臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第84號
原 告 林美珍
訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 楊劍合
黃儀采
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國107 年6 月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰肆拾伍萬參仟陸佰貳拾元。
被告楊碧玲應給付原告壹佰肆拾伍萬參仟陸佰貳拾元。前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告分別以新臺幣肆拾捌萬伍仟元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，各得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲如分別以新臺幣壹佰肆拾伍萬參仟陸佰貳拾元為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查本件係因原告與被告總瑩建設股份有 限公司( 下稱總瑩公司) 簽立之湯城世紀透天房屋預定買賣 合約書（下稱系爭房屋契約）及原告與被告楊碧玲簽立之湯 城世紀透天土地預定買賣合約書（下稱系爭土地契約）涉訟 ，而系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第11條第1 項已約 定由本院為管轄法院等語（見本院卷第18、45頁），是本院 就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告與被告總瑩公司及楊碧玲，於民國101 年5 月15日各簽立系爭房屋契約及系爭土地契約( 下合稱系爭房 地契約) ，分別向被告總瑩公司及楊碧玲購買湯城世紀建案 丁區編號L 棟43號預售屋及其坐落基地應有部分，房地總價 為新臺幣（下同）934 萬元，原告業於102 年12月15日給付
系爭房地價款228 萬元，復於103 年12月19日給付12萬元， 後於105 年6 月12日給付6 萬元。而依系爭房屋契約第10條 第1 項之約定，被告總瑩公司應於102 年12月15日前完成主 建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執 照。詎被告總瑩公司遲至106 年4 月20日始取得使用執照， 依內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項（下稱預售屋應記載事項）第12條第2 項之規定，如逾期 未取得使用執照，每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5 計算 遲延利息，是被告總瑩公司既逾期1222天始取得使用執照， 應給付原告逾期取得使用執照之遲延利息145 萬3,620 元。 再依系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第12條第1 項之約 定可知，系爭房地契約為聯立契約，具連帶不可分性而應共 同履行，是被告楊碧玲亦應就前開遲延利息與被告總瑩公司 負不真正連帶給付責任，然原告於106 年12月1 日以存證信 函催告被告給付遲延利息，未獲置理，爰依系爭房地契約及 不真正連帶債務之法律關係，提起本訴訟等語，並聲明：㈠ 如主文第1 至3 項所示；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告未舉證證明受有何等實際損失，自不得請求 遲延利息，況依系爭房屋契約第10條第2 項之約定，本件遲 延利息應以已繳房屋價款為計算依據。退言之，縱認應以已 收房地價款計算者，因本件遲延利息性質上屬違約金，亦應 酌減至以週年利率5 ％計算等語，資為抗辯。並聲明：㈠原 告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第100 頁，並依判決格式修正文 句）：
㈠原告於101 年5 月15日分別與被告總瑩公司及楊碧玲簽立系 爭房屋契約及系爭土地契約，約定由原告買受系爭房屋及其 坐落基地應有部分，約定房地總價為934 萬元。 ㈡原告自訂約起至102 年12月15日止，業已給付系爭房地買賣 價款228 萬元，復於103 年12月19日給付價款12萬元，後於 105 年6 月12日給付價款6 萬元，共計246 萬元。 ㈢系爭房屋契約第10條第1 項約定，被告總瑩公司應於102 年 12月15日前完成房屋主建物附屬建物及使用執照所定之必要 設施，並取得使用執照。
㈣系爭房屋於106 年4 月20日始取得使用執照，自102 年12月 16日起至103 年12月19日止共逾上開約定取得使用執照日36 9 天，自103 年12月20日起至105 年6 月11日止共逾上開約 定取得使用執照日540 天，自105 年6 月12日起至106 年4 月20日止共逾上開約定取得使用執照日313 天，合計共遲延
1,222 天。
㈤系爭房屋及系爭土地契約之履行，屬不真正連帶債務，被告 負不真正連帶責任。
四、本件兩造爭執之點（本院107 年6 月4 日兩造協議簡化之爭 點，見本院卷第100 頁，並依判決格式修正文句），應在於 ：原告請求被告賠償逾期取得使用執照之遲延利息，有無理 由？如有，其金額應以「已繳房地價款」或「已繳房屋價款 」計算？金額若干？茲析述如下：
㈠原告得請求被告賠償逾期取得使用執照之遲延利息，且於被 告間，屬不真正連帶債務，對原告各負全部給付義務。 ⒈按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合 之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約， 為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜 合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣 及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。次按不 真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生 原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給 付，他債務人即應同免其責任之債務。
⒉經查，系爭房屋契約第22條第1 項約定：「本約…與『土地 預定買賣合約書』( 即系爭土地契約) 具連帶不可分性應共 同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同 全部違約，解除合約時視為全部解除。」（見本院卷第18至 19頁），而系爭土地契約第12條第1 項亦約定：「本約…與 本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』( 即系爭 房屋契約) 具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時 生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為 全部解除。」（見本院卷第45頁），再參系爭房地價款之支 付，僅一併記載於系爭土地契約附件一之房屋付款明細表內 而未加以區分，系爭房屋契約則未記載付款明細( 見本院卷 第20至21頁、第46至47頁) ，被告亦自承系爭房地之建案共 900 多戶，均以被告總瑩公司為房屋出賣人，被告楊碧玲為 土地( 基地) 出賣人，共同與買方訂約之方式為之( 見本院 卷第101 頁) ，足見系爭房地契約標的彼此間具有不可分離 之依存關係，應共同履行，任何一部不履約，無從期待另一 部可能單獨履行，且任一部分不履約時，即視為全部違約， 依系爭房地契約之內容、標的彼此間之緊密關係、兩造簽訂 系爭房地契約時之真意及預售屋之交易習慣等具體情事，堪 認系爭房地契約之性質上確屬聯立契約，在契約履行義務上 有明顯牽連關係，被告就系爭房地契約之給付，具有使受讓 權利之原告取得系爭房地所有權之同一目的，如有任一契約
不履約，均不能滿足系爭房地契約之聯立目的，此情亦為被 告所不爭執，如前所述。準此，被告因系爭房地契約具有同 一給付目的，本於各別之發生原因，對原告各負全部給付義 務，是就原告本件遲延利息之請求，自應負不真正連帶給付 責任。
⒊而依系爭房屋買賣契約第10條第1 項可知，既約定系爭房屋 應於102 年12月15日前完成房屋主建物附屬建物及使用執照 所定之必要設施，並取得使用執照，而本件遲於106 年4 月 20日始取得使用執照，且被告就此部分之遲延既應負不真正 連帶責任，為兩造所不爭執，均如前述，則原告請求被告賠 償逾期取得使用執照之遲延利息，自應准許。
㈡本件遲延利息應以「已繳房地價款」計算。
⒈按企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經營商品或 提供服務為營業者，消費者保護法( 下稱消保法) 第2 條第 2 款定有明文。凡以提供商品或服務為營業之人，不論其為 公司、團體或個人，均為企業經營者。復按中央主管機關為 預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化 ，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事 項，報請行政院核定後公告之；中央主管機關公告應記載之 事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消保法 第17條第1 項、第5 項定有明文。又企業經營者在定型化契 約中所用之條款，應本平等互惠之原則；定型化契約條款如 有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消保法第11條亦有明 文。
⒉查系爭房地契約為被告為向多數不特定消費者銷售湯城世紀 建案預售屋地而單方事先預擬之定型化契約，自應受中央主 管機關內政部公告之預售屋買賣契約範本之規範，而被告亦 自承系爭房地之建案共900 多戶，均以被告總瑩公司為房屋 出賣人，被告楊碧玲為土地( 基地) 出賣人，共同與買方訂 約之方式為之( 見本院卷第101 頁) ，是被告均屬企業經營 者無訛。
⒊再系爭房屋契約第10條第2 項固約定：「賣方如逾前款期間 未完工者，每逾1 日應按『已繳房屋價款』萬分之五計算遲 延利息予買方」（見本院卷第14頁）。然：
①系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第12條均已約定系爭房 地契約應共同履行，且系爭房屋契約第7 條約定之房地契約 總價934 萬元，乃包括系爭房地之個別價金。再參系爭房屋 契約第10條第1 項第1 款約定可知，原告若未依規定之付款 期日交付系爭房屋契約所載之各期「房地價款」及遲延利息 或其他應由被告負擔之稅費時，該遲延期間不計入被告取得
使用執照天數之計算( 見本院卷第14頁) ，則依消保法第11 條第1 項規定，本於平等互惠原則，解釋依系爭房屋契約第 10條第2 項計算被告之遲延利息時，亦應如同條第1 項第1 款以「房地價款」為計算基礎，方符公允。
②又參照內政部100 年3 月24日修正之預售屋應記載事項第12 條規定：「㈠本預售屋之建築工程應在民國--年--月--日之 前開工，民國--年--月--日之前完成主建物、附屬建物及使 用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之 一者，得順延其期間：⒈因天災地變等不可抗力之事由，致 賣方不能施工者，其停工期間。⒉因政府法令變更或其他非 可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。㈡賣方如逾前款 期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳『房地 價款』萬分之5 單利計算遲延利息予買方。若逾期3 個月仍 未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約 之處罰規定處理」( 見本院卷第66頁) ，足見系爭房屋契約 第10條第2 項僅以「已繳房屋價款」為被告遲延利息計算基 礎之約定，亦違反上開應記載事項第12條之規範。 ③況就消費者而言，其依建商通知所繳納之分期付款，主觀上 仍係按預售房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆為房地 買賣總價之一部分，並無房屋及土地價款各為何之分。且參 本件系爭土地契約之付款明細，各期款均由被告楊碧玲簽收 ，併計為一總價而分期收取，於各期款名稱欄內，各以基礎 開挖、地樑、牆版或頂版灌漿、屋突、外飾、鷹架拆除、室 內粉刷及申請使照完成等階段做為款項支付進度，無從區分 原告各期繳付款項為房屋或土地價款，堪認系爭房屋契約第 10條第2 項之約定，恐有為規避預售屋應記載事項第12條之 適用以脫免、分散責任之嫌，其約定自不利於消費者( 原告 ) ，揆諸前開規定，系爭房屋契約第10條第2 項關於以房屋 價款為計算部分，即屬無效，應以預售屋應記載事項第12條 第2 項規定之內容為據，亦即被告因逾期取得使用執照而應 給付之遲延利息，應以原告已繳房地總價為計算基準，被告 辯稱應以已繳房屋價款計算云云，即無可採。
⒋職是，被告需就逾期取得使用執照負遲延責任，並依前揭預 售屋應記載事項第12條之規定，以已繳房地價款為基準計付 。而系爭房屋於106 年4 月20日始取得使用執照，自102 年 12月16日起至103 年12月19日止共逾上開約定取得使用執照 日369 天，自103 年12月20日起至105 年6 月11日止共逾上 開約定取得使用執照日540 天，自105 年6 月12日起至106 年4 月20日止共逾上開約定取得使用執照日313 天，合計共 遲延1,222 天，業如前述，從而，被告應給付之遲延利息為
145 萬3,650 元【計算式：228 萬元×5/10000 ×369 日＋ 240 萬元×5/10000 ×540 日＋246 萬元×5/10000 ×313 日＝145 萬3,650 元】，原告僅就145 萬3,620 元為請求， 自無不可，應予准許。
㈢原告本件請求被告給付逾期取得使用執照之遲延利息，並無 酌減之餘地。
⒈按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢為 標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金 錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之 利息（最高法院37年上字第8014號判例意旨參照）。惟遲延 利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定 債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定 ，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法 院43年台上字第576 號判例意旨參照）。查系爭房屋買賣契 約第10條第2 項關於被告逾期未完工及取得使用執照應給付 遲延利息之約定，雖依期限完工及取得使用執照，非屬以支 付金錢為標的，然兩造就此遲延給付之利息之約定，核其真 意應係指違約金而言。
⒉被告固辯稱原告未舉證證明受有何實際損失，且於購買系爭 房地之每坪單價僅約12萬6,000 元，然現該建案房地市價已 達每坪18、19萬元，原告並無損失，原約定之違約金顯然過 高，應按週年利率5%計算之遲延利息，而酌減為39萬7,939 元為妥適云云。惟系爭房地契約既為定型化契約，本應受消 保法第17條及上開預售屋應記載事項之規範，按已繳房地價 款萬分之5 單利計算具有違約金性質之遲延利息，難謂不妥 ，且上開預售屋應記載事項當為長期從事預售屋建售之被告 所應知悉。況系爭房屋契約關於此部分遲延利息之計算成數 亦約定為萬分之5 單利計算，被告既為社會經濟及履約能力 較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力 等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自應 受其拘束。此外，被告並未提出任何證據證明其未能如期取 得使用執照，有何不可歸責於己之事由或其情形特別值得減 輕責任之情狀，自無從予以酌減違約金。
五、綜上所述，原告依系爭房屋契約第10條第2 項之約定及預售 屋應記載事項第12條第2 項之規定，請求被告依不真正連帶 債務之法律關係，給付原告逾期取得使用執照之遲延利息14 5 萬3,620 元，洵屬有據，應予准許。兩造均陳明願供擔保 聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別 酌定相當擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審核後與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2 項。中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
民事第一庭 法 官 賴鵬年
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 2 日
書記官 李玉華
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