臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第423號
原 告 何榮值
何榮勇
何駿紳
上列三人共同
訴訟代理人 張世柱律師
莊賀元律師
被 告 江翠玲
訴訟代理人 江翠英
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國104年11月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○街000號房屋（如複丈成果圖a部分）騰空並返還給原告。
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地如複丈成果圖所示b部分（面積叁佰伍拾陸點零柒平方公尺）、c部分（面積叁點捌肆平方公尺）、d部分（面積壹點肆伍平方公尺）返還給原告。
被告應自民國一○三年十一月十八日起至返還前揭一、二項所示之房屋及土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟陸佰肆拾伍元，及自民國一○四年二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
本判決第一項，如原告以新臺幣玖萬壹仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬壹仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本院決第二項，如原告以新臺幣壹佰壹拾肆萬伍仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣叁佰肆拾叁萬貳仟玖佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項，如原告按月以新臺幣陸仟柒佰元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如按月以新臺幣貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項，如原告以新臺幣柒仟陸佰元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣貳萬貳仟陸佰肆拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 本件原告原起訴狀所載之訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼 為臺北市○○區○○街000號房屋騰空返還予原告。㈡被告 應將坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地如起訴 狀附圖一所示斜線部分之土地，面積30平方公尺（依現場實 際測量為準）騰空並返還給原告。㈢被告應自民國103年11 月16日起至第一、二項房屋及土地返還原告之日止，按月給 付原告新臺幣（下同）2萬元。㈣被告應給付原告50萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院訴訟進 行中，經本院會同兩造及地政人員至現場履勘，並經地政人 員實際測量並繪製複丈成果圖後，原告變更其聲明為：㈠被 告應將門牌號碼為臺北市○○區○○里○○街000號房屋（ 如複丈成果圖所示a部分）騰空並返還給原告。㈡被告應將 坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地如複丈成果 圖所示b、c、d部分之土地返還給原告。㈢被告應自103年11 月17日起至第1、2項之房屋及土地返還原告之日止，按月給 付原告2萬元。㈣被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈤願 供擔保，請准宣告假執行。核其所為，係基於同一請求事實 ，並就訴之聲明第一項為更正，第二項聲明就請求返還土地 部分為擴張，第三項為聲明減縮，核與前揭規定相符，應予 准許。合先敘明。
二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項
一、原告起訴主張略以：
㈠緣坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系 爭土地）暨其上門牌號碼為臺北市○○區○○里○○街000 號房屋（未辦理建物保存登記，下稱系爭房屋）為原告三人 因繼承而共有，原告將系爭房屋及土地交由訴外人即原告之 母何游素蓮管理並使用收益。被告利用何游素蓮年邁且知識 程度較低，以低價向何游素蓮承租系爭房屋及系爭土地，且 未經出租人同意，即於103年8月23日向承租人即訴外人許哲 榮謊稱已得何游素蓮同意，將系爭房屋及系爭土地，以每月 3萬5千元轉租予許哲榮開設餐廳使用，而賺取差價。俟被告 於103年9月5日向何游素蓮詐稱其欲出租系爭房屋及系爭土 地及其他相鄰土地自行使用，使何游素蓮陷於錯誤將系爭房
屋及系爭土地以每月租金2萬元出租予被告。何游素蓮得知 受騙及被告有轉租他人即許哲榮之情事後，即以被告未得出 租人同意擅自轉租系爭房屋及系爭土地為由，以103年11月 14日台北杭南郵局002436號存證信函通知被告終止租賃契約 。且許哲榮亦於得知遭被告詐騙後隨即將其自被告處受領而 無權占有之其他土地返還給原告，並以103年12月14日台北 古亭存證號碼001968存證信函通知被告終止其與被告間之租 賃契約。
㈡何游素蓮終止其與被告間之租賃契約，被告即屬無權占有系 爭房屋及系爭土地，而受有相當於租金之利益，原告當得請 求被告騰空、返還，並得請求給付相當於租金之不當得利； 又被告自行無權處分同意許哲榮將原告共有相鄰於系爭房屋 之其他未辦理保存登記之木造建物（85年間興建）拆除，致 原告亦受有財產上之損害，該木造建物經原告於起訴時估價 重建費用為143萬3,526元，考量須計算折舊，故請求被告損 害賠償50萬元。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、 第179條、第184條第1項前段規定，提起本件訴訟等語。並 聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○里○○街000 號房屋（如複丈成果圖所示a部分）騰空並返還給原告。㈡ 被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地如 複丈成果圖所示b、c、d部分之土地返還給原告。㈢被告應 自103年11月17日起至第1、2項之房屋及土地返還原告之日 止，按月給付原告2萬元。㈣被告應給付原告50萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告雖未於言詞辯論期日到場，惟其曾以書狀陳述略以：被 告自99年7月1日起向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○街 000號房屋，作為經營餐廳使用，約定租期至104年6月5日止 。嗣被告經營之餐廳因廚師離職，致無法運作，被告遂於10 1年1月16日起至101年12月31日止，將餐廳經營管理移轉給 訴外人陳世慧，請其代為管理，並有通知出租人何游素蓮， 且按月支付租金。嗣因陳世慧經營不善而結束營業，將餐廳 經營權歸還給被告，期間被告亦按月繳交租金，嗣因何游素 蓮告知被告，因租賃契約遺失而要求被告重新擬定租賃契約 ，再經雙方協議將租期延長至106年12月31日止。被告並自 掏腰包修繕漏水及為整修後，而重新恢復餐廳營業至104年8 月17日止，惟因營業期間生意不理想而虧損，被告在何游素 蓮口頭同意下，於104年8月28日將餐廳經營權移轉給許哲榮 ，並將系爭房屋及系爭土地轉租給許哲榮，且經何游素蓮同 意下將租賃契約延長至110年12月31日止。又於租賃期間，
何游素蓮多次口頭同意被告轉租他人，並維持租金向被告收 取之模式，且在原告何榮值協助下才簽訂租賃契約，復被告 於103年9月17日開始動工，何游素蓮每日會經過現場，豈有 不知情之理，又其曾於103年10月2日繳交房租，亦係由何游 素蓮至現場點收，何游素蓮未提出異議等語，資為答辯。並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准 免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋及系爭土地為原告共有，交由何游素蓮管理使用收 益。何游素蓮以每月租金2萬元出租予被告，並與被告訂立 有書面租賃契約。被告有將系爭土地及房屋轉租予訴外人許 哲榮經營餐廳使用，且被告有同意許哲榮將如複丈成果圖b 部分所示即本院卷第84頁圖上BD間木造建物拆除。 ㈡被告向何游素蓮承租時，系爭土地上如複丈成果圖b部分所 示即本院卷第84頁圖上BD間原有一木造建物，惟於被告承租 期間拆除。
四、本院之判斷：
㈠被告是否無權占有系爭房地？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。且按承租人非經出 租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者， 除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租 人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契 約。民法第443條第2項亦有明文。又參以被告與何游素蓮間 所簽立之租賃契約第8條約定：「乙方未經甲方同意，不得 私自將租賃房屋、店權利全部或一部出租、轉讓、頂讓或以 其他方法由他人使用店、房屋」等語。足認出租人何游素蓮 與被告間已於租賃契約明確約定，系爭房地非經出租人同意 不得轉租他人乙情至明。
⒉被告對於其於租賃期間確有轉租予他人即許哲榮之情事，並 不爭執，惟辯稱：其係經出租人何游素蓮口頭同意且經原告 何榮值協助簽立租賃契約云云，然為原告所否認，則被告自 應就其已得出租人同意而為轉租之情事負舉證之責。被告僅 泛言其已得出租人何游素蓮同意，卻未為舉證以實其說，況 何游素蓮於103年11月14日除以台北杭南郵局存證號碼00243 6號存證信函，以被告違反其與原告間之租賃契約第8條不得 轉租之約定，通知被告終止雙方間系爭租賃契約外，並亦以 存證信函通知許哲榮，為無權占有，而許哲榮也以台北古亭 存證號碼001968號存證信函通知被告，伊收到何游素蓮函表 示未曾同意轉租，要求伊返還土地及房屋，且伊係受到被告
詐稱已得出租人同意而承租，並終止伊與被告間之租賃契約 ，此有前揭存證信函影本各1份附卷可稽（本院卷第25頁至 第26頁、第27頁至第28頁），且許哲榮亦未再繼續向被告承 租而占有使用系爭房屋及系爭土地等情，亦據被告於本院勘 驗現場時自承在卷（本院卷第83頁背面），此外，被告並未 提出證據證明其係經出租人同意而將系爭房屋及系爭土地為 轉租，則被告所辯，尚不足採。則被告未經出租人同意而轉 租予許哲榮之情事，出租人何游素蓮當得依民法第443條第2 項規定，以被告未經其同意而轉租（即被告違反租賃契約第 8條約定）為由，終止其與被告間之租賃契約。出租人何游 素蓮業以前揭台北杭南郵局存證號碼002436號存證信函向被 告為終止租賃契約意思表示，且被告已於103年11月17日收 受，此有存證信函暨中華郵政掛號郵件收執回執影本各1件 附卷可參（本院卷第25頁至第26頁、第166頁），則於103年 11月17日合法終止租賃契約。被告自終止後仍繼續占有使用 系爭土地及系爭房屋，即屬無權占有。
⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前 段、中段定有明文。且按各共有人對於第三人，得就共有物 之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為 共有人全體之利益為之。民法第821條亦定有明文。本件原 告為系爭房屋及系爭土地之所有權人，被告合法占有系爭房 屋及系爭土地之權源即系爭租賃契約業已於103年11月17日 終止，則被告於租賃契約終止日之翌日起即103年11月18日 起，仍繼續占有使用系爭土地及系爭房屋，即屬無權占有， 原告當得本於所有權人之地位，依民法第767條第1項前段、 中段請求被告騰空並返還系爭房屋，以及返還系爭土地。 ㈡原告得請求相當於租金之不當得利金額為何？ ⒈按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社 會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害， 自得依民法第179 條規定，請求相當於租金之不當得利。又 租用基地建築房屋，其租金以不超過土地價額年息百分之十 為限，土地法第105 條、第97條規定甚明。又土地法第97條 第1項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法第 25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係指 土地所有權人依土地法所申報之地價。又土地所有權人未於 公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價 ，平均地權條例第16條亦有明文規定。又所謂年息百分之十 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價 額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度
、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事 而為決定。
⒉本院曾於104年7月1日會同兩造及地政人員至現場履勘，勘 驗結果：系爭土地及系爭房屋位於臺北市士林區，系爭房屋 即臺北市○○區○○街000號現存房屋部分為一層樓水泥磚 造房屋，面對平菁街的外牆上另釘有藍色鐵皮板，一樓靠近 右側為鐵皮鋼管屋頂，其他部分為水泥磚造屋頂，上有一屋 頂平台，為鐵欄杆搭建的平台。本院卷第84頁圖BD點間的棚 架內有鐵鋁製樓梯可通往一樓頂樓平台。109號房屋內有養 狗，也有放置一些雜物，被告均稱為其所有。BD點間的棚架 部分則係由鋼管、鐵架、木板、鐵皮搭建的棚子，外層以藍 白條紋相間的尼龍布圍起來，棚架內為廢棄的磚塊、泥土及 植物、雜草。BD間僅為棚架，並無房屋。109號房屋面對平 菁街，平菁街為2線道山路道路，後方為山坡地，遠處有3層 樓房屋，對面為私人別墅，平日車流量不多。有本院勘驗筆 錄1份在卷可佐（本院卷第84頁）。本院參酌系爭房屋及系 爭土地目前由被告占有使用之情形，並參以系爭土地於104 年度之公告現值為每平方公尺9,500元，申報地價則為7,600 元（9,500×80% =7,600），被告無權占用部分面積合計為 510.39平方公尺，依前揭規定及說明，租金不得超過申報地 價百分之十，即每月租金不得超過3萬2,325元（7,600×510 .39×10%÷12=32,325，元以下四捨五入），又原出租人何 游素蓮係以每月2萬元租金將系爭房屋及系爭土地出租予被 告，則原告請求被告每月給付相當於租金之不當得利2萬元 應為適當。故原告請求被告自103年11月18日起至騰空並返 還系爭房屋（如複丈成果圖所示a部分）及系爭土地（如複 丈成果圖所示b、c、d部分土地）之日止，按月給付原告2萬 元，即為有據；逾此範圍外之請求，則屬無據。 ㈢原告得否向被告請求賠償木造建物毀損之損害賠償50萬元？ ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。且按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損 所減少之價額，民法第196條定有明文。又物被毀損時，被 害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條 至第215條之適用，惟民法第196條之規定即係第213條之法 律另有規定，請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費 用為估定之標準，但以必要者為限（如修理材料以新品換舊 品，應予折舊），最高法院77年5月17日民事庭總會決議參 照。另固定資產之折舊方法，以採用平均法、定率遞減法、 年數合計法、生產數量法、工作時間法或其他經主管機關核 定之折舊方法為準；各種固定資產耐用年數，依固定資產耐
用年數表之規定；固定資產計算折舊時，應預估其殘值，並 以減除殘值後之餘額為計算基礎，所得稅法第51條第1項、 第2項、第54條第2項分別定有明文。爰依上開所得稅法規定 ，採定率遞減法計算折舊，並依86年12月30日行政院臺（86 ）財字第52051號函核定之固定資產耐用年數表，認定原告 受侵害時之剩餘價值。
⒉原告主張原BD間原有一木造建物，被告未經其同意，即擅自 同意許哲榮拆除等情，並提出照片、結構圖為證（本院卷第 55頁至第58頁）。參以原告所提出之照片、結構圖上之木造 建物，勘認原有一木造建物存在。而本院於前揭期日為履勘 時，本院第84頁圖BD間為棚架，且係以鋼管、鐵架、木板、 鐵皮搭建的棚架，外層以藍白條紋相間的尼龍布圍住，棚架 內為廢棄的磚塊、泥土及植物、雜草，並無房屋，此有本院 104年7月1日勘驗筆錄1份及照片5幀在卷可稽（本院卷第84 頁、第87頁至第88頁、第89頁下方照片），且被告亦不否認 其有同意許哲榮拆除原木造建物等情，惟辯稱：被告係經出 租人何游素蓮同意而為拆除，且其於103年9月17日開始動工 ，何游素蓮每日會經過現場，豈有不知情之理，又其曾於10 3 年10月2 日繳交房租，亦係由何游素蓮至現場點收，亦未 提出異議云云，為原告否認，被告當應將其曾經出租人同意 而拆除原木造建物乙情負舉證之責。惟被告並未舉證以實其 說，亦難信其前揭抗辯為真實。而被告既未能舉證其確曾經 何游素蓮同意拆除該木造建物，則被告為無權處分該木造建 物，而有故意不法之侵權行為，依原告所提出華揚室內整修 設計股份有限公司之估價單（本院卷第51頁）可知，該木造 建物重為興建費用為143 萬3,526 元，而原該木造建物為85 年間所興建，於103 年9 月間遭拆除時已興建完成約18年， 依行政院公布固定資產耐用年數表，木造房屋之耐用年數為 10年，計算10年後之折舊，木造房屋之殘值為14萬3,353 元 。又資產年數已超過耐用年限時，其價值依營利事業所得稅 查核準則第95條第8 款之規定，以自行預估可使用年數並重 新估計殘值後，按原提列方法計提折舊。本院認估計尚可使 用之年數，以與其原使用年數相同，應屬合理，則該木造建 物於103 年9 月間遭被告同意許哲榮拆除時之價值應為2 萬 2,645 元（計算式詳如附件所示）。
⒊復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之 效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求 依法定利率計算之利息，民法第229條第2項、第233條第1項
亦規定甚明。又按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之五，民法第203條亦定有明 文。本件原告請求之損害賠償，核屬無確定期限之給付，被 告（債務人）自應依上開規定，自本件起訴狀送達翌日（即 104年2月14日）（本院卷第34頁）起負遲延責任。從而，原 告請求被告給付2萬2,645元，及自104年2月14日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾 此範圍之請求，難謂無據，應予駁回。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條、第 184條第1項前段，請求：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區 ○○里○○街000號房屋（如複丈成果圖所示a部分）騰空並 返還給原告；㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00 000地號土地如複丈成果圖所示b、c、d部分（面積分別為35 6.07平方公尺、3.84平方公尺、1.45平方公尺）返還給原告 ；㈢被告自103年11月18日起至返還前揭㈠、㈡項所示之房 屋及土地之日止，應按月給付原告2萬元；㈣被告應給付原 告2萬2,645元，及自104年2月14日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息；均為有理由，應予准許。逾此範圍外之 請求，即為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經 核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金 額併宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所 依據，而應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據 ，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一 一論列。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條 第2項規定，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
民事第一庭 法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
書記官 卓怡芳
附件：計算式
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折舊時間 金額
第1年折舊值 143,353×0.206=29,531第1年折舊後價值 143,353-29,531=113,822第2年折舊值 113,822×0.206=23,447第2年折舊後價值 113,822-23,447=90,375第3年折舊值 90,375×0.206=18,617第3年折舊後價值 90,375-18,617=71,758第4年折舊值 71,758×0.206=14,782第4年折舊後價值 71,758-14,782=56,976第5年折舊值 56,976×0.206=11,737第5年折舊後價值 56,976-11,737=45,239第6年折舊值 45,239×0.206=9,319第6年折舊後價值 45,239-9,319=35,920第7年折舊值 35,920×0.206=7,400第7年折舊後價值 35,920-7,400=28,520第8年折舊值 28,520×0.206=5,875第8年折舊後價值 28,520-5,875=22,645