臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第206號
原 告 林賴秀珠
賴錦地
上 二 人
訴訟代理人 吳莉鴦 律師
上 一 人
訴訟代理人 賴李金子
被 告 賴玉枝
賴麗華
賴秀眉
賴明玉
兼 上一人
訴訟代理人 賴清吉
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國104年11月10日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告賴玉枝、賴麗華、賴秀眉、賴明玉、賴清吉應給付原告賴錦地新臺幣貳佰貳拾壹萬叁仟貳佰玖拾元；原告林賴秀珠壹佰肆拾柒萬伍仟伍佰貳拾柒元，及被告賴清吉自民國一百零四年四月十日起；被告賴麗華自民國一百零四年四月十一日起；被告賴明玉、賴玉枝、賴秀眉自民國一百零四年四月二十四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告賴錦地、林賴秀珠分別以新臺幣柒拾肆萬元、新臺幣肆拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾壹萬叁仟貳佰玖拾元、新臺幣壹佰肆拾柒萬伍仟伍佰貳拾柒元，分別為原告賴錦地、林賴秀珠預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項之說明：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件 原告於起訴時，其聲明係請求：被告應連帶給付原告賴錦地 新臺幣（下同）4,780,633元、林賴秀珠3,187,089元，及均 自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。其後於民國104年5月26日提出民事準備書㈡狀 變更聲明為：1.被告應連帶給付原告賴錦地2,567,343元、
林賴秀珠1,711,562元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.被告應給付原 告賴錦地2,213,290元、林賴秀珠1,475,527元，及均自起訴 狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。乃將部分金額連帶之請求變更為共同請求，核其性質 係為減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。又 被告於104年11月10日言詞辯論期日，就其變更後之聲明第 一項及第二項請求，除原主張之侵權行為及不當得利之法律 關係，均另追加依債務不履行之法律關係為請求，其前後聲 明均相同，且基礎基礎事實同一，依上開說明，亦屬合法， 先此敘明。
貳、實體方面：
一、兩造之主張：
㈠原告方面：
1.坐落臺中市○○區○○段00000地號土地（以下稱系爭243-1 地號土地）為原告林賴秀珠（權利範圍1404/14392）、賴錦 地（權利範圍4212/28784）、被告賴玉枝（權利範圍1404/1 4392）、賴麗華（權利範圍1404/14392）、賴秀眉（權利範 圍1404/14392）、賴明玉（權利範圍1404/14392）、賴清吉 （權利範圍4212/28784）及中華民國（權利範圍395/1799） 所共有；同段244地號土地（以下稱系爭244地號土地）為原 告林賴秀珠（權利範圍4/32）、賴錦地（權利範圍6/32）、 被告賴玉枝（權利範圍4/32）、賴麗華（權利範圍4/32）、 賴秀眉（權利範圍4/32）、賴明玉（權利範圍4/32）、賴清 吉（權利範圍6/32）等共有。詎被告賴玉枝、賴麗華、賴秀 眉、賴明玉、賴清吉於102年5月29日以每坪28萬元價格將渠 等就系爭243-1、244地號土地之應有部分，欲以總價 90,406,364元出售予訴外人李文龍。被告賴清吉代表其他被 告於102年6月10日以中和宜安郵局第133號存證信函通知原 告二人行使優先承買權，原告二人則於102年6月19日以士林 社子郵局第78號存證信函對被告賴玉枝、賴麗華、賴秀眉、 賴明玉、賴清吉等五人表示願意行使優先承買權，兩造間就 被告之應有部分之買賣關係業已有效存在。被告卻確認原告 之優先承買不合法，於102年11月20日另與李文龍簽署協議 書，將買賣標的由出賣渠等之應有部分，變更為出賣土地全 部，並於102年12月31日將上開二筆土地全部移轉登記予李 文龍。而被告將系爭243-1、244地號土地之全部出售予李文 龍，應屬成立另一新買賣契約，被告等自應再依土地法第34 條之1規定通知原告及其他共有人是否行使優先購買權，但 被告等卻未通知原告是否行使優先購買權。而原告於接獲被
告通知行使優先購買權後，隨即於102年6月19日以存證信函 通知原告等人行使優先購買權，因有訴外人黃金豐與原告洽 談擬購買系爭二筆土地全部，除願以每坪28萬元之價格購買 系爭二筆土地外，因原告必須負責協調其他共有人辦理買賣 手續，故黃金豐同意就原告等之應有部分，願多支付原告等 每坪四萬元以為補償（即原告等之應有部分土地以每坪32萬 元買受），其餘共有人之應有部分則以每坪28萬元買受）， 並書立同意書為證，原告因認其已就被告應有部分行使優先 購買權，可取得系爭土地之全部所有權，如再轉售給黃金豐 即可獲利，對原告而言，並無不利，故經思考後，即與黃金 豐於102年7月2日簽訂書面不動產買賣契約書。熟料，被告 等不顧原告等已行使優先購買權，甚至將包括原告之應有部 分在內之土地一併出售給李文龍，致原告與黃金豐間之不動 產買賣契約書無法履行，而解除契約。
2.被告等人出售系爭二筆土地全部，依法應通知共有人行使優 先承買，乃被告竟未踐行此法定程序，並將被告應有部分辦 理所有權移轉登記，致使原告無從行使土地法第34條之1第4 項所規定之優先承買權，且因此項優先承買權僅具有債權效 力，已無從塗銷登記名義，僅得依據債務不履行及侵權行為 之規定，請求被告負連帶損害賠償。被告等將系爭土地出售 予李文龍，雖有依每坪28萬元價格計算之買賣價金提存於法 院提存所，但因原告與黃金豐簽訂土地買賣契約，約定黃金 豐願以每坪32萬元之價格承買原告二人之應有部分，顯見原 告確有購買系爭土地其餘應有部分之計畫，則原告因被告出 售系爭土地全部時，未通知原告行使優先購買權，致原告受 有損失，原告自得依據民法第216條第2項請求所失利益，即 每坪土地4萬元之價差，原告賴錦地部分為2,567,343元【計 算式：（32萬元-28萬元）X103X6/32X0. 3025+（32萬元-28 萬元）X1318X4212/2878X0.3025=0000000】；賴秀珠部分為 1,711,562元【計算式：（32萬元-28萬元）X103X4/32X 0.3025+（32萬元-28萬元）X1318X1404/14392X0.3025=0000 000】。
3.又依照原告向鈞院辦理提存時，除法律所規定之土地增值稅 部分外，尚扣除三七五租約解除費用、代書費、仲介費、其 他（文書代撰及諮詢費）等項目之費用，被告依據土地法第 34條之1之規定，將系爭二筆土地全部出賣與李文龍，此種 處分乃基於實體法之規定而生，同意出賣之共有人並非未同 意出賣之共有人與買受人簽訂買賣契約，未同意出賣之共有 人與賣受人間，自不發生任何法律關係，是原告與被告等人 所委任之代書（地政士）、仲介等人間自不發生任何法律關
係，有關被告與該代書如何約定、或與仲介達成何種協議， 或向何人諮詢及委託代撰書類，皆與原告無關，原告自無分 擔被告支付之代書、仲介費、其他（文書代撰及諮詢費）之 義務，被告擅自將該等費用扣除，自應返還原告。而被告另 有扣除三七五租約解除費用部分，經原告請領最新土地登記 謄本，顯示系爭二筆土地事後已辦理合併，合併後之地號為 同段244地號，其上仍記載有「本筆土地訂有三七五租約」 等語，可見原來之同段243-1地號土地之三七五租約並未解 除，且被告未能舉證明其確實有支付該筆金額，是其於提存 費時擅自扣除該等費用，亦應返還予原告，則被告於提存時 ，不應扣除費用，卻逕予扣除，導致原告賴錦地遭扣除 2,213,290元（即0000000+3187+225000+15290＝0000000） ；原告賴秀珠被扣除之金額1,475,527元（即0000000+2125 +150000+10193=0000000），故依據債務不履行及不當得利 之法律關係請求被告返還上開金額。
4.被告將系爭二筆土地之應有部分出售予李文龍後，雙方就原 告是否行使優先購買權，互有書函往來，由兩造分別提出之 書函內容可知，被告雖因將渠等之應有部分出售予李文龍， 而有通知原告是否行使優先購買權，但雙方對於買賣條件及 是否行使優先購買權存有爭執，但被告始終未告知原告取等 有變更買賣契約內容之情事，最後將包含原告二人之應有部 分土地全部出售予李文龍，原告係接獲被告所發103年1月9 日所發中和宜和郵局第7號存證信函及中正地政事務所之函 文後，始知被告已將系爭土地全部出售予李文龍，更於另件 訴訟中經被告提出協議書，原告始知協議書內容。 5.原告否認被告所提之93年2月15日之同意書有拋棄優先購買 權之意思，依照該同意書內容之記載，並未記載共有人需放 棄優先購買權，顯見被告於事後通知原告行使優先購買權時 ，仍認為原告之優先購買權存在之事實，且依照大官會會議 釋字第124號對承租人之優先承受權亦闡釋不能事先拋棄之 意旨，而最高法院100年度台上字第1530號判決意旨亦闡釋 基地出賣人出賣基地並未為行使優先購買權之通知者，即令 基地承租人知悉其事而不為購買之表示，其優先權購買權仍 不能視為放棄之意旨。
6.依土地法第34條之1所規定之優先購買權，係依買賣同一條 件優先購買，如本件原告係行使優先購買權，自然應承受被 告與李文龍之買賣契約全部權利與義務，但本件原告起訴並 非基於行使優先購買權，而是基於被告等人未通知行使優先 購買權所衍生之侵權行為損害賠償請求權，自無承受被告等 人與李文龍就買賣契約之全部權利義務之必要，被告等人要
求原告共同負擔其與李文龍所約定之各項費用或補貼李文龍 之費用，顯屬無據。
7.被告出售系爭二筆土地全部予李文龍，買賣關係係存在被告 與李文龍之間，原告與李文龍間並無任何買賣契約存在，原 告對於李文龍或李文龍對原告，均無依被告與李文龍間所成 立之買賣契約履行之義務與義務，舉重以明輕，被告委託仲 介出售系爭土地，而與仲介約定應給付若干比例之仲介費， 或被告委託代書辦理登記手續，而與代書約定應給付代書若 干代辦費，或被告律師撰寫存證信函、而與律師約定給付撰 狀費用，此均為被告與各該仲介、代書或律師間之契約關係 ，原告並未與各該被告委任之仲介、代書或律師有成立任何 契約關係，原告自無共同負擔仲介費、代書費及律師費之義 務，是被告於提存時逕為扣除，屬無據，應歸還原告。況如 依據被告主張，原告應負擔仲介費、代書費等，而中華民國 既同為共有人之一，基於公平原則，亦應共同負擔，惟被告 所提出之民事陳報狀，卻不要求中華民國共同負擔，顯失公 平，亦徵被告提存時擅自扣除仲介費及代書費於法不合。 8.被告等人出售土地予李文龍時，系爭243之1地號土地仍登記 有三七五租約，如因解除三七五租約而必須補償承租人，應 由李文龍負責，何需原地主代勞？被告自願代李文龍負擔補 償費，乃基於其與李文龍之約定，核與原告無關。 9.基上，並聲明：⑴被告應連帶給付原告賴錦地2,567,343元 、原告林賴秀珠1,711,562元，及均自起訴狀繕本送達被告 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵被告應 給付原告賴錦地2,213,290元、原告林賴秀珠1,475,527元， 及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。 ㈡被告方面：
1.被告依土地法第34條之1法定多數人之決定，於102年5月29 日將系爭二筆土地全部出售予訴外人李文龍，並簽訂買賣契 約書，被告於同年5月24日以中和宜安郵局第115號存證信函 ，請原告二人於同年月29日至臺中市○○路000號10樓簽約 ，當時被告被安排在11樓，因買方李文龍寧願提存，而不願 意以每坪30萬元之價格（高於向被告購買之28萬元達2萬元 ）向原告購買，導致契約未能簽成，因當時單價不同，又分 開簽約，被告之買賣契約自應除去原告二人應部分面積，然 該契約仍不失為出買土地全部之性質。且依照契約書第8條 第1款係約定以提存為代書對該買賣職責之一，最後一條亦 載明他共有人未做表示行使優先購買權或逾期未行使之意旨 ，足見雙方事後繼續履約，可證明被告出賣時係包含出售原
告二人之應有部分。另契約書特約條款第4條亦約定：本約 標的目前有三七五租約，乙方（即被告）負責在尾款撥付前 終止，即須同時塗銷原告二人持分租約，才能終止三七五租 佃關係，亦可證明買賣共有土地全部。又契約書第一條之買 賣標的亦涵蓋國有財產署管理之應有部分，同時第5條亦約 定有：臺中市○○段00000地號國有財產署持分（87坪）土 地之購買，由乙方負責購得，並過戶給甲方（即買方），購 得國有持分所須費用及稅費由乙方負擔。再者，考量上開買 賣契約之範圍、目的，原告於102年6月10日以郵局存證信函 載明有關「臺中市北屯區243-1（含國有財產局持分部分） 、244等兩筆共有土地，台端依法有優先購買權」之通知， 亦即告知原告係買賣兩筆地號土地全部。
2.102年11月20日被告與李文龍所簽立之補充協議書，其中第 5條係將同年5月29日擬以不同單價及分開簽約之原告二人持 分，回復每坪28萬元加以總和數字化，此乃承辦代書需提供 予地政事務所作為形式上審查之用，買賣完成後，原告對臺 中市中正地政事務所提起之行政訴願，行政訴訟，最終於 103年11月19日經臺中高等行政法院以103年訴字215號判決 敗訴確定。而主張優先購買權之土地共有人，須出面依契約 同一條件購買，即買賣價金、付款方式、物與權利之瑕疵單 擔保均同而言。原告二人於102年6月19日主張優先購買權後 ，至同年8月13日被告以中和宜安郵局201號存證信函四度邀 請原告簽訂優先購買權契約，此段期間兩造對於同一條件購 買及買賣共有土地全部，並無爭議，而優先購買權，產權必 須登記在主張優先購買權之共有人之名下，故須先將國有財 產署之應有部分過戶至被告名下，此需由被告先行代購土地 全部後，待被告方面取得該部分之所有權後，始得將國有財 產署應有部分轉賣予原告，如有價差由共有人平均分擔，無 損及原告之權益，然關於國有財產局應有部分，被告方面不 能直接代購後過戶予原告名下，則被告方面於上述201號存 證信函四度邀請函答覆是否同意上開約定方式處理，並限制 原告於文到三日表示是否簽約，否則即以原告無法符合優先 購買之法定條件，而認為原告已明白放棄優先承購權，而原 告事後即無任何回應。
3.原告既無法依約出面簽訂合法優先購買權契約，原告於102 年7月2日與黃金豐簽訂土地買賣契約書，已先行將被告五人 名字列入，又由其於6月28日簽訂之同意書，約定給予原告 每坪多出四萬元作為協助辦理整合被告簽署渠等之買賣合約 書，該合約書屬不合法之優先購買權契約，買方既非原告， 內容亦無法整合，其即無每坪四萬元之損害。且其後果造成
被告對李文龍造成違約。原告經被告四度要約，始終未依約 定時間出面簽訂合法優先購買契約已以履行優先購買權主張 ，已構成背信，何來損害？
4.被告於102年9月間提出93年2月15日七位共有人書立之同意 書，且經原告承認，而依該同意書之記載，任一共有人在15 年內，不得主張優先購買，而有登記在自己名下之情形，才 能達到依土地法第34條之1之多數決，俾便尋找適當承包商 或承建人之目的，雙方於簽訂同意書後即處於透過仲介隨時 成立買賣之狀況，而簽立此同意書之共有人，若再主張優先 購買權登記在其名下之行為，即抵觸該目的，而於買賣多數 決成立時，少數不同意之共有人，即須服從多數人之決議， 並同意依該買賣約定共同分擔買賣之相關費用。且依照土地 法第34條之1，性質上屬於法定代理權，可依據同意書代理 未出面又必須同意之共有人處理買賣相關事宜，及負擔一切 費用。是103年2月27日被告與李文龍簽訂協議書，同意由履 約銀行將兩造應給付佃農之1050萬5671元之補償金，轉撥給 買方，由被告多支付141萬元補貼款，是補貼由買方給付佃 農解除三七五租約之補償金，原告尚未依照同意書要求原告 分擔。
5.被告於102年8月2日以中和宜安郵局第196號存證信函第三次 對被告要約，並檢附好擬妥之優先權購買契約，其內載明買 方為原告二人，賣方為被告五人，標的為系爭二筆土地， 243-1地號部份權利範圍為7196分之5441，244地號之權利範 圍為32分之22，而被告依據土地法第34條之1第1款之規定出 售共有土地全部，優先購買權人即依同法第4款規定承買共 有土地全部，扣除承購人即原告兩人持分面積為322.88坪， 此數字為被告與國有財產署應有部分之加總面積，正如同該 契約第1條或附件表格所記載之買賣面積，足證明係買賣有 地全部，至於國有財產署之應有部分，依照契約書第8條第3 款，由我方價購後再轉賣原告二人，此符合被告與李文龍買 賣契約之轉賣約定，且之前亦強調購買國有財產署應有部分 ，若有價差，由共有人七人分配，無損原告二人權益。更足 以證明原告二人知悉買賣土地全部。
6.原告於102年7月12日以郵局存證信函函覆被告，稱被告五人 業於同年5月29日與李文龍簽訂不動產買賣契約，雙方約定 出售上開二筆土地，此為原告於同年6月19日出售上開二筆 土地首度公開承認，而被告於同年8月2日，以郵局存證信函 三度要約，並檢附擬具之優先購買權契約，亦知情出售上開 二筆土地。被告遂與買方於同年11月20日簽立實質範圍相同 之買賣契約書，因原告於同年5月29日擬以每坪30萬元之單
價，分開簽約，但沒簽成，嗣後又無法行使優先購買權，故 而於102年11月20日買賣雙方協議書第五條之買賣契約標的 ，回復每坪以28萬元，按總面積加總數字，以作為承辦代書 提供地政事務所作為形式審查之用。
7.對於原告二人於102年6月19日及28日之要約函，被告當時未 赴約之理由為：對國有財產署應有部分之申購事宜，原告聲 明非經其同意，不得代為申購，此已違反原告所簽訂之契約 中，被告一人代表申購再轉賣原告買主之約定，此即已違反 原契約中由我方一人代表申購再轉賣原買主之約定，亦與原 告二人所稱願意以同一條件購買之意思有所抵觸；另顧及兩 造均住北部，為免舟車勞頓，及律師建議需有公證人公證簽 署優先購買權契約等情，故而於102年7月9日回覆拒絕臺中 簽約之理由，同時邀請原告二人於同年7月15日上午11時至 其律師事務所簽約。其後更於同年7月23日、8月2日、8月13 日對原告要約，前後四次，原告均未前來履約或表示簽約， 已證實原告無法行使優先購買權。
8.102年5月29日所簽立之買賣契約之標的範圍，與同年11月20 日買賣契約標的，表面數字不同，實質含意相同，非原告所 稱係兩份不同買賣契約。
9.依照被告與李文龍所簽訂之買賣契約書第五條約定：甲方存 入信託銀行之價款，俟產權移轉甲方名義、排除三七五租約 及點交甲方管業，依民法第425條規定，被告既於102年12月 31日將土地完成移轉登記予李文龍名下，依照民法第425條 之規定，已由李文龍與佃農間有新的租佃關係，且區公所負 責三七五租約登記之承辦人員已告知被告無權與佃農解約， 依法應由新地主依103年1月1日新公告現值核算三七五租約 解除金，將應增加支付4百餘萬元，雙方協議由被告補貼141 萬元，並記載於103年2月27日之協議書第1條，而243-1地號 土地雖訂有三七五租約（244地號則無），依據耕地三七五 減租條例第17條第1項第5款補償辦法即依買賣當年公告現值 計算，扣除增值稅後餘額之1/3，應給付佃農之費用為 10,505,671元{即【39940元（102年公告現值）X1318平方公 尺（總面積）X1404/14392（個人持分）X8（全部持份） -0000000（102年增值稅）】X1/3=00000000}。 10.仲介費為買賣金額1%即120萬元，此為最低收費，低於一般 賣方所需支付之2%至4%，原告欲由履約銀行匯出，因無仲介 人印章，轉入被告賴清吉帳戶內，因而有13,180,985元該筆 費用，加上120萬元，合計為1,4380,985元。 11.有關文書代撰諮詢費，乃因原告主張優先購買權，被告委請 律師撰寫書狀，所產生之撰狀費、諮詢費、簽約場地費及委
請代書撰寫優先購買權契約、車馬費共76,500元，另多支出 通知原告行使優先購買權存證信函打字費、郵寄費總共超過 1萬元，被告僅列其中5千元，是經代書核算為81,550元，此 乃因原告經被告四次邀請均為出面所浪費之支出，理應由原 告全部負責，連同仲介費共1,281,550元。 12.基上，並聲明：1.原告之訴駁回，2.願供擔保請准宣告免為 假執行。
二、兩造不爭執之事項（業經兩造於言詞辯論期日確認無誤，而 得為採為判決之基礎）：
㈠系爭243-1地號土地為原告林賴秀珠（權利範圍1404/14392 ）、賴錦地（權利範圍4212/28784）、被告賴玉枝（權利範 圍1404/14392）、賴麗華（權利範圍1404/14392）、賴秀眉 （權利範圍1404/14392）、賴明玉（權利範圍1404/14392） 、賴清吉（權利範圍4212/28784）及中華民國（權利範圍39 5/1799）所共有；系爭244地號土地為原告林賴秀珠（權利 範圍4/32）、賴錦地（權利範圍6/32）、被告賴玉枝（權利 範圍4/32）、賴麗華（權利範圍4/32）、賴秀眉（權利範圍 4/32）、賴明玉（權利範圍4/32）、賴清吉（權利範圍6/32 ）等共有，有原證1所示之土地登記第二類謄本可參。 ㈡被告賴玉枝、賴麗華、賴秀眉、賴明玉、賴清吉於102年5月 29日以每坪28萬元價格將渠等就系爭243-1、244地號土地之 應有部分，欲以總價90,406,364元出售予訴外人李文龍，並 簽訂原證2之不動產買賣契約書，而於102年12月31日辦竣前 開土地所有權移轉登記。
㈢被告賴清吉代表其他被告於102 年6 月10日以中和宜安郵局 第133 號存證信函通知原告二人行使優先承買權；原告二人 則共同於102 年6 月19日以士林社子郵局第78號存證信函對 被告賴玉枝、賴麗華、賴秀眉、賴明玉、賴清吉等五人表示 願意行使優先承買權，被告五人確實有收受原告二人之回函 。
㈣被告就原告林賴秀珠前開土地應有部分配價金於102年12月 18日以臺灣臺北地方法院102年度存字第3643號提存 9,141,694元；另就原告賴錦地前開土地應有持分分配價金 於102年12月18日以臺灣士林地方法院102年度存字第1590號 提存13,712,754元（詳原證9）。
㈤兩造於93年2月15日書立之同意書（如被證9所示），其內容 記載為「為臺中市北屯區北屯段243-1、244等共有土地，共 有人按土地法第34條之1法令規定，同意處理上揭土地，俾 便尋找適當包商或承建人，茲列共有人之親自簽名及蓋章， 以證合意。」等語。
㈥原告同意負擔被告實際上出賣系爭二筆土地所生之增值稅2, 450,361元。
三、本件訴訟之爭點：
㈠102年5月29日買賣契約書的標的係被告五人的應有部分或系 爭二筆土地全部？
㈡102年11月20日協議書是否為新的買賣契約書？或延續原102 年5月29日之契約書整合而來？
㈢93年2月15日所書立之同意書是否有要所有共有人放棄優先 承購權的意思？
㈣原告二人是否於102年6月19日回覆表示願意行使優先購買權 時，是否即取對被告賴玉枝、賴麗華、賴秀眉、賴明玉、賴 清吉等五人系爭二筆土地應有部分之優先購買權？ ㈤被告五人將系爭二筆土地全部出售予李文龍，是否違反土地 法第34條之1共有人優先承買權之規定？
㈥如被告確實違反共有人優先承買權之規定，原告得否依據債 務不履行、侵權行為（民法第184 條第1 項前段）之規定， 依請求權選擇合併，連帶請求被告負損害賠償責任？ ㈦原告賴錦地、林賴秀珠依侵權行為及債務不履行之法律關係 競合主張其各受有2,567,343 元、1,711,562 元之差額損失 （所失利益），並請求被告賠償有無理由？
㈧被告提存時遭所扣除之金額（含三七五租約解除費用1,313, 290元、代書費2,125元、仲介費15萬元、其他（文書代撰及 諮詢費）10,193元），原告得否依據債務不履行及不當得利 之規定競合請求被告返還差額（原告賴錦地2,213,290元、 原告林賴秀珠1,475,527元）？
四、得心證之理由：
㈠經查，依據被告所提出之102年5月29日之不動產買賣契約書 （見本院卷第13頁）第一條係約定：買賣標示：乙方（即被 告五人）將所有後開標示記載之土地全部出賣予甲方（即李 文龍），而甲方同意承買是實。一、土地標示及權利範圍： 臺中市○○區○○段00000地號1318平方公尺、臺中市○○ 區○○段000地號103平方公尺，以上購買面積約322.87986 坪土地出售明細如後清冊等語，第二條則約定：本件買賣價 金經雙方議定以土地每坪為28萬元整計算，買賣總價款合計 為9040萬6364元等語，惟查，243-1地號登記面積為1318平 方公尺、及244地號登記面積為103平方公尺，二筆土地合計 面積為1421平方公尺，相當於429.8525坪（即1421X0.3025= 429.8525坪），顯與上開約定之總面積322.87986坪不符合 ，且若以系爭二筆土地全部面積，每坪28坪計算其總價亦達 120,358,700元，與上開約定之面積總價更有不符之處，已
難謂該買賣契約係就系爭二筆土地全部為標的。且參照原告 事後所提出之土地清冊（見本院卷第106頁），其上列有被 告五人就系爭二筆土地之應有部分，及中華民國財政部國有 財產署關於243-1地號土地之應有部分（395/1799），並以 被告五人及國有財產署其應有部分比例計算出土地面積322. 87986元，總價金為90,406,364元。而契約後另有特約條款 ，其中特約款第5條更明訂：臺中市○○段00000地號國有財 產署持分土地之購買，由乙方負責購得並過戶甲方，購買國 有持分所需費用及稅捐乙方負擔等語；特約條款第6條則約 定：本約共有人林賴秀珠及賴錦地若未於102年6月5日與甲 方簽約，乙方同意依土地法第34條之1相關規定通知未出面 簽約之他共有人有優先購買權，若共有人於接獲優先購買權 通十日內表示主張優先購買權，本買賣雙方同意無條件解除 契約，即由履約銀行將簽約款逕自退還甲方；但若他共有人 於接到通知後表示不願意承買或已逾通知期限未作表示，視 同放棄優先購買權，雙方繼續續約等語，雖可見李文龍係預 計購買系爭二筆土地全部無誤，然礙於尚有原告二人未與其 簽約，及因原告二人亦為共有人，有行使優先權問題，固而 李文龍與被告五人簽約之標的仍為被告五人之應有部分，另 又包含被告五人所同意處理登記於國有財產署名下部分，然 上開契約既約定若原告二人未於102年6月5日與李文龍簽約 ，被告願意依土地法第34條之1相關規定通知原告二人行使 優先購買權，且實際上亦發生原告二人未與李文龍簽約，導 致被告方面於同年6月9日通知原告二人行使優先購買權之情 事發生（參見前揭不爭執事項第㈢項所示），益見該契約之 標的確定為僅剩餘購買原告五人之應有部分無誤，是被告抗 辯其與李文龍簽立之契約出售之標的為系爭二筆土地全部云 云，自非可採。
㈡次查，依照被告所提出渠等與李文龍於102年11月20日協議 書（詳見本院卷第63頁）其約定情形分別為：「茲為民國一 ０二年五月二十九日甲、乙雙方就臺中市○○區○○段0000 0○000地號等2筆土地，所訂立之不動產買賣契約，雙方就 契約內容補充協議如下：第一條：原契約特約條款第五、六 條約定變更，已由乙方以土地法第三十四條之一相關規定通 知共有人國有財產署及賴錦地、林賴秀珠將共有土地以每坪 新台幣貳拾捌萬元正全部出售甲方，並告知可依同一條件主 張優先購買權，此二人未表示同意視同放棄優先購買權及同 意出售，其中國有財產署已寄出繳款書，另共有人賴錦地、 林賴秀珠等二人需將其價金扣除土地增值稅，三七五租約解 除費用、仲介費及其他稅、費後提存法院」、第五條：本買
賣含未出面簽約者（國有財產署及林賴秀珠、賴錦地持分面 積）出售總面積為1421平方公尺，總價為120,358,700元整 」等語，可見102年12月20日之協議書雖係延續原102年5月 29日之契約書整合而來無誤，然其出售標的已由被告五人之 應有部分及登記於國有財產署之應有部分，變更為系爭二筆 土地全部，其標的顯然已經變更，買賣價金更因出售標的範 圍不同而改變，足見二份契約之標的及價金既屬不同，自難 認為係相同之買賣契約，後面所成立之契約自當應以新契約 論。
㈢又查，兩造對於93年2月15日書立之同意書其內容記載為「 為臺中市北屯區北屯段243-1、244等共有土地，共有人按土 地法第34條之1法令規定，同意處理上揭土地，俾便尋找適 當包商或承建人，茲列共有人之親自簽名及蓋章，以證合意 。」固不爭執，而依該同意書之內容記載，簽約之當事人僅 同意依照土地法第34條之1規定處理，其目的固為尋找適合 包商出賣，或承建人合作興建，然對於該條文所規定之優先 權行使是否受限，則支字未提，且若果若包含優先購買權， 將不論出賣條件為何，共有人均應拋棄其優先購買權，對於 未同意出售之共有人權益影響過大，況共有人之一人果若先 行使優先購買權，再將出地出售予包商或承建商再合作興建 ，解釋上亦無不可，是依同意書之記載實難認為該同意書所 為之約定，有使簽約之人拋棄自己之優先承購權之意思。況 且協議書既早於93年間已經共有人書立在先，果若其有使共 有人拋棄優先權之意思，並成為兩造當事人之簽約之意思， 為何被告賴清吉仍於102年6月10日代表其他被告通知原告二 人行使優先承買權？被告對此，雖又辯稱因該紙同意書係於 102年9月間始發覺等語，惟同意書既經被告五人簽名其上， 且均針對系爭二筆土地所為之約定，渠等五人焉有均不知之 理？是其辯稱渠先前不知有該紙同意書云云，顯非可採，是 被告抗辯原告二人於同意書上簽名，即有拋棄優先購買權之 意思乙節，尚非有據。
㈣按土地法第三十四條之一第四項所稱共有人出賣共有土地或 建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨 優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改 良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂 立買賣契約之權而言，最高法院100年度台再字第46號著有 裁判意旨可資參照，經查，本件被告賴清吉代表其他被告於 102年6月10日以郵局號存證信函通知原告二人行使優先承買 權；原告二人則於同年6月19日以郵局第78號存證信函對被 告賴玉枝、賴麗華、賴秀眉、賴明玉、賴清吉等五人表示願
意行使優先承買權，被告五人確實有收受原告二人之回函等 情，此既為兩造所不爭執之事項，則原告既對於被告五人出 售應有部分予李文龍表示行使優先購買權，依上開說明，其 自應接受被告五人與李文龍簽約之所有買賣條件，然如前所 述，被告與原告簽約時，於特約條款第6條約定如共有人接 獲優先購買權通知十日內表示主張優先購買權，雙方同意無 條件解除契約，則原告承受該買賣之條件後，自當受同一契 約條文所拘束，則該契約自應無條件解除，原告對於已解除 之契約，自無從再對李文龍主張有其有買賣契約關係。是原 告二人於行使優先購買權後，其與承受之買賣關係解除條件 成就，與李文龍之買賣關係自應其約解除而已不在。是原告 於行使優先權後，因信賴其已取得優先購買權而與訴外人黃 金豐洽談你購買系爭二筆土地全部事宜，雖經與黃金豐書立 同意書，表示願以每坪28萬元之價格購買系爭二筆土地外， 因原告二人需負責整合買賣事宜，故而願多支付原告每坪4 萬元以為補償之期待利益，因其行使優先購買權，而使該買 賣契約解除條件成就，原告顯無法完成與黃金豐所約定之事 項，是尚難認為原告二人因行使該次優先購買權而有期待之 利益之損失可言。
㈤復按土地法第34條之1第1項雖規定：共有土地或建築改良物