臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度重上字第206號
上 訴 人 葉典
張益銘
曾馨儀
杜明燦
鄭和宜
鄭基鋒
陳畯暐
趙秋子
林育維
詹士逸
劉佳靈
宋明鑑
吳綵彤
鄭力豪
黃政雄
周育昭
湯仁亮
鄭芸芳
鄭慈方
梁家瑜
陳宗佑
陳威全
陳錦章
共 同
訴訟代理人 高進棖律師
複 代理人 陳恩瑩
被 上訴人 葳格建設股份有限公司
法定代理人 袁昶平
訴訟代理人 王有民律師
複 代理人 陳瑾瑜律師
上列當事人間請求返還預約金事件，上訴人對於中華民國106年7
月27日臺灣臺中地方法院第一審判決（105年度重訴字第145號）
，提起上訴，本院於107年2月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人葉典、張益銘、曾馨儀、杜明燦、鄭和宜、鄭基鋒、陳畯暐、趙秋子、林育維、詹士逸、劉佳靈、宋明鑑、吳綵彤、鄭力豪、黃政雄、周育昭、湯仁亮、鄭芸芳、鄭慈方、梁家瑜、陳宗佑、陳威全後開第二項之訴部分及其假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應各給付上訴人葉典、張益銘、曾馨儀、杜明燦、鄭和宜、鄭基鋒、陳畯暐、趙秋子、林育維、詹士逸、劉佳靈、宋明鑑、吳綵彤、鄭力豪、黃政雄、周育昭、湯仁亮、鄭芸芳、鄭慈方、梁家瑜、陳宗佑、陳威全如附表二所示之金額，及均自民國105年3月17日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。上訴人陳錦章之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之99，餘由上訴人陳錦章負擔。
本判決所命給付，於上訴人葉典、張益銘、曾馨儀、杜明燦、鄭和宜、鄭基鋒、陳畯暐、趙秋子、林育維、詹士逸、劉佳靈、宋明鑑、吳綵彤、鄭力豪、黃政雄、周育昭、湯仁亮、鄭芸芳、鄭慈方、梁家瑜、陳宗佑、陳威全以附表二所示之金額為被上訴人供擔保後得為假執行；但被上訴人如於執行標的物拍定、變賣前以附表二所示之金額為上訴人葉典、張益銘、曾馨儀、杜明燦、鄭和宜、鄭基鋒、陳畯暐、趙秋子、林育維、詹士逸、劉佳靈、宋明鑑、吳綵彤、鄭力豪、黃政雄、周育昭、湯仁亮、鄭芸芳、鄭慈方、梁家瑜、陳宗佑、陳威全預供擔保得免為假執行。 事實及理由
一、上訴人主張：
(一)被上訴人於台中市○區○○○路○段推出水悅沐藝社區興建 案（下稱系爭建案），並委由鴻築實業有限公司（下稱鴻築 公司）、葳格廣告企劃股份有限公司（下稱葳格廣告公司） 代為銷售，該兩間公司之預約單格式如出一轍，大多均由相 同之人員陳○依、蔡○勳經手，鴻築公司之負責人楊○輔即 楊○學亦曾經手葳格廣告公司出具之預約單，故上開兩間公 司實質上應為同一。上訴人於民國103年11月至104年7月間 ，分別購買系爭建案之預售屋，並按購買戶數，各給付預約 金新台幣（下同）30萬元（僅上訴人陳錦章每戶各給付5萬 元），並由代銷公司分別給予不動產優先承購預約單（下稱 系爭預約單）。依系爭預約單之說明，被上訴人應於104年6 月30日前取得建造執照，否則系爭預約單自動作廢。然屆期 被上訴人卻仍未取得建造執照，更聽聞系爭建案將延宕興建 ，上訴人乃依系爭預約單要求退還預約金。惟當初承辦之銷 售人員均已離職，經致電銷售人員之主管，亦無法取得聯繫 。上訴人無奈之餘，除直接聯絡被上訴人，亦曾請律師發函 請求被上訴人返還預約金，卻遭其拒絕。
(二)系爭建案乃被上訴人興建，待其興建完成後，由被上訴人取 得原始所有權，至於鴻築公司、葳格廣告公司僅為代銷公司 ，代理被上訴人銷售系爭建案。而參諸系爭預約單上載有「 雙方簽訂正式買賣契約書後，預約金即轉為買賣金之一部份
」、「建築圖說與建材表於取得建造執照前，公司均有權調 整之，實際內容以買賣契約書為準」等字樣，可知系爭預約 單之性質應屬於買賣契約之預約，鴻築公司、葳格廣告公司 僅係代理被上訴人簽訂買賣預約。又鴻築公司、葳格廣告公 司雖未以被上訴人之名義與上訴人簽立系爭預約單，然實際 上應係隱名代理被上訴人，此節為兩造所明知，是鴻築公司 、葳格廣告公司代理被上訴人簽立系爭預約單，預約效果應 歸於被上訴人。
(三)鴻築公司、葳格廣告公司應係隱名代理被上訴人簽立系爭預 約單，蓋：
1.由楊○輔與被上訴人公司陳○光經理往來之電子郵件、LINE 對話，及鴻築公司、葳格廣告公司提出之建物3D外觀圖、建 物平面圖及系爭建案建築基地上之廣告看板可知，係被上訴 人與代銷公司間之往來資料，系爭建案已委由楊○輔負責主 辦代銷，宣傳銷售所使用的設計圖說、平面圖及3D立體圖均 來自被上訴人所提供，且被上訴人亦隨時掌握銷售名單。倘 無被上訴人之同意及授權，鴻築公司、葳格廣告公司豈有取 得上開資料並於建築基地搭建廣告看板，況該廣告看板係於 104年1月間設置，至104年10月13日提出消費者申訴之時， 至少約有9個月之期間，被上訴人若不同意或未授權，豈能 讓廣告看板長期豎立，不予拆除。再者鴻築公司、葳格廣告 公司至少出售20戶以上，被上訴人顯然知情且同意，僅係因 尚未取得建造執照而以隱名代理方式簽立系爭預約單。 2.又依水悅沐藝新建集合住宅104年10月7日、10月14日會議紀 錄，該會議日期早於消費者提出申訴之時點，且系爭建案已 於104年9月間取得建築執照，故請鴻築公司提出正式之客戶 預售合約、代銷合約。
3.且依上訴人提出之預約金給付明細表，其中收款人部分，被 上訴人是將系爭建案委由楊○輔等代銷後，楊○輔以鴻築公 司進行代銷、收款。其後，為被上訴人系爭建案代銷乙事， 楊○輔與孫○伶另成立葳格廣告公司、葳格行銷實業實業公 司（下稱葳格行銷公司），改由該兩家公司進行代銷及收款 。上訴人之預約金，或以現金、票據方式交付予代銷人員蔡 ○勳、陳○依，或依代銷人員之指示匯款至鴻築公司、葳格 行銷公司或葳格廣告公司。本件系爭建案之代銷係屬非常規 行為，故不能以被上訴人之名義簽立，被上訴人雖未收受預 約金款項，此係被上訴人與代銷公司間內部約定及帳務之問 題，與有無成立代銷契約無關。
(四)被上訴人與鴻築公司、葳格廣告公司間若非隱名代理關係， 亦有表見代理之適用：
1.本件因係違規銷售，故由前揭事證已可認被上訴人之所為， 足以使人認為其有授權代銷的事實。且由楊○輔事後曾出席 水悅沐藝新建集合住宅104年10月14日會議，亦可表徵被上 訴人授權代銷公司之外觀事實。
2.臺灣臺中地方法院檢察署（下稱台中地檢署）105年度偵字 第9272號不起訴處分書認本件可能有表見代理之情事，係檢 察官綜合卷證資料所為之法律判斷。
(五)另參台中地檢署104年度偵字第24456號相關卷證資料，及楊 ○輔、孫○伶於該刑事案件歷次陳述，被上訴人約自103年7 月間起授權孫○伶、楊○輔及其所屬之鴻築公司、葳格廣告 公司代銷系爭建案。再由楊○輔、葉○賢、陳○光等人之供 述可知被上訴人自始即知悉並同意系爭預約單之簽立。(六)爰依系爭預約單、隱名代理、表見代理之規定，求為命：被 上訴人應分別給付上訴人如附表一所示之金額，及自起訴狀 繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：
(一)系爭建案之建築基地固為被上訴人所有，然被上訴人從未委 任鴻築公司、葳格廣告公司銷售系爭建案，亦未與渠等簽訂 過任何委託或委任銷售契約，此由系爭預約單上載明簽約人 為上開兩家公司，而非被上訴人，顯然上開兩家公司是以自 己名義與上訴人簽約，而未以被上訴人之代理人身分與上訴 人簽約。且依系爭預約單所載，向上訴人收取預約金之人實 為該兩家公司。是被上訴人確實未收取過任何之預約金，並 無任何代理外觀或代理行為，則上訴人向被上訴人請求依代 理之法律關係返還預約金，當屬無據。
(二)就上訴人提出之電子郵件、LINE對話內容、圖面部分而言， 被上訴人係在104年9月間始取得建造執照，在此之前，被上 訴人即依循建設公司之一般作業流程及經驗，先行與有意願 參加評選之各家代銷公司進行討論，並將相關資料、圖說提 供給有意參與評選之代銷公司，由有意參與評選之代銷廠商 針對此一個案提出專業評估資訊，供被上訴人作為日後評選 及決定是否委託該家代銷廠商。本建案當時即由孫○伶、楊 ○輔出面，表達有意願參與代銷專案之評選，被上訴人始會 將此建案之部分圖說提供給對方，該些電子郵件是當初雙方 間互相往來供評選所需資料之電子郵件，尚未論及被上訴人 完成評選且選定其等為代銷公司，進而簽訂代銷契約之階段 。上訴人為何能取得楊○輔與被上訴人間電子郵件，甚至私 人LINE訊息，足見上訴人與楊○輔關係匪淺，倘若被上訴人 與楊○輔間存在代銷關係或簽訂代銷契約，則楊○輔必然會 直接提供上訴人契約資料，然迄今均未見上訴人提出，堪信
上訴人均是空言指摘被上訴人已委託鴻築公司、葳格廣告公 司代銷，而毫無證據。上訴人提出之104年10月16日、10月 18日LINE通訊內容，與104年10月7日會議紀錄當時之時空背 景相同，是鴻築公司、葳格廣告公司在104年8月、9月間， 陸續發生無法履行退還預約金給消費者之糾紛後，有消費者 至被上訴人公司、消保官投訴，被上訴人方知此情，並因不 願影響到日後系爭建案推出，遂緊急找來預約單上簽約人之 葳格廣告公司、鴻築公司前來開會，要求其等應儘快提出已 逕自簽訂之客戶預售合約，被上訴人才得以評估是否能尋找 出適當之解決方案來協助其等解決與消費者間之糾紛，也才 會有在該次104年10月7日會議紀錄當中，被上訴人與建築師 開始針對建材、營建成本等進行討論。尤其，會議紀錄討論 事項、銷售企劃當中，更要求楊○輔應提出「客戶預售合約 」及「代銷合約」，足證雙方間先前從未針對客戶預售合約 、代銷合約等進行協商、簽訂，否則被上訴人豈會需要在該 次會議中特別要求其等應提出相關資料。倘楊○輔等人確如 上訴人主張，早已和被上訴人合意簽訂代銷合約，被上訴人 又怎會在其等長達半年多之代銷期間，均未收受任何客戶資 料？反而在104年10月間還以上開LINE通訊內容要求楊○輔 提供資料？被上訴人即便有心想協助楊○輔，但待其提出資 料後，經被上訴人評估，始知金額超出被上訴人能協助處理 範疇甚多，被上訴人亦愛莫能助。系爭建案之廣告招牌部分 ，楊○輔、孫○伶等人在參與被上訴人代銷評選過程中，雖 先行在被上訴人土地上搭建廣告看板，但因為當初其等說法 是為使該建案有曝光機會，消費者知悉該土地日後有建案計 畫，屬於一般建築業界慣例，因而被上訴人並未介意，核此 是屬於楊○輔、孫○伶等人以鴻築公司、葳格廣告公司名義 對外所為之法律行為，並非以被上訴人為本人，鴻築公司、 葳格廣告公司為代理人名義為之，當然與代理構成要件不相 符合。
(三)上訴人主張之請求權基礎，一為隱名代理，二為表見代理， 但事實上兩種代理行為本質上不同。被上訴人對於鴻築公司 、葳格廣告公司等兩家公司並無任何授權其等對外得代理被 上訴人為法律行為，業經台中地檢署105年度偵字第9272號 不起訴處分確認雙方無簽訂任何授權代銷契約甚明，足見本 件鴻築公司、葳格廣告公司並無任何合法代理被上訴人之權 限，自非屬有權代理。且上開兩家公司，明顯是以自己公司 名義和上訴人簽訂系爭預約單，無成立隱名代理之餘地。觀 諸本事件所留存之客觀證據，即可知悉自始至終與上訴人洽 談之人均為鴻築公司、葳格廣告公司之人員，並非被上訴人
，且上訴人匯款預約金亦無一不匯入鴻築公司、葳格廣告公 司，而非被上訴人，事後亦無流入被上訴人公司之跡象等語 ，資為抗辯。
三、以下之事實為兩造所不爭執：
(一)上訴人曾分別於附表一所示之時間與鴻築公司（負責人：楊 ○學即楊○輔）及葳格廣告公司（負責人：陳○凡）簽訂不 動產個案名稱水悅沐藝即系爭建案之系爭預約單，上訴人各 繳納如附表一所示之金額予經手人，訂購特定樓層棟別之預 售屋。
(二)依系爭預約單所載，上訴人葉典、張益銘、曾馨儀、杜明燦 、鄭和宜、鄭基鋒、陳畯暐、趙秋子、林育維、詹士逸、劉 佳靈、宋明鑑、吳綵彤、鄭力豪、黃政雄、周育昭、湯仁亮 、鄭芸芳、鄭慈方、梁家瑜之預約有效期限均至104年6月30 日，上訴人陳宗佑、陳威全、陳錦章（除陳錦章外之上訴人 ，下稱葉典等22人）則依序為104年8月31日、104年8月31日 、104年12月31日，逾期如尚未取得建造執照，本預約單自 動作廢，預約金加計當日活期存款利率之利息退還預約人。 並約定建築圖說與建材於取得建造執照前，公司均有權調整 之，實際內容以買賣契約書為準；雙方簽訂正式買賣契約書 後，預約金即轉為買賣金之一部分。
(三)孫○伶、楊○輔有向被上訴人爭取系爭建案之銷售，楊○輔 先以鴻築公司名義銷售系爭建案之預售屋，嗣成立葳格廣告 公司、葳格行銷公司，再以葳格廣告公司之名義銷售系爭建 案之預售屋。
(四)上訴人支付如附表一所示之預約金，分別匯入鴻築公司、葳 格廣告公司、葳格行銷公司銀行帳戶，未再流入被上訴人公 司。被上訴人並未與鴻築公司、葳格廣告公司簽訂委託代銷 之書面合約。
(五)經手與上訴人簽訂系爭預約單之楊○輔、陳○依、蔡○勳係 鴻築公司、葳格廣告公司之人員，陳○依、蔡○勳使用之名 片，載有「水悅沐藝 葳格建設‧葳格代銷」等字。(六)系爭建案之基地即坐落台中市○區○○段00000、000、0000 00、000000、000000、000000地號等6筆土地係在104年9月 24日取得建造執照。
(七)楊○輔自103年10月起有陸續在系爭建案之基地架設圍籬廣 告看板，載有「47-56坪‧尊爵會館‧22樓新古典鉅作‧245 13088」等字；在系爭建案基地附近之交岔路口台中市五權 路與柳川東路二段口、五權路與三民西路口、五權路與公館 路口、五權路與林森路口、南屯路與三民西路口等5處架設 帆布廣告看板，載有「水月沐藝 47-56坪/美術館‧新古典
鉅作 即將公開 2451-3088 葳格建設‧葳格代銷」等字；另 承租系爭建案基地附近之台中市○○路○段000號（近五權 路口）房屋為水悅沐藝預約中心銷售系爭建案之預售屋，並 在屋外架設載明「水悅沐藝 徜徉美術館 臥遊雙園道2451-3 088 葳格建設」等字之廣告招牌。楊○輔支付之架設廣告、 租金費用並未向被上訴人請款。
(八)被上訴人公司系爭建案之業務由業務部經理陳○光負責，陳 ○光有提供系爭建案之建物3D外觀圖、建物平面圖予楊○輔 。
(九)被上訴人有於104年10月7日、104年10月14日就系爭建案召 開水悅沐藝新建集合住宅會議，被上訴人邀請代銷之鴻築公 司由楊○輔代表出席，104年10月7日之會議討論事項針對建 材規劃通過銷售單位已承諾客戶，本案採用進口廚具、衛浴 （各約15萬左右）、80*80拋光石英磚、超耐磨木地板；建 材選定關係售價及利潤，待銷售單位提出銷售策略後檢討。 銷售企劃通過先前進行銷售之主要條件為總銷15億、單坪售 價30-31萬（開價36-38萬）、4房總價2000萬以下；請銷售 單位提供客戶預售合約、代銷合約；請銷售單位擬定銷售策 略，於下星期一（10/12）前先提報葳格建設，並於下次會 議討論；底價應擬定分價表，以他案之銷售經驗，限定預約 紅單之銷售成數，及限定期限內簽約，並依銷售成數調整銷 售價格。104年10月14日之會議討論事項針對建材通過代銷 提供主要建材建議：廚具、衛浴（三緯、麗舍、林氏），超 耐磨地板（德國高得能思單價約3000元）、門窗（YKK等級 ）、地磚80*80（冠軍、馬可貝里）；其餘更完整建材及機 電相關設備建材，請代銷於2日內提供。銷售通過先前調價 策略：均底29萬→30.2萬→31.2萬→32.5萬，總銷約15億以 上，車位均價110萬元，紅單預約約2成；請代銷提供包銷或 包櫃之銷售模式；預約客戶目前的問題，應區分代銷與公司 、代銷與客戶二者分別處理。
(十)訴外人劉雪惠、顏宏燦因向楊○輔訂購系爭建案之預售屋無 法取回預約金對楊○輔、孫○伶及被上訴人公司負責人袁昶 平提出刑事詐欺之告訴，分別經台中地檢署105年度偵字第 9272號、105年度偵字第9686號、106年度偵字第6964號為不 起訴處分確定。
四、本件兩造爭執之重點：
(一)鴻築公司、葳格廣告公司與上訴人所簽訂之系爭預約單，是 否以代理被上訴人之意思為之，且為上訴人明知或可得而知 ？
(二)被上訴人是否有同意鴻築公司、葳格廣告公司在其取得建造
執照前銷售系爭建案之預售屋？鴻築公司、葳格廣告公司是 否有權代理被上訴人與上訴人簽訂系爭預約單？(三)上訴人依系爭預約單之約定請求被上訴人返還如附表一所示 之預約金，有無理由？
五、本院得心證之理由：
(一)鴻築公司、葳格廣告公司與上訴人所簽訂之系爭預約單，是 否以代理被上訴人之意思為之，且為上訴人明知或可得而知 ？
1.按代理人於代理權限內，以本人之名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。故必須代 理人在代理權限內，以本人名義所為之意思表示，即代理人 對外必須表明代理意旨，以代理人之身分為意思表示，其代 理行為之相對人始能向本人主張權利義務。惟代理人以本人 名義為法律行為，並不以明示為必要，代理人雖未以本人名 義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意 思，且為相對人所明知或可得而知者，仍應對本人發生代理 之效力，此即所謂之「隱名代理」，是所謂之「隱名代理」 係有權代理人而未以本人名義為法律行為，此與民法第169 條所定之「表見代理」係無權代理人而以本人名義為法律行 為不同，需為有權代理之人，外觀上雖未以本人名義與相對 人為法律行為，惟相對人亦知代理人係以本人之名義與之為 法律行為，故外觀上雖非代理行為，惟實質上為代理行為， 該代理之法律效果，仍對本人生效。若非有代理權之人，其 以自己名義與他人訂約而無代理本人之意思，則無由成立隱 名代理。
2.上訴人曾分別於附表一所示之時間與鴻築公司（負責人：楊 ○學即楊○輔）及葳格廣告公司（負責人：陳○凡）簽訂系 爭預約單，上訴人各繳納如附表一所示之金額予經手人，訂 購特定樓層棟別之預售屋。而系爭建案係由被上訴人負責興 建，鴻築公司、葳格廣告公司為代銷公司，僅在銷售系爭建 案之預售屋，並不負責興建，系爭建案建造執照之取得係在 104年9月24日，足認於鴻築公司、葳格廣告公司103年11月 29日起至104年7月28日止與上訴人簽訂系爭預約單時，系爭 建案之建造執照尚在申請當中，系爭建案之預售屋仍未興建 ，故系爭預約單才會約定逾期未取得建造執照，系爭預約單 自動作廢，顯然鴻築公司、葳格廣告公司所銷售及上訴人所 預約買受者即係被上訴人即將興建系爭建案之預售屋。系爭 建案之預售屋當時尚未興建，鴻築公司、葳格廣告公司又非 興建者，鴻築公司、葳格廣告公司根本不可能取得上訴人所 訂購特定樓層棟別之預售屋權利以出售上訴人，上訴人亦不
可能向鴻築公司、葳格廣告公司購買其所訂購特定樓層棟別 之預售屋，鴻築公司、葳格廣告公司明顯係為被上訴人銷售 ，上訴人亦係向鴻築公司、葳格廣告公司所代理之被上訴人 購買系爭建案之預售屋。
3.系爭預約單約定建築圖說與建材於取得建造執照前，公司均 有權調整之，實際內容以買賣契約書為準；雙方簽訂正式買 賣契約書後，預約金即轉為買賣金之一部分。系爭建案既係 由被上訴人負責興建，則在系爭建案興建時有權調整建築圖 說與建材者應係被上訴人而非鴻築公司、葳格廣告公司。系 爭預約單係就上訴人所訂購系爭建案特定樓層棟別之預售屋 為預約買賣，在系爭建案建造執照取得，被上訴人正式推出 系爭建案後，上訴人尚須簽訂買賣契約書，買賣實際內容即 以將來所簽訂之買賣契約書為準，上訴人所支付如附表一所 示之預約金則成為買賣價金之一部分，將來之買賣契約書自 係由上訴人與負責興建系爭建案之被上訴人簽訂，則成為將 來買賣契約書一部分之系爭預約單自係鴻築公司、葳格廣告 公司代理被上訴人所為。
4.楊○輔自103年10月起有陸續在系爭建案之基地架設圍籬廣 告看板，載有「47-56坪‧尊爵會館‧22樓新古典鉅作‧245 13088」等字；在系爭建案基地附近之交岔路口台中市五權 路與柳川東路二段口、五權路與三民西路口、五權路與公館 路口、五權路與林森路口、南屯路與三民西路口等5處架設 帆布廣告看板，載有「水月沐藝 47-56坪/美術館‧新古典 鉅作 即將公開 2451-3088 葳格建設‧葳格代銷」等字；另 承租系爭建案基地附近之台中市○○路○段000號（近五權 路口）房屋為水悅沐藝預約中心銷售系爭建案之預售屋，並 在屋外架設載明「水悅沐藝 徜徉美術館 臥遊雙園道 2451- 3088 葳格建設」等字之廣告招牌（基地圍籬廣告見本院卷( 一)第204至206頁，5處路口帆布廣告見原審卷(一)第222至 223頁，水悅沐藝預約中心廣告招牌見本院卷(一)第200至20 3頁），另系爭預約單之經手人陳○依、蔡○勳所使用之名 片，載有「水悅沐藝 葳格建設‧葳格代銷」等字（名片見 原審卷(一)第104頁、本院卷(一)第208頁），由此可見楊○ 輔在銷售系爭建案之預售屋時，所架設之廣告均表明系爭建 案係由被上訴人興建而由葳格廣告公司負責代銷，鴻築公司 、葳格廣告公司明顯係為被上訴人銷售系爭建案之預售屋。 楊○輔於原審證稱：上開5處帆布廣告都有架設，客戶就是 看了廣告之後才電話過來探詢等語（見原審卷(一)第210頁 正面），而該5處路口帆布廣告與系爭建案基地圍籬廣告所 載之電話號碼，即為上開水悅沐藝預約中心之電話號碼（見
本院卷(一)第203頁），則上訴人在看過楊○輔所架設之廣 告打電話探詢，前往水悅沐藝預約中心簽訂系爭預約單，當 知系爭建案係由被上訴人興建，鴻築公司、葳格廣告公司僅 係代銷公司，則上訴人應係向被上訴人訂購系爭建案之預售 屋，上訴人簽訂系爭預約單之簽約對象應係被上訴人而非鴻 築公司、葳格廣告公司。且依陳○依、蔡○勳所使用之名片 ，亦足認與上訴人洽談系爭建案預售屋買賣之陳○依、蔡○ 勳係告知上訴人系爭建案係由被上訴人興建而由葳格廣告公 司負責代銷，另參酌楊○輔於原審所證「有跟預約的客戶說 我們是代理被上訴人公司訂約」（見原審卷(一)第209頁背 面），堪認鴻築公司、葳格廣告公司應係以代理被上訴人之 意思與上訴人簽訂系爭預約單，上訴人亦不致誤認係與鴻築 公司、葳格廣告公司簽訂系爭預約單。鴻築公司、葳格廣告 公司在系爭預約單上用印應僅係在表明系爭建案之預售屋係 由其代銷，系爭預約單由其經手簽約，預約金由其代收，而 非由其自己與上訴人簽訂系爭預約單。
5.被上訴人於105年1月28日對孫○伶向台中地檢署提出刑事詐 欺告訴，於告訴狀表明「孫○伶趁被上訴人公司對其信賴之 原因，逕自對外打著被上訴人公司之名號進行詐騙並捲走消 費者之訂金，而使被上訴人蒙受商譽及財產上之莫大損害」 等語（見原審卷(二)第15頁），則依該告訴狀上開所載，足 見被上訴人亦係認為鴻築公司、葳格廣告公司係以其名義與 消費者簽訂系爭預約單收取預約金。
6.按公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦 理銷售，公寓大廈管理條例第58條第1項定有明文。系爭建 案之建造執照係於104年9月24日取得，依法被上訴人不得在 104年9月24日之前銷售系爭建案之預售屋，但公寓大廈管理 條例第58條第1項係為保障消費者權益所為之行政管理規定 ，實際上建築業者在取得建造執照之前為早日籌措興建基金 並得知市場反應，而有提前銷售之行為所在多有，消費者為 享受較低價格之優惠，甘願承擔風險而預約買受亦時有所聞 ，故建築業者在取得建造執照前違規偷跑提前銷售預售屋， 自會發生，建築業者提前銷售所簽訂之預約單即俗稱預約紅 單。系爭建案取得建造執照並無困難，早晚可以取得，則被 上訴人在取得建造執照之前提早銷售系爭建案之預售屋實不 難想像，其同意鴻築公司、葳格廣告公司違規代銷系爭建案 之預售屋即會成立，因本件鴻築公司、葳格廣告公司之銷售 系爭建案預售屋係屬違規偷跑行為，被上訴人乃不願在系爭 預約單上用印，自不能以被上訴人未在系爭預約單上用印， 逕認鴻築公司、葳格廣告公司係以自己之名義與上訴人簽訂
系爭預約單。鴻築公司、葳格廣告公司為因應公寓大廈管理 條例第58條第1項之規定，以免被上訴人被查獲有違規偷跑 行為，乃未在系爭預約單明示以被上訴人之名義簽約，鴻築 公司、葳格廣告公司未明示以被上訴人名義簽訂系爭預約單 ，自可理解。至楊○輔於原審所證「（你之前從事建案的代 銷，就你的經驗你們已經確定取得公司代銷權限，預約單上 是寫廣告公司或建設公司？）會寫建設公司及代銷公司，並 且兩個公司都會蓋章。」（見原審卷(一)第211頁背面）， 及被上訴人提出其另建案水悅雲出，所使用之訂購房屋預約 單係以被上訴人公司名義出具（附原審卷(二)第6頁正面） ，均係針對建築業者已取得建造執照正式推出建案而言，此 與本件係違規提前銷售系爭建案之預售屋不同，自不能以鴻 築公司、葳格廣告公司所簽訂之系爭預約單與楊○輔前揭所 證不符，即認系爭預約單係鴻築公司、葳格廣告公司所自己 銷售。系爭預約單之簽訂應係由鴻築公司、葳格廣告公司以 代理被上訴人意思，而非以自己之名義簽訂，鴻築公司、葳 格廣告公司代理被上訴人意思簽訂系爭預約單，並為上訴人 所明知或可得而知，殆無疑義，被上訴人以系爭預約單之外 觀形式無被上訴人之名義，抗辯鴻築公司、葳格廣告公司係 以自己名義而非代理被上訴人意思與上訴人簽訂系爭預約單 云云，要無可採。
(二)被上訴人是否有同意鴻築公司、葳格廣告公司在其取得建造 執照前銷售系爭建案之預售屋？鴻築公司、葳格廣告公司是 否有權代理被上訴人與上訴人簽訂系爭預約單？ 1.楊○輔於原審證稱：「（被上訴人公司）103年7月委託鴻築 公司去做預約銷售的工作，103年12月至104年初成立葳格廣 告公司，就委託葳格廣告公司。初期我沒有參與磋商，是孫 ○伶與被上訴人公司洽談。」、「我們接到孫○伶指示說被 上訴人要委託我們銷售，所以我們去掛廣告。」等語（見原 審卷(一)第207頁正面），於105年1月5日、1月15日、3月11 日偵查中分別供稱：「（103年）在7月時，孫○伶有帶我去 跟袁昶平見面，有聽到這個案子的後續發展，袁昶平當下有 口頭承諾說可以做銷售包裝的動作。」、「103年6月底7月 初某日，孫○伶約我到金錢豹舞廳與袁昶平、熊○驥見面， 孫○伶就與袁昶平討論葳格建設在西區建案的進度，並向袁 昶平說要接他建案的代銷，袁昶平說好，那就去做，孫○伶 並向袁昶平介紹我是她從台北請下來的經理，以後這個部分 會由我去負責代銷的業務。」、「那時候103年6、7月間我 與孫○伶到台灣大道的金錢豹酒店與葳格建設的總裁袁昶平 談想要代銷他們公司○○段的建案，袁昶平說好，這個建案
你們去做，這個建案會在103年12月底會取得建築的執照， 這半年間希望我們去市場上醞釀客人，到7月時，我們有問 過袁昶平，他們公司有無做預售的紅單，他說可以在市場上 賣紅單。」等語（見本院卷(一)第137、148、163頁），孫 ○伶於105年1月30日、5月27日偵查中分別供稱：「（就代 銷過程）有跟楊○學（即楊○輔）找袁昶平，袁昶平雖然沒 有給我們書面資料，但有口頭答應，詳細答應時間我已經忘 記了。」、「103年7、8月陸續去金錢豹見袁昶平，袁董有 找負責建設的人跟我們聯絡，一開始袁董沒有完全同意，後 來有口頭上同意，是楊○輔寫企劃書，我們去跟袁董的建設 公司負責這個案子的人報告，後來是我們有透過這個案子的 負責人去見袁董，袁董口頭說給我們做沒有問題」等語（見 本院卷(一)第143、187頁）；另葳格廣告公司之會計葉○賢 於105年3月25日偵查中證稱：「103年11月25、26日在○○ 路○段的辦公室內，孫○伶與楊○學會合在辦公室內討論要 與袁昶平開會的資料，當時楊○學有拿出樣品屋的設計圖、 價格表，都是楊○學去做市場調查做出來的，另外還請我提 出預算書，預算書是楊○學跟我講需要的預算及人員、配置 ，我們每個禮拜會開會討論出來的，當天彙整資料後孫○伶 與楊○學就到金錢豹5樓的辦公室跟袁昶平開會，回來孫○ 伶就說案件由我們來做。」等語（見本院卷(一)第171頁） 經核楊○輔、孫○伶、葉○賢上開所述，除被上訴人公司負 責人袁昶平口頭答應孫○伶、楊○輔代銷系爭建案預售屋之 時間稍有差異外，餘大致相符，仍可確認被上訴人在系爭建 案取得建造執照之前有同意由孫○伶、楊○輔所成立之公司 代銷預售屋。楊○輔、孫○伶上開偵查中所述，並無證據顯 現與事實不符，自不能以渠等為刑事被告係為規避刑事責任 即予全盤否定。
2.訴外人梁雅文、張育笙係透過袁昶平特助熊○驥之介紹而向 楊○輔訂購系爭建案之預售屋，此經梁雅文、張育笙於105 年1月5日偵查中陳明（見本院卷(一)第139、140頁）。被上 訴人雖稱：熊○驥係葳格集團教育體系人員，不清楚系爭建 案云云，但熊○驥即使係葳格集團教育體系人員，依楊○輔 前揭105年1月15日偵查中所述，熊○驥在其與孫○伶向袁昶 平爭取系爭建案之代銷機會時有在場，並於105年5月27日偵 查中指稱：於103年10月間因請託熊○驥幫忙爭取系爭建案 之銷售，有交付面額600萬元之支票予熊○驥等情（見本院 卷(一)第197頁，事後熊○驥有退還該支票），熊○驥於台 中地檢署105年度偵字第8677號案件之警訊時亦證稱：孫○ 伶曾找伊想爭取代銷被上訴人欲推出之系爭建案，並介紹楊
○輔給伊認識，伊便居中牽線與被上訴人公司負責系爭建案 之人接洽，孫○伶於103年10月間曾與楊○輔一同約伊碰面 ，並當場交付600萬元之支票給伊，表示是要給伊仲介代銷 系爭建案之費用等語（見本院卷(一)第234、235頁），可見 熊○驥有幫忙孫○伶、楊○輔爭取系爭建案之代銷，居中牽 線與被上訴人公司負責系爭建案之人員接洽，並取得孫○伶 所交付之面額600萬元支票為系爭建案之仲介代銷費用，熊 ○驥對系爭建案及被上訴人公司負責系爭建案之人員均相當 熟悉，當係在得知被上訴人已同意系爭建案由孫○伶、楊○ 輔所屬之公司代銷，始會介紹友人梁雅文、張育笙向楊○輔 訂購系爭建案之預售屋，否則熊○驥即應介紹梁雅文、張育 笙與被上訴人公司負責系爭建案之人員洽談。
3.被上訴人公司系爭建案之業務由業務部經理陳○光負責，陳 ○光有提供系爭建案之建物3D外觀圖、建物平面圖予楊○輔 。陳○光在傳送系爭建案之相關資料予楊○輔時，於104年2 月11日之電子郵件表示「關於目前銷售上陸續需求相關圖面 資料，我想把流程稍微調整一下」等語，另楊○輔於104年2 月26日寄給陳○光之信件則表示「目前已經收到相關建案之 CAD檔，想請問3D透視各面之示意圖是否已經完成方便提供 ？以利發包3D製圖以及後續電子錶板與銷售工具使用。」等
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