臺灣臺中地方法院民事判決 104年度簡上字第80號
上 訴 人
即被上訴人 金中區不動產經紀有限公司
法定代理人 陳瑞昌
上 訴 人 林周麗娟
被 上訴 人 馬陳麗卿
上列當事人間給付仲介費事件，上訴人對於民國 103年12月23日
本院沙鹿簡易庭103年度沙簡字第359號第一審判決提起上訴，本
院於民國104年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人林周麗娟給付上訴人即被上訴人金中區不動產經紀有限公司新臺幣壹拾叁萬貳仟元，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人林周麗娟負擔訴訟費用之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，上訴人即被上訴人金中區不動產經紀有限公司在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用關於命上訴人林周麗娟負擔部分，及第二審訴訟費用部分，由上訴人即被上訴人金中區不動產經紀有限公司負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
上訴人即被上訴人金中區不動產經紀有限公司（下稱金中區 公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第 386條各款所列情形，爰依上訴人林周麗娟、被上訴人 馬陳麗卿之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人即被上訴人金中區公司（即原審原告）方面：（一）於原審起訴主張：
㈠上訴人林周麗娟就其所有臺中市○○區○○○路000號6樓 之 5房地（土地地號：臺中市○○區○○段0000地號《應 有部分1315900/94287900》；建物建號：臺中市○○區○ ○段0000○號，下稱系爭房地），專任委託上訴人即被上 訴人金中區公司仲介銷售，並簽訂不動產委託銷售契約書 （下稱系爭契約）。於系爭契約委託銷售期間內，上訴人 即被上訴人金中區公司有找到被上訴人馬陳麗卿斡旋要購 買系爭房地，並簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意 願書），嗣後卻發現上訴人林周麗娟、被上訴人馬陳麗卿 私下自行成交，已明顯違反系爭契約及系爭買賣意願書， 致上訴人即被上訴人金中區公司權益受損，依系爭契約第 3條第2項規定，上訴人林周麗娟需支付委託價格百分之四
之服務費報酬。被上訴人馬陳麗卿在斡旋期間未到時，急 於撤回系爭買賣意願書並取回斡旋金，但撤回同時，上訴 人即被上訴人金中區公司員工有告知被上訴人馬陳麗卿「 賣方與金中區不動產經紀有限公司有簽訂系爭契約，屆期 後 2個月內，若其與林周麗娟成交，亦須支付服務費與金 中區不動產經紀有限公司」，被上訴人馬陳麗卿亦當場表 示不想購買系爭房地。而今上訴人林周麗娟、被上訴人馬 陳麗卿卻有買賣系爭房地之事實，有違誠信原則，故上訴 人即被上訴人金中區公司亦得系爭買賣意願書第7條第1項 之約定，向被上訴人馬陳麗卿請求百分之二之服務費報酬 ，系爭房地的委託價格為新臺幣（下同） 350萬元，故請 求上訴人林周麗娟給付14萬元之服務費報酬、被上訴人馬 陳麗卿給付7萬元之服務費報酬。
㈡被上訴人馬陳麗卿係經由上訴人即被上訴人金中區公司的 仲介，帶看系爭房地至少3次，第1次由女兒看廣告前來看 屋；隔天被上訴人馬陳麗卿再請親戚第 2次看屋；103年6 月18日被上訴人馬陳麗卿又找親戚第 3次看屋並表示有意 願購買。被上訴人馬陳麗卿要求上訴人即被上訴人金中區 公司出示系爭契約，得知上訴人林周麗娟委售價格為 350 萬元，並要求提供詳細不動產屋況說明書。被上訴人馬陳 麗卿直至103年6月19日才支付斡旋金10萬元，要求上訴人 即被上訴人金中區公司議價斡旋，但被上訴人馬陳麗卿熟 知上訴人林周麗娟與上訴人即被上訴人金中區公司簽訂的 系爭契約至103年6月30日即將到期，旋於系爭買賣意願書 未到期前（即103年6月30日），就急於取回10萬元斡旋金 ，並宣稱不喜歡系爭房地而無意購買。上訴人即被上訴人 金中區公司不疑有他而返還10萬元時，有特別告知買賣雙 方如私下成交也算契約成立，上訴人即被上訴人金中區公 司依系爭契約第3條第2項約定，要向賣方收取百分之四之 服務費報酬，並依系爭買賣意願書第7條第1項約定，向買 方收取百分之二之服務費報酬；上訴人即被上訴人金中區 公司銷售系爭房地 3個月期間內，支付不少平面廣告、網 路廣告及現場廣告費用，支付不少人事、油錢支出、且帶 看客戶至少20組以上，上訴人即被上訴人金中區公司亦得 依照「一般民間習性」，向買方收取百分之二之服務費報 酬等語。
㈢並聲明：⒈上訴人林周麗娟應給付上訴人即被上訴人金中 區公司14萬元。⒉被上訴人馬陳麗卿應給付上訴人即被上 訴人金中區公司7萬元。
（二）於上訴後於準備程序補稱略以：
㈠被上訴人馬陳麗卿能向上訴人林周麗娟購買系爭房地，係 因上訴人即被上訴人金中區公司的仲介，上訴人即被上訴 人金中區公司已完成仲介，被上訴人馬陳麗卿卻虛意不買 而與上訴人林周麗娟私下成交，嚴重危害上訴人即被上訴 人金中區公司的利益，違反社會正義誠信原則，且依系爭 買賣意願書第7條第1項約定，因可歸責於買方即被上訴人 馬陳麗卿之事由，致買賣契約解除，被上訴人馬陳麗卿仍 應支付服務務費報酬。
㈡被上訴人馬陳麗卿委託上訴人即被上訴人金中區公司議價 金額為 335萬元，而今成交價格為330萬元，價差為5萬元 ，此舉只是為規避上訴人即被上訴人金中區公司應得之服 務費報酬，並損及上訴人即被上訴人金中區公司對上訴人 林周麗娟應得之服務費報酬等語。
㈢並聲明：⒈原判決關於請求被上訴人馬陳麗卿給付之訴駁 回部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人馬陳麗卿應給付 上訴人即被上訴人金中區公司 7萬元。⒊上訴人林周麗娟 之上訴駁回。
二、上訴人林周麗娟（即原審被告）方面：
（一）於原審答辯略以：
㈠系爭契約 3個月到期後，上訴人林周麗娟即和其他仲介公 司洽談仲介事宜，也要求上訴人即被上訴人金中區公司把 鑰匙交還管理員，雙方已無任何契約關係，上訴人林周麗 娟並無任何違約情事等語。
㈡並聲明：上訴人即被上訴人金中區公司之訴駁回。（二）於上訴後補稱略以：
㈠上訴人林周麗娟係透過住商不動產臺中鹿寮加盟店即安信 不動產經紀商行的仲介，與被上訴人馬陳麗卿簽訂系爭房 地的買賣契約，確實有給付安信不動產經紀商行仲介費 9 萬9000元，並非私底下與被上訴人馬陳麗卿成交，也沒有 逃避仲介費。上訴人林周麗娟與被上訴人馬陳麗卿簽訂買 賣契約前，並不認識，也不曾聯絡過，上訴人林周麗娟委 託上訴人即被上訴人金中區公司出售系爭房地時，已將鑰 匙交給該公司，該公司帶誰看系爭房地，上訴人林周麗娟 毫不知情，該公司也不曾提供客戶名單給上訴人林周麗娟 ，甚至被上訴人馬陳麗卿曾向該公司出價，並填寫系爭買 賣意願，該公司亦未曾告知上訴人林周麗娟，上訴人林周 麗娟如何能和被上訴人馬陳麗卿私下成交。
㈡上訴人林周麗娟如有意規避仲介費，又何必再委託住商不 動產臺中鹿寮加盟店即安信不動產經紀商行出售系爭房地 ，並支出仲介費用，上訴人林周麗娟是在與上訴人即被上
訴人金中區公司契約期滿後，再委託安信不動產經紀商行 出售系爭房地，並無任何違約情事，無需支付任何費用給 上訴人即被上訴人金中區公司等語。
㈢並聲明：⒈原判決關於上訴人林周麗娟敗訴部分廢棄。⒉ 上開廢棄部分，上訴人即被上訴人金中區公司在第一審之 訴駁回。
三、被上訴人馬陳麗卿（即原審被告）方面：
（一）於原審答辯略以：
㈠被上訴人馬陳麗卿是在上訴人林周麗娟委託上訴人即被上 訴人金中區公司銷售系爭房地的時間期滿後，才透過其他 仲介公司購買系爭房地等語。
㈡並聲明：上訴人即被上訴人金中區公司之訴駁回。（二）於上訴後補稱略以：
㈠被上訴人馬陳麗卿並不認識上訴人林周麗娟，是透過住商 不動產臺中鹿寮加盟店即安信不動產經紀商行的仲介，購 買系爭房地，也有給付仲介費、稅金及代書費等語。 ㈡被上訴人馬陳麗卿雖與上訴人即被上訴人金中區公司簽訂 系爭買賣意願書，但已於103年6月23日解除合約並退回斡 旋金。該公司並無限制被上訴人馬陳麗卿再次購買系爭房 地的權利，且系爭買賣意願書並無相關約定，該公司為何 能向被上訴人馬陳麗卿要求支付仲介費。
㈢被上訴人馬陳麗卿購買系爭房地前，與上訴人林周麗娟未 曾謀面，也不知其住所，如何能私下成交。被上訴人馬陳 麗卿如有意逃避仲介費，又何必另找其他仲介公司等語 ㈣並聲明：上訴人即被上訴人金中區公司之上訴駁回。四、原審法院審理後，認定上訴人即被上訴人金中區公司依據與 上訴人林周麗娟簽定之系爭契約第3條第2項約定，請求上訴 人林周麗娟給付13萬2000元部分，為有理由，應予准許。其 對上訴人林周麗娟逾越此部分之請求及對被上訴人馬陳麗卿 請求給付 7萬元部分，均無理由，應予駁回。而為上訴人即 被上訴人金中區公司一部勝訴、一部敗訴之判決，並以所命 給付之金額未逾50萬元，而依職權宣告假執行。上訴人即被 上訴人金中區公司就請求被上訴人馬陳麗卿給付 7萬元敗訴 部分，聲明不服，提起上訴（另請求上訴人林周麗娟給付80 00元敗訴部分未據上訴，已告確定），另上訴人林周麗娟亦 就受敗訴判決部分，聲明不服，提起上訴。
五、得心證之理由：
（一）上訴人即被上訴人金中區公司起訴主張之事實，固據其提 出系爭契約、系爭買賣意願書、臺中港郵局第174、175號 存證信函、系爭建物登記第二類謄本、不動產標的現況說
明書為證（詳原審卷第 7至13頁），而上訴人林周麗娟確 實已將系爭房地出售給被上訴人馬陳麗卿，並於103年7月 22日辦理所有權移轉登記，亦有臺中市清水地政事務所10 3年11月13日清地一字第 1030014926號函覆之系爭房地土 地登記申請書、臺中市政府地方稅務局沙鹿分局土地增值 稅繳款書、 103年契稅繳款書、土地、建築改良物所有權 買賣移轉契約書在卷可稽（詳原審卷第40至53頁）。而上 訴人林周麗娟、被上訴人馬陳麗卿對於有分別與上訴人即 被上訴人金中區公司簽定系爭契約、系爭買賣意願書，及 完成系爭房地交易之事實並不爭執，此部分事實應可認定 。
（二）按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。民法第568條第1項定有明文。依卷附上訴人即被上訴 人金中區公司與上訴人林周麗娟簽訂系爭契約第3條第1項 之約定「買賣契約成立生效時，委託人（即上訴人林周麗 娟）應以成交總價百分之四（含稅）之服務費報酬於簽訂 契約時以現金一次給付，或自『交易價金安全專戶』中撥 款支付。」，是上訴人林周麗娟必於上訴人即被上訴人仲 介「買賣契約成立生效」時，方有給付服務報酬之義務， 自無疑義。本件上訴人即被上訴人金中區公司與上訴人林 周麗娟於103年3月15日簽定系爭契約，由上訴人林周麗娟 將系爭房地委託上訴人即被上訴人金中區公司仲介銷售， 委託銷售價格為 「350萬元」，委託期間自簽立委託銷售 契約之日起至103年6月30日止，此為上訴人即被上訴人金 中區公司與上訴人林周麗娟所不爭執之事實，並有系爭契 約在卷可稽。又上訴人即被上訴人金中區公司於上訴人林 周麗娟委託期間，覓得被上訴人馬陳麗卿出價「 335萬元 」欲買受系爭房地，而被上訴人馬陳麗卿於103年6月23日 撤回議價取回斡旋金之事實，復為上訴人即被上訴人金中 區公司與被上訴人馬陳麗卿所不爭執，並有上訴人即被上 訴人金中區公司與被上訴人馬陳麗卿簽定之系爭買賣意願 書在卷可稽。上訴人林周麗娟委託銷售系爭房地之價格為 350 萬元，上訴人即被上訴人金中區公司所尋得之買方即 被上訴人馬陳麗卿僅出價 335萬元，顯見上訴人即被上訴 人並未為上訴人林周麗娟尋得銷售條件符合之買主，上訴 人即被上訴人金中區公司對上訴人林周麗娟並無媒介成約 之情事存在。又依被上訴人馬陳麗卿與上訴人即被上訴人 金中區公司簽定之系爭買賣意願書第7條第1項約定：「簽 訂買賣契約之同時，買方應支付購買總價款百分之二計算 之服務費於受託人。因可歸責於買方之事由，致買賣契約
解除者，買方仍應支付前開服務費」等語。是被上訴人馬 陳麗卿必於上訴人即被上訴人金中區公司仲介「簽訂買賣 契約」時，或因可歸責於被上訴人馬陳麗卿之事由，致已 簽訂之買賣契約解除時，方有給付服務費報酬之義務，亦 無疑義。惟上訴人即被上訴人金中區公司並未促成上訴人 林周麗娟與被上訴人馬陳麗卿之買賣已如前述，則上訴人 即被上訴人金中區公司對於被上訴人馬陳麗卿亦無媒介成 約之事實，更無已簽訂之買賣契約，因可歸責於被上訴人 馬陳麗卿之事由而解除之事實。從而，上訴人即被上訴人 金中區公司無從依系爭契約第3條第1項之約定，向上訴人 林周麗娟請求服務費報酬；亦無從依系爭買賣意願書第 7 條第1項之約定，向被上訴人馬陳麗卿請求服務費報酬。（三）系爭契約第3條第2項固約定：「經由受託人曾經仲介之客 戶，而於委託期間屆滿後 2個月內，委託人『逕與』該客 戶或其二親等之內親屬成交者，委託人仍應給付受託人前 項所述之報酬」等語，審諸上開約定雖規定於「服務報酬 」條項內，然係於上訴人即被上訴人金中區公司未有實際 為上訴人林周麗娟完成仲介事務下，於上訴人林周麗娟違 反一定事實時，應給付一定金額，觀其性質與民法第 250 條第 1項規定「當事人得約定債務人於債務不履行時，應 支付違約金」之內容相符，是上開條款約定，實屬違約金 條款無誤。又參諸系爭契約第3條第2項係屬違約金罰則， 其條文函義，乃上訴人即被上訴人金中區公司為避免上訴 人林周麗娟有擅自利用委託出售機會取得應買人之資訊， 為規避仲介費之支付而私自出售牟利之行為，是必於上訴 人林周麗娟因委託出售機會取得應買人之資訊，且故意規 避仲介費之支付而私自與應買人或其他約定關係人訂立買 賣契約，方有其適用。又參諸系爭契約第3條第1項之約定 「買賣契約成立生效時，委託人（即上訴人林周麗娟）應 以成交總價百分之四（含稅）之服務費報酬於簽訂契約時 以現金一次給付，或自『交易價金安全專戶』中撥款支付 。」之內容，則系爭契約第3條第2項約定「經由受託人曾 經仲介之客戶，而於委託期間屆滿後 2個月內，委託人『 逕與』該客戶或其二親等之內親屬『成交』者，委託人仍 應給付受託人前項所述之報酬」中之「成交」，應係指上 訴人林周麗娟私自將系爭房地出售予上訴人即被上訴人金 中區公司曾經仲介之客戶或其配偶、二親等內之親屬，並 與之訂立買賣書面契約而言，合先敘明。經查，上訴人林 周麗娟與被上訴人馬陳麗卿雖於 103年7月7日簽定「不動 產買賣契約書」，由被上訴人馬陳麗卿向上訴人林周麗娟
購買系爭房地，並於 103年7月9日送件辦理所有權移轉登 記，有該不動產買賣契約書（詳本審卷第45至53頁）及前 述臺中市清水地政事務所103年11月13日清地一字第10300 14926 號函附之系爭房地土地登記申請書、臺中市政府地 方稅務局沙鹿分局土地增值稅繳款書、 103年契稅繳款書 、土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書在卷可稽，然 該不動產買賣契約書業已詳載該買賣係透過住商不動產臺 中鹿寮加盟店即安信不動產經紀商行之仲介，其中買方即 被上訴人馬陳麗卿之營業員為張永昌、賣方即上訴人林周 麗娟之營業員為陳威廷、蔡明棋。而上訴人林周麗娟、被 上訴人馬陳麗卿確係經由住商不動產臺中鹿寮加盟店（即 安信不動產經紀商行）之仲介，而完成系爭房地之買賣， 並透過安信建築經理股份有限公司《現改名為安新建築經 理股份有限公司，係台新銀行旗下的公司，與安信不動產 經紀商行無關》為履約保證，上訴人林周麗娟並給付安信 不動產經紀商行仲介費 9萬9000元，被上訴人馬陳麗卿給 付安信不動產經紀商行10萬元（包括仲介費、契稅、過戶 費、代書費）等情，業據證人陳威廷、蔡明棋於本院證述 明確（詳本審卷第29至32頁）。此外，並有蔡明棋的名片 、陳威廷、蔡明棋在職證明書、住商不動產一般委託銷售 契約書（林周麗娟委託安信不動產經紀商行仲介系爭房地 ）、賣方—履約保證專戶價金結算明細表、交屋暨結案確 認單、安信建築經理股份有限公司104年6月9日104年安信 字第 158號函附之不動產買賣契約書、買賣價金履約保證 申請書、房地產標的現況說明書、安新建築經理股份有限 公司104年7月27日104安新字第4號函附之安信建築經理股 份有限公司房地點交證明暨買賣金履約保證結案單、專戶 資金及利息結算明細表（賣方、買方）為證（詳本審卷第 34、37、38、43、44、59、60、64至73、81至83頁），已 堪認定上訴人林周麗娟、被上訴人馬陳麗卿確有透過住商 不動產臺中鹿寮加盟店即安信不動產經紀商行的仲介及安 信建築經理股份有限公司的履約保證，完成系爭房地的買 賣，亦有給付相關仲介費用，上訴人林周麗娟並非『逕與 』被上訴人馬陳麗卿簽定不動產買賣契約，與系爭契約第 3條第2項約定之內容不符，上訴人林周麗娟並無因委託出 售機會取得應買人之資訊，且故意規避仲介費之支付而私 自與應買人或其他約定關係人訂立買賣契約之情形，上訴 人即被上訴人金中區公司依系爭契約第3條第2項約定，向 上訴人林周麗娟請求服務費報酬（即違約金），並無理由 。
（四）至於上訴人即被上訴人金中區公司與被上訴人馬陳麗卿簽 定之系爭買賣意願書，並無上開相類之違約金條款，且被 上訴人馬陳麗卿已於103年6月23日撤回議價，退回斡旋金 ，而系爭買賣意願書委託議價期間亦已於103年6月30日止 。況且，上訴人林周麗娟、被上訴人馬陳麗卿確有透過住 商不動產臺中鹿寮加盟店即安信不動產經紀商行的仲介及 安信建築經理股份有限公司的履約保證，完成系爭房地的 買賣，亦有給付相關仲介費用，上訴人林周麗娟並非『逕 與』被上訴人馬陳麗卿簽定不動產買賣契約，業如前述， 被上訴人馬陳麗卿並無任何違約及違反誠信原則之情事。 上訴人即被上訴人金中區亦未舉證說明其所謂「依一般民 間習性」等語，係屬為何？則其請求被上訴人馬陳麗卿應 給付7萬元，亦無理由。
六、綜上所述，上訴人即被上訴人金中區公司依系爭契約第 3條 第1項、第2項之約定，向上訴人林周麗娟請求13萬2000元之 服務費報酬（違約金），及依系爭買賣意願書第7條第1項之 約定、一般民間習性及誠信原則，向被上訴人馬陳麗卿請求 7 萬元之服務費報酬，均無理由，應予駁回。原審命上訴人 林周麗娟應給付上訴人即被上訴人金中區公司13萬2000元部 分，尚有未洽，上訴人林周麗娟上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第 2 項所示。至於上訴人即被上訴人金中區不動產公司上訴意旨 指摘原判決駁回其請求被上訴人馬陳麗卿給付 7萬元部分不 當，求予廢棄改判，則無理由，其上訴應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、結論，本件上訴人即被上訴人金中區公司之上訴為無理由， 上訴人林周麗娟之上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1 第3項、第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 11 月 20 日
民事第四庭 審判長法 官 王 金 洲
法 官 呂 明 坤
法 官 陳 得 利
上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 20 日
書記官 王 嘉 麒
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