臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第1039號
原 告 沈晉鋒
訴訟代理人 陳適庸律師
被 告 蘇昭陽
曾兆蒲
共 同
訴訟代理人 蘇建榮律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國105年3月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺南市佳里區鎮○段00000地號土地（ 下稱系爭土地），為被告共有應有部分各2分之1。被告明知 系爭土地所臨之道路寬度僅為9點多公尺，為抬高土地售價 ，竟於報紙刊登「佳里15米路2甲農地」之銷售廣告，並於 民國104年5月27日與原告簽約時，出具不動產土地現況說明 書，保證系爭土地面臨道路寬15米，致原告及訴外人沈晉賢 不疑有他，遂以總價新台幣（下同）702萬元向被告買受系 爭土地，並於簽約時交付70萬元，於104年5月28日再交付21 0萬元，共計280萬元。然原告嗣於104年6月間實際丈量道路 寬度，發現僅有9公尺多，與被告保證之15公尺差距甚大， 顯然不具備臨路寬15公尺之價值及效用，被告應負物之瑕疵 擔保責任。爰依民法第359條之規定，以本件起訴狀繕本送 達向被告為解除契約之意思表示，並依買賣契約書第十條第 三項約定，請求被告返還已收價金280萬元及同額懲罰性違 約金，合計560萬元（訴外人沈晉賢已將買賣契約之一切權 利轉與原告）等語。並聲明：㈠被告應給付原告560萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：本件土地買賣雙方均有委託訴外人康群不動產有 限公司（下稱康群公司），並由康群公司仲介人員謝旺瑋完 成居間買賣簽約，仲介人員是否有刊登銷售廣告及刊登內容 如何，被告並不知情，否認銷售廣告為被告所刊登或授意。 又買賣契約「不動產現況說明書」內容中之「道路寬15米」 記載，亦非被告所為，仲介人員謝旺瑋係拿未填寫之空白「 不動產現況說明書」供被告簽名，至仲介人員何時及如何填 載現況說明書，被告均不知情，而且被告委託出售系爭土地 ，強調以現況出售，並未向仲介人員告知土地所面臨之道路
有15米寬，於交易過程中，原告亦從未被仲介人員及買方詢 問過臨路寬度如何，更未向買方保證道路寬度多少。再者， 原告沈晉鋒及訴外人沈晉賢委託康群公司居間買賣期間，均 由其父母沈國榮、蔡柳切出面與仲介人員接洽，且其父母二 人亦多次前往土地現場，並代理簽約，對於土地之現況及臨 路寬度，理應相當了解，且路寬15公尺與九點多公尺，兩者 相差甚鉅，一般成年人理應可以辯別，殆無可能發生認知錯 誤。此外，系爭土地臨路寬度多少，亦非原告願意締約之重 要因素，倘若這是原告要求之重要交易條件，原告之代理人 豈會不要求仲介人員或親自丈量現況，或由地籍圖之比例尺 長度亦可得知路寬。而經測量道路實際寬度為11公尺多，與 現況說明書所載15公尺，差距僅3公尺多，對於土地之使用 亦不生影響，原告簽約後才以其發現路寬不符合伊要求，以 此寬度差距，主張解除契約，顯失公平，併請求懲罰性違約 金280萬元，亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。
三、兩造不爭執事項（卷第94頁）：
㈠被告為系爭臺南市佳里區鎮○段00000地號土地之所有權人 ，應有部分各2分之1。（本院卷第10-11頁） ㈡被告委託訴外人康群公司銷售系爭土地，原告嗣經康群公司 人員謝旺瑋居間仲介與被告於104年5月27日簽訂系爭土地買 賣契約書。（本院卷第13-19頁）
㈢康群公司於報紙刊登銷售廣告，內容登載系爭土地面臨道路 寬15公尺，兩造所簽訂之買賣契約書不動產現況說明書亦記 載系爭土地臨路寬15公尺。（本院卷第12頁、第20頁） ㈣系爭土地之西邊面臨道路即臺南市佳里區鎮○段000○0000 ○0000地號土地，經本院囑託臺南市佳里地政事務所測量道 路現況（含兩側排水溝水泥蓋、柏油路面及短牆）最大及最 小寬度分別為11.0259公尺及11.0142公尺。（本院卷第22頁 、第66-70頁、第72-74頁、第77-78頁、第82頁） ㈤系爭土地買賣總價金為702萬元，原告及訴外人沈晉賢已支 付被告第一期及第二期金額共計280萬元。
㈥原告以本件起訴狀繕本送達向被告為解除契約之意思表示。四、兩造爭執事項：
㈠被告應否依系爭買賣契約負擔系爭土地應具備臨路寬15公尺 之瑕疵擔保責任？
㈡原告以系爭土地實際臨路寬未達15公尺為由解除契約，有無 理由？
㈢原告解除系爭買賣契約請求返還買賣價金280萬元及懲罰性 違約金280萬元，是否合理正當？
五、得心證之理由：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。 又依民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少 其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求 減少價金。
㈡經查，查系爭土地西邊所臨道路南29線道，即臺南市佳里區 鎮○段000○0000○0000地號土地，經本院囑託臺南市佳里 地政事務所測量道路寬度（含兩側排水溝水泥蓋、柏油路面 及短牆均位於界址內），最大及最小寬度分別為11.0259公 尺及11. 0142公尺等情，此有地籍圖、土地登記謄本、本院 104年10月22日勘驗測量筆錄、臺南市佳里地政事務所函及 土地複丈成果圖等可稽（見本院卷第22頁、第66-70頁、第 72-74頁、第77-78頁、第82頁）。足認系爭土地所臨道路實 際寬度為11公尺多，雖非如原告所稱之9公尺多，但確實未 達土地銷售廣告及不動產現況說明書所載之15公尺，洵屬為 真。又系爭土地之銷售廣告及不動產現況說明書，均屬賣方 提供之土地交易資訊，雖證人即康群公司仲介人員謝旺瑋證 稱：土地臨路寬15米是伊依據前手移交之資料所登載，不瞭 解前手資訊來源等語（見本院卷第91頁背面至第92頁），無 從證明為被告所提供或授意，然被告不察並援用為與原告簽 約之資料，即難謂無瑕疵，自不得解免出賣人之瑕疵擔保責 任，固堪認定。
㈢惟查，原告購買系爭土地，全程由其父母出面看地及代理簽 約，此據原告訴訟代理人陳明，又由原告訴訟代理人陳稱： 原告購買系爭土地是要放置大型機具使用，看過一次就決定 要買，當時看得時候大型機具可以進入。但沒有實際丈量道 路面寬。簽約付訂金之後，原告才去丈量，發現不足15米等 語（見本院卷第57頁）；及證人謝旺瑋所證：「(買方有無 表示需求的土地條件？）當初在帶看土地時，買方說是要投 資用的，他只要臨大馬路旁邊的土地，沒有說要面臨多大的 馬路。」、「(買方有表示需要購買臨路寬多少公尺的土地 嗎？）看土地的時候買方都沒有談到要幾米路的土地。」、 「（買賣雙方簽約前，帶買方到本件土地現場看過幾次？） 簽約前帶看一次。過三天就簽約了，簽約完買方有詢問如何 到土地現場，他們還要再過去看。」、「（以你跟買方接觸 所瞭解，臨路寬15米是買方決定購買本件土地的主要原因嗎
？）應該不是，應該是看整體環境，因為帶看的時候，買方 並沒有強調道路的問題，只說離他們居住處比較方便及好管 理。」等語（見本院卷第92頁背面至93頁）。足證原告父母 乃係經過實地勘查確認系爭土地之整體條件（含臨路狀況） ，符合原告之需求，始與被告簽訂買賣契約，並非全然依憑 銷售廣告及不動產現況說明書而決，亦堪認定。 ㈣雖被告以系爭土地所臨道路實際寬度，未達銷售廣告及不動 產現況說明書登載之15公尺，主張不具備買賣契約價值及效 用，據為解除契約之意思表示云云，然原告之代理人簽約前 既已實地勘查確認符合其所需用土地之條件，而系爭土地之 現況及所臨道路寬度，於兩造簽約前後始終同一，並無異動 ，嗣後實測路寬雖未達15公尺，但仍符合原告締約所需之效 用，應屬無疑。且由證人謝旺瑋之上開證述，亦可徵知原告 父母看地時雖陳稱需要大馬路旁邊的土地，然並未表明所需 道路實際寬度，足見土地銷售資訊雖登載臨路寬15米，但應 非原告決意購買之主要原因，否則，原告父母豈會未經實地 測量確認，即逕以目視所見而簽約。再觀之兩造買賣契約書 ，復無強調土地臨路寬度應達15米，抑或土地銷售價格係取 決於臨路寬度之記載，原告執此主張不具備買賣契約價值及 效用云云，尚難認可採。此外，兩造均委託康群公司居間締 結契約，對仲介人員所提供之土地臨路資訊，兩造均應負其 責，原告單方主張解除契約，亦顯失公平。
㈤從而，系爭土地所臨道路寬度為11公尺多，未達銷售廣告及 不動產現況說明書登載之15公尺，雖難謂無瑕疵，然仍符合 原告預定效用，且無從證明對於交易價格有重大影響，兩造 對居間仲介人員所提供之土地臨路資訊，亦應同負其責，原 告解除買賣契約，顯失公平，依民法第359條但書之規定， 應認原告尚不得解除系爭土地買賣契約，是其依民法第259 條規定及系爭買賣契約約定，請求被告返還已收價金280萬 元及給付同額懲罰性違約金280萬元，即屬無據。六、綜上所述，本件原告之訴，為有理由，應予駁回，其假執行 之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必 要，附予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第二庭 法 官 陳淑卿
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
書 記 官 張豐榮