臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第83號
上 訴 人
即被上訴人 潘奇威
蔡婉愉
被上訴人 林永彬
訴訟代理人 許桂挺律師
訴訟代理人 黃士哲律師
被上訴人 楊國輝
陳彥汝
賴志章
上六人共同
訴訟代理人 劉建成律師
複代理人 王沐蘭
林暘鈞律師
被上訴人
即上訴人 益民開發建設股份有限公司（兼裕民開發建設
股份有限公司之承受訴訟人）
法定代理人 鄭敏雄
被上訴人
即上訴人 魏麗珍
紀貴鳳
鄭耀森
上四人共同
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
複代理人 許榮進
上四人共同
訴訟代理人 羅閎逸律師
複代理人 魏宏哲律師
李家倫
紀雅茹
陳小華
上四人共同
訴訟代理人 施瑞章律師
複代理人 謝文哲律師
上列當事人間請求履行契約等事件，對於中華民國103年12月26
日臺灣臺中地方法院101年度重訴字第545號第一審判決，益民開
發建設股份有限公司、裕民開發建設股份有限公司、魏麗珍、紀
貴鳳、鄭耀森、潘奇威、蔡婉愉各自提起上訴，林永彬、楊國輝
、陳彥汝、賴志章、潘奇威、蔡婉愉並擴張起訴聲明，本院於民
國107年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決主文第一項關於⑴益民開發建設股份有限公司、鄭耀 森、魏麗珍、紀貴鳳給付林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章 部分；⑵准許蔡婉愉逾「益民開發建設股份有限公司應給付 新臺幣58萬9,854元、鄭耀森、魏麗珍、紀貴鳳三人共給付 新臺幣333萬9,453元及均自102年1月18日起，至清償日止依 年息百分之五計算之利息」之請求部分；⑶原判決主文第四 項，關於駁回潘奇威下開⑶之請求及假執行之聲請；及⑴⑵ 部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判，均廢棄。 ⑴上開⑴廢棄部分，益民開發建設股份有限公司、鄭耀森、 魏麗珍、紀貴鳳應於林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章各 將附表七所示之抵押權登記塗銷，並將附表一編號1至4、 7、8、11至13號房地之所有權移轉登記予益民開發建設股 份有限公司、鄭耀森、魏麗珍、紀貴鳳，並交付益民開發 建設股份有限公司、鄭耀森、魏麗珍、紀貴鳳之同時，給 付林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章各如附表三、三之一 所示「全部請求金額」欄所示之金額，及自「利息起算日 」起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（包括林 永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章於本院先位擴張請求之部 ）
⑵上開⑵廢棄部分，蔡婉愉在原審之訴及假執行之聲請駁回 。
⑶上開⑶廢棄部分，益民開發建設股份有限公司應再給付潘 奇威新臺幣31萬5,334元、鄭耀森、魏麗珍、紀貴鳳應再 各給付潘奇威新臺幣59萬4,888元，及均自民國101年11月 16日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。二、益民開發建設股份有限公司應再給付潘奇威新臺幣6萬7,204 元、鄭耀森、魏麗珍、紀貴鳳應再各給付潘奇威新臺幣12萬 6,786元，及均自民國105年3月5日起至清償日止，依年息百 分之五計算之利息。
三、益民開發建設股份有限公司、鄭耀森、魏麗珍、紀貴鳳之其 餘上訴駁回。
四、蔡婉愉之上訴及擴張之訴併假執行之聲請均駁回。五、潘奇威其餘擴張之訴及假執行之聲請駁回。六、第一審訴訟費用及益民開發建設股份有限公司、鄭耀森、魏 麗珍、紀貴鳳之第二審訴訟費用，由益民開發建設股份有限 公司負擔61%，鄭耀森、魏麗珍、紀貴鳳各負擔12%，蔡婉愉
負擔3%；林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章第二審擴張之訴 訴訟費用，由益民開發建設股份有限公司負擔64%，鄭耀森 、魏麗珍、紀貴鳳各負擔12%；潘奇威第二審訴訟費用（包 括擴張之訴），由益民開發建設股份有限公司負擔4%，鄭耀 森、魏麗珍、紀貴鳳各負擔6%，餘由潘奇威負擔；蔡婉愉第 二審訴訟費用（包括擴張之訴），由蔡婉愉負擔。七、本判決第一項⑴、⑶部分及第二項命益民開發建設股份有限 公司、鄭耀森、魏麗珍、紀貴鳳給付部分，於林永彬、楊國 輝、陳彥汝、賴志章、潘奇威各以附表八所示金額，為益民 開發建設股份有限公司、鄭耀森、魏麗珍、紀貴鳳供擔保後 ，得假執行。但益民開發建設股份有限公司、鄭耀森、魏麗 珍、紀貴鳳如以附表八所示金額，為林永彬、楊國輝、陳彥 汝、賴志章、潘奇威預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
甲、程序方面：
一、按法人因合併而消滅者，訴訟程序在因合併而設立或合併後 存續之法人承受其訴訟以前當然停止。第168條、第169條第 1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。 第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時 ，應即為承受之聲明。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴 法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第169條第1項、第17 3條前段、第175條第1項、第176條分別定有明文。另訴訟程 序於裁判送達後當然停止者，其承受訴訟之聲明，由為裁判 之原法院裁定之。民事訴訟法第177條第3項規定甚明，是本 院言辯論終結後裁判前，倘有承受訴訟之聲明，自亦應由原 法院裁定之。本件上訴人即被上訴人「裕民開發建設股份有 限公司」（下稱裕民公司），自民國（下同）106年4月25日 起與上訴人即被上訴人「益民開發建設股份有限公司」（下 稱益民公司）合併，合併後存續公司為益民公司，有臺中市 政府106年4月26日府授經商字第10607192990號、第1060719 3030號函（本院卷8第64、65頁）可稽，依公司法第319條規 定，股份有限公司之合併，準用公司法第73至75條之規定， 又公司法第75條規定因合併而消滅之公司，其權利義務應由 合併後存續或另立之公司承受，即由益民公司概括承受裕民 公司與被上訴人林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章（下稱林 永彬等4人）、上訴人即被上訴人潘奇威、蔡婉愉（下稱潘 奇威等2人，並與林永彬等4人合稱林永彬等6人）間之權利 義務關係，而益民公司已於107年3月21日具狀聲明承受訴訟 （本院卷9第102、103頁），並由本院送達繕本予對造（本 院卷9第104、105頁），依法自應准許。
二、附表一編號10之E5房地，原買受人雖為訴外人陳調聖，惟陳 調聖於96年10月31日與陳彥汝、裕民公司及魏麗珍、紀貴鳳 、鄭耀森（下稱鄭耀森等3人）訂立轉讓協議書，將買賣契 約之權利義務轉讓與陳彥汝，另陳彥汝於98年4月27日與蔡 婉愉及裕民公司、鄭耀森等3人訂立轉讓協議書，將買賣契 約之權利義務轉讓蔡婉愉，為兩造不爭執之事項；而附表一 編號9之D29房地原係由陳彥汝買受，嗣於98年4月27日與蔡 婉愉、裕民公司及鄭耀森等3人簽立轉讓協議書，協議將D29 房地轉讓蔡婉愉；附表一編號12之B5房地原係由蔡婉愉買受 ，嗣於98年5月5日與陳彥汝、益民公司及鄭耀森等3人（下 稱益民公司等4人）簽立轉讓協議書，協議將B5房地轉讓陳 彥汝，經查，陳調聖將附表一編號10之E5房地轉讓陳彥汝， 陳彥汝再轉讓與蔡婉愉，陳彥汝將附表一編號9之D29房地轉 讓蔡婉愉，蔡婉愉將附表一編號12之B5房地轉讓陳彥汝，所 簽訂之轉讓協議書上均載明「三、乙方同意自上述日期起概 括承受甲方基於原買賣合約所生之一切權利義務，甲方依原 買賣合約所為之授權、委託或承諾均視同乙方所為，並對乙 方生效。」並分別經益民公司或裕民公司及鄭耀森等3人於 協議書上蓋章（見原審卷一第115頁至第116頁、第137頁至 第138頁、第149頁至第150頁，卷四第245頁至第248頁）， 是應認蔡婉愉已承受陳調聖就E5房地及陳彥汝就D29房地， 對裕民公司、鄭耀森等3人之一切權利義務，陳彥汝已承受 蔡婉愉就B5房地對益民公司等4人之一切權利義務，自得向 裕民公司、益民公司及鄭耀森等3人就契約內容為請求，並 無當事人不適格之情形，併先敘明。
三、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第44 6條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查林永彬等4人先 位之訴原請求益民公司等4人各給付如附表三、三之一「第 一審起訴金額」欄所示之金額（即買賣價金之十分之一，見 （本院卷1第185頁）及「利息起算日」起至清償日止之利息 ，經原審判決渠等勝訴後，於本院擴張請求益民公司等4人 各再給付渠等如附表三、三之一「擴張請求金額」欄所示之 金額（即買賣價金之十分之九）及利息；林永彬等4人於原 審之備位聲明，係請求益民公司等4人各給付如附表四、四 之一「第一審起訴金額」欄所示之金額（即買賣價金之十分 之一，見本院卷4第60頁反面）及「利息起算日」起至清償 日止之利息，於本院擴張請求益民公司等4人各再給付渠等 如附表四、四之一「擴張請求金額」欄所示之金額（即買賣 價金之15%）及利息；潘奇威原請求益民公司（包括裕民公
司部分）、鄭耀森等3人各給付如附表五「第一審起訴金額 」欄所示之金額及「利息起算日」起至清償日止之利息，於 本院擴張請求益民公司等4人各再給付如附表五「擴張請求 金額」欄所示之金額及利息；蔡婉愉原請求益民公司（即原 裕民公司部分）、鄭耀森等3人各給付如附表六「第一審起 訴金額」欄所示之金額及「利息起算日」起至清償日止之利 息，於本院擴張請求益民公司等4人各再給付如附表六「擴 張請求金額」欄所示之金額及利息；核均屬擴張應受判決事 項之聲明，依上開規定，毋庸對造同意，應予准許。乙、實體方面：
壹、林永彬等6人主張：益民公司及裕民公司前於臺中市○區○ ○段000地號等54筆土地、230-472地號等69筆土地、230-55 0地號等63筆土地上共同興建「益民一中商圈」房屋（下稱 系爭建案），由益民公司以上開230地號等54筆土地向臺中 市政府申請取得96府都建建字第210號建照（下稱A照，起造 人嗣後變更為第三人），及上開230-472地號等69筆土地向 臺中市政府申請取得96府都建建字第779號建照（下稱B照， 起造人嗣後變更為第三人），並由裕民公司以上開230 -550 地號等63筆土地向臺中市政府申請取得96府都建建字第526 號建照（下稱C照，起造人嗣後變更為第三人），益民公司 及裕民公司並共同以「益民一中商圈」之案名及內容相同之 銷售廣告、銷售合約書分別對外銷售系爭建案房屋。系爭建 案銷售之96年4月至98年5月間，伊等分別於附表一所示之時 間向附表所示之出賣人訂購如附表一所示之房屋（下稱系爭 房屋）及基地（合稱為系爭房地），買賣雙方並訂有房屋預 定買賣合約書（下稱系爭合約書）及土地預定買賣合約書（ 下稱系爭房地合約），伊等均已付清房、地價款，並於98至 99年間接受房地之交付。伊等於訂購系爭房地前，房屋銷售 人員提供之銷售廣告圖冊，標繪系爭建案之房屋及基地附設 如附表二之一、二之二、二之三所示之廣告鐵架、立體造型 公共藝術品兼廣告鐵架、造型鐵架、造型欄杆、造型鐵網兼 廣告鐵架、造型沖孔金屬板、出入口大門或牌樓、音樂噴泉 水景、雕塑座椅、燈光計畫、公共指標系統、花池座等各項 建物附屬設施及工作物（下稱系爭附屬設施及工作物），並 於廣告圖冊上以文字說明系爭建案係「五大國際主題風情大 街，移植全球最動人消費情境，無論外觀、街景氛圍，帶領 國際時尚大道空降台中！」等，銷售人員並於現場極力吹捧 系爭建案為商圈性質之建案，已規劃系爭附屬設施及工作物 ，完成後將統一交由管理委員會管理並提供商圈用戶使用， 能提升商圈機能。惟系爭房地興建完成交付伊等後，伊等發
現並未施作系爭附屬設施及工作物，缺乏前述銷售廣告圖冊 、銷售人員說明及房屋買賣契約約定保證之品質。且僅1樓 一小部分能作為「店舖」使用，大部分係供「辦公室」使用 ，2樓亦僅能供辦公室使用，不具備雙店面之品質，自屬不 完全給付，且因違反土地使用分區管制法令而無法補正等情 。林永彬等4人依民法第226、227及256條規定及土地買賣合 約書第13條約定，主張解除系爭房地合約，先位請求（包括 二審追加擴張部分）命益民公司、鄭耀森等3人各給付如附 表三、三之一「全部請求金額」欄所示之金額及「利息起算 日」起之遲延利息；倘認林永彬等4人不能解除系爭房地合 約，則備位依民法第226、227條規定，主張損害賠償，而請 求益民公司應依附表二之一、二之二、二之三所示位置施作 各項建物附屬設施及工作物，並請求益民公司等4人各給付 如附表四、四之一「全部請求金額」欄所示之金額及依序自 「第一審起訴金額」欄、「擴張請求金額」欄之利息；並均 願供擔保，請准宣告假執行。潘奇威等2人則依民法第226、 227條規定，主張損害賠償，而請求益民公司應依附表二之 一、二之二、二之三所示位置施作各項建物附屬設施及工作 物，並請求益民公司等4人各給付如附表五、六之「第一、 二審合計請求金額」欄所示之金額及依序自「第一審起訴金 額」欄、「擴張請求金額」欄之利息；並均願供擔保，請准 宣告假執行。
貳、益民公司等4人則以：
林永彬等6人於本開發案中動輒買受兩三筆房地，每筆動輒 金額高達30,000,000元，非一般消費者所能承購，乃是看中 系爭建案位處一中商圈，具有投資利潤可言，因此才積極投 入資本期望可以獲得高額報酬，乃專業投資客並非一般消費 者，並非消費者保護法（以下稱消保法）所稱之消費者，不 得援引消保法上之權利，今僅因林永彬等6人獲利不如預期 ，而以各種理由請求伊等給付金錢；系爭土地買賣合約書第 13條主要約定之目的係在使房、地之買賣同時存在、同時消 滅，故在此規範範圍以外之房屋出賣人與買受人間之糾紛， 均與鄭耀森等3人無關，林永彬等6人對鄭耀森等3人主張權 利，並無理由；系爭合約書第1頁已明確約定買賣雙方間之 權利義務關係僅限契約內容，林永彬等6人不得以廣告內容 為請求之依據，系爭合約書明確約定系爭建案之土地為住宅 區，且系爭合約書附件1-1房屋建照平面圖影本已明確標繪1 樓一部分為店舖使用、一部分作為辦公室使用，2樓則全部 作為辦公室使用，足見契約確係以此為內容，益民公司並無 不完全給付之情形，況店面二字乃通俗用語，廣意解釋只要
能做商業使用即可稱為店面，而辦公室即屬做為商業使用之 一種類型，故辦公室亦屬店面，倘不能為店舖使用，亦係因 林永彬等6人要求做室內結構變更所致，益民公司僅係配合 施作，非可歸責於益民公司，林永彬等4人僅能請求減少對 待給付，且因買賣雙方均有過失，應比例酌減；又依交屋後 之103年新法令，已可免經申請即變更為Ｇ3使用，且Ｇ3類 亦有無面積限制之店面。林永彬等6人所主張之不完全給付 有補正可能，林永彬等4人不得逕予解除契約；因林永彬等4 人已在其等買受之系爭房地設定抵押權，故伊主張同時履行 抗辯，應於林永彬等4人塗銷附表八所示抵押權登記，並將 房地所有權移轉登記並返還予伊等之同時，伊等方需返還買 賣價金；關於系爭附屬設施及工作物部分，兩造業已達成和 解；且依系爭合約書約定：系爭附屬設施及工作物為賣方所 贈送之設施，賣方保有設計修改之權，既屬贈與，益民公司 就權利未移轉部分為撤銷贈與之意思表示，況林永彬等6人 請求施作系爭附屬設施及工作物之處，皆係在訴外人之私人 不動產之領域，此約定乃屬對他人為侵權之行為，需所有權 人同意方得為之，又附表二之一第16、20、22、23項；附表 二之二第10、12、13、14、16、17、18項；附表二之三第9 、10、11、12、13項，益民公司業已施作完畢等語，資為抗 辯。
參、原審為林永彬等4人先位勝訴之判決，並為潘奇威等2人一部 敗訴、一部勝訴之判決，即判命益民公司等4人應各給付林 永彬等4人如附表三、三之一「第一審起訴金額」欄之金額 及利息，並判決益民公司（包括裕民公司）、鄭耀森等3人 應各給付潘奇威等2人如附表五、六「第一審判決金額」欄 之金額及利息，並應依附表二之一、二之二、二之三所示位 置施作各項建物附屬設施及工作物，並就金錢給付部分為附 條件准假執行及免為假執行之宣告，另駁回潘奇威等2人其 餘之訴及假執行之聲請。
一、潘奇威等2人就其敗訴部分聲明不服，並於本院擴張請求， 其等上訴及擴張聲明：
⑴原判決關於駁回其後開第二項之訴部分廢棄。 ⑵益民公司等4人應再給付潘奇威等2人如附表五、六「第二 審合計請求金額」欄之金額及「上訴金額」欄、「擴張請 求金額」欄各自「利息起算日」欄起至清償日止依年息百 分之5計算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、林永彬等4人則擴張其先位聲明：
⑴益民公司等4人應各再給付林永彬等4人如附表三、三之一
「擴張請求金額」欄所示之金額，及自「利息起算日」欄 所示之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑵願供擔保，請准宣告假執行。
三、林永彬等4人並擴張其備位聲明：
⑴益民公司應依附表二之一、二之二、二之三所示位置施作 各項建物附屬設施及工作物。
⑵益民公司等4人應各給付林永彬等4人如附表四、四之一「 全部請求金額」欄所示之金額及「第一審起訴金額」、「 擴張請求金額」欄所示之金額各自「利息起算日」欄所示 之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑶第⑵項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
四、林永彬等6人均答辯聲明：上訴駁回。
五、益民公司等4人上訴聲明：
先位聲明：
⑴原判決不利益民公司等4人部分均廢棄。
⑵上開廢棄部分，林永彬等6人在第一審之訴及其假執行之 聲請均駁回。
備位聲明：
⑴原判決主文第一項、第五項，及第六項關於林永彬等4人 部分均廢棄。
⑵上開廢棄部分，益民公司等4人應於林永彬等4人將附表七 第一項所示各戶別之房地上設定之抵押權登記塗銷後，將 房地所有權移轉登記並返還予益民公司等4人之同時，各 給付林永彬等4人如附表七「第二項」欄所示之金額，及 均自林永彬等4人將上開房地所有權移轉登記並返還益民 公司等4人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。
六、益民公司等4人答辯聲明：
⑴潘奇威等2人之上訴及擴張之訴均駁回。
⑵林永彬等4人先位擴張之訴及備位之訴、備位擴張之訴均 駁回。
⑶如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。肆、兩造不爭執之事實：
一、兩造確實有訂立如附表一（除編號10、E5部分外）所記載之 買賣契約。
二、上開買賣契約林永彬等6人業已給付價金完畢，益民公司及 鄭耀森等3人業已交付房屋及土地予林永彬等6人使用，且已 移轉登記完畢，林永彬等4人確如有於系爭其等買受之房地 設定如附表七所示之抵押權登記。
三、附表一編號10、E5部分，原買受人陳調聖於96年10月31日已
與陳彥汝及益民公司等4人訂立轉讓協議書，將買賣契約之 權利義務轉讓與陳彥汝，另外陳彥汝98年4月27日與蔡婉愉 及益民公司等4人訂立轉讓協議書，將買賣契約之權利義務 轉讓蔡婉愉。
四、附表二之一、二之二、二之三（除附表二之一第16、20、22 、23項；附表二之二部分第10、12、13、14、16、17、18項 ；附表二之三第9、11、10、12、13項等尚有爭執外），益 民公司並未施作。
五、系爭建物使用類別為G3店舖、G2辦公室、H2住宅（詳如臺中 市政府使用執照所載）。
伍、得心證之理由：
林永彬等6人主張系爭房屋之1樓大部分及2樓全部無法作為 商店或店舖營業使用，且未依廣告內容施作如附表貳所示之 公共設施，而有不具備契約約定之品質之不完全給付，林永 彬等4人先位依民法第226條、第227條、第256條規定及土地 買賣合約書第13條約定主張解除契約後，請求益民公司等4 人返還買賣價金，備位則依民法第226條、第227條規定，請 求損害賠償，潘奇威等2人則依民法第226條、第227條規定 ，請求損害賠償等語。業據林永彬等6人提出土地預定買賣 契約書、建物預定買賣契約書、廣告、土地登記謄本、建物 登記謄本、建造圖、現場照片、使用執照等為證（原審卷一 第25至84頁、第85至176頁、第185至300頁；卷四第197頁至 第229頁；卷五第26頁至第35頁、第52至134頁），益民公司 等4人固不爭執有系爭房屋1樓部分及2樓全部使用分區編定 為G2類，及附表二之一、二之二、二之三（除附表二之一第 16、20、22、23項；附表二之二部分第10、12、13、14、16 、17、18項；附表二之三第9、11、10、12、13項等尚有爭 執外）等設施並未施作之情形，然以前詞置辯，故本件兩造 爭執之點，應在於：㈠林永彬等6人主張系爭房屋之1樓大部 分及2樓全部無法作為商店或店舖營業使用，而有不具備契 約約定之品質之不完全給付，有無理由？㈡如有理由，是否 可以補正？是否可歸責於林永彬等6人？益民公司等4人辯稱 過失相抵，有無理由？㈢附表二之一第16、20、22、23項； 附表二之二部分第10、12、13、14、16、17、18項；附表二 之三第9、11、10、12、13項等，益民公司抗辯業已施作完 畢，其他項則辯稱無施作義務，有無理由？㈢林永彬等6人 主張附表二之一、二之二、二之三部分屬於契約之一部分， 益民公司有施作之義務，有無理由？㈤林永彬等4人可否解 除系爭房地合約？㈥潘奇威等2人可否請求損害賠償？金額 為若干？茲分述如下：
經查：
一、林永彬等6人均屬消保法之消費者：
按消保法第2條規定：「本法所用名詞定義如下：一、消費 者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。」 。本件益民公司（包括裕民公司）興建系爭建案房屋，並出 售予不特定之消費大眾，自為消費者保護法第2條第2款所稱 之企業經營者，林永彬等6人向益民公司等4人購買系爭建案 房屋及座落基地，雖林永彬等6人中有買四戶或二戶者，然 購買者係為自用，或為出租，或為轉售或投資，此乃其等購 買之動機，益民公司等4人既未提出證據證明林永彬等6人係 專以經銷商品為營業之企業經營者，則林永彬等6人自屬消 保法第2條第1款所稱之消費者，是本件系爭房地之買賣爭議 有消保法之適用。
二、關於系爭房房一樓部分及二樓全部無法作為商店或店舖營業 使用部分：
１、益民公司等4人之廣告圖冊、報紙廣告、懸掛之大幅廣告 等記載一、二樓雙店面，構成兩造契約之內容： ⑴按消保法第22條：「企業經營者應確保廣告內容之真實， 其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」；第11條 第1、2項：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應 本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有 利於消費者之解釋。」；第17條第1、2項：「中央主管機 關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得 記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約 條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」。 又，消保法施行細則第13條：「定型化契約條款是否違反 誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約 目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。」； 第14條：「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反 平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當 者。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。…四、其 他顯有不利於消費者之情形者。」；第15條第1、2項：「 定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍 有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告應 記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內 容。」再者，內政部依修正前消保法第17條規定，以85年 2月16日(85)台內中地字第0000000號公告訂定、90年9月3 日(90)台內中地字第9083629號函修正之「預售屋買賣契 約書範本」前言規定：「契約審閱期間至少五日」（本院 卷1第99頁），另內政部並以90年9月3日(90)台內中地字
第0000000號公告訂定「預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項」，規定「壹、應記載事項 一、賣方對廣 告之義務 賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告 宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與 位置示意圖，為契約之一部分。」、「貳、不得記載事項 一、不得約定廣告僅供參考。…六、不得為其他違反法 律強制或禁止規定之約定。」（本院卷1第105至108頁） 。本件兩造之房地預售契約（原審卷1第9至228頁），係 益民公司針對此建案，提供與房地買受人簽訂者，其型式 均一致，且為益民公司事先所準備，自屬定型化契約，而 除潘奇威之D21戶房地預售契約係於98年3月間簽訂外，其 餘系爭房地合約均係於96年4至7月間簽訂，斯時內政部早 已於90年9月3日公告訂定「預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項」，並於91年9月3日起生效，本件自應適 用該「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及 消保法第17條、消保法施行細則第15條等規定。 ⑵本件益民公司於銷售系爭建案之房地期間，持續以報紙廣 告、懸掛之大幅廣告等，向一般消費大眾宣傳，聲稱其一 、二樓係「雙店面」，益民公司房屋銷售人員提供之廣告 圖冊亦宣稱「透天旗艦雙店面、夜間櫥窗光廊，史上空前 ，獨霸雙賺」、「新型態複合式產品規劃，五樓透天旗艦 ，一、二樓雙店面雙倍賺」，銷售人員並於售屋現場極力 吹捧系爭建案為商圈性質之建案、一二樓雙店面，於銷售 現場且有模型房屋，並致贈看屋者廣告圖冊等情，有報紙 （最早之日期在96年4月20日）及相片影本在卷（原審卷1 第213至215頁、本院卷2第30至35頁），及廣告圖冊外放 ，參以益民公司於系爭建案旁之另一「大億民計畫」建案 ，銷售之房屋僅一樓為店面，每戶房地售價為1350萬元， 有94年間之「大億民計畫」房屋買賣合約書在卷（原審卷 6第302至327頁），低於林永彬等6人所買受系爭建案房地 之價格約1倍，而系爭房地合約多簽訂於96年間，相差僅 二年，林永彬等6人願以高於鄰近建案一樓為店面之房地 約1倍之價格購買系爭房地，足見林永彬等6人等確係信賴 益民公司之廣告，而基於購買一、二樓雙店面之意思與益 民公司等4人簽訂房地買賣契約。益民公司等4人雖辯稱林 永彬係在96年1月20日、96年1月22日即已購買系爭房地， 其時廣告圖冊尚未出來，故並非信賴廣告而買云云，然查 益民公司是向林永彬承租房屋作為系爭建案之銷售中心， 銷售中心內勢必已擺設系爭建案房屋模型，顯示商圈近兩 百戶之一、二樓雙店面榮景，其上有迴廊、二樓鋼架廊道
、店面招牌（本院卷2第33、34頁），且系爭建案基地豎 立之巨幅廣告載明「購物大道…透天旗艦雙店面」（本院 卷2第30頁），而林永彬購買附表一編號1、2及潘奇威 購買附表一編號5房地時間雖均在卷內所示96年4月20日報 紙廣告及銷售現場廣告圖冊之前，然參諸上開三間房地成 交價格與附表一其他96年4月20日後成交之房地成交價格 相差無幾，甚而較之林永彬、潘奇威嗣後買受之附表一編 號3、4、6價格為高，衡情林永彬、潘奇威所主張係信賴 益民公司等4人之現場大型看板或益民公司、代銷人員之 說明，始願以高於鄰近建案一樓為店面之房地約1倍之價 格購買系爭房地一情亦足憑信，足見林永彬等6人確係信 賴益民公司之廣告，而基於購買一、二樓雙店面之意思與 益民公司等4人簽訂房地買賣契約。況本件係預售屋之買 賣，消費者既無成屋可供檢視，而僅能藉由企業經營者 提供之廣告、銷售人員之介紹及樣品屋等作為是否購買之 參考依據，企業經營者所負之契約責任更應及於廣告內容 （最高法院93年度台上字第2103號、97年度台上字第2481 號判決、91年度台上字第1387號判決意旨參照），益民公 司等4人辯稱林永彬等6人非因信賴廣告而購買或謂廣告僅 為「要約引誘」云云，洵非可採。
⑶益民公司等4人辯稱兩造所簽合約第18條第2項特約條款明 確約定「本案使用分區為都市計畫內第二種、第三種住宅 區，……，四樓及五樓建築類型之建造執照申請一樓登記 用途為店鋪及辦公室使用，於建造執照上設計以分間牆做 為區隔，賣方於取得使用執照後拆除；二樓登記用途為辦 公室使用；…；七樓建築類型…二樓至七樓登記用途為辦 公室、補習班、教室使用；十二樓建築類型…二樓登記用 途為辦公室使用…三樓至七樓登記用途為辦公室、補習班 、教室使用」，合約19頁之平面圖亦明載二樓為辦公室， 顯然兩造已經就被上訴人所主張之一、二樓之使用用途為 何已詳為說明，並約定於買賣合約之內，本案於銷售時， 銷售人員就本社區如做商場使用之說明僅為建議性質，本 社區各樓層之本質使用用途仍各依建造執照上所登記之用 途為準，如此之特別磋商條款，應足排除廣告所載之二樓 店面，本件並未發生「消費者無法確實得知消費內容」之 情形云云，並以系爭契約為證（原審卷2第18、22頁）。 然查：
①益民公司等4人所提出之簽收單（原審卷4第234至242頁） ，除林永彬外，簽收單上之簽收日期與林永彬等6人初次 買受系爭建案房地之買賣合約書簽約日期（原審卷1第25
至212頁）相同即明；另林永彬購買C2、C3、B32、B33四 戶房地之日期分別為96年4月9日及96年6月2日，然林永彬 之簽收單上竟記載簽收日期「96.4.8」、「8/4」，顯見 林永彬之簽收單上記載簽收日期「96.4.8」、「8/4」， 與事實不符，是以林永彬等6人主張渠等於簽訂系爭建案 房地預售合約前，益民公司等4人並未將該房地預售合約 書交付林永彬等6人充分審閱五日以上，林永彬等6人均係 於簽訂房屋預售合約書、土地預售合約書當時始收受該等 合約書，並補簽立簽收單一情應堪採信，依前揭消保法第 11-1條第2項前段規定，益民公司等4人主張之房屋買賣合 約第18條第2項及該合約19頁平面圖，縱有與前述一、二 樓雙店面廣告不符之記載，亦屬無效。
②又廣告圖冊第13頁右方圖片下方說明文字載明：「…導入 歐美OPEN MALL觀念，店面一律櫥窗空間設計，二樓以迴 廊串聯逛街人潮，全國最大散步購物大道，前未規劃倍增 商機」，該廣告圖冊第9、10、11-1、11-2、12-2頁亦均 有鋼架廊道之圖示，且益民公司等4人預先印製供買受人 簽約之房屋買賣合約第18條第8項第2款亦記載：「四樓、 五樓、七樓建築類型之一、二樓產權(私人專有部份)依設 計規劃登記為陽台部份(如附件公共設施(一-四)公共設施
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網