臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1297號
原 告 鄭守仁
訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 楊劍合
黃儀采
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國107 年7 月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告伍拾萬元。被告楊碧玲應給付原告伍拾萬元。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
原告其餘之訴駁回
本判決第一項得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告楊碧玲以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101 年4 月13日與被告總瑩建設股份 有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲分別簽定頭天房屋預定 買賣合約書（下稱系爭房屋契約）及透天土地預定買賣合約 書（下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約，下合稱系爭房地 契約），購買坐落桃園市○○區○○段0 ○○○地號之「湯 城世紀」丁區M 棟45號房屋及其基地（下稱系爭房屋），約 定總價款為新臺幣（下同）948 萬元（含土地價款569 萬元 、房屋價款379 萬元），原告自101 年4 月9 日至102 年12 月15日已繳納房地價款163 萬元，另於103 年12月22日、10 5 年6 月13日分別給付房地價款2 萬元、1 萬元，依系爭房 屋契約第10條第1 項、第14條第2 項之約定，系爭房屋應於 102 年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要 設施並取得使用執照，並應於使用執照取得後6 個月內交屋 ，詎被告不但進度嚴重落後，遲至106 年4 月20日方取得使 用執照，且迄今未交屋予原告。原告業於107 年5 月4 日寄 發存證信函通知被告應於文到7 日內給付遲延利息，被告於
同年5 月7 日收受存證信函，惟未獲回應。為此，原告依系 爭房屋契約第10條第2 項及100 年3 月24日內政部公告修正 之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應載 事項）第12條第2 項之規定，請求被告總瑩公司賠付自102 年12月16日起至106 年4 月20日止此段期間內（合計共1222 日），按已繳房屋價款萬分之5 計算之遲延利息。又原告既 因系爭房屋契約而提起本件訴訟，依系爭土地契約第12條第 1 項及系爭房屋契約第22條之約定，系爭房地契約屬聯立契 約，應同時生效、解除外，並約定具有連帶不可分性，應共 同履行，且給付目的係屬同一，在使原告取得系爭房屋及其 坐落基地之所有權，是被告總瑩公司與楊碧玲彼此間應負不 真正連帶責任，原告自得請求被告總瑩公司及楊碧玲賠償遲 延利息100 萬5,985 元等語。並聲明求為判決：㈠被告總瑩 公司應給付原告100 萬5,985 元；㈡被告楊碧玲應給付原告 100 萬5,985 元。㈢前二項聲明，如任一被告已為給付，另 一被告於其給付範圍內，免除給付之義務；㈣願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭房屋契約第15條第1 項之約定，如因天災 地變等人力不可抗力之事由或非可歸責於賣方之事由，則不 計入工作天數，又本件工程自95年3 月15日迄104 年8 月10 日，總計有33天大雨及颱風期間，另自104 年8 月11日起至 105 年11月10日，總計6 天累積雨量達80豪米以上，均不能 計入遲延期間。又被告彼此間並無不真正連帶之法律關係， 系爭房地契約本質上乃屬2 各部同之獨立契約，故約定一同 履行，一同解除，具聯立契約性質，惟絕非系爭房屋契約違 約，另系爭土地契約視為違約一同受罰之理，被告楊碧玲僅 負有交付土地之義務，僅被告總瑩公司負有交付系爭房屋之 義務，被告楊碧玲就系爭房屋逾期取得使用執照，既無違約 ，原告自不得向被告楊碧玲請求賠償。且系爭房屋契約就使 用執照遲延約定遲延利息，性質上屬以預定債務不履行之損 害賠償額，自應以原告實際所受損失及所失利益為主要考慮 ，原告僅繳納166 萬元，卻主張違約金100 萬5,985 元，實 屬過高，且因系爭預售屋目前均已增值，原告並無受有如其 所主張數額之損害，請鈞院酌減之等語，資為抗辯。並聲明 ：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於101 年4 月13日向被告總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭房 屋契約及系爭土地契約，購買其所預售之「湯城世紀」建案 丁區編號M 棟45號房屋及其基地，土地價款569 萬元、房屋
價款379 萬元，房地總價金948 萬元（見本院卷第11頁至第 64頁）。
㈡原告已支付總價金166 萬元（見本院卷第39頁至第53頁）。 ㈢被告總瑩公司未依契約約定於102 年12月15日前完工，遲至 106 年4 月20日方取得建物使用執照。（見本院卷第65頁） ㈣原告於107 年5 月4 日寄發存證信函通知被告總瑩公司、被 告楊碧玲請求於文到7 日內依約給付遲延利。被告總瑩公司 、楊碧玲均於107 年5 月7 日收受上開存證信函（見本院卷 第66頁至第71頁）
四、原告主張其與被告分別簽訂系爭房地契約，因被告總瑩公司 遲延取得使用執照，原告得依不真正連帶責任關係請求被告 給付使用執照遲延利息等情，為被告所否認，並以前揭情詞 置辯。是本件爭點在於：㈠被告總瑩公司與楊碧玲間，是否 應負不真正連帶責任？㈡原告請求使用執照遲延，以已繳金 額每日萬分之5 計算之遲延利息是否有理由？㈢如本件逾期 取得使用執照之遲延利息性質為違約金，被告抗辯違約金過 高，有無理由？茲分述如下：
㈠原告主張被告總瑩公司與楊碧玲間應負不真正連帶責任，有 無理由？
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照） ，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全 部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情 事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思， 一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其 個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但若其中 之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦 應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。經查，系爭房 屋契約第22條前段約定：「本約之附件視為本約之一部份， 與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書（即系爭 土地契約）』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同 時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視 為全部解除…」等語（見本院卷第18頁至第19頁），系爭土 地契約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部份 ，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房 屋預定買賣合約書（即系爭房屋契約）』具連帶不可分性應 共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部份不履約時視 同全部違約，解除合約時視為全部解除」等語（見本院卷第 56頁），可見兩造於締約時已約定系爭房屋契約與系爭土地 契約彼此間具有不可分離之依存關係，應共同履行，任何一
部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，且任一部分不履 約時，即視為全部違約，足認系爭房地契約性質上屬聯立契 約，具有連帶不可分性。
⒉次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別 之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一 人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。是以不真正連帶債務 ，係因相關法律關係偶然競合，而各債務具有客觀之同一目 的所致，各債務人間並無主觀之關聯。查原告與被告總瑩公 司、楊碧玲分別簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約，該等契 約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然系爭房屋契 約與系爭土地契約給付目的係屬同一，在使原告同時取得預 售屋及其基地之所有權，且如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約 履行義務上，有明顯之牽連關係。易言之，被告對原告應負 系爭房地契約所約定之全部給付義務，被告中一人之違約， 應視為另一被告違約，被告間就系爭房地契約之履行，屬不 真正連帶債務責任，未履約時之違約責任亦同，應堪認定。 ㈡原告請求使用執照遲延，以已繳金額每日萬分之5 計算之遲 延利息是否有理由？
⒈按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應 記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定 型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部 或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦 可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載 經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化 契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記 載於定型化契約者，仍構成契約之內容，94年2 月5 日修正 公布之消費者保護法第17條第1 項、第2 項、第16條前段、 消費者保護法施行細則第15條分別定有明文。準此，內政部 公告之預售屋應記載事項規定亦構成兩造系爭買賣契約之內 容，合先敘明。又100 年3 月24日修正之內政部「預售屋買 賣契約範本」之應記載事項第12條第1 項、第2 項規定：「 ㈠本預售屋之建築工程應在民國＿年＿月＿日之前開工，民 國＿年＿月＿日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定 之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順 延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施 工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣 方之事由發生時，其影響期間。㈡賣方如逾前款期限未開工 或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳『房地價款』依萬
分之5 單利計算遲延利息予買方。若逾期3 個月仍未開工或 未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規 定處理。」，依前開說明，應記載事項第12條第2 項之規定 ，雖未經記載於兩造所簽訂之定型化契約即系爭房地契約， 仍構成系爭房地契約之內容甚明。
⒉觀諸系爭房屋契約第10條第1 項、第2 項約定：「本預售 屋之建築工程，自民國100 年12月31日前開工，並於民國10 2 年12月15日以完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並取得使用執照。但有下列情形之一者，其期間不 計入前開天數：…㈢因天災地變等人力不可抗力之事由，致 乙方（即總瑩公司）不能施工者，其影響期間。㈣因政府法 令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。 賣方如逾前款期限未完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款 萬分之5 計算遲延利息予買方。若逾期6 個月仍未開工或未 取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依第25條第1 款違 約之規定辦理。」（見本院卷第14頁）與前開應記載事項第 12條第2 項之規定對照可知，足認系爭房屋契約第10條第2 項約定賣方逾期完工者，每逾1 日應按「已繳房屋價款」萬 分之5 計算遲延利息，顯然違反應記載事項第12條第2 項所 明文應以「已繳房地價款」計算之規定。又衡諸常情，不論 預售建案之預定房屋買賣契約與土地契約是否一併訂立，或 分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋 之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時， 以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價 ，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條 第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財 政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設 公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目 的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍 係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總 價之一部分，況土地價款性質上並無分期繳納之必要。再佐 以原告給付買賣價款之情形，固均記載於系爭土地契約後附 之明細表中，然該明細表之名稱為「房屋付款明細表㈠」（ 見本院卷第57頁），倘原告所給付之買賣價金僅為預售土地 之買賣價金而非為預售房屋之買賣價金，為何於各期款名稱 欄內，均為基礎開挖、地樑灌漿、地下1 樓至4 樓牆版或頂 版灌漿、屋突、外飾、鷹架拆除、室內粉刷、申請使照完成 等階段之付款，亦顯與土地價款無涉。準此，在在足見被告 係基於業界陋習，將原告本為一體之給付巧立名目任意拆裂 ，分散脫免責任甚明，其係意圖規避消費者保護法之適用及
脫免分散責任，是本件系爭房屋契約第10條第2 項雖與應記 載事項第12條第2 項不符，惟仍應一體適用「預售屋買賣契 約範本」之應記載事項第12條第2 項規定，即關於被告逾期 取得使用執照之違約金計算，仍應以「已繳房地價款」計算 之。
⒊次按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢 為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付 金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延 之利息（最高法院37年上字第8014號判例意旨參照）；惟遲 延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約 定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂 定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高 法院43年台上字第576 號判例意旨參照）。次按當事人得約 定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事 人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定 如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支 付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不 於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額， 民法第250 條定有明文。經查，依系爭房屋契約第10條第1 項、第2 項之約定可知，系爭房屋自100 年12月31日前開工 ，並於102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所 定之必要設施，並取得使用執照，是以被告總瑩公司此部分 所負之債務，係依約定期限完工及取得使用執照，非屬以支 付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」 之約定，其真意應係指違約金而言，合先敘明。 ⒋被告抗辯又本件工程自95年3 月15日迄104 年8 月10日，總 計有33天大雨及颱風期間，另自104 年8 月11日起至105 年 11月10日，總計6 天累積雨量達80豪米以上，均不能計入遲 延期間等語，原告固就因颱風而停班停課之期間不計入工期 不爭執，惟對於大雨停班則予以否認（見本院卷第117 頁背 面），自應由被告就此有利於己之事實，負舉證之責任。經 查，於系爭房屋契約第10條第1 項約定，本預售屋之建築工 程，於100 年10月31日前開工，又被告總瑩公司抗辯本件開 工日期為95年3 月15日，則自開工日迄106 年4 月20日取得 使用執照期間，如遇有系爭房屋契約第10條第1 項各款所列 之不可抗力之情事，確應予扣除。而系爭房屋於興建過程中 ，有96年8 月18日、96年9 月18日、96年10月6 日、96年10 月7 日、97年7 月28日、97年9 月13日、97年9 月14日、97 年9 月28日、97年9 月29日、98年8 月7 日、98年8 月8 日 、99年9 月19日、101 年8 月2 日、102 年7 月12日、102
年7 月13日、102 年8 月21日、103 年7 月23日、104 年7 月10日、104 年8 月8 日、104 年9 月28日、104 年9 月29 日、105 年7 月8 日、105 年9 月27日、105 年9 月28日， 共24日經桃園市政府發佈為颱風假一節，有被告提出之桃園 歷年颱風假表在卷可佐（見本院卷第125 頁），且為原告所 不爭執，而參諸前引系爭房屋契約第10條第1 項第3 款約定 可知，需因天災地變等人力不可抗力之事由，致被告不能施 工者，該影響期間始不得計入完工期日之天數，上開24日颱 風假既係經桃園市政府公布達停止上班標準，則前開時間自 不得計入被告遲延之天數，然其餘大雨天數，依被告所提之 中央氣象局大雨定義、大雨統計表證據資料（見本院第126 頁至第131 頁），至多僅得證於施工期間，有上開日數有雨 量達大雨或大豪雨程度之情事，但前揭雨勢於桃園各區影響 並非一致，是否確已造成被告不能施工，未見被告舉證以實 其說，自難僅以上開資料，即認被告上開不可抗力事由之抗 辯係屬可採。況被告就其因大雨而停工一節，亦無法提出相 關工作日誌等證據以佐其說，自不能扣除遲延期間。是依兩 造於系爭房屋契約第10條第1 項約定，被告總瑩公司原應於 102 年12月15日取得使用執照，然被告總瑩公司直至106 年 4 月20日始取得使用執照，逾期取得使用執照共計1222天（ 計算式：16＋365 ＋365 ＋366 ＋110 ＝1222），此為兩造 所不爭執，則系爭房屋遲延天數，自應扣除24日颱風假期間 ，計遲延1198日（計算式：1222日－24日＝1198日）。 ⒌又原告自101 年4 月9 日至102 年12月15日已繳納房地價款 163 萬元，另於103 年12月22日、105 年6 月13日分別給付 房地價款2 萬元、1 萬元（見本院卷第58頁），總計已繳房 地價款金額共計166 萬元予被告收訖，此亦為兩造所不爭執 。是原告依應記載事項第12條第2 項規定，按已繳付房地價 款每逾1 日以萬分之5 計算之遲延違約金，請求被告給付逾 期取得使用執照之遲延利息為98萬5,435 元【計算式：163 萬元×5/10000 ×1198日（自102 年12月16日起至104 年8 月10日－24日颱風假）＋2 萬元×5/10000 ×844 日（自10 3 年12月22日起至106 年4 月20日－7 日颱風）＋1 萬元× 5/10000 ×125 日（自105 年6 月13日起至106 年4 月20日 －3 日颱風假）＝98萬5,435 元】，洵屬有據。 ㈢如本件逾期取得使用執照之遲延利息性質為違約金，被告抗 辯違約金過高，有無理由？
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如 期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以
債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標準。故約 定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之 數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上 字第1612號判例意旨參照）。
⒉本件逾期取得使用執照之遲延利息，揆諸前揭說明，其性質 核屬逾期罰款違約金，為損害賠償總額預定之性質，業如前 述，而本件迄言詞辯論終結時止，未見原告就其因工程逾期 受損之情形，具體舉證以實其說。又本院認被告逾期取得使 用執照，就原告所繳付之房地價款而言，至多應僅生利息損 失，而原告並未舉證證明，若總瑩公司依約如期完工，原告 所得享受之利益若干。準此，原告於106 年4 月20日各前繳 付房地價款166 萬元，如按法定週年利率百分之5 計算原告 自102 年12月16日起算至106 年4 月20日實際取得使用執照 止，原告所受之利息損失為26萬9,982 元（計算式：163 萬 元×0.05365 ×1198日＋2 萬元×0.05365 ×844 日＋ 1 萬元×0.05365 ×125 日＝26萬9,982 元，元以下四捨 五入）。本院審酌原告繳付房地價款所受上開利息損失，與 依應記載事項第12條第2 項所計算之遲延違約金金額，明顯 存有落差，依此以觀，被告抗辯違約金過高，尚非無據。本 院斟酌上情，認應記載事項第12條第2 項所訂遲延利息既屬 違約金性質，非不得酌減，併審酌原告上開所受損害程度、 被告長期延宕工程以致陷於給付遲延等情狀，認被告應賠償 原告之遲延違約金應酌減至50萬元為當，原告逾此範圍所為 之請求，則非有據，礙難准許。
五、綜上所述，本件原告請求被告總瑩公司與楊碧玲依系爭房屋 契約、應記載事項第12條第2 項及不真正連帶之法律關係， 給付原告逾期取得使用執照之遲延利息50萬元，為有理由， 應予准許；逾此範圍所為請求，則為無理由，依法應予駁回 。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條 第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供 擔保，聲請宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔 保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所 附麗，應予駁回，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389條第1項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
民事第三庭 法 官 姚重珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
書記官 蔡佳芳
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