臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
106年度南簡字第1050號
原 告 張合薯
訴訟代理人 張吉成
被 告 久井企業股份有限公司
法定代理人 林作樞
訴訟代理人 蔡弘琳律師
蔡進欽律師
蘇正信律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國106 年12月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段00000 地號土地（權利 範圍全部，下稱系爭土地）及其上同段652 、653 建號即門 牌號碼臺南市○○區○○路0 段000 號房屋（權利範圍均為 3 分之2 ，下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）為原告所 有。兩造於民國98年8 月8 日簽訂租賃契約書（下稱系爭租 賃契約書），約定被告向原告承租系爭房地為加油站使用， 租期為98年9 月1 日起至106 年3 月31日止，嗣租期屆滿， 被告仍無權占用系爭房地，依系爭租賃契約書第13條約定， 被告應按日給付原告新臺幣（下同）5,300 元之違約金，為 此，爰依民法第767 條、第821 條之規定及系爭租賃契約書 第13條約定，提起本件訴訟等語，並聲明：⑴被告應將系爭 土地（系爭房屋之基地除外）騰空，並將土地返還原告；⑵ 被告應將系爭房屋騰空，並將建物返還原告及全體共有人； ⑶被告應自106 年4 月16日起至返還系爭房地之日止，按日 給付原告5,300元；⑷願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於106 年3 月10日就租賃標的物即系爭房地 之租期、租金等必要之點均已達成合意，嗣因兩造對於系爭 租賃契約書第11條「回復原狀」之認定有所爭執，故未辦理 簽約程序，然兩造間應已成立租賃契約，被告非無權占有系 爭房地。縱認被告係無權占有系爭房地，原告請求之違約金 相較於系爭租賃契約書約定之租金數額，顯然過高等語，資 為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利之判決，願 供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第51頁、第69頁）： ㈠系爭土地為原告於91年間因調解共有物分割而登記為所有權
人。
㈡系爭房屋為原告於98年7 月間所購買並登記為所有權人。 ㈢訴外人力通加油站股份有限公司（下稱力通公司）於89年間 與原告、訴外人張陳會及張清波訂定租賃契約，由力通公司 承租坐落臺南市○○區○○段000 地號土地（91年分割後增 加880-1 地號土地、系爭土地）開設加油站，並於其上興建 系爭房屋作為加油站及辦公室使用（加油站坐落於分割後之 880-1 地號土地、系爭土地，辦公室坐落於分割後之系爭土 地）。
㈣被告於98年8 月17日與力通公司簽訂讓渡契約，取得加油站 設備所有權及經營權。
㈤被告於98年9 月1 日與原告簽訂系爭租賃契約書，承租原告 所有系爭房地。租期自98年9 月1 日起至106 年3 月31日止 ，共計7 年7 月。租金為前5 年每月租金3 萬3,000 元、其 後2 年7 月調高為5 萬3,000 元。
㈥系爭租賃契約書第10條記載「租期屆滿後，本合約失效，除 另定書面租約外，不得視為以不定期限繼續契約，乙方（即 被告公司）亦不得以任何名義繼續使用租賃標的」之內容； 第11條記載「租期屆滿或契約終止後，乙方應負責將租賃標 的回復原狀。但經甲方（即原告）同意者得免予回復，惟乙 方不得向甲方請求任何有益費用或補償。（除甲方之建築物 外，乙方可拆回全部之營運設備，但不能損及建築物原應有 之功用）」之內容。
㈦被告於106 年2 月初與原告、訴外人張朝雄、張水玉、張智 淵、張苑婷、張清波商談續約事宜，並於106 年3 月10日分 別與張朝雄、張水玉、張智淵、張苑婷等四人及張清波簽訂 租賃契約書，約定租期自106 年4 月1 日起至111 年3 月31 日止，每月租金3 萬4000元，並經張朝雄、張水玉、張智淵 、張苑婷、張清波及被告蓋章。
四、原告主張被告無權占有系爭房地，並應按日給付違約金等情 ，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠ 被告是否無權占用系爭房地？㈡原告請求被告騰空返還系爭 房地，是否有據？㈢原告得否請求被告按日給付違約金，及 其得請求之金額為何？茲論述如下：
㈠被告是否無權占用系爭房地？即兩造間就系爭房地是否成立 租賃契約？
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約，民法第153 條、第421 條分別定有明文 。是以，租賃契約必要之點係為租金及租賃標的物使用受益 範圍，又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文。 ⒉經查，證人陳藝霞於本院證稱：伊為被告之執行秘書，於10 6 年2 月9 日代表被告與原告訴訟代理人張吉成即原告兒子 、張朝雄、張水玉、張智淵、張苑婷、張清波商談續約事宜 ，原告雖未出具委託書，然原告曾於電話中向伊表示直接找 原告訴訟代理人談就好，伊才會與原告訴訟代理人接洽，並 談妥如本院卷第43頁至第44頁租賃契約書之內容，即租期為 106 年4 月1 日起至111 年3 月31日止，每月租金53萬3,00 0 元。嗣原告訴訟代理人要求至訴外人梁陽昇公證處將租賃 契約書辦理公證，原告、原告訴訟代理人與伊三人復約定於 同年月24日辦理公證程序，然當天原告訴訟代理人對於租賃 契約書第11條「回復原狀」之文義有所爭執，故未辦理簽約 及公證程序等語明確（見本院卷第69頁背面至第70頁）；而 原告復於本院106 年12月11日言詞辯論期日自承原告訴訟代 理人於106 年3 月24日至梁陽昇公證處辦理租賃契約書公證 前，已就租期、租金與被告達成合意並告知原告，僅就租賃 契約書之詳細條文未逐條解釋予原告等語（見本院卷第71頁 ），是被告辯稱兩造於106 年3 月24日前已就租賃標的物即 系爭房地、租期為5 年及租金每月5 萬3,000 元等必要之點 有意思表示之合致，堪認兩造間業已成立租賃契約，應屬有 據。原告雖主張兩造間對租賃契約書第11條「回復原狀」之 文義有所爭執等語，然此情縱然為真，仍與租賃契約是否有 效成立之必要之點無涉，無礙兩造間租賃契約之成立。 ⒊原告雖主張原告訴訟代理人未獲得原告授權，即與被告洽談 續約事宜等語，然為被告所否認。原告訴訟代理人亦於本院 審理中自承係其主動與被告聯繫商談續約事宜，並於106 年 3 月24日偕同兩造至梁陽昇公證處辦理租賃契約書公證前， 有將其與被告達成合意之租期為5 年及租金每月5 萬3,000 元告知原告；又衡諸常情，原告訴訟代理人與原告為父子關 係，且依證人陳藝霞上開證述，原告曾於電話中告知證人陳 藝霞就本件續約事宜可逕洽原告訴訟代理人商談，顯係以自 己之行為表示以代理權授與他人，依民法第169 條前段規定 ，對於被告應負授權人之責任；再參以兩造有約定於106 年 3 月24日前往梁陽昇公證處辦理租賃契約書公證手續之事實 ，均足認原告業已授權原告訴訟代理人與被告商談續約事宜 ，兩造約定106 年3 月24日至梁陽昇公證處簽訂之契約，關
於租賃契約之內容（含租金、租期等必要事項）已達成合意 ，原告主張其訴訟代理人未獲授權云云，自難憑採。五、綜上所述，兩造於106 年3 月24日前就租賃標的物即系爭房 地、租期及租金已達成合意，應認兩造間業已成立租賃關係 ，被告自非無權占用系爭房地，原告依民法第767 條、第 821 條之規定及系爭租賃契約書第13條約定，請求被告騰空 返還系爭房地，並自106 年4 月16日起至返還系爭房地之日 止，按日給付違約金5,300 元，均無理由，應予駁回。又原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 25 日
臺南簡易庭 法 官 王鍾湄
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 25 日
書記官 黃千玲
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