臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第166號
上 訴 人 江士課
訴訟代理人 陳忠儀律師(法扶律師)
複 代理 人 廖慧儒律師
被 上訴 人 文賀實業股份有限公司
兼 法 定
代 理 人 李新傑
共 同
訴訟代理人 劉淑華律師
上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於民國107年1月26
日臺灣彰化地方法院106年度訴字第428號第一審判決提起上訴，
本院於107年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分及該部分訴訟費用之裁判廢棄。
上廢棄部分，被上訴人文賀實業股份有限公司應給付上訴人新台幣壹佰萬元，及自民國106年4月27日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
㈠上訴人於民國101年5月5日與第三人周素卿簽定不動產仲介合 作契約書，約定「茲由周素卿（劉太太）與江士課兩人合作 仲介，賣方地主宜進實業股份公司（下稱宜進公司）所持有 的花壇鄉新金墩段第869、863、867、862、868、864、866 、870、836、892、898、835、898-1、874等土地及地上物 （下稱系爭不動產），若售出有成交，其賣方仲介佣金由周 素卿收回」。
㈡上訴人向被上訴人文賀實業股份有限公司（下稱文賀公司） 法定代理人即被上訴人李新傑介紹系爭不動產，李新傑表示 有意願購買，兩造並於101年5月24日在文賀公司辦公室內簽 訂委託購地及建物契約書（下稱系爭委託契約），契約書載 明「本公司或本人李新傑以下簡稱甲方，欲購宜進公司及負 責人詹正田所持有的丁種建物地約伍仟坪及田地仟餘坪及地 上物。…甲方願意委託江士課（乙方）做為仲介，如有成交 ，同意付仲介佣金貳佰萬元。並於買賣簽約前用現金一次付 清」。
㈢經由上訴人仲介，文賀公司法定代理人李新傑與宜進公司法 定代理人詹正田達成買賣系爭不動產之協議，於102年8月1
日在宜進公司辦公室簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）， 價金為新台幣（下同）6億7千多萬元，並於102年8月26日辦 理不動產所有權移轉登記完畢。
㈣系爭不動產移轉過戶後，文賀公司法定代理人李新傑拒絕給 付仲介費200萬元。系爭委託契約係李新傑以文賀公司負責 人名義簽訂，契約當事人為文賀公司（委託人）與江士課（ 受託人），應由文賀公司給付上訴人200萬元。倘本院認為 契約當事人應是李新傑個人與江士課，應由被上訴人李新傑 給付上訴人200萬元。爰依民法第568條第1項規定及系爭委 託契約書約定，提起本訴，並先位聲明：被上訴人文賀公司 應給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。備位聲明：被 上訴人李新傑應給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達 被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被上訴人則以：
㈠系爭委託契約係李新傑以個人名義與上訴人簽訂，文賀公司 非契約當事人。且系爭不動產最後成交，並非基於上訴人仲 介，而係李新傑以文賀公司名義自己洽談，故上訴人請求文 賀公司給付佣金，應無理由。
㈡101年間上訴人介紹李新傑系爭不動產，宜進公司開價7億元 ，而李新傑僅有5億元預算，李新傑要求上訴人盡力促成宜 進公司降價，上訴人則要求仲介佣金200萬元，李新傑同意 之。
㈢系爭委託契約簽訂後，上訴人與李新傑一起去宜進公司，宜 進公司雖有派員接待，但表明雙方價差太大，無議價空間。 事後上訴人僅說宜進公司堅持要賣7億元，李新傑評估預算 不足，上訴人也未再邀約買賣雙方議價。上訴人只有在101 年間有出面一次，但後來買賣不成，兩造就未再聯絡。 ㈣事隔一年後，102年7月間李新傑見宜進公司張貼「廠房出租 」紅布條，才透過岳父居間牽線，再度找宜進公司議價，由 李新傑與宜進公司董事長詹正田直接商談，才以6億7千萬元 成交簽約。上訴人及周素卿均未參與該次買賣商議，但宜進 公司基於道義責任，簽約時才通知周素卿到場酌給100萬元 仲介費。
㈤上訴人主張系爭買賣契約係因其媒介而成立，應負舉證責任 ，上訴人並未能就因果關係舉證證明，其請求於法無據等語 置辯，並聲明：上訴人先位、備位之訴均駁回；訴訟費用由 上訴人負擔。
三、原審判決上訴人之訴駁回。上訴人不服，提起上訴，先位聲 明：⑴原判決廢棄。⑵文賀公司應給付上訴人200萬元，及
自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。備位聲明：⑴原判決廢棄。⑵李新傑應給 付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第51頁） 。被上訴人答辯聲明：先備位之訴均駁回。兩造於本院補充 陳述略以：㈠上訴人部分：證人周素卿於原審之證述，並無 偏頗之虞，其證稱賣方仲介佣金由周素卿收取，買方仲介佣 金由江士課收取，雙方合作不得異議，並證明上訴人期間內 仍不間斷穿梭媒介之事實，足證系爭買賣契約之成立與媒介 行為具因果關係，應堪採信，尚不得因證人詹正田及賴瑞盛 等人之證述而否定上訴人媒介而成立買賣等語。㈡被上訴人 部分：李新傑為文賀公司之董事長，系爭委託契約僅有李新 傑之簽名，沒有文賀公司之簽章，文賀公司非當事人；且兩 造居間契約性質，非僅以報告訂約之機會為已足，尚須媒介 居間，斡旋買賣契約之成立，證人林金鈴等人之證言可知， 相隔一年左右，上訴人並未再交涉；倘認本件須給付報酬， 亦請依民法第572條規定予以酌減等語。
四、本院得心證之理由：
㈠上訴人主張伊與代表文賀公司之李新傑於101年5月24日簽訂 系爭委託契約之事實，業據上訴人提出委託購地及建物契約 書為證，且為李新傑所不爭執，而兩造間之居間契約，雙方 未約定屆滿之期限，堪信為真實。惟上訴人主張李新傑於 102年8月1日與宜進公司簽訂系爭買賣契約，係因其居間媒 介而成立，則為被上訴人所否認。
㈡按民法第565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他 方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。 該條所定居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間， 一為訂約之媒介居間。又所謂報告居間，不以於訂約時周旋 於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為 已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時 ，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅 為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最 高法院52年台上字第2675號判例參照）。再按居間人於契約 因其媒介而成立時，即得請求報酬，媒介居間人固以契約因 其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬 之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與出 賣人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報 酬。
㈢本件文賀公司抗辯系爭委託契約係李新傑個人所簽訂，且無 文賀公司簽章，自不得認係李新傑代表文賀公司訂立，文賀
公司法定代理人李新傑並陳稱系爭委託契約係其個人所簽訂 等語。惟查李新傑當時為文賀公司之法定代理人，為李新傑 所自承（見本院卷第32頁背面），復經本院調取文賀公司基 本資料查詢明細附卷可稽（見本院卷第14頁），而本件系爭 委託契約之簽訂係在文賀公司辦公室內為之，亦為兩造所不 爭，且李新傑並於原審自稱最後成交的時候是用文賀公司名 義去談的（見原審卷第81頁背面），參酌系爭土地買賣成交 後，於102年8月26日以買賣為原因辦理所有權移轉登記之買 受人，就系爭土地其中彰化縣花壇鄉新金墩段第869、868、 866、870、863、867、898地號土地登記為文賀公司名義， 其中同段862、836、898之1地號土地登記為李新傑之配偶賴 幸暖，此有土地登記第二類謄本、彰化縣地籍異動索引在卷 足按（見原審卷第10至66頁），觀之系爭委託契約書上並載 有「本公司或本人」、「立委託契約書公司」、「立委託契 約書責責人」字詞（見原審卷第9頁），足證上訴人稱系爭 委託契約係李新傑代表文賀公司所簽訂等語，應可採信。 ㈣再查，證人周素卿證稱：「（問：提示原證一仲介合作契約 ，原證一的契約是否你簽的？）是我跟江士課簽的，我負責 賣方，江士課負責買方，我不知道李新傑的電話。」「（問 ：江士課在買賣裡面負責何事？）賣方是我負責仲介，買方 都是江士課負責，我都是跟江士課聯絡。」「（問：關於價 格陸億多元是否你跟江士課談成）對。」（見原審卷第110 背面、111頁），顯見系爭買賣契約係經上訴人與周素卿媒 介而成立。衡情買賣雙方各有一仲介人負責遊說、斡旋買賣 兩方，較易促成買賣契約之成立，是證人周素卿之證言，堪 以採信。雖系爭買賣契約之成立，距系爭委託契約簽訂已逾 1年以上，惟系爭委託書未約定限制上訴人得予居間之期間 ，自難認上訴人先前穿梭媒介兩造間非居間之努力。被上訴 人於原審雖舉證人即宜進公司董事長詹正田到庭證稱：周素 卿帶買家來，但出價未達期望，並未成交，經過一段時間， 買家岳父帶買家直接跟我談，才達成協議，但因買家一開始 是周素卿帶來，仍給其1百萬元仲介費云云，主張媒介居間 買賣契約之成立，非上訴人所為等語。惟姑不論文賀公司負 責人之岳父對本件買賣之成立有無助力，亦不能否認兩造簽 訂系爭委託契約，文賀公司應受此契約約定之拘束，即上訴 人仍係基於本件買賣契約擔任仲介人之身分，文賀公司承諾 成交時願給付上訴人居間報酬之事實。如委託人為避免報酬 之支付，拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與出賣人 訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬， 以符公允。上訴人稱其進行居間之努力，被上訴人為節省買
方成本，乃透過上訴人向賣方宜進公司要求：㈠須就系爭部 分土地進行鑑界及分割；㈡須向電力公司申請動力電源以利 日後被上訴人設廠之使用；㈢須就廠區建物屋頂進行修繕等 情，向宜進公司進行數次磋商、協調、購置多坪土地等，並 取得宜進公司之同意，業據上訴人陳明在卷（見本院卷第26 頁背面、第32頁背面），方得使被上訴人於102年8月1日與 宜進公司順利簽訂買賣契約，並提出仲介經過事實記事一件 附卷可稽（見本院卷第28至30頁），而文賀公司為從事紙、 塑膠等製造、批發等業，亟須工廠動力與寬擴廠區土地等情 ，復經本院調取文賀公司基本資料查詢明細附卷可稽（見本 院卷第14頁），是上訴人主張伊確有上開居間媒介之事實， 即為可採。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而上訴人 僅為報告即已有效果時，終促成本件買賣契約之訂立，依前 揭判例意旨，亦應許居間人得請求報酬之支付。又本件出賣 人宜進公司已給付報酬100萬元予賣方仲介人周素卿，系爭 委託契約之委託人文賀公司為避免報酬之支付，未訂立該媒 介之契約，再由自己與出賣人訂立同一內容之契約，最後移 轉登記予文賀公司及法定代理人李新傑之配偶，依誠實信用 原則，仍應支付本件居間報酬，以符公允。至原審證人林金 鈴僅能證明第一次媒介居間時，價格有落差，買賣契約未成 立之事實，證人黃肇欽均稱不知道其間之過程等語，尚不得 據為有利文賀公司之證據。而證人詹正田係出賣人之法定代 理人，倘未由買賣雙方仲介二人居間成立買賣契約，何以出 賣人仍須付報酬予賣方仲介人周素卿100萬元，且所述與證 人周素卿證詞不符，是詹正田之證言，顯有偏頗之虞，而不 可採信。
㈤惟按民法第572條規定，約定之報酬，較居間人所任勞務之 價值，為數過鉅而失其公平者，法院得因報酬給付義務人之 請求酌減之。審酌本件買賣標的土地價值龐大，高達6億7千 萬元（見本院卷第32頁背面），買家及訂約機會原較稀少， 居間困難度高，上訴人負責買方所提條件與賣方磋商，參與 初期價格斡旋協商，歷經約一年長時間付出勞務，及最後階 段買賣簽約成立關鍵之原因力，並參酌賣方給予仲介周素卿 居間報酬100萬元，李新傑自承最後成交係用公司名義談等 情，認上訴人請求之約定之居間報酬過高，應酌減為100萬 元，上訴人於此範圍內之請求為有理由，應予准許。逾此範 圍之請求，不應准許。至於上訴人備位之訴請求李新傑給付 200萬元本息，惟系爭委託契約之當事人，本院既認定為文 賀公司與上訴人，有如前述，則上訴人備位之訴請求即無理 由，應予駁回，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人主張本於系爭委託契約等請求文賀公司給 付居間報酬為可採；被上訴人抗辯為無可取。從而，上訴人 本於系爭委託契約及民法第568條第1項規定，請求文賀公司 給付100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年4月27日起 ，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。原審就 上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以 廢棄改判，如主文第2項所示。至原審駁回其餘請求部分， 尚無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由 ，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 8 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 黃綵君
法 官 王重吉
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林玉惠
中 華 民 國 107 年 8 月 29 日
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