請求拆屋還地等
最高法院(民事),台上字,106年度,2082號
TPSV,106,台上,2082,20180503,1

最高法院民事判決　　　　　　　　　 106年度台上字第2082號
上　訴　人　凱泰資產管理有限公司（即桃德資產開發股份有限
　　　　　　公司之承當訴訟人）
法定代理人　林韋伶
訴訟代理人　傅文民律師
被 上訴 人　吳嘉隆
訴訟代理人　陳鼎正律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國 104年
11月10日臺灣高等法院第二審判決（102年度上字第697號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人承當訴訟前之原上訴人桃德資產開發股份有限公司（下稱桃德公司）主張：桃園市○○區○○段○000 地號（民國98年整編前為改制前桃園縣龜山鄉○○○段○○○○段00地號）土地（下稱系爭土地），為訴外人即伊之債務人林玉梅、凌亞電子股份有限公司（下稱凌亞公司）及其餘共有人所共有，林玉梅與凌亞公司於81年5 月19日與凌偉建設股份有限公司（下稱凌偉公司）共同為債務人，將系爭土地提供訴外人即債權人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）設定抵押權，作為土地及建築融資貸款用（下稱系爭抵押債權）。因上開債務人就系爭土地擔保之抵押債務屆期未能清償，經合作金庫將該抵押債權讓與，由伊輾轉受讓。而凌亞公司、林玉梅現已無資力清償，惟系爭土地現有凌偉公司興建之「凌亞長榮鎮」等379 戶之房屋所有權人無權占用，被上訴人為其中坐落系爭土地上之432 建號房屋（門牌號碼改制前桃園縣龜山鄉○○路000巷00弄00號2樓，下稱系爭房屋）所有權人。因凌亞公司、林玉梅怠於行使其權利，致伊以系爭土地為擔保之抵押權及抵押債權因系爭房屋存在，影響系爭土地之交換價值，縱行使抵押權聲請法院拍賣，亦將無人應買而難以受償。又系爭房屋無權占有系爭土地而受有相當於租金之利益，而凌亞公司、林玉梅因怠於行使權利，伊為保全抵押權所擔保之債權等情，爰行使代位權，並依民法第767條、第821條、第179條、第242條規定，求為命被上訴人自系爭房屋遷出之判決（上訴人原起訴請求被上訴人應將系爭房屋拆除，並自系爭土地遷出後，將系爭土地返還凌亞公司、林玉梅與給付不當得利。第一審判命被上訴人給付不當得利，駁回上訴人之拆屋還地請求。兩造各就其敗訴部分，向原法院提起第二審上訴，上訴人於第二審更正關於返還土地部分訴之聲明為被上訴人應將系爭土地返還



林玉梅、淩亞公司及全體共有人）。
被上訴人則以：系爭房屋係凌亞公司、林玉梅與凌偉公司簽訂合建契約，並出具土地使用權同意書所興建，該合建契約未經解除，且訴外人郭文雄買賣系爭房屋同時，併向凌亞公司購買系爭土地之應有部分，並已合法取得系爭房屋所有權。伊自郭文雄購買系爭房屋並占有使用。系爭土地因遭訴外人華南商業股份有限公司查封，致凌亞公司給付不能，凌亞公司及林玉梅自不得請求拆屋還地及相當於租金之不當得利。況系爭房屋僅係系爭土地上合建建物其中6層樓房之第2層，無法單獨拆除，上訴人復未能證明因系爭房屋致無法拍賣系爭土地，及拆除系爭房屋後有可能增加系爭土地價值，上訴人亦無保全債權之必要。縱伊應給付不當得利，亦應按基地六分之一計算等語，資為抗辯。原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：林玉梅、凌亞公司前以其所有系爭土地與凌偉公司簽訂合建契約，並出具使用權同意書興建系爭房屋。郭文雄則於80年11月20日間，分別與凌偉公司、凌亞公司簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，以總價新臺幣（下同）292 萬元，買受系爭房屋及其坐落土地應有部分，郭文雄已給付七十餘萬元。嗣凌偉公司於房屋建築完成後，將系爭房屋移轉登記為被上訴人所有，另系爭土地所有人凌亞公司基於與郭文雄買賣關係，於移轉系爭房屋所有權同時，併同移轉所坐落系爭土地之使用權或應有部分予郭文雄之意，郭文雄取得系爭房屋於系爭土地之使用權，林玉梅為合建契約當事人，應受合建契約拘束，被上訴人自郭文雄取得該使用權權利，其所有系爭房屋非無權占有系爭土地，非無法律上原因而受有利益。上訴人雖輾轉自桃德公司受讓合作金庫對於凌亞公司之系爭抵押債權，惟因凌偉公司已倒閉，郭文雄未能辦理後續貸款事宜，系爭土地復遭法院查封，凌亞公司因可歸責於其事由，陷於給付不能，不能依買賣契約移轉登記系爭土地予郭文雄及繼受其權利之被上訴人，其顯不能向被上訴人及郭文雄主張任何權利。上訴人依民法第 242條規定，代位凌亞公司基於土地所有權人之地位，請求被上訴人交還系爭房屋坐落之系爭土地，並給付相當租金之不當得利，亦有違誠實信用原則。上訴人請求被上訴人拆屋還地及返還不當得利，不應准許等詞，為其心證之所由得，因而維持第一審駁回關於上訴人請求被上訴人拆屋還地之訴，並廢棄關於命被上訴人給付不當得利部分，改判駁回上訴人該部分之訴。按土地及坐落其上之房屋為各別獨立之不動產（民法第66條 第1項參照），而占有土地者乃坐落於該土地上之房屋，占有房屋者則為該房屋之所有人或使用人。如房屋合法占有使用所坐落之土地，房屋所有權人雖未依其與前手間買賣關係，逕自占有使用買受之房屋，僅係買賣關係履行之問題，土地所有權人不得以之請



求房屋所有權人拆屋還地，及給付相當土地租金之不當得利。本件系爭房屋乃系爭土地共有人林玉梅、凌亞公司與凌偉公司簽訂合建契約，與其餘共有人共同提供凌偉公司興建，該公司於建築完成後，依其與郭文雄間買賣關係移轉登記予被上訴人，含有併同移轉所坐落系爭土地之使用權或應有部分予郭文雄之意，郭文雄並將其對凌亞公司於系爭土地之買賣關係之權利讓與被上訴人，乃原審所合法確定之事實。依上說明，被上訴人系爭房屋依凌偉公司與林玉梅、凌亞公司間之合建契約，有使用系爭土地之正當權源，而郭文雄逕自占有系爭房屋要屬其與凌偉公司間之契約履行爭議，與系爭房屋有權使用系爭土地，誠屬二事，上訴人代位林玉梅、凌亞公司，依無權占有之法律關係請求被上訴人拆屋還地、給付不當得利，即屬無據。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。另原審就凱泰資產管理有限公司及上訴人輾轉自合作金庫受讓系爭抵押權，未通知凌亞公司、林玉梅之法效論述不論當否，核屬贅論，對於原判決上揭論斷結果不生影響，均附敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 3 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 高 金 枝
法官 楊 絮 雲
法官 吳 光 釗
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 5 月 17 日