臺灣臺中地方法院民事判決 八十六年度簡上字第三○五號
上 訴 人 星鑽社區管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 劉建成律師
複代理人 楊銷樺律師
被上訴人 富麗開發事業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 林春榮律師
右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十六年六月二日本院八十六
年度簡字第三三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾肆萬壹仟參佰貳拾玖元，及其中壹拾壹萬伍仟參佰柒拾玖元自民國八十五年九月一日起，其中貳萬伍仟玖佰伍拾元自民國八十六年七月十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十三 萬三千九百元及其中三十二萬五千九百元自民國八十五年四月一日起，其中十 萬八千元自民國八十六年一月十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之二 十計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： （一）上訴人法定代理人業經變更為甲○○，由其依法聲明承受訴訟，另擴張 請求被上訴人給付八十六年度第一期（一至三月份）管理費十萬八千元 及其遲延利息。
（二）上訴人依公寓大廈管理條例第二十一條、八十四年度區分所有權人會議 決議及、八十五年度第一次臨時委員會議決議所通過之收費標準表及相 關催告函，自得請求被上訴人給付八十五年度之管理費及遲延利息，且 遲延利息部分，因區分所有權人會議授權上訴人訂定之收費標準表所列 「每逾二日加徵１％滯納金」之約定，超過民法第二百零四條年息百分 之二十之限制，爰以年息百分之二十訴請被上訴人給付。 （三）上訴人另依同條例第二十一條、八十五年度區分所有權人會議決議、八 十六年度第一次委員會預備會議記錄、催告存證信函，請求被上訴人給 付八十六年度第一期（一至三月份）之管理費及遲延利息，遲延利息之 計算同前所述理由，亦以年息百分之二十訴請給付。 （四）有關管理費之收取，依同條例第十條第三項、第二十九條之規定，只需 二分之一以上區分所有權人及應有部分比例之出席，出席人數及應有部
分比例二分之一以上之決議即可成立，並無依同條例第三十一條規定之 適用。上訴人所提出前揭二度區分所有權人會議紀錄，證人李明坤、田 進興、余溪泉之證詞及錄影帶、區分所有權人名冊，均足以證明上訴人 依上開決議得向被上訴人收取八十五年度、八十六年度第一期（一至三 月份）之管理費及遲延利息。
（五）被上訴人雖辯稱李明坤、余溪泉並未依同條例二十五條第三、四項之規 定被推選為召集人，僅由上訴人當時之管理委員互推，渠二人所召集之 區分所有權人會議無效云云。惟查李明坤係經本社區八十三年度之住戶 大會推選為主任委員，該次當選之委員，參諸區分所有權人名冊，其中 之邱慶權、蔡棋增、施美珍、林允政、楊嘉煌、池福明、紀敏生、朱麗 鵲、張昭堂、吳宏源等人均為區分所有權人，有會議紀錄可稽（上證八 ），李明坤由上開區分所有權人推選為召集人，自已符合公寓大廈管理 條例之規定。另余溪泉係依八十四年度之區分所有權人會議推選為主任 委員，該次當選之委員，參諸前揭區分所有權人名冊，其中蔡棋增、紀 敏生、池福明、林允政、吳宏源、馬華霙、朱麗鵲均為區分所有權人， 則余溪泉由上開區分所有權人推選為召集人，亦已符合同條例之規定。 被上訴人上述主張與事實不符，不足採信。
（六）被上訴人又辯稱前述管理費收取決議未達法定比例云云，惟查，證人田 進興於原審證稱八十四年度區分所有權人會議管理費之決議僅八戶反對 ，參諸前揭區分所有權人名冊，無論是那八位區分所有權人反對，均可 達本條例二十九條決議之比例。另查，證人余溪泉證稱八十五年度區分 所有權人會議管理費之決議九成以上之出席區分所有權人舉手贊成，並 有錄影帶可證，且每戶二千元之收費標準，亦係店舖戶即證人李少雄所 提案，故店舖戶亦均舉手贊成，證人李少雄否認為其所提議，與錄影帶 不符，不足採信，故該「九成以上之區分所有權人」，顯然已達本條例 二十一條規定之比例，且另被上訴人所提出之聲明書中，許多人在八十 五年度區分所有權人會議中均贊成每戶每月二千元之收費標準，且會後 亦均收受會議紀錄之送達且經上訴人公告，均未表示異議，並多已依上 開決議繳清管理費，臨訟始簽名聲稱渠等並未同意云云，其內容不實， 毋待深論。且縱全數扣除簽名出席反對收取管理費之四二人，該次出席 贊成之區分所有權人數及比例仍可達半數以上，該「聲明書」稱管理費 收取標準表決人數不足云云，尤屬無理。
（七）被上訴人復抗辯因可歸責於上訴人之事由，致被上訴人無法進出大門， 且各部電梯均無法通達地下一樓，對其造成重大損失，其無給付管理費 義務，縱負此義務，亦得以上述侵權行為損害賠償權利主張抵銷云云， 惟查上訴人並未阻止被上訴人所有之地下一樓編號Ｂ１至Ｂ１８合計十 八戶之任何人進出大門，只要為社區住戶，在守衛室登記即可進出，另 社區計有電梯七部、安全梯三支，均可通達地下一樓，業經原審到場勘 驗屬實，有勘驗筆錄在卷可稽，被上訴人聲稱因遭上訴人阻止致無法進 出地下一樓云云，亦不足取信。
（八）另按，大樓公共之警衛、清潔、水電、電梯、機電和污水場設施等項開 銷，乃是維繫大樓生存所需之管理費用，應由大樓全體區分所有權人共 同分擔繳納。系爭大樓規約第十條更明定：管理費由各區分所有權人依 照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前 或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定 ，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比率分擔之。故本 件即使未經區分所有權人決議，被上訴人仍應分擔管理費。 三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出八十五、八十六年度財務收支報告表 、建物登記簿謄本、相關會議出席者簽到資料、帳冊（含現金支出傳票及請款 單）及八十三年度第二次住戶大會會議記錄各一份（均為影本）及錄影帶一捲 為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： （一）被上訴人法定代理人已由洪增榮變更為乙○○，此有公司執照在卷可稽 ，已由其依法聲明承受訴訟，核先敘明。
（二）按訴之變更、追加或提起反訴，非經他造同意，不得為之，民事訴訟法第 四百四十六條第一項前段定有明文。上訴人於上訴審另追加請求十萬八千 元，被上訴人不同意此一追加行為。且該十萬八千元就上訴人起訴時尚未 發生，上訴人更已陳明係基於不同年度之會議結論而為，與起訴所主張之 訴訟標的不同，自非單純之聲明擴張，上訴人在上訴理由狀既已陳明此係 訴之追加，於 鈞院行準備程序時，竟稱此係聲明之擴張，自非可採。又 上訴人在原審係依會議結論而起訴，嗣又改依公寓大廈管理條例第十條第 二項，此屬訴之變更或追加，被上訴人已一再陳明不同意之意旨，其所為 訴之追加變更，自應以裁定駁回之。
（三）次按區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人。召集人無法依 互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規 約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止，公寓大廈管理條例第二十 五條第三項、第四項定有明文。又由無召集權人召集會議而作成之決議， 其決議當然無效，此有最高法院二十八年上字第一九一一號判例可參，該 判例雖係編列在公司法第一百八十九條，惟該條係就「訴請法院撤銷其決 議」而作規定，且公司法係人之組合，具有權利能力及當事人能力，而區 分所有權人會議，亦由全體住戶組成，公寓大廈管理條例第三十五條第一 項更明定「管理委員會有當事人能力」，二者性質並無不同，自得以該判 例意旨為法理而適用在本案件。依上訴人在原審所提八十四年十二月二十 三日區分所有權人會議紀錄之記載，該會議雖由李明坤主持，惟其並未由 區分所有權人互推以為召集人，上訴人於八十七年十二月二日已自認係由 委員互推，而未由多數之住戶互推，李明坤亦未報台中縣政府指定李明坤 為臨時召集人，則由李明坤召集並主持所作成之決議，自均屬無效，是上 訴人所為：會議中曾作成每坪月繳四十元管理費並通過規約之訂定，其中
管理費之決議，依同條第十條第三項規定，仍有拘束力之主張，應屬依法 無據，是上訴人依無效之決議以為請求權之基礎並提起本件訴訟，其訴自 無理由。又八十四年十二月二十三日之決議既均無效，自不得據以組織管 理委員會。況依上訴人所提出八十四年十二月二十三日區分所有權人會議 紀錄之記載，應到人數一三一位，實到八六位，顯不符合該條例第三十一 條第一項所指「應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計 三分之二以上出席」之要件，因人數三分之二以上為八十八人，八十六人 之出席，尚未達到法定出席人數，李明坤於八十六年二月十二日所證與事 實不符，則該次會議紀錄雖記載通過規約之訂定，仍非該條例所指之規約 。又依本件房屋起造人前所擬「富麗星鑽住戶管理委員會組織章程草案」 第四條規定，本會委員之選舉由每棟電梯為區單位，每區推舉二至三名代 表經全體住戶選舉之，依條例第四十四條第二項規定，該草約視同規約， 上訴人自應據以選任管理委員。而該草約無限制連記法之規定，上訴人竟 擅自採用限制連記法，且剝奪被上訴人參選資格（因地下室不隸屬於任何 一棟電梯），該組織自非條例中所指之管理委員會，余溪泉亦非上訴人之 法定代理人。上訴人雖另主張其於八十五年再召開區分所有權人會議，通 過規約之修正、選任新的管理委員及主任委員，並由新主任委員林允政聲 明承受訴訟。惟余溪泉既非合法之主任委員，未循法定程序召集，依法無 效，已如前述，且依上訴人於八十五年十二月十二日函所附區分所有權人 會議紀錄之紀載，關於規約之討論，僅記載「決議：通過」，未同時載明 多少人及何人同意而通過，與其所提八十四年十二月二十三日會議紀錄相 同，上訴人既自認會議中均有具專業知識之律師列席，且本件於當時已在 訴訟中，上訴人於會議中若確符合法律所訂之要件通過決議，自無不將同 意及反對者詳加敘明以判斷是否確已合法通過者，蓋出席者有一人即代理 十八戶者，該人之反對，即表示有十八戶反對，不得以一人視之，上訴人 於八十七年四月二十七日並已自認有一成反對之事實，該一成所代表之戶 數及所有權比例究為何，上訴人既無法說明，更未能舉證證明，其竟主張 已合法通過規約，自屬無據。況上訴人函各住戶所附規約草案第八條係規 定設委員九人，會議紀錄上竟選出十一人，於八十六年一月十五日補正起 訴狀竟又陳稱：「八十五年度區分所有權人會議決議改選林允政等十五人 為管理委員，並推選林允政為主任委員」，且據以聲明承受訴訟，該三者 顯相矛盾，林允政不具有法定代理人資格，亦至為明確。 （四）依上訴人所提簽到資料所載，李少雄確出席八十五年十二月一日之會議， 而該紀錄上有柯明雄出席之記載，惟柯明雄中風，不可能親自出席，故其 子柯文乾到庭證稱：渠代父親柯明雄出席該次會議云云，應屬實在。又依 該二人之證詞，足證會議中曾有人反對規約草案之內容，而依公寓大廈管 理條例第三十一條規定，應有區分所有人三分之二以上，且其區分所有權 比例合計三分之二出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占 出席人數區分所有權四分之三以上之同意，始得為規約之訂定或變更，依 上訴人在原審所提會議紀錄所載，出席者有九十一戶，代表店Ａ、Ｂ、Ｃ
、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、甲、乙、丙、丁、庚、辛、壬、癸、２Ｐ、４Ａ、４ Ｂ、４Ｃ、４Ｅ、４Ｉ、４Ｑ、６Ｄ、６Ｐ、６Ｑ、７Ｆ、７Ｑ、Ｂ１– Ｂ１８計四十五戶均反對該規約（見被上訴人八十六年十月二十日聲請狀 附證一），就戶數計算，同意者尚未達四分之三，上訴人竟主張該規約已 合法生效，顯不足採。
（五）管理費數額之多寡，固由區分所有權人會議決定之，惟應建立在合理、公 平之基礎上，且應在所有權人得利用所有物之前提下，始有給付之義務， 若因可歸責於管理委員會之事由，致所有權人完全無法使用所有物，則管 理費之支付，不但對自己毫無利益，反而造成損害，此應非公寓大廈管理 條例立法之意旨。被上訴人向訴外人富鵬公司購得地下一樓Ｂ１–Ｂ１８ 之建物，計二○二○．三六平方公尺，換算坪數為六一一．一六坪，此有 被證一所有權狀影本可稽，上訴人起訴狀附表坪數七八○．七五坪與事實 不符，且各電梯均無法通達地下一樓，各樓梯均應經大門守衛室，上訴人 迄未發管制卡與被上訴人，致被上訴人無法據此進入地下室，此為上訴人 所不爭，被上訴人原可藉車道以進出，上訴人竟又予以封閉（見被證二照 片），致被上訴人完全無法使用地下室，對被上訴人造成重大損害，此均 係可歸責於上訴人之事由，被上訴人既因之無法使用地下室，自無給付管 理費之義務。縱令被上訴人負有此義務，惟因上訴人故意侵權行為致被上 訴人無法使用地下室，應負賠償責任，被上訴人得主張抵銷之。被上訴人 係以一億一千五百萬元買受該房屋，類推適用土地法第九十七條第一項規 定，被上訴人每年因此造成之損害高達一千一百五十萬元，被上訴人在原 審已以答辯狀繕本之送達為抵銷之意思表示，則被上訴人自無給付管理費 之義務。
（六）次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，除區分所有權人 會議或規約另有規定外，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應 有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第十條第二、三項固有明定，惟以 修繕、管理、維護所必要之費用為限，且該修繕、管理、維護若僅為部分 所有權人而支付，即不得僅憑多數決而令與之無關之所有權人負擔此費用 。因上訴人之行為，致被上訴人無法使用所有物，已如前述，且依上訴人 於上訴審所提八十五年及八十六年經費收支表之記載，占支出大宗之守衛 薪資、清潔獎勵金工薪資、水電費、電梯保養（因電梯在地下一樓不停） 、法律顧問費、委員出庭費、委員呼叫器費及其他各項費用，均與被上訴 人無涉，自不得僅因上訴人有支出之單一事實，即命被上訴人分擔之。至 上訴人雖提出 鈞院另案判決，惟當事人不同，且各該案當事人未就被上 訴人前開各相關事項提出抗辯，致鈞院無從審酌，故與本件之情形不同， 自不得據另案判決而為有利上訴人之認定。
（七）被上訴人所有系爭建物，係供辦公室之用，亦即由不特定之多數人得自由 進出，始得達到目的，若所有欲至辦公室接洽業務者均需經管理室同意始 得進出，顯已喪失辦公室之功能。況上訴人於八十八年四月二日辯論意旨 狀更自認「只要為社區住戶，在守衛室登記即可進出」，亦即若非住戶，
而係客戶，雖經登記，仍得不准其進出，自不能認被上訴人已處於得利用 所有物之狀態。又該大樓之七部電梯均因儀控而使其在地下一樓不能進出 ，此經上訴人在原審自認無誤，三支安全梯雖可供上下，但均應經守衛室 管制，仍非處於「一般人得自由進出接洽業務」之狀態。至上訴人主張電 梯係被上訴人與住戶協議而自行鎖住，被上訴人否認之，且被上訴人既尚 未搬入使用，何能與住戶達成協議？而李明坤為上訴人以非法方式選出之 主任委員，其證詞在迴護上訴人，乃無可避免，且其既未能提出相關協議 之證明文件，自不得據以認被上訴人有該協議。 （八）在車道上以浪板封閉，致地下一樓無法經由車道出入口進出，此為上訴人 在原審所是認，上訴人在辯論意旨狀內竟又認係台中縣政府所為，顯與前 自認之事實不符而不足採。且退步言之，管理委員會欲對住戶訴請給付管 理費，應以住戶應負擔之費用已逾二期或相當金額，且經定相當期限催告 仍不給付者，始得為之。依上訴人所提證據所示，八十五年之管理費係一 年給付一次，故若僅積欠一年之管理費，尚不得認已逾二期。又上訴人就 一年管理費部分，雖曾定期催告，惟催告當時既未逾二期，此一催告仍非 管理條例第二十一條所指之「催告」，上訴人竟提起本件訴訟，依法亦有 未合。其所謂「年息百分之二十之遲延利息」，更屬無據。綜上所陳，上 訴人由無召集權人召集所達成之決議，依法本屬無效，上訴人亦無法舉證 證明確已依法通過決議，上訴人自不得據該無效且未通過之決議行使權利 ，且被上訴人因上訴人之事由，致無法利用所有物，每年造成一千一百五 十萬元之損害，被上訴人原來縱有給付管理費之義務，亦因被上訴人為抵 銷之抗辯後，使上訴人溯及地喪失請求權，是上訴人之請求，依法無據， 原審據以駁回其請求，依法有據，上訴人仍執陳詞上訴，為無理由。 三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出公司執照、聲明書各一份為證（均為 影本）。
理 由
甲、程序方面：
一、上訴人法定代理人業經變更為甲○○，被上訴人法定代理人則變更為乙○○， 有公司執照及會議記錄各一份可參，並均聲明承受訴訟，應予准許。 二、次按，有權利能力者，有當事人能力。非法人團體，設有代表人或管理人者， 有當事人能力。民事訴訟法第二百四十九條第一項第三款、第四十條第一項及 第三項，分別定有明文。是以當事人能力係得為民事訟訴當事人之一般資格， 即得成為訴訟法律關係之主體資格，為訴訟上之權利能力，與實體上之權利能 力，概念並不相同。是以非法人團體，乃當事人能力之擴張甚明。另有當事人 能力之非法人團體，必須具備要件有四，即（１）該團體設有代表人或管理人 （２）該團體有一定之組織、名稱及事務所或營業所（３）該團體有一定之獨 立財產（４）該團體之存在有一定目的或宗旨（最高法院六十四年台上字第二 四六一號判例要旨參照）。經查，上訴人星鑽社區管理委員會有其一定之設立 目的，其經費來自區分所有權人繳納之管理費，並於銀行設有專戶存款，且將 所收取之管理費存放於該帳戶內等情，業據上訴人陳明在卷，且有上訴人所提
出之八十三至八十五度第二次住戶大會會議紀錄、區分所有權人會會議紀錄、 帳冊（含現金支出傳票、請款單）及銀行存摺各一份在卷可稽（均為影本）。 另上訴人具有一定之名稱，且設有管理人及事務所，並經向大甲鎮公所辦理備 查在案，是上訴人縱未辦理法人登記或因其所據以組織設立之規約並非合法， 然其亦屬於設有代表人或管理人之非法人團體，而有當事人能力。 三、再按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為 本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。修正前民事訴訟法第二百五十五條 定有明文。又修正前同法第二百五十六條第一款及第二款復規定，前條規定於 不變更訴訟標的而更正事實上或法律上之陳述及擴張應受判決事項之聲明行為 無礙。而八十九年二月九日修正後之同法第二百五十五條第一項第三款亦有相 同規定。又於第二審上訴程序中，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之 。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限。修正後同法第四 百六十六條亦有明定。查本件上訴人原起訴請求被上訴人給付八十五年度管理 費三十二萬五千九百元及利息，嗣於第二審上訴程序中，另行請求被上訴人給 付八十六年度第一期（八十六年一至三月份）管理費十萬八千元。本院審酌公 寓大廈管理條例第二十一條所規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基 金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍 不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利 息。另同條例第十條第二、三項所規定：公寓大廈之共用部分、約定共用部分 之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於 區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。前項共用部分、約定共 用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定等 內容觀之，該條例第十條乃係就管理負責人或管理委員會對區分所有權人之共 用部分費用分擔給付請求而為規範，至於第二項所定之比例分擔方式，與同條 例第三項所定之依區分所有權人會議或規約規定方式，應僅係費用分擔計算標 準之不同，非屬個別獨立之請求權，並非不同之訴訟標的。從而，上訴人於第 二審上訴程序中，另行請求被上訴人給付八十六年度第一期（八十六年一至三 月份）之管理費十萬八千元，應屬不變更訴訟標的而為擴張應受判決事項之聲 明，揆諸首揭說明，本毋須被上訴人同意即得為之，被上訴人所為不同年度之 管理費給付請求係屬不同之訴訟標的之抗辯，核非有據，合先敘明。乙、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人為台中縣大甲鎮○○路二號之「星鑽社區」公寓大廈（ 下稱系爭大樓）地下一樓編號Ｂ１–Ｂ１８合計十八戶之區分所有建物之區分 所有權人，依公寓大廈管理條例第十條、第二十一條、八十四年度區分所有權 人會議決議、八十五年度第一次臨時委員會議決議所通過之收費標準表、八十 五年度區分所有權人會議決議、八十六年度第一次委員會預備會議記錄，被上 訴人自應給付上訴人如聲明所示管理費及遲延利息等語。 二、被上訴人則以：上訴人所據之二次區分所有權人會議，均未由合法之召集人為
召集，由無召集權人召集會議而作成之決議，其決議當然無效，又八十四年十 二月二十三日之決議既均無效，自不得據以組織管理委員會。況依上訴人所提 出八十四年十二月二十三日區分所有權人會議紀錄之記載，應到人數一三一位 ，實到八六位，亦不符合該條例第三十一條第一項所指「應有區分所有權人三 分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席」之要件，因人數三分 之二以上為八十八人，八十六人之出席，尚未達到法定出席人數，該次會議所 為規約之訂定，自非合法有效。又上訴人於八十五年十二月再度召開區分所有 權人會議，並修訂規約及選任新的管理委員及主任委員，然亦未循法定程序召 集，依法亦為無效，且依上訴人所附區分所有權人會議紀錄記載，關於規約之 討論，僅記載「決議：通過」，並未同時載明多少人數及其應部分比例若干之 同意而通過，所主張合法通過規約一節，自非有據。則上訴人本於上開無效之 會議決議及規約，訴請被上訴人給付管理費，自屬無據。且因有可歸責於上訴 人之事由，致被上訴人完全無法使用上開地下室之所有建物，對被上訴人造成 重大損害，被上訴人既無法使用地下室，自無給付管理費之義務。縱令被上訴 人負有此義務，惟因上訴人故意侵權行為致被上訴人無法使用地下室，應負賠 償責任，被上訴人得主張抵銷之。且共用部分、約定共用部分之修繕、管理、 維護費用，區分所有權人因按其共有之應有部分比例分擔之，惟以修繕、管理 、維護所必要之費用為限，依上訴人於上訴審所提八十五年及八十六年經費收 支表之記載，占支出大宗之守衛薪資、清潔獎勵金工薪資、水電費、電梯保養 （因電梯在地下一樓不停）、法律顧問費、委員出庭費、委員呼叫器費及其他 各項費用，均與被上訴人無涉，自不得僅因上訴人有支出之單一事實，即命被 上訴人分擔等語，資為抗辯。
三、查被上訴人為系爭大樓地下室編號Ｂ１至Ｂ１８合計十八戶（建號分為台中縣 大甲鎮○○段六三六建號至六五三建號）之區分所有權人，其專有部分合併共 同使用部分（同上段第六五四建號）之應有部分，合計佔整體應有部分比例之 十萬分之四八六一〔計算式：（102+93+100+100+94+81+74+74+72+83+66+53+7 9+128+100+57+3505）÷100000〕，且自八十五年一月份起至八十六年三月份 止，均未繳納管理費，且經上訴人分別二度以存證信函催告繳納仍未繳納等事 實，已據上訴人提出存證信函及建物登記簿謄本為證，且為被上訴人所不爭執 ，信屬實在。
四、按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一 次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：一發生重大事故有及時處理之必要 ，經管理負責人或管理委員會請求者。二經區分所有權人五分之一以上及其區 分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。 區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選 得連任。召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機 關指定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。又 區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過 半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有 權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。各專有部分之區分所有
權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。第一項 任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部 分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託 他人代理出席。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人 之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召 集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四 分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有 權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。前項第三項及 第四項之規定，於前項會議準用之。區分所有權人會議之決議，關於下列各款 事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上 出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四 分之三以上之同意行之：一規約之訂定或變更。二公寓大廈之重大修繕或改良 。三公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。四住戶之強制遷 離或區分所有權之強制出讓。五約定專用或約定共用事項。前項區分所有權比 例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。公寓大廈管理條例第二十 五條、第二十九至三十一條分別定有明文。另按，關於該條例第二十五條第三 項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人公上 之書面推選，經公告十日後生效。前項被推選人為數人或公告期間另有他人被 推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權 比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自 新被推選人被推選之日起算。前二項之推選人或被推選人於推選或被推選後喪 失區分所有權人資格時，除受讓人另為意思表示者外，其所為或所受推選仍為 有效。區分所有權人及住戶推選管理負責人時，準用前三項之規定。前項推選 管理負責人時，同一專有部分之區分所有權人及住戶共一推選權，區分所有權 人及住戶意見不一致時，由區分所有權人行使之。同條例施行細則第八條亦有 規定。
五、經查：
（一）系爭大樓於八十四年十二月二十三日，由證人李明坤為召集人，假潮港城 餐廳召開八十四年度區分所有權人會議，應到人數為一百三十一人，實到 人數八十六人，會中曾討論系爭大樓住戶規約（當時名為星鑽社區住戶管 理委員會組織章程）及八十五年度管理費之收取標準，並議決區分所有人 按其應有部分面積以每坪月繳四十元計算管理費，一次繳一年，至於收取 辦法則授權八十五年度新任委員會全權處理，並選舉余溪泉等十五人為新 任委員，並由余溪泉擔任主任委員一節，業據上訴人於原審中提出「星鑽 大樓八十四年度區分所有權人會議記錄」一份可參（原審卷第九頁以下） ，且為兩造所不爭執，固屬實在。惟按，區分所有權人會議，應由全體區 分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。區分所有權人會議由區 分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選得連任。召集人無 法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召 集人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。次按關於規
約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合 計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出 席人數區分所有權四分之三以上之同意始可。系爭大樓之區分所有權人為 一百三十一戶，當日出席之區分所有權人為八十六戶，其所佔比例為百分 之六十五餘，區分所有權比例為百分之六十五餘，即出席之區分所有權人 數未達三分之二以上，上訴人主張小數點不予計入一節，核非可採。則該 次區分所有權人會議所決議之「住戶規約」，核與前開公寓大廈管理條例 第三十一條第一項第一款規定不符。再按公寓大廈管理條例對區分所有權 人會議召集及決議方法違法之情形，並未明文規定其效力，本院審酌區分 所有權人會議與社團法人之性質差異極大，尚無類推適用民法第五十六條 第一項社團決議方法違法採取撤銷方式之法律基礎，因認此種攸關區分所 有權人共同權利義務事項之住戶規約，係基於違反法令議決者，應屬無效 ，該住戶規約對於各區分所有權人不生效力（臺灣高等法院八十九年度上 字第七十九號民事判決參酌）。
（二）另查，系爭大樓另於八十五年十二月一日，由余溪泉為召集人，再假潮港 城餐廳召開八十五年度區分所有權人會議，應到人數為一百三十一人，實 到人數九十一人，會中曾討論系爭大樓之住戶規約（為星鑽社區住戶規約 ）、八十六年度管理費之收取標準，並議決按戶數計算每戶每月收取二千 元，每年分四次，採季繳方式收取，收費細節則授權八十六年度新任委員 會開會議決，並選舉林允政等十一人為新任委員，並由林允政擔任主任委 員一節，亦據上訴人於原審中提出「星鑽社區八十五年度區分所有權人會 議記錄」一份可參（原審卷第一五○頁以下），且為兩造所不爭執，固屬 實在。惟按，同前所述，區分所有權人會議，應由全體區分所有權人組成 ，每年至少應召開定期會議一次。區分所有權人會議由區分所有權人互推 一人為召集人；召集人任期一年，連選得連任。召集人無法依前項規定互 推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約 相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。次按關於規約之訂定或變更 ，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上 出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有 權四分之三以上之同意始可。系爭大樓本次區分所有權人會議，係由余溪 泉為召集人，其召集依據為前述不生效力之八十四年十二月二十三日區分 所有權人會議決議之「住戶規約」（星鑽社區住戶管理委員會組織章程） 第二十條第四款，復未依同條例施行細則第八條規定，另為合法之推選及 公告，其據以召集本次八十五年度區分所有權人會議，召集程序已有可議 。另查，本次會議之會議記錄，對上開各項議程之決議過程，均僅記載「 決議：通過」，並未載明若干人同意及其所占應有部分比例若干？上訴人 復自承該次會議中並未詳予清點確認同意人數及其所占應有部分比例若干 ，僅謂九成以上之人同意及每戶每月收費二千元之提案亦係店舖戶所提議 等語，足見其議決通過之程序亦有可議。且參諸被上訴人所提出之聲明書 內容觀之該次出席者九十一戶，代表店鋪戶之編號：Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ
、Ｆ、Ｇ、甲、乙、丙、丁、庚、辛、壬、癸、２Ｐ、４Ａ、４Ｂ、４Ｃ 、４Ｅ、４Ｉ、４Ｑ、６Ｄ、６Ｐ、６Ｑ、７Ｆ、７Ｑ、Ｂ１–Ｂ１８， 合計四十五戶均表示反對上開住戶規約之決議，則就戶數計算，上開同意 者亦未達四分之三以上，上訴人主張上開星鑽社區住戶規約業已合法生效 一語，亦非有據。
（三）再查，系爭大樓八十四年十二月二十三日之區分所有權人會議所決議之「 住戶規約」（當時名為星鑽社區住戶管理委員會組織章程）及八十五年十 二月一日區分所有權人會議所決議之為「星鑽社區住戶規約」，既均不生 效力，則據以授權之八十五年度委員會、八十六年度委員會全權處理之管 理費收取辦法，亦均失所附麗而為無效，故上訴人主張依上開管理費收取 辦法，請求上訴人按每坪四十元之計算方式（八十五年一至十二月部分） 及每戶每月二千元之計算方式（八十六年一至三月部分）給付管理費，自 有可議。惟承上所述，公寓大廈管理條例第二十一條規定，區分所有權人 或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達 相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴 請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。另同條例第十條第二、三項另規 定：公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所 致者，由該區分所有權人負擔。前項共用部分、約定共用部分之管理、維 護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。則上訴人所據 以為請求之規約計算方式，雖非有據，然依同條例第十條第二項規定，被 上訴人對共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護等費用，仍應按其 共有之應有部分比例分擔之。
（四）又查，上訴人提出系爭大樓八十五、八十六年度財務收支報告表及其附件 資料（現金支出傳票及請款單）供為系爭大樓八十五、八十六年度就共用 部分、約定共用部分所為修繕、管理及維護之費用支出憑證，被上訴人對 上開資料內容均為真正一節，並不爭執，惟抗辯其因可歸責於上訴人之事 由，而無法使用系爭大樓編號Ｂ１–Ｂ１８建物，上開費用支出並非為其 利益而為運用等語。惟按，公寓大廈管理條例第十條第二項有關公寓大廈 之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委 員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區 分所有權人負擔之規定，係以上開費用之支出是否必要為其判斷依據，並 非以是否有利於各個區分所有權人而分別判定。被上訴人抗辯部分費用並 非有利於其，其得拒絕分擔等語，核非可採。又查，系爭大樓座落於台中 縣大甲鎮○○段五三四地號土地上，被上訴人所有之地下一樓編號Ｂ１– Ｂ１８（台中縣大甲鎮○○段六三六建號至六五三建號），其主要用途欄 記載：「儲藏室、辦公室」使用一節，有建物登記簿謄本可證，且為兩造 所不爭執。另查，被上訴人所有上開地下一樓建物，因其前手「富鵬建設
事業有限公司」未按圖施工、且因於中庭私設天井，並於車道逃生口私設 樓梯，而遭台中縣政府科處罰鍰並勒令回復原狀一節，有相關照片及公函 在卷可憑，足見被上訴人無法由地下室車道口所增設之樓梯出入地下室， 係緣於其未按圖施工違反法令所致，尚難認係可歸責於上訴人。又查，系 爭大樓係屬集合式大樓、為維護住戶安全，設立守衛室，對非屬系爭大樓 住戶之訪客，要求登記姓名後始予放行，應不致於影響被上訴人將系爭地 下室建物供為正常之辦公室使用用途，被上訴人所辯其地下室建物因可歸 責於上訴人之事由，致未能供其為正常之辦公室使用云云，核非可採，則 其以據以為侵權行為損害賠償之抵銷抗辯一節，亦非有據。 （五）據上，上訴人本於公寓大廈管理條例第二十一條、第十條第二項規定，訴 請被上訴人給付八十五年一月至十二月之管理費三十二萬五千九百元，於 新台幣十一萬五千三百七十九元〔計算式：0000000×（4861÷100000 ） ＝115379（元以下四捨五入）〕之範圍內為有理由；訴請被上訴人給付八 十六年一月至三月之管理費十萬八千元，於新台幣二萬五千九百五十元〔 計算式：0000000.5×（4861÷100000）×（3÷12）＝25950（元以下四 捨五入）〕之範圍內為有理由；至於遲延利息部分，按給付有確定期限者 ，債務人自期限屆滿時，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權 人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，民法 第二百二十九條第二項定有明文。本件上訴人請求被上訴人給付管理費， 上訴人雖主張依委員會所決議之八十五年四月一日（八十五年一至十二月 份部分）及八十六年一月十一日（八十六年一至三月份部分）起至清償日 止，按週年利率百分之二十計算利息。惟查，上開委員會所據以組織設立 之規約，並非有效，已如前述，則其所規定之繳納日期，自非合法，惟另 參酌公寓大廈管理委員會之經費來源，均有賴於住戶事先預繳管理費，始 能順利運作，本院因認上開費用之遲延利息，應以上訴人催告被上訴人給 付之翌日起起算法定遲延利息，始為合理。從而，本件被上訴人應給付之 管理費合計為十四萬一千三百二十九元，其中八十五年一月至十二月止之 管理費十一萬五千三百七十九元部分，應自八十五年九月一日（即八十五 年八月二十四日繳納期間於八十五年八月三十一日屆滿之催告函送達被上 訴人之翌日）起；其中八十六年一月起至八十六年三月止之管理費二萬五 千九百五十元部分，應自八十六年七月十一日（即八十六年七月十日催告 函送達之翌日）起，均按週年利率百分之五計算之法定遲延利息範圍內， 為有理由，應予准許；上訴人逾上開範圍所為請求，則無理由，應予駁回 。原審所為不利於上訴人之判決，其中關於駁回上開應准許之部分，因未 及審酌八十六年一至三月份管理費部分，容有未洽，上訴論旨，指摘原判 決該部分為不當，非無理由，應予廢棄改判。至其餘部分，原審駁回上訴 人所為請求之理由雖有不同，但結果無異，仍應予以維持。丙、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐 一論述。
丁、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條
之一第三項、第四百四十九條第二項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如 主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三 日 臺灣臺中地方法院民事第三庭
~B審判長法官 林 清 鈞
~B法 官 涂 秀 玲
~B法 官 林 宗 成
右為正本係照原本作成
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三 日~B法院書記官 田靜嫺
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