返還不當得利
臺灣士林地方法院(民事),訴字,104年度,715號
SLDV,104,訴,715,20160425,2

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第715號
原　　　告　陳瑞正　
　　　　　　林煥宗　
　　　　　　曾裕棟　
　　　　　　倪子淯　
　　　　　　藍仲恭　
　　　　　　馬國璽　
　　　　　　吳明燕　
　　　　　　王靜婉　
　　　　　　韓線雲　
　　　　　　賴采蓉　
　　　　　　翁惠芳　
上列共同
訴訟代理人　林憲同律師
被　　　告　根億建設股份有限公司
法定代理人　李正義　
訴訟代理人　陳適庸律師
複代理人　　陳欽熙　
上列當事人間返還不當得利事件，本院於105 年3 月31日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告依附表丁所列方式分別負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、鋁祥發實業有限公司原亦為原告之一，嗣於104年9月10日具 狀撤回起訴（本院卷第101頁），經核符合民事訴訟法第262 條第1項規定，應認其撤回發生法律效力。惟因其與其他原 告共同起訴，僅由其撤回訴訟，無從使全部訴訟發生消滅繫 屬法院之效力，故仍應依民事訴訟法第83條第1項前段、第 85條第1項但書命其負擔部分訴訟費用，此應予敘明。貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國97年至100年間，分別與被告簽訂房屋預定買賣 契約書（下稱系爭房屋買賣契約），約定由原告向被告購買 由其起造並預售之「杜拜The Palm Island」社區房屋，並 已交付價金及移轉所有權、辦理交屋完畢。詎原告等人取得



房屋之實際登記坪數與系爭房屋買賣契約約定之坪數不符（ 下稱系爭坪差找補問題），被告乃分別依約向原告追索補繳 實際登記坪數與約定坪數之差額。惟系爭房屋買賣契約第4 條約定之房屋面積誤差找補款計算方式，業已違反內政部所 公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」關於 房地面積誤差及其價款找補之強制規定，依消費者保護法第 17條第1項、第2項規定，系爭房屋買賣契約之房屋面積誤差 找補款計算方式應屬無效，原告自得依不當得利之法律關係 ，請求被告將溢收之找補款返還原告。
㈡另依據內政部100 年3 月24日公告暨同年5 月1 日實施新制 預售屋定型化契約規定，附屬建物「屋簷及雨遮」不可計價 ，而本案交屋日期均於100 年5 月1 日公告之後，即有上開 「屋簷及雨遮」不予計價之適用，原告亦得據此請求被告返 還不當得利。
㈢據上聲明：1.被告應給付原告各如附表一所載金額暨自附表 所載利息起算日起至清償日止，按照年利率百分之五計算之 利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列各點置辯：
㈠被告已分別與原告就坪差找補問題分別協商，並簽立「杜拜 The Palm Island 交屋各項費用明細表」，被告並另與原告 吳明燕簽立和解書，就找補方式達成協議，故兩造即應依上 開協議內容支付找補款，而非依系爭房屋買賣契約第4 條約 定之房屋面積誤差找補款計算方式給付，故原告主張系爭房 屋買賣契約之約定內容，違反違反內政部所公告關於房地面 積誤差及其價款找補之強制規定，並依不當得利之法律關係 ，請求被告返還溢收之找補款，並無理由。
㈡本件應適用之「預售屋買賣定型化契約」記載事項並無關於 雨遮之規定，且其係於兩造簽訂系爭房屋買賣契約後始公告 ，故不在本件適用範圍。且該項攻防方法，原告係於書狀先 行結束後始提出，亦已逾適時提出之時點。
㈢據上聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保， 請准免為假執行。
三、兩造爭點經本院協商整理如下，並同意以此作為辯論及判決 基礎（文字用語配合本判決行文，略為調整，惟不影響原意 ，見本院卷第211 頁）：
㈠兩造就系爭坪差找補問題是否已另達成和解？ ㈡兩造如未就坪差問題達成和解，根據各件所應適用之「預售 屋買賣定型化契約」公告範本之應行記載事項及不應記載事 項，本件原告之訴有無理由？
四、茲就上開爭點，說明本院判斷如下：




㈠兩造就系爭坪差找補問題是否已另達成和解？ ⒈按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，已終止爭執或防止 爭執發生之契約，民法第736條有明文規定。是兩造就系爭 坪差找補問題是否另已達成和解，首應視兩造間實際找補之 情形，與原先契約之約定，雙方是否有所讓步，或僅是依約 進行找補。
⒉為瞭解上開情形，茲將比對判斷過程說明如下： ⑴先檢視原告所買受各戶房屋預定買賣契約書中關於「房屋面 積誤差及其價款互找補」之約定條款，發現各戶所使用之約 款版本不盡相同，經進一步整理，可以歸類為四種版本，各 版之內容、對應之各戶房屋以及相關卷證所在，詳如附表甲 所示。
⑵再由於原告所買受各戶與被告進行找補時，所簽立之交屋各 項費用明細表（詳見原證4及被證1，兩者相同，分見新北卷 第108-124 頁、本院卷第22-38 頁），其中有關系爭坪差找 補問題，係以「坪數加減帳」之項目加以計列，並使用「坪 」為計算單位，但原告買受各戶之登記面積，係以平方公尺 為計算單位。為利之後以相同計算單位對比，乃依地政機關 核發之原告各戶建物登記謄本所記載之各項登記面積，加以 換算成以「坪」為計算單位，原告各戶之各項登記面積、換 算結果、相關卷證所在，詳如附表乙所示。
⑶依照附表乙之計算結果，即可將原告各戶之預定買賣契約約 定面積與實際登記面積加以比對，並可依各戶應適用之約定 條款版本計算出原告各戶依約應找補之金額，詳如附表丙所 示（加列原告各戶實際找補金額以供比對）。
⒊根據附表丙之比對計算結果可知，除其中戶號00-00 Ｆ（原 告曾裕棟買受）及00-0Ｆ（原告翁惠芳買受），因資料不齊 （其資料不齊之情形，詳如附表丙附註說明），無法有具體 計算結果外，其餘原告各戶之實際找補金額，均低於依約定 條款所應找補之金額，足認雙方確實有所讓步（原告各戶願 付款，即可認已讓步，下同）。
⒋上述兩戶資料不齊部分，雖然無法經計算其具體讓步之情形 ，但其中00-00 Ｆ部分，依該戶交屋各項費用明細表所示， 在計算找補金額時，除將坪差乘上單價外，並另乘90％，始 得出應行找補金額（本院卷第26頁、新北卷第112 頁），可 見其找補金額顯已經過雙方協商各自讓步。00-00 部分雖無 相同情形，但以該戶交屋各項費用明細表備註所列登記面積 為62.42 坪（本院卷第34頁、新北卷第120 頁），對照該戶 實際登記面積為70.4452 坪（附表乙編號13），可知雙方在 計算應行找補金額時，在計列登記面積時，被告即已減少若



干面積以為讓步，亦可推認00-0Ｆ之找補金額亦經雙方協商 讓步。
⒌分析附表丙中實際找補金額均低於依約定條款所應找補金額 之原因，除部分經文字明示標示由被告直接折讓外（如：00 -00 Ｆ打九折，見本院卷第22頁；Ｈ8 協議超過40萬元部分 均捨去，見本院卷第29頁；00-0-0Ｆ協議超過32萬元部分均 捨去，見本院卷第30頁；00-0Ｆ超過20萬元部分均捨去，見 本院卷第31頁；00-0Ｆ超過27萬元部分均捨去，見本院卷第 32頁），其餘部分均至少有憑以計算坪差之面積，低於契約 約定面積與登記面積實際差額之情形。換言之，原告各戶若 非經與被告明示協議實際找補金額，即是至少經實質少算坪 差面積，以確定找補金額。此與原告所舉本院104 年度訴字 第146 號判決之案例事實，並不相同（據該判決所載，交屋 各項費用明細表所載「坪數加減帳」部分，實際上即係按房 屋買賣契約第4 條所定內容計算，見本院卷第116 頁），自 無從相提併論。
⒍原告各戶中經由雙方明示協議實際找補金額部分，應可認雙 方就系爭坪差找補問題已另達成和解。其餘部分，觀諸各該 交屋各項費用明細表中均載有「建物所有權狀正本1份、土 地所有權狀正本1 份，代刻印章壹枚，及買賣公訂契約與收 據無誤」之文字。由此可知：在原告各戶確認並簽章於各該 交屋各項費用明細表時，原告各戶均有建物及土地權狀可供 比對計算實際坪差，故而藉此當可瞭解被告有所減讓之情形 。從而，其餘原告各戶仍應有就系爭坪差找補問題與被告以 各該明細表所載計算金額協議和解之意。
⒎承前，原告各戶既與被告就系爭坪差找補問題另達成和解， 此和解契約即非「預售房屋買賣定型化契約」，自無從適用 主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項（下稱法定條款）。原告據此法定條款為兩造契約內容， 認被告違反法定條款而向原告各戶找補，其超過部分構成不 當得利，即無理由。
⒏以原告各戶之實際情形而言，應係不瞭解法定條款之存在， 致以不利於己之條件，與被告進行系爭坪差找補問題之協議 ，縱獲被告讓步，但仍不如法定條款所定之內容，類此情形 ，應認屬民法第88條第1項之意思表示錯誤，而容許表意人 撤銷其和解協議之意思表示，以為救濟。但基於法安定性之 考量，此項撤銷權，依民法第90條之規定，於意思表示後一 年即消滅。本件各被告應均已罹於此除斥期間（見被證1， 本院卷第22-34頁，原告各戶交屋各項費用明細表簽署日期 ，距離原告提起104年3月13日，見新北卷第3頁，已超過一



年以上），是亦無從闡明原告併為主張，併此敘明。 ㈡兩造如未就坪差問題達成和解，根據各件所應適用之「預售 屋買賣定型化契約」公告範本之應行記載事項及不應記載事 項，本件原告之訴有無理由？
由前開爭點判斷結果，本項爭點已無判斷必要。五、根據上開爭點㈠之判斷結果，本件原告之訴為無理由，應予 駁回。原告之請求既無理由，其假執行之聲請，亦失所附麗 ，應一併駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不 再一一論述。
七、依民事訴訟法第78條規定，訴訟費用由敗訴之原告負擔，並 依民事訴訟法第85條第1項但書定各原告應負擔之比例（含 已撤回之原告）。
中 華 民 國 105 年 4 月 25 日
民事第二庭 法 官 蔡志宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 2 日
書記官 許竺筠