臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第501號
原 告 王麗文
訴訟代理人 廖文基
被 告 陳政彰
訴訟代理人 林盛煌律師
訴訟代理人 林聖芳律師
參 加 人 陳政道
陳政男
陳秀滿
共 同
訴訟代理人 林伸全律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國107年5月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁佰陸拾伍萬元，及自民國一０六年十二月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。本件原告提起訴訟，原聲明請求 ：被告應給付原告新臺幣（下同）365萬元及自民國106年7 月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；嗣於107 年5月22日言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告365萬 元及自106年12月15日起至清償日止按年息百分之5計算之利 息。核屬應受判決事項聲明之減縮，揆諸上揭規定，應予准 許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、被告經太平洋房屋霧峰店店長陳明宗（即霧峰不動產仲介經 紀有限公司）介紹，出售被告所有坐落臺中市○區○○○路 ○段000號之房地（下稱系爭不動產）予原告，買賣價格為 新臺幣（下同）3,650萬元，兩造已於106年7月15日就系爭 不動產簽訂買賣契約，原告依約將簽約金365萬元存放於安 新建築經理股份有限公司之履約專戶內，惟被告於簽訂不動 產買賣契約後，遲不出面履行契約，屢經催告亦置若罔然， 故原告已解除前揭不動產買賣契約。
㈡、依系爭不動產買賣契約第八條第一項約定，被告應按買方已 支付價金總額之同額，即365萬元，作為懲罰性違約金予原 告，惟前揭違約金迭經催告，被告均置之不理，本件係支付 金錢為標的，依民法第233條第規定，遲延利息依法定利率 計算。
㈢、原告為購置系爭不動產請設計師設計，辦理房屋貸款，將定 存解約，亦花時間找日後所需家用設備，約定懲罰性違約金 並無過高之情形。
㈣、並聲明：被告應給付原告365萬元及自106年12月15日起至清 償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告方面
㈠、被告並非不願履行系爭不動產買賣契約，實因被告之兄弟即 訴外人陳政男、陳政道，於知悉被告要將系爭不動產出賣予 原告後，便向被告表示系爭不動產乃先父與先母努力之成果 ，不同意被告出售予他人，且為說服被告將系爭不動產出售 予己，訴外人陳政道甚至向被告表示願以3750萬元向被告購 買系爭不動產。被告受到親屬間之壓力及經濟上之誘因，始 於106年7月24日出售系爭不動產予訴外人陳政道、陳昭同、 陳振銘及陳琮勛等人（下稱陳政道等4人），業已完成移轉 登記。
㈡、詎料，陳政道4等人竟因不想給付完整之買賣價金予被告， 遂推由陳政男於106年8月17日寄發存證信函，杜撰被告於62 年間未經先母同意擅自將系爭土地過戶予己之事實，要求被 告出面協調後續事宜，並將該函之副本一併發給陳政道及履 約保證之僑馥經理股份有限公司，要求陳政道及履約保證公 司不得將剩餘買賣價金給付予被告。陳政道等人甚至一再向 被告表示如不出面，便不再將價金尾款匯入履約保證帳戶， 被告不得已始與陳政道等4人至林伸全律師事務所，在未被 告知內容之情況下簽署被證四之協議書，約定陳政道承諾如 日後被告遭本件原告請求違約金或損害賠償，365萬元範圍 內陳政道願全權負責，如超過365萬元則由陳政男、陳政道 及陳秀滿三方平均負責。陳政道等4人尚有1891萬2466元之 買賣價金尾款未給付被告，經被告提起給付價金訴訟。㈢、被告係因親屬間之壓力及經濟上誘因，始先後將系爭不動產 出賣予原告及陳政道等4人，且因受陳政道等4人之詐欺簽署 上開協議書，致被告將系爭不動產所有權移轉登記予陳昭同 、陳振銘及陳琮勛，渠等只願支付部分價金予被告，尚餘18 91萬2466元之買賣價金尾款未支付。被告經濟狀況原本就不 寬裕，遭逢此事更雪上加霜，實無能力支付如此高額之懲罰 性違約金。原告支付之買賣價金365萬元，業於107年1月11
日自履約保證專戶撥付返還予原告，原告亦未證明其將該筆 款項匯入履保專戶實際受有何損害，況且，原告並無預計出 售之計畫，自無受有因轉手賺取價差之利益。即便原告購買 系爭不動產目的係為轉手賺取差價，然被告出售予陳政道等 4人，買賣價金3750萬元，僅較本件高出100萬元，顯見系爭 不動產市場行情在3650萬元至3750萬元之間，是原告即便因 轉手受有價差之利益，至多亦僅100萬元。故兩造約定之懲 罰性違約金顯屬過高而有失公平，請求鈞院衡量上情核減兩 造懲罰性違約金之約定。
㈣、並聲明：原告之訴駁回。
三、參加人方面
㈠、依本件契約約定「按買方已支付價金總額之同額」做為違約 金，核其性質應屬損害賠償預定性質之違約金，被告固有一 屋二賣之違約事實，然原告若確有支付365萬元價金及事後 業已取回，衡情原告並無受有損害，其請求本件違約金，自 無理由。縱認原告請求有理由，然原告損害金額若干，是否 高達365萬元，亦有可疑。
㈡、並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造同意爭執及不爭執事項如下：
㈠、不爭執事項
⒈兩造於106年7月15日簽立不動產買賣契約書，約定由被告將 其所有坐落臺中市○區○○段000000地號及其上4124建號建 物（門牌號碼臺中市○區○○○路○段000號，下稱系爭不 動產）出賣予原告，約定價金為3650萬元，原告並已交付價 金365萬元。
⒉原告於106年8月3日以台中法院郵局1905號存證信函、106年 11月23日以台中英才郵局2679號催告被告履行、於106年12 月14日以台中法院郵局2784號對被告為解除買賣契約之意思 表示，並請求返還價金及支付懲罰性違約金。
⒊被告於106年7月24日與陳政道、陳昭同、陳振銘、陳琮勛簽 訂不動產買賣契約，並於106年8月3日將系爭不動產所有權 移轉登記予陳昭同、陳振銘、陳琮勛。
⒋原告繳付予被告之365萬元買賣價金，於107年1月11日由履 約保證專戶撥付返還予原告。
㈡、爭點
⒈原告依據兩造不動產買賣契約第八條第一項約定，請求被告 支付懲罰性違約金365萬元，有無理由？
⒉被告主張如有懲罰性違約金，為屬過高，應予酌減，有無理 由？
五、得心證之理由
㈠、兩造於在106年7月15日簽立系爭不動產買賣契約書，約定由 原告買受被告所有系爭不動產，原告並已交付買賣價金365 萬元，嗣被告在106年7月24日將系爭不動產出售予訴外人陳 政道等人，並於同年8月3日移轉登記予陳昭同、陳振銘、陳 琮勛等情，為兩造所不爭，並有系爭不動產買賣契約書、面 額365萬元之支票、面額2920萬元之本票、被告與陳政道等 人簽立之不動產買賣契約書、系爭土地及建物登記謄本在卷 可稽（見本院卷第7至18頁、27至43頁），應為事實。㈡、依據系爭不動產買賣契約書第三條第二項約定：賣方（即被 告）應於106年9月8日備齊過戶文件鑑等資料‧‧‧以便辦 理產權移轉作業，買方（即原告）應於前開日期或之前將第 二期款存入履保專戶；第八條第一項約定：賣方若未依本約 履行各項義務‧‧‧經買方書面通知限期催告（至少七日） 仍不履行時，買方得另以書面解除本買賣合約，賣方應返還 買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作 為懲罰性違約金另行給付買方。查，原告於106年8月3日因 被告事後反悔，以台中法院郵局1905號存證信函催告被告履 行契約，嗣分別106年11月23日以台中英才郵局2679號催告 被告履行、於106年12月14日以台中法院郵局2784號對被告 為解除買賣契約之意思表示，並請求返還價金及支付懲罰性 違約金，有上開存證信函在卷可稽（見本院卷第92至100頁 ），而被告業於106年7月24日將系爭不動產出賣予陳政道等 4人，並於106年8月3日已完成移轉登記等情，業如前述，並 為兩造所不爭，是本件被告確有違約並符合系爭不動產買賣 契約第八條第一項之情形，則原告依據該條約定請求違約金 ，自屬有據。
㈢、復按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行 時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法 第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性 違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所 生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債 權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支 付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當 事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無 從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第二百五十 條第二項規定，視為賠償性違約金。最高法院86年度台上字 第1620號裁判意旨參照。。查，依據系爭不動產契約書第八 條第一項約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日
賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日 起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未給付違約金而拒 絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應另行主張之。經買 方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以 書面解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意 按買方已支付價金總額之同額，作為『懲罰性違約金』另行 給付買方」。兩造關於違約金之性質特別約定，依前揭說明 ，本件原告依據系爭不動產契約書第八條第一項後段所為違 約金之請求，應屬懲罰性違約金，堪以認定。
㈣、又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民 法第252條所明定。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量 、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約 定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約 金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 （最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。又按違 約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，及債務人若能如期履行債務，債權人可得享 受之一切利益為酌定之標準以為衡量之標準，若所約定之額 數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲 罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台 上字第2529號判決意旨參照）。查，本件原告因被告拒絕履 行系爭買賣契約，而得依系爭不動產買賣契約第八條第一項 之約定，請求被告給付違約金等情，已如前述。又該條約定 違約金之金額為「按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰 性違約金另行給付買方」，而原告已交由被告受領之價金為 第一期款365萬元，本院審酌懲罰性違約金之性質，原係為 強制兩造履行契約為目的所為懲罰性之約款，非以實際受損 害之數額為計算依據，況原告購買系爭不動產，除支出相當 之勞費外，另可能因另行出售而增值獲利之預期，或於出售 前亦可規劃為出租或其他利用，被告抗辯原告並未受有損害 ，尚無可採。且被告將系爭不動產出售予陳政道等4人時， 並另與陳政道、陳政男、陳秀滿簽立協議書，將與原告約定 之365萬元之違約金由渠等負擔（見本院卷第46頁），顯見 被告對自己違約之風險已充分評估其利弊得失；另參酌內政 部依消費者保護法第17條公告之成屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項第12點第1項規定：「賣方違反第8點（所有 權移轉）第1項或第2項、第10點（交屋）第1項前段約定時 ，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方 得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並
附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並 應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過 房地總價款百分之15為限」，系爭房地總價款為3650萬元， 本件約定之懲罰性違約金為受領之價金365萬元，為房地總 價款百分之十，尚未逾上開規範，亦未悖於一般交易行情， 則被告及參加人主張違約金過高，請求酌減，核屬無據。六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五， 民法民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有 明文。本件違約金係屬懲罰性質之違約金，業如前述，原告 就違約金部分自得請求遲延利息。而本件被告應賠償原告之 違約金，屬無確定期限之給付，兩造復未約定利息利率，則 本件原告於106年12月14日以台中法院郵局2784號存證信函 催告被告給付違約金，被告於106年12月15日收受，有上開 存證信函及收件回執在卷可稽（本院卷第99至100頁、119頁 ）。則揆諸前揭說明，被告應自106年12月16日起付遲延責 任。是本件原告請求自106年12月16日起至清償日止，按年 息百分之5計付法定遲延利息，自屬有據；逾此範圍部分， 不應准許。
七、據上論結，原告依據系爭不動產買賣契約第八條第一項之約 定，請求被告給付365萬元及自106年12月16日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分之請求 為屬無據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核與 判決結果無影響，爰不一一論述。
九、據上論結，應依民事訴訟法第79條、第86條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 6 月 12 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 6 月 12 日
書記官 洪玉堂
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