臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第3928號
原 告 三可國際股份有限公司
法定代理人 蕭宇翔
訴訟代理人 謝心味律師
被 告 台灣地腊磚廠股份有限公司
法定代理人 許承男
訴訟代理人 陳雲進律師
上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國105年4月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國103年10月31日簽訂廠房暨土地租賃 契約（下稱系爭租約），經由民間公證人王薇鑫公證，租賃 範圍為基隆市○○區○○○○○○路0000號廠房及系爭租約 附圖（地籍圖）所示含基隆市七堵區瑪陵坑段東勢下股小段 101、101-9、102-9、107-36地號土地（下稱101、101-9、 102-9、107-36地號土地），租期自103年12月1日至108年11 月30日，租金第1年每月新臺幣（下同）399,000元，分年調 漲，保證金152萬元，原告並於簽約當日交付現金10萬元及 如附表所示之支票（下稱系爭支票）與被告。惟依系爭租約 附圖所標示之出租範圍，包括非被告所有之同小段107-34、 271-1地號土地（下稱107-34、271-1地號土地），被告顯以 他人土地為租賃標的物，有權利瑕疵情事，有不完全給付規 定之適用。另依系爭租約第16條約定，原告得於103年11月1 日至同月30日進入租賃區域進行整理裝修，原告於103年11 月2日派員進場整地施作，同月16日即遭瑪陵坑派出所員警 到場以有廢土未清除為由勒令停工，被告顯無法提出合於物 流倉儲貨櫃廠使用之租賃物，原告依民法第423條規定及最 高法院91年度台上字第1733號判決意旨，已於103年11月27 日對被告為終止系爭租約之意思表示，如鈞院未採認，原告 以起訴狀繕本之送達另對被告為終止系爭租約之意思表示。 系爭租約既已終止，被告即應返還原告交付之保證金，爰依 系爭租約第4條約定、民法第179條規定，提起本件訴訟。並 聲明：⑴被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵被告應返還 系爭支票與原告。⑶願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：簽訂系爭租約時，民間公證人王薇鑫告知107-34 、271-1地號土地並非被告所有，即寫明租賃土地為101、10
1-9、102-9、107-36地號土地，系爭租約之租賃範圍自不包 括107-34、271-1地號土地。原告簽訂系爭租約時，並未告 知租賃目的係作為物流倉儲貨櫃廠之用，更未寫明在契系爭 租約中，且原告未向主管機關申請即逕自大規模整地、堆置 土方，並遭勒令停工，係可歸責於原告，故本件並無原告所 稱權利瑕疵、被告未交付合於使用目的租賃物之情事。另系 爭租約第9條已明定租約於期限屆滿前不得終止，原告自不 得終止系爭租約，況依原告所稱103年11月27日係向1個連名 字都不知曉之「許二哥」為終止系爭租約之意思表示，何人 能信？再者，原告迄今未賠償毀損廠房1,031,415元及整地 費用520萬元等損害，依系爭租約第4條約定，返還保證金之 停止條件尚未成就等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁 回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於103年10月31日簽訂系爭租約，經由民間公證人王薇 鑫公證，並有系爭租約可證並有系爭租約可證（見卷第9至 14頁）。
㈡系爭租約約定保證金為152萬元，原告於簽約當日交付現金 10萬元及系爭支票與被告作為保證金，並有系爭支票、被告 出具之收據可證（見卷第15頁）。
㈢107-34、271-1地號土地並非被告所有，並有土地登記謄本 可證（見卷第16、17頁）。
四、得心證之理由：
㈠系爭租約之租賃範圍為何？
系爭租約第1條約定：「廠房暨土地：廠房地址為基隆市○ ○區○○○○○○路0000號。土地（如附圖所示）。基隆市 七堵區瑪陵坑東勢下股小段101、101-9、102-9、107-36。 租賃範圍：房廠（應為「廠房」之誤寫）暨土地（如附圖所 示）」（見卷第11頁），另依系爭租約附圖，有以黑色線條 及綠色螢光筆標示之四方形範圍，記載「出租範圍」（見卷 第14頁），又「基隆市七堵區瑪陵坑東勢下股小段101、101 -9、102-9、107-36」係手寫字跡，乃因民間公證人王薇鑫 發現系爭租約附圖標示之「出租範圍」包含非屬被告所有之 107-34、271-1地號土地，故特別手寫註明等情，此為兩造 所不爭執。由上可知，兩造本欲以系爭租約附圖所畫之「出 租範圍」作為系爭租約之租賃範圍，但因該「出租範圍」包 含他人土地，故民間公證人王薇鑫告知兩造後，特別以手寫 方式記載「基隆市七堵區瑪陵坑東勢下股小段101、101-9、 102-9、107-36」，以杜爭議，故應認系爭租約之租賃範圍 乃該附圖標示「出租範圍」中之101、101-9、102-9、107-3
6地號土地部分，始符兩造締約時真意。原告主張：系爭租 約之租賃範圍，包括非被告所有之107-34、271-1地號土地 ，有權利瑕疵情事，有不完全給付規定之適用等語，顯屬無 稽，並非可採。
㈡原告是否於103年11月27日對被告為終止系爭租約之意思表 示？
⒈原告又主張：原告於103年11月2日派員至租賃範圍整地，同 月16日即遭瑪陵坑派出所員警到場以有廢土未清除為由勒令 停工，原告遂於103年11月27日對被告為終止系爭租約之意 思表示等語，並舉證人即原告經理楊勝昌為證，但為被告所 否認。
㈡經查，證人楊勝昌到庭證稱：「（何人去終止租約？）我。 我是以電話通知」、「（你是打給何人？）『許二哥』」、 「（『許二哥』是何人？）應該算是許董（指被告法定代理 人）的弟弟。平常在接洽的時候就是這樣尊稱他」、「（當 初如何跟『許二哥』說終止租約？）打電話說。說目前因為 土石部分已經停工，廠區也無法使用，所以我們就先終止契 約，請他們將票據返還」、「（『許二哥』如何說？）他說 他要跟許董做陳報，會再回復我電話。後來就沒有回報」、 「（之後有跟『許二哥』聯絡？）後來比較忙，所以就沒有 跟「許二哥」聯絡。到去年（指104年）2月底的時候有打電 話再跟他要票」、「（後來是否有跟『許二哥』聯絡？）最 後1次聯絡是去年4月21日」、「（為何在那天跟他聯繫？） 因為收到他的傳真的東西」、「（傳真東西為何物？）基隆 市政府公文，他們土石清理的回文，細節記不起來，印象最 深刻的是『請靜候佳音』」等語（見卷第141、142頁），依 上證言，證人楊勝昌於103年11月27日打電話給「許二哥」 表示要終止系爭租約，「許二哥」表示要向被告法定代理人 陳報後回覆，但未回覆，證人楊勝昌也未再與「許二哥」聯 絡，104年2月底時證人楊勝昌有向「許二哥」請求返還系爭 支票，104年4月21日證人楊勝昌收到被告傳真之基隆市政府 公文後，最後1次與「許二哥」聯絡。惟衡情公司法人如要 終止與他人間之契約，多會以書面，甚或以存證信函方式為 之，以求明確，並可供作日後證明，原告卻由經理即證人楊 勝昌以打電話方式向被告法定代理人之弟為終止租約之意思 表示，其真實性已待存疑。再者，「許二哥」表示要向被告 法定代理人陳報後回覆而未回覆，證人楊勝昌竟未積極與「 許二哥」聯絡以得知被告法定代理人之回應，直至3個月後 之104年2月底時始向「許二哥」請求返還系爭支票，與常情 有違。況且，如原告確已為終止系爭租約之意思表示，兩造
間已無租賃關係，被告收受基隆市政府104年4月14日基府產 工貳字第1040212568號函後，被告法定代理人又怎會記載「 我方已盡力挽救，收拾局面，請稍耐心等待」等語（見卷第 32頁），並將之傳真與原告？準此，證人楊勝昌前開證言不 足採信，本件無從認定原告於103年11月27日對被告為終止 系爭租約之意思表示，原告就此主張，自難憑採。 ㈢原告以起訴狀繕本對被告為終止系爭租約之意思表示，有無 效力？
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文。又此項出租人之租賃物保持義務 ，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之 使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保 責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交 付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應 負擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者 ，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由 而發生者，出租人並負債務不履行責任（最高法院91年度台 上字第1733號判決參照）。
⒉經查，原告於103年11月間至租賃範圍整地，同月16日遭瑪 陵坑派出所員警到場以有廢土未清除為由勒令停工後，被告 向基隆市政府提出基隆市七堵區瑪陵坑段東勢下股小段102 -9等4筆土地土石方清除工作（下稱102-9等4筆土地土石方 清除工作）案，土石方處理計畫數量計6,444立方公尺（土 質代碼：B2-2），擬載運至基隆市信義區大水窟段月眉土石 方資源堆置處理場收容處理，經基隆市政府以104年4月14日 基府產工貳字第1040212568號函同意備查（見卷第32頁）， 被告乃於104年4月間，就102-9等4筆土地土石方清除工作處 理計畫與湧立營造工程股份有限公司（下稱湧立公司）簽訂 工程契約書（見卷第96至107頁），由湧立公司負責施工， 完工後，被告向基隆市政府提出102-9等4筆土地土石方清除 工作成果報告書，經基隆市政府認定業已依規定辦理改正完 成，同意備查，有基隆市政府104年7月1日基府產工貳字第 1040038283號函附卷可考（見卷第181頁）。考諸在102-9等 4筆土地土石方清除工作施作前，原告猶願簽訂系爭租約， 向被告承租系爭租約附圖標示「出租範圍」中之101、101-9 、102-9、107-36地號土地，則在102-9等4筆土地土石方清 除工作施作後，該等租賃物更難認有何瑕疵存在致不能達系 爭租約目的之情事，是原告於104年8月25日提起本件訴訟（ 有本院收狀戳可稽，見卷第2頁），並以起訴狀繕本對被告
為終止系爭租約之意思表示，難認合於民法第423條規定及 最高法院91年度台上字第1733號判決意旨，自不發生終止系 爭租約之效力。
五、綜上所述，本件租賃範圍乃系爭租約附圖標示「出租範圍」 中之101、101-9、102-9、107-36地號土地部分，又原告並 未於103年11月27日對被告為終止系爭租約之意思表示，另 原告以起訴狀繕本對被告為終止系爭租約之意思表示，難認 合於與民法第423條規定及最高法院91年度台上字第1733號 判決意旨，自不發生終止系爭租約之效力。從而，原告依系 爭租約第4條約定、民法第179條規定，請求⑴被告應給付原 告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息。⑵被告應返還系爭支票與原告，為無 理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已 失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
民事第七庭法 官 張文毓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
書記官 黃進傑
附表：
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│發票人 │付款人 │票面金額 │發票日 │支票號碼 │
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│三可國際股│玉山銀行長│142萬元 │103年12月1│CA0000000 │
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