臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第477號
原 告 蘇愷琪
訴訟代理人 王耀星律師
被 告 恆盛建設股份有限公司
法定代理人 黃碧蓮
訴訟代理人 邱俊哲律師
被 告 高素琴
參 加 人 謝銘坤
訴訟代理人 洪宗暉律師
邱政勳律師
張仁龍律師
訴訟代理人 江意婷
上列當事人間不動產所有權移轉登記等事件，本院於中華民國
104年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告恆盛建設股份有限公司、高素琴應連帶給付原告新臺幣叁佰捌拾叁萬叁仟貳佰貳拾叁元及自民國一○五年一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴、假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告恆盛建設股份有限公司、高素琴連帶負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰貳拾捌萬元為被告供擔保後得假執行，如被告恆盛建設股份有限公司、高素琴以新臺幣叁佰捌拾叁萬叁仟貳佰貳拾叁元供擔保後得免假執行。 事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文 。本件原告起訴時，原聲明請求：「㈠被告恆盛建設股份有 限公司（下稱恆盛公司）應將新北市○○區○○段000地號 （應有部分10000分之182）之土地，暨座落該土地上門牌號 碼為新北市○○區○○路000巷00號0樓之房屋（新北市○○ 區○○段0000○號，含共有部分新北市○○區○○段0000○ 號（應有部分10000分之781）、0000建號（應有部分10000 分之182）及、0000建號（應有部分40分之1，即地下二樓編 號6號車位一個）（下合稱系爭房地）移轉登記並交付占有 予原告。㈡恆盛公司應自民國102年12月31日起至將系爭房 地移轉登記、交付占有予原告之日止，按日支付1230元予原 告。」（見本院卷第6頁），嗣於本院審理時追加被告高素 琴（下稱高素琴）為共同被告，並擴張聲明為：「先位聲
明：
㈠被告二人應將系爭房地移轉登記並交付占有予原告。 ㈡被告二人應自102年12月31日起至將系爭房地移轉登記並 交付占有予原告之日止，按日支付1230元予原告。備位聲 明：被告二人應連帶給付原告791萬9893元整及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」（ 見本院卷第251、284頁）；經核原告追加高素琴為共同被告 ，及就前揭訴之聲明所為之變更，均係本於同一買賣契約所 生債務履行之基礎事實，而擴張其應受判決事項之聲明，與 上揭法條規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於102年9月6日與被告二人分別簽訂房 屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書（下合稱系爭買賣 契約），購買系爭房地；原告已經依約給付246萬元價金、 支出鋪設天然管線費用4萬1223元，被告二人依系爭契約第 12條第1項、第15條第1項、第16條第1項第4款等約定，理應 於102年6月30日以前取得使用執照，於同年10月31日以前完 成所有權移轉登記，於同年12月31日以前通知原告交屋。惟 被告迄未將系爭房屋移轉登記予原告，亦未通知原告交屋， 顯已違反上開約定；又被告二人竟將系爭房地移轉過戶與參 加人，違反系爭房屋買賣契約第24條第1項之約定，為此， 爰依系爭房屋、土地買賣契約之約定，先位請求被告二人履 行出賣人之義務，將系爭房地移轉登記予原告、交付占有， 並依自102年12月31日起至交屋時為止，按日給付1230元； 另備位聲明，則請求被告二人應連帶返還原告已繳付之房地 價款246萬元、已支付之鋪設天然氣管線費用4萬1223元，以 及因未能履行系爭契約，致生按照同時期其他同樣條件房地 出售價值之差額損失541萬8670元，合計請求被告二人應連 帶賠償791萬9893元本息等語。
二、被告二人則以：
㈠、被告二人係與包括參加人在內之地主共同合建房屋，興建完 成命名為「淡大捷森堡」建案（下稱「淡大捷森堡」建案） ，原按被告二人與地主之一之參加人間分屋協議，約定參加 人得分得共計7戶之房地、車位，包括原告所購買之系爭房 地即屬原應分配予參加人之其中一戶；而於「淡大捷森堡」 建案預售開始時，參加人原已同意將其應受分配所分得之系 爭房地委由被告二人代為出售，因之被告二人始與原告簽訂 系爭房屋、土地之買賣契約，孰知日後參加人竟反悔，並誣 指恆盛公司負責人黃碧蓮、總經理黃鴻銘、副總經理高正忠 及高素琴等人涉嫌侵占、背信罪嫌，該案業經台灣台北地方
法院檢察署（下稱台北地檢署）檢察官傳喚相關證人及查閱 相關資料後，認參加人確有同意出售上開房屋之事實而為不 起訴處分，參加人不服提起再議亦經駁回，復再聲請交付審 判，亦遭駁回確定在案。故被告二人之無法對原告履行系爭 房屋、土地買賣契約，係因參加人拒絕履行原先對被告二人 之委託，不得認係可歸責於被告二人，原告已無法履行系爭 買賣契約之移轉登記義務，亦不得請求損害賠償。㈡、又縱認被告二人因參加人之違約致無法履行系爭買賣契約， 移轉系爭房地所有權予原告之出賣人義務，為可歸責於被告 二人應負損害賠償責任，惟除原告已經繳付之價金246萬元 外，被告二人應予以返還之外，另原告主張依系爭房屋買賣 契約第26條第3款得請求違約金按日計付1230元，其數額亦 屬過高，請求酌減至相當之數額等語。答辯聲明：原告之訴 及假執行之聲請均駁回。
三、參加人則以：其從未授權委託被告二人出售系爭房地，況如 參加人有託售一事，理應原告之買賣價金應匯入參加人之信 託帳戶內（戶名為合眾建築經理股份有限公司受託信託財產 專戶--謝銘坤淡大捷森堡案、帳號0000000000000號、下稱 參加人信託帳戶），而原告顯然並非將款項繳入其信託帳戶 內，況被告二人與參加人間之系爭分屋協議書亦明訂系爭房 地係分配予參加人所有，被告與參加人間既無任何書面契約 ，豈有可能有委託售屋之可能？參加人否認曾授權將系爭房 地委由被告二人轉售予原告之事實，被告二人擅自以系爭房 地所有人地位與原告訂立系爭房屋、土地買賣契約之責任， 與參加人無關等語，而為訴訟參加之陳述。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第285頁反面）：㈠、原告於100年9月1日與恆盛公司簽訂系爭房屋買賣契約，與 高素琴就系爭房屋坐落之基地，訂立系爭土地預定買賣契約 ，並約定房屋價金為550萬元、土地價金為338萬元，合計為 888萬元之買賣價金（見本院卷第13-26頁、第242頁）。㈡、原告已繳納房屋價金153萬元、土地價金93萬元，合計共246 萬元予被告二人（見本院卷第27、28頁）。㈢、被告二人與參加人於100年3月8日合意將系爭房地分配予參 加人，並已於103年10月3日依信託契約及分屋協議之約定移 轉登記予參加人（見本院卷第55-57頁）。㈣、位於「淡大捷森堡」建案內，與系爭房地面積相同之門牌號 碼「新北市○○區○○路000巷00號0樓」房地，經被告二人 於104年4月2日以總價964萬元出賣予訴外人並移轉登記完畢 （見本院卷第72頁）。
㈤、原告因購買系爭房地業已支付因鋪設天然氣管線之應分攤費
用4萬1223元予恆盛公司，恆盛公司亦同意返還此一部分金 額予原告（見本院卷第285頁反面）。
五、本件主要爭點應為（見本院卷第286頁）：㈠、關於先位之訴部分：原告可否本於系爭房地買賣契約請求被 告二人移轉系爭房地所有權並交付占有？恆盛公司、高素琴 就系爭房地買賣契約之出賣人義務即移轉登記、交付占有義 務是否已陷給付不能？原告可否請求被告二人連帶賠償自10 2年12月31日起至移轉登記、交付占有系爭房地之日止，按 日1230元計算之損害？
㈡、關於備位之訴部分：原告可否請求被告二人連帶給付損害賠 償，包括：⑴返還已付之價金246萬元？⑵因被告二人未能 依約履行使原告取得系爭房地所有權，致生交易價格價差減 損之損害541萬8670元？⑶賠償原告業已支付之分攤鋪設天 然氣管線費用4萬1223元？合計原告請求被告二人連帶賠償 791萬9893元本息有無理由？
茲分別說明如下。
六、被告二人就系爭房地買賣契約，關於系爭房地之移轉登記、 交付義務，確已陷給付不能，被告二人已無法依約履行移轉 登記所有權、交付占有之出賣人義務，原告請求被告二人移 轉系爭房地之所有權登記並交付占有，並無理由：㈠、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害，民法第226條第1項定有明文。本件兩造締結系爭 房地買賣契約，被告二人身為房地之出賣人，自應負有履行 移轉所有權登記並交付占有之義務；又兩造於系爭房屋買賣 契約第12條第1項約定：「本預售屋之建築工程已於100年7 月31日開工，102年6月30日之前完成主建物、附屬建物及使 用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」，同約第15條 第1項約定「房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個 月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。」，同約第16 條第1項本文約定「賣方應於領得使用執照六個月內，通知 買方進行交屋。」，同約第24條約定：「賣方保證產權清 楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第 513條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上 述情形，賣方應於本預售屋交屋日前負責排除、塗銷之。 有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法 令規定辦理。」等情，有系爭房屋買賣契約可憑（見本院卷 第13～26），是關於出賣人一方之履約期限，至遲應於102 年10月31日以前，被告二人即應將系爭房地所有權移轉登記 予原告，並於同年12月31日以前通知原告交屋；然被告二人 於103年10月3日因按照分屋協議書先將系爭房地所有權移轉
登記予參加人，業如前述，然參加人既否認曾授權被告二人 代為銷售，被告二人顯然並非系爭房地之所有人，且亦未能 取得參加人之同意而允移轉與原告，則被告二人所約定出賣 之標的物系爭房地，已屬前開民法第226條第1項所定之給付 不能，且應可歸責於出賣人之被告二人；又被告二人亦違反 系爭房屋買賣契約第24條關於賣方應擔保標的物無權利瑕疵 擔保責任，且已經逾期未能履行出賣人之義務，系爭契約已 陷於給付不能，應堪認定。被告二人雖辯以參加人先前曾允 諾授權其等代為銷售卻事後反悔始無法履約云云，縱其所辯 為真實，亦係參加人與被告二人間之契約履行關係，其等間 究有無合意委託出售後卻反悔之事實，基於債之相對性原則 ，與本件被告二人應履行系爭買賣契約之義務無關，系爭房 地既已非被告二人所有，其等已無從依原系爭買賣契約之約 定履行移轉所有權登記、交付占有之義務，原告本於系爭房 地買賣契約請求被告二人依約履行系爭房地之移轉所有權登 記、交付占有義務，已屬不可能，是其先位請求關於被告二 人應移轉系爭房地所有權登記並交付占有部分，自無理由。㈡、原告另主張依系爭房屋買賣契約第16條第1項第4款、系爭土 地買賣契約第9條第4款之約定，被告二人迄未移轉登記、交 付房地之占有，因之請求遲延給付之賠償即自102年12月31 日起至交付房地之日止，按日支付1230元云云。惟查，系爭 房屋買賣契約第16條第1項第4款固約定：「賣方如未於領得 使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房 地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，核此條約 定之真意，應為兩造就爭房地之買賣仍屬給付可能履行之前 提下，如被告二人有遲延、逾期交屋時，原告始得依據本條 項約定請求因遲延給付之損害賠償，是其約定雖名為「遲延 利息」，實真意係屬遲延給付之違約金性質。然被告二人關 於系爭房地買賣契約之主給付義務：將系爭房地所有權移轉 登記予原告並交付占有，業已陷於給付不能，已如前述，系 爭房地買賣契約已無從按原約定內容履行，身為買受人之原 告，其本於契約之請求權依據前揭民法第226條第1項之規定 ，應轉換為損害賠償與違約金給付請求權（關於賠償範圍與 違約金給付另詳下述），原告即無從再依此條約定條款請求 遲延給付之損害賠償，否則即有重複請求之虞。是原告主張 依系爭房屋買賣契約第16條第1項第4款約定，請求被告二人 連帶給付自102年12月31日起至移轉系爭房地登記並交付占 有之日止，按日支付1230元之請求部分，亦屬無據，不應准 許。
㈢、綜上，原告先位聲明請求被告二人移轉登記系爭房地所有權
、交付占有，並應給付自102年12月31日起至移轉登記、交 付占有系爭房地之日止，按日給付1230元之損害賠償，均無 理由。
七、系爭房地買賣契約因可歸責於被告二人之事由致給付不能， 原告請求被告二人應連帶賠償原告損害383萬3223元本息範 圍內為有理由：
㈠、按違約金既係債務人於不履行債務時支付，其屬損害賠償預 定性之違約金者，如係為給付遲延而約定，即與民法第231 條第1項規定之損害賠償額相當。其為給付不能而約定者， 則與民法第226條規定之損害賠償額同。兩者性質既異，其 為遲延給付約定之違約金不能同時亦為給付不能約定之違約 金（最高法院80年度台上字第1718號民事裁判要旨參照）。 再按系爭房屋買賣契約第26條第2項、第3項，以及系爭土地 買賣契約第17條第1項、第2項均同為約定：「賣方違反『賣 方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約，買方得依法 解除契約」、「買方依第一款（或第二款）解除契約時，賣 方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應 一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金。 但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見 本院卷第21、248頁），是本件兩造關於系爭房地之買賣， 就出賣人之給付義務違反時，業已約定違約金之給付條件， 堪認買賣雙方針對締約雙方於違反系爭契約時，其損害賠償 之額度應以上開違約金比例計付為其範圍，是該違約金之約 定自應屬損害賠償預定額性質之違約金；而本件兩造締結系 爭房地買賣契約後，被告二人因未能取得參加人之授權而履 行出賣人之義務，系爭買賣契約已陷於給付不能，原告既無 法依約請求被告二人履行原契約約定之給付，自得請求被告 二人賠償其損害，至於原告是否解除契約，僅與其損害賠償 請求之範圍無涉，原告雖主張其並未解除契約云云，然系爭 房地買賣契約已經給付不能，是無論原告是否解除契約，系 爭契約出賣人之給付義務，均已從原移轉登記、交付占有等 ，轉換為損害賠償義務，原告此部分主張，自非可採。而關 於原告請求賠償之範圍，應包括下述部分：⑴246萬元部分 ：系爭契約已經給付不能，原告業已給付之買賣價金，自得 請求返還，是原告請求被告返還已繳價款246萬元，自屬有 理由；⑵133萬2000元部分：又按照系爭房屋買賣契約第26 條第2項、第3項，以及系爭土地買賣契約第17條第1項、第2 項均同為約定之違約金比例計算，原告業已繳交246萬元之 價金，依總價15％計算違約金為133萬2000元（房地總價888 萬15％＝133萬2000），原告請求被告連帶賠償133萬2000
元之違約金，應予准許；⑶4萬1223元部分：原告又主張業 已支出系爭房地鋪設管線費用4萬1223元一情，為被告二人 所不爭執，系爭契約既已給付不能，原告因該支出之損失， 亦得請求被告二人賠償之。綜上，原告之請求合計於383萬 3223元範圍內（246萬+133萬2000+4萬1223 =383萬3223）， 即屬有據，應予准許。
㈡、被告雖辯稱原告請求之違約金數額過高云云。然查系爭房屋 買賣契約所定違約金比例，與修正前內政部90年9月3日台 內中地字第0000000號公告訂定發布之預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項所定相符，且係被告自行製作與原 告及其他多數客戶簽訂之契約，屬定型化契約，並限制違約 金之金額不得超過已繳價款，且於原告違約時，亦以相同之 方式計算，許由被告沒入已付價金充為違約金，於雙方均屬 公允，參以近年社會經濟狀況，北部地區房價呈現高漲情況 ，被告如能遵期交屋，原告當可享有利用或處分之之利益， 並該違約金約定之數額高低合於市場行情，系爭買賣契約係 經被告二人製作之定型化契約，擬訂時應認業經衡量損益後 而決定，進而持以與原告合意簽約等一切情狀，認為尚無過 高之情形，即無予酌減之必要，被告二人辯稱應予酌減，尚 非可取。
㈢、至原告另主張被告二人應再賠償未能取得系爭房地所有權， 而減少收益541萬8670元云云，並提出面積、坐落、性質相 同之房地交易紀錄為證，然查，系爭房地之交易價值，於兩 造簽定契約、移轉登記期限後，其類似商品之市場價格縱有 提升或波動，亦屬房地市場景氣循環、交易價格浮動所致， 與被告二人之債務不履行並無關連性，自無相當因果關係， 換言之，於兩造締約後，房地交易之價格，究竟上漲或下跌 ，均非被告二人履行契約與否之結果。況原告購置系爭房地 ，究係欲自行使用，或擬出售、出租，均屬不確定之未來計 畫，自非得依事後房地市場價格波動之價差，作為契約不履 行損害賠償之衡量基準，益徵系爭房地價格之市場浮動與被 告二人之債務不履行無涉。是原告主張因被告二人系爭契約 之給付不能，致其受有以與系爭房地相類似之隔鄰房地出賣 價格上漲而未能因此獲利之價差據以主張為損害云云，非得 認屬被告二人債務不履行所造成之損害，原告請求被告為上 開部分之賠償云云，自非可取。
㈣、綜上，原告備位請求被告二人連帶賠償383萬3223元本息部 分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應 予駁回。
八、從而，原告先位請求被告二人移轉登記系爭房地所有權、交
付占有，並應賠償自102年12月31日起至移轉登記、交付占 有系爭房地之日止，按日金額1230元計算之賠償，並無理由 ；備位請求被告二人連帶賠償383萬3223元，並自為訴之追 加準備狀繕本送達被告翌日即105年1月7日起至清償日止， 按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
民事第三庭 法 官 黃國益
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
書記官 林政毅
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