臺灣臺北地方法院行政訴訟判決 107年度稅簡字第1號
107年7 月16日辯論終結
原 告 施正文
被 告 財政部臺北國稅局
代 表 人 許慈美
訴訟代理人 蔡佩陵
上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部106 年11月7 日
臺財法字第10613940500 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決
如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告於民國104 年度綜合所得稅結算申報，併同 其所有位於臺北市○○區○○○路0 段00巷00號房屋（下稱 系爭房屋）之103 年11月、12月租金，列報其系爭房屋之租 賃所得為新臺幣（下同）90,676元，經被告參照當地一般租 金行情調整租賃所得430,908 元（即核定租賃所得為 521,584 元）、綜合所得總額為4,364,433 元，並核定應補 稅額86,182元，繳納期間自106 年3 月21日起至同年3 月30 日止，並經被告延展自同年5 月11日起至同年5 月20日止（ 下稱原處分）。原告不服原處分，於106 年5 月2 日申請復 查，經被告於同年7 月11日以財北國稅法二字第0000000000 號復查決定書追減租賃所得156,476 元（即調整租賃所得 274,432 元，核定租賃所得為365,108 元），並於同年7 月 18日對原告送達復查決定；原告不服復查決定，於同年8 月 10日提起訴願，經財政部於同年11月7 日以臺財法字第0000 0000000 號訴願決定書駁回訴願，並於同年11月7 日對原告 送達訴願決定；原告對訴願決定不服，復於同年12月29日向 本院提起行政訴訟。
二、原告起訴主張：系爭房屋鄰近之臺北市○○區○○○路0 段 00巷00號、25號1 樓（含地下室、2 樓及2 樓之1 ）房屋每 坪租金分別為1,000 元、976 元，另依瑞普國際不動產估價 師事務所出版之「103 年第3 季臺灣不動產市場臺北市辦公 室及臺灣投資市場分析」，臺北市西區辦公室租金每坪為 1,766 元，依104 年度租金標準折減辦法公式計算，臺北市 中山區中山北路1 段平均每坪每月租金為989 元，而二房東
即訴外人鞍奇國際實業有限公司（下稱鞍奇公司）就系爭房 屋申報之平均每月租賃所得為49,000元，平均每坪每月 1,533 元，高於上開金額，並無顯較當地一般租金為低之情 事，被告應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，而非 以自行猜測所得核課。至被告所提其他鄰近房屋為未滿10年 之新屋，且係一般住家用之套房，與商用房屋租金不同，故 被告所舉案例無法作為證據等語，並聲明：訴願決定及原處 分（含復查決定）均撤銷。
三、被告則以：依財政部105 年2 月15日台財稅字第1050450030 0 號函核准備查之104 年度房屋及土地當地一般租金標準， 系爭房屋坐落於臺北市中山區中山北路1 段，每坪每月租金 標準為3,000 元，再依被告104 年度租金標準折減辦法規定 ，審酌系爭房屋之面積、構造、使用年數、房屋位置等情形 ，系爭房屋標準租金收入為640,543 元，以系爭房屋登記營 業用面積31.97 坪計算，系爭房屋平均每坪每月租金為 1,670 元。又被告調查與系爭房屋鄰近之臺北市中山區中山 北路1 段33巷25號1 樓、同路段33巷9 號12樓、同路段33巷 9 號5 樓房屋，平均每坪每月租金分別為2,638 元、2,759 元、1,837 元，系爭房屋平均每坪每月租金顯低於鄰近房屋 之實際租金。況原告於103 年10月29日將系爭房屋以每月租 金11,363元出租予鞍奇公司，鞍奇公司旋即於同年11月3 日 將系爭房屋以每月租金51,450元出租予訴外人臺灣外貿資訊 社，故系爭房屋確有所得稅法第14條第1 項第5 類規定之情 事，被告自得參照當地一般租金標準調整計算租賃收入。是 被告扣除原告自行申報租賃收入159,082 元後，按必要損耗 及費用率43％計算，調增租賃所得274,432 元，並無違誤， 原告之訴為無理由，應予駁回等語置辯，並聲明：原告之訴 駁回。
四、兩造不爭執事實（見本院卷第281頁）：㈠、原告與鞍奇公司於103 年10月29日簽立房屋租賃契約，約定 原告自同日起至106 年11月28日止，以每月租金11,363元， 出租原告所有系爭房屋予鞍奇公司（見本院卷第85至91頁） 。
㈡、鞍奇公司與臺灣外貿資訊社簽立商用房屋租賃契約書，約定 鞍奇公司自103 年11月3 日起至106 年11月2 日止，以第一 年每月租金51,450元，第二、三年每月租金55,650元，出租 系爭房屋予臺灣外貿資訊社（見本院卷第93至99頁）。㈢、原告於104 年度綜合所得稅結算申報，併同系爭房屋103 年 11月、12月租金，列報其系爭房屋之租賃所得為90,676元， 經被告參照當地一般租金行情調整租賃所得430,908 元（即
核定租賃所得為521,584 元）、綜合所得總額為4,364,433 元，以原處分核定應補稅額86,182元，繳納期間自106 年3 月21日起至同年3 月30日止，並經被告延展自同年5 月11日 起至同年5 月20日止（見本院卷第107 至109 、219 至221 頁）。
㈣、原告不服原處分，於106 年5 月2 日申請復查，經被告於同 年7 月11日以財北國稅法二字第1060027322號復查決定書追 減租賃所得156,476 元（即調整租賃所得274,432 元，核定 租賃所得為365,108 元），並於同年7 月18日對原告送達復 查決定；原告不服復查決定，於同年8 月10日提起訴願，經 財政部於106 年11月7 日以臺財法字第10613940500 號訴願 決定書駁回訴願，並於同年11月7 日對原告送達訴願決定； 原告對訴願決定不服，復於同年12月29日向本院提起行政訴 訟（見本院卷第9 、41至46、111 至117 頁、原處分卷第 106 、126 頁、訴願卷可閱卷第10、末頁）。五、本院之判斷：
按個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之 ：第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所 得，財產出典典價經運用之所得或專利權、商標權、著作權 、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取得之權利金所 得：一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收 入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。 五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽 徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入，所得稅法第 14條第1 項第5 類第1 、5 款分別定有明文。原告主張其就 系爭房屋與鞍奇公司約定之租金，未顯較當地一般租金為低 乙節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點 為：㈠、系爭房屋當地一般租金標準為若干；㈡、鄰近房屋 之租金數額；㈢、原告就系爭房屋約定之租金，是否顯較當 地一般租金為低。經查：
㈠、系爭房屋當地一般租金標準為每坪每月1,670 元： ⒈按所得稅法第14條第1 項第5 類第4 款及第5 款所稱當地一 般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查，所得 稅法施行細則第16條第2 項規定甚明。被告所訂定經財政部 於105 年2 月15日准予備查之「104 年度房屋及土地之當地 一般租金標準」，明載臺北市部分非住家用房屋（含土地） 之當地一般租金標準，係依實地調查租金狀況編定「104 年 度非住家用房屋當地一般租金標準表」，並考量特定情形予 以核定，而依前開當地一般租金調查表，臺北市中山區中山 北路1 段每坪每月租金為3,000 元，有財政部105 年2 月15
日台財稅字第10504500300 號函、104 年度房屋及土地之當 地一般租金標準、被告中南稽徵所104 年度非住家用（含營 業或執行業務使用）房屋（含土地）當地一般租金標準表各 1 份可參（見原處分卷第90至93頁）。
⒉而系爭房屋為70年1 月間建造之鋼筋混凝土造房屋，面積為 31.97 坪，有系爭房屋課稅資料可佐（見原處分卷第80頁） ，足見系爭房屋於104 年度綜合所得稅結算申報時，為臨巷 道、30坪至50坪、構造別為鋼筋混凝土造之34年老舊房屋， 依被告104 年度租金標準折減辦法第1 條第1 項、第5 項、 第6 項第1 款規定，應依序按租金標準7 折、9 折、8 折計 算，故系爭房屋一年標準租金收入為640,544 元（計算式： 3,000 ×【31.97 坪×90％＋3 】×12個月×80％×70％＝ 640,544 ，小數點以下四捨五入），平均每坪每月一般租金 標準為1,670 元（計算式：640,544 ÷31.97 ÷12＝1,670 ，小數點以下四捨五入）。
⒊又原告就系爭房屋約定每月租金為11,363元，有房屋租賃契 約1 份在卷可考（見本院卷第85頁），以系爭房屋31.97 坪 計算，系爭房屋每坪每月租金為355 元（計算式：11,363÷ 31.97 ＝355 ，小數點以下四捨五入），該約定之租金顯較 前述當地一般租金標準每坪每月1,670 元為低，至為明確。 原告雖以鞍奇公司與臺灣外貿資訊社約定之租金數額為據， 主張該租金數額未顯較當地一般租金為低云云。惟該租金數 額係鞍奇公司所申報，並非原告申報之租賃所得，原告自不 得以承租人另將系爭房屋轉租他人所得之租賃收入，作為自 行申報之租賃所得，並以之與當地一般租金標準比較。㈡、鄰近房屋之租金數額：
再按，綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有 異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依 據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原 核定，業經財政部於77年11月9 日以台稅一字第7700665851 號函釋明確。原告既就被告設算核定案件有異議，依前開函 釋，被告即應實地調查鄰近房屋之租金。查：
⒈臺北市○○區○○○路0 段00號1 樓房屋之104 年度租賃所 得為186 萬元，該房屋登記營業用面積為194.2 平方公尺（ 即58.75 坪，計算式：194.2 ×0.3025＝58.75 ，小數點以 下四捨五入），有各類所得扣繳暨免扣繳憑單、房屋稅課稅 資料線上查詢各1 份為憑（見原處分卷第67、73頁），換算 平均每坪每月租金為2,638 元（計算式：1,860,000 ÷12÷ 58.75 ＝2,638 ，小數點第2位以下四捨五入）。 ⒉同路段33巷9 號5 樓房屋之104 年度租賃所得為746,667 元
，該房屋登記住家面積為36.4、75.6平方公尺（即33.88 坪 ，計算式：【36.4＋75.6】×0.3025＝33.88 ），有各類所 得扣繳暨免扣繳憑單、房屋稅課稅資料線上查詢各1 份為憑 （見原處分卷第63、71至72頁），換算平均每坪每月租金為 1,837 元（計算式：746,667 ÷12÷33.88 ＝1,837 ，小數 點以下四捨五入）。
⒊同路段33巷9 號12樓房屋之104 年度租賃所得為684,000 元 ，該房屋登記住家面積為46.4、21.9平方公尺（即20.66 坪 ，計算式：【46.4＋21.9】×0.3025＝20.66 ，小數點第2 位以下四捨五入），有各類所得扣繳暨免扣繳憑單、房屋稅 課稅資料線上查詢各1 份為憑（見原處分卷第65、69至70頁 ），換算平均每坪每月租金為2,759 元（計算式：684,000 ÷12÷20.66 ＝2,759 ，小數點以下四捨五入）。 ⒋綜合被告調查鄰近房屋租金資料，可知與系爭房屋同路段之 鄰近房屋平均每坪每月租金為2,638 元、1,837 元、2,759 元，均較當地一般租金標準為高，依首開函釋，被告維持原 按當地一般租金標準所為之核定，自無違誤。
㈢、原告就系爭房屋約定之租金，顯較當地一般租金為低： 原告雖主張鄰近房屋之每坪每月租金介於976 元至1,000 元 間，與鞍奇公司轉租系爭房屋予臺灣外貿資訊社之每坪每月 租金1,533 元相差不遠，故原告申報之租賃所得未顯較當地 一般租金為低云云。查：
⒈觀諸原告所提臺北市○○區○○○路0 段00巷00號1 樓房屋 、25號2 樓及2 樓之1 房屋之租賃契約書，租賃期間均為 106 年4 月20日起至同年12月19日止，且契約當事人係就同 路段25號1 樓房屋（含地下室）、25號2 樓及2 樓之1 房屋 分別簽立不同之租賃契約，有租賃契約書2 份可佐（見本院 卷第176 至177 頁），已難以此作為鄰近房屋於104 年度市 場租金行情之證據，亦不得逕自以不同之租賃契約書合計租 賃標的之坪數。況前開房屋之出租人李永宜於104 年度申報 各類所得扣繳暨免扣繳憑單時，僅記載租賃房屋地址為同路 段33巷25號1 樓，未記載2 樓及2 樓之1 房屋（見原處分卷 第67頁），同路段25號1 樓房屋之建物登記謄本，亦載明總 面積為194.25平方公尺，有建物登記謄本可參（見本院卷第 179 頁），與被告依房屋課稅資料線上查詢所得資料相符， 被告自無計算錯誤該房屋每坪每月租金之情事。原告主張被 告就前開房屋之租賃範圍、坪數計算錯誤，該屋每坪每月租 金為982 元云云，實屬無稽。
⒉原告固主張被告比較之鄰近房屋為住家，與系爭房屋為辦公 大樓不同云云。然被告比較之同路段25號1 樓房屋，僅有登
記營業用面積，未登記住家面積，有房屋稅課稅資料線上查 詢資料在卷可佐（見原處分卷第73頁），堪認該房屋並非作 為住家使用，而該房屋每坪每月租金為2,638 元，業如前述 ，可見該作為辦公大樓使用之房屋實際租金已高出當地一般 租金標準甚鉅。另同路段33巷9 號5 樓房屋、33巷9 號12樓 房屋雖僅登記住家面積，惟上開房屋每坪每月租金分別為 1,837 元、2,759 元，業如前述，亦超過當地一般標準，且 參之鞍奇公司於103 年11月3 日起至104 年11月2 日止、 104 年11月3 日起至106 年11月2 日止，就系爭房屋分別以 每月租金51,450元、55,650元出租予臺灣外貿資訊社，有商 用房屋租賃契約書1 份可參（見本院卷第93頁），而系爭房 屋為31.97 坪，業如前述，則系爭房屋104 年度每坪每月租 金應為1,631 元（計算式：51,450×10＋55,650×2 ÷12÷ 31.97 ＝，小數點以下四捨五入）；另依原告所提103 年第 3 季臺灣不動產市場臺北市辦公室及臺灣投資市場分析，臺 北市西區103 年第3 季辦公大樓市場租金為每坪每月1,766 元，有103 年第3 季臺灣不動產市場臺北市辦公室及臺灣投 資市場分析及所附臺北市辦公室租金調查結果可按（見本院 卷第193 、199 頁），堪認前開租金數額均與當地一般租金 標準為每坪每月1,670 元，並無太大差異，足見被告核定之 標準租金符合市場行情。原告主張被告核定系爭房屋之每月 每坪租金標準有誤云云，尚難憑採。
⒊原告復主張前開臺北市西區103 年第3 季辦公大樓市場租金 1,766 元，依104 年度租金標準折減辦法計算，每坪每月 983 元（小數點以下四捨五入）云云。惟被告104 年度租金 標準折減辦法，係就被告依「104 年度房屋及土地之當地一 般租金標準」認定之當地一般租金標準，依個別標準調整租 金收入（參前開折減辦法第1 條），與臺灣不動產市場季刊 所公布之市場租金，係依實際調查結果計算平均一般市場行 情，且已依租賃標的物之位置、面積、狀態等忠實反應租金 數額迥異，自無庸再依前開折減辦法計算系爭房屋一般租金 標準。至原告所提臺北市○○○路0 段00巷00號1 樓房屋（ 含地下室）、同路段33巷25號2 樓及2 樓之1 房屋租賃契約 書（見本院卷第175 至177 頁），均為106 年間之租賃契約 ，尚難作為判斷原告就系爭房屋於104 年度約定之租金是否 較當地一般租金為低之證據資料。
⒋又按，「所得稅法第14條第1 項第5 類第1 款所稱必要損耗 及費用，係指固定資產之折舊、遞耗資產之耗竭、無形資產 之攤折、修理費、保險費及為使租出之財產能供出租取得收 益所支付之合理必要費用。…必要損耗及費用之減除，納稅
義務人能提具確實證據者，從其申報數；其未能提具確實證 據或證據不實者，稽徵機關得依財政部核定之減除標準調整 之」，所得稅法施行細則第15條第1 項定有明文。次按，固 定資產之必要損耗及費用減除43％，財政部核定之104 年度 財產租賃必要損耗及費用標準第1 點前段亦有明文。原告於 104 年度綜合所得稅結算申報，申報系爭房屋租賃收入為 159,082 元，有104 年度綜合所得稅結算申報國稅局審核專 用申報書1 份在卷可稽（見原處分卷第109 頁），以本院認 定系爭房屋一般標準租金收入640,544 元，扣除原告申報之 前開租賃收入後，按104 年度財產租賃必要損耗及費用標準 第1 點前段規定，減除必要損耗及費用43％，系爭房屋應調 增租賃所得274,433 元（計算式：【640,544 －159,082 】 ×【1 －43％】＝274,433 ，小數點以下四捨五入）。復查 決定調增租賃所得274,432 元，對原告自較有利，本院依行 政訴訟法第195 條第2 項之不利益變更禁止原則，自不得撤 銷。
六、綜上所述，系爭房屋一年標準租金收入為640,544 元，平均 每坪每月一般租金標準為1,670 元，原告就系爭房屋約定每 月租金為11,363元，每坪每月租金為355 元，顯較當地一般 租金標準為低。又經被告實地調查鄰近房屋租金資料，鄰近 房屋平均每坪每月租金亦較當地一般租金標準為高，故被告 自得按當地一般租金標準調整原告租賃所得。復因系爭房屋 應調增租賃所得274,433 元，復查決定調增租賃所得274,43 2 元，對原告較為有利，依行政訴訟法第195 條第2 項之不 利益變更禁止原則，自不得撤銷。是原告訴請撤銷訴願決定 及原處分（含復查決定），為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、依行政訴訟法第98條第1 項規定，判決如主文。中 華 民 國 107 年 8 月 10 日
行政訴訟庭 法 官 吳佳樺
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，以原判決違背法令 為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背 之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令 之具體事實）。
其未載明上訴理由者，應於提出上訴後20日內，向本院補提 理由書（上訴狀及上訴理由書均須按他造人數附繕本），並 繳納上訴裁判費新臺幣3,000元；如未按期補提上訴理由書 ，則逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 10 日
書記官 巫孟儒
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