違約情節非輕，且除上開10日之颱風假外，被告 總瑩公司並未提出具體證據證明本件建案未如期取得使用執 照有何不可歸責於己之事由，或有何值得減輕責任之情狀， 自難率認該遲延利息約定有過高情事，是認被告總瑩公司此 部分所辯，洵無足採。
㈨而系爭五房屋契約第14條第2 項第1 款約定：「賣方應於領 得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應 履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利 息予買方」，僅為申明被告總瑩公司於交屋時應「付清」遲 延利息而已，並非限制原告須至被告總瑩公司交屋時，始可 請求被告總瑩公司因遲延完工所應給付之遲延利息，亦無延 後遲延利息清償期之效果，且上開約定被告總瑩公司於取得 使用執照6 個月內通知原告進行交屋手續，已相當程度延後 被告總瑩公司辦理交屋手續之期限，倘欲限制原告延後請求 給付遲延利息之期日，亦應於契約內予以明文約定，始符兩 造間之利益平衡，然系爭五房屋契約既未限制原告須於交屋 時始得請求遲延利息，自難將前開條文採為對於原告不利益 之解釋，是被告總瑩公司此部分抗辯，自無可採。五、綜上，原告依系爭五房屋買賣契約第10條第2 項約定，分別 請求被告總瑩公司給付原告逾期取得使用執照之以「遲延利 息」為名義之如附表所示違約金，洵屬有據，應予准許，然 逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、又原告及被告總瑩公司均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假 執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當擔 保金額准許之；至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請 即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審核後與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 107 年 10 月 16 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 賴鵬年
法 官 姚葦嵐
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 22 日
書記官 呂欣蓉
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│附表： │
├─┬───┬────────────────────────────────────────┤
│編│姓 名│ 各 期 間 遲 延 利 息 金 額 │
│號│ │ │
├─┼───┼────────────────────────────────────────┤
│１│蔡美如│⒈3,680,000 元9,200,000 元＝0.4 （房屋價款占房地價款之比例）。 │
│ │ │⒉遲延取得使用執照之各期間日數： │
│ │ │ ⑴102 年12月16日起至103 年12月17日止，計367 日，扣除101 年6 月12日整日、101 年│
│ │ │ 8 月2 日整日、102 年7 月12日半日、102 年7 月13日整日、102 年8 月21日半日、10│
│ │ │ 3 年7 月23日整日之5 日颱風假，此期間之遲延日數共計362 日。 │
│ │ │ ⑵103 年12月18日起至105 年6 月15日止，計546 日，扣除104 年7 月10日整日、104 年│
│ │ │ 8 月8 日整日、104 年9 月28日整日之3 日颱風假，此期間之遲延日數共計543 日。 │
│ │ │ ⑶105 年6 月16日起至106 年5 月12日止，計331 日，扣除105 年7 月8 日、105 年9 月│
│ │ │ 27日之2 日颱風假，此期間之遲延日數共計329 日。 │
│ │ │⒊遲延取得使用執照之各期間遲延利息： │
│ │ │ ⑴102 年12月16日起至103 年12月17日止之遲延利息共計12萬3,758 元（計算式：1,709,│
│ │ │ 369 元0.4 362 日0.0005＝123,758 元，元以下四捨五入，下均同）。 │
│ │ │ ⑵103 年12月18日起至105 年6 月15日止之遲延利息共計19萬1,067 元（計算式：1,759,│
│ │ │ 369 元0.4 543 日0.0005＝191,067 元）。 │
│ │ │ ⑶105 年6 月16日起至106 年5 月12日止之遲延利息共計11萬9,056 元（計算式：1,809,│
│ │ │ 369 元0.4 329 日0.0005＝119,056 元）。 │
│ │ │ ⑷綜上，原告蔡美如得請求之遲延利息共計43萬3,881 元（計算式：123,758 元＋191,06│
│ │ │ 7 元＋119,056 元＝433,881 元）。 │
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│２│石采翎│⒈3,680,000 元9,200,000 元＝0.4 （房屋價款占房地價款之比例）。 │
│ │ │⒉遲延取得使用執照之各期間日數： │
│ │ │ ⑴102 年12月16日起至103 年12月17日止，計367 日，扣除101 年6 月12日整日、101 年│
│ │ │ 8 月2 日整日、102 年7 月12日半日、102 年7 月13日整日、102 年8 月21日半日、10│
│ │ │ 3 年7 月23日整日之5 日颱風假，此期間之遲延日數共計362 日。 │
│ │ │ ⑵103 年12月18日起至105 年6 月15日止，計546 日，扣除104 年7 月10日整日、104 年│
│ │ │ 8 月8 日整日、104 年9 月28日整日之3 日颱風假，此期間之遲延日數共計543 日。 │
│ │ │ ⑶105 年6 月16日起至106 年5 月12日止，計331 日，扣除105 年7 月8 日、105 年9 月│
│ │ │ 27日之2 日颱風假，此期間之遲延日數共計329 日。 │
│ │ │⒊遲延取得使用執照之各期間遲延利息： │
│ │ │ ⑴102 年12月16日起至103 年12月17日止之遲延利息共計12萬3,758 元（計算式：1,709,│
│ │ │ 369 元0.4 362 日0.0005＝123,758 元，元以下四捨五入，下均同）。 │
│ │ │ ⑵103 年12月18日起至105 年6 月15日止之遲延利息共計19萬1,067 元（計算式：1,759,│
│ │ │ 369 元0.4 543 日0.0005＝191,067 元）。 │
│ │ │ ⑶105 年6 月16日起至106 年5 月12日止之遲延利息共計11萬9,056 元（計算式：1,809,│
│ │ │ 369 元0.4 329 日0.0005＝119,056 元）。 │
│ │ │ ⑷綜上，原告石采翎得請求之遲延利息共計43萬3,881 元（計算式：123,758 元＋191,06│
│ │ │ 7 元＋119,056 元＝433,881 元）。 │
├─┼───┼────────────────────────────────────────┤
│３│蔡項如│⒈3,680,000 元9,200,000 元＝0.4 （房屋價款占房地價款之比例）。 │
│ │ │⒉遲延取得使用執照之各期間日數： │
│ │ │ ⑴102 年12月16日起至103 年12月17日止，計367 日，扣除101 年6 月12日整日、101 年│
│ │ │ 8 月2 日整日、102 年7 月12日半日、102 年7 月13日整日、102 年8 月21日半日、10│
│ │ │ 3 年7 月23日整日之5 日颱風假，此期間之遲延日數共計362 日。 │
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