臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第463號
原 告
即反訴被告 陳金樹
訴訟代理人 施廷勳律師
被 告
即反訴被告 陳文郎
被 告
即反訴原告 陳洲全
被 告
即反訴被告 陳永潮即陳文龍
被 告
即反訴被告 陳鄭籾
訴訟代理人 陳紋婕
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年7月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段00○0000○0000地號、地目均為建、面積依序為1,877、290、69平方公尺等三筆土地准予分割，其分割方法為如附圖一（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號106年1月12日彰土測字第107號土地複丈成果圖）所示：編號Ａ部分面積625.66平方公尺分歸原告即反訴被告陳金樹取得，編號Ｂ部分面積208.56平方公尺分歸被告即反訴被告陳文郎取得，編號Ｃ部分面積208.56平方公尺分歸被告即反訴被告陳文龍取得，編號Ｄ部分面積208.56平方公尺分歸被告即反訴原告陳洲全取得，編號Ｅ部分面積625.66平方公尺分歸被告即反訴被告陳鄭籾取得，編號A1部分面積96.67平方公尺分歸原告即反訴被告陳金樹取得，編號C1部分面積96.66平方公尺分歸被告即反訴被告陳文龍取得，編號E1部分面積96.67平方公尺分歸被告即反訴被告陳鄭籾取得，編號A2部分面積23平方公尺分歸原告即反訴被告陳金樹取得，編號C2部分面積23平方公尺分歸被告即反訴被告陳文龍取得，編號E2部分面積23平方公尺分歸歸被告即反訴被告陳鄭籾取得。
原告即反訴被告陳金樹應提出新臺幣貳萬零玖佰陸拾捌元、被告即反訴被告陳鄭籾應提出新臺幣貳萬零玖佰陸拾壹元，以補償被告即反訴被告陳文郎新台幣壹仟貳佰玖拾玖元、補償被告即反訴被告陳文龍新台幣参萬玖仟参佰参拾壹元、補償被告即反訴原告陳洲全各新台幣壹仟貳佰玖拾玖元。
訴訟費用由兩造依附表所示之「訴訟費用分擔比例」負擔。 事實及理由
甲、程序事項：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有 明文。而民事訴訟法第260條第1項所謂反訴之標的與本訴之 標的相牽連，係指兩者由同一法律行為或同一事實而成立， 或雖由數法律行為或數事實成立，而該數行為，或數事實之 間於法律上有一種關係存在之情形而言；其方法目的，端在 符合訴訟經濟之原則，並防裁判之牴觸；又反訴之標的與本 訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律 關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關 係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有 牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法 所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人 雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法 律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其 主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件坐落彰化 縣○○鄉○○段00○0000○0000地號、地目均為建、面積依 序為1,877、290、69平方公尺土地三筆為兩造所共有，各筆 土地共有人各自之應有部分均相同，三筆土地相鄰，且55-1 、55-2地號土地均係分割自55地號土地而來等情，此有土地 謄本在卷可稽，復為兩造所不爭執，雖系爭55及55-2地號土 地使用分區為住宅區，55-1為道路用地，惟三筆土地共有關 係之發生均係因同一事實而成立。此種情形，應認屬數事實 之間於法律上有一種關係存在，為徹底消滅共有關係，兼顧 當事人之權益及訴訟經濟之原則，於原告就兩造間共有坐落 系爭55地號土地提起本件訴訟請求分割後，被告陳洲全以同 段55-1、55-2地號土地與55地號土地相鄰，亦為兩造所共有 ，對原告陳金樹及就該等訴訟標的必須合一確定之被告陳文 郎、陳文龍、陳鄭籾爰依法提起反訴一併請求分割，經核上 開反訴標的之法律關係所發生之原因與本訴標的之法律關係 ，兩者間有重大關聯，合於提起反訴之要件，實屬合法，應 予准許，先予敘明。
被告即反訴被告陳鄭籾經合法通知，未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰據原告之 聲請，依民事訴訟法第385條第1項規定為一造辯論而判決。乙、實體事項：
本件原告即反訴被告起訴主張：
㈠坐落彰化縣○○鄉○○段00地號、地目建、面積1,877平 方公尺土地為兩造共有（下稱系爭55土地）。系爭55土地
西側臨8米寬秀水鄉明山街道路，北側臨4米寬既成道路； 系爭55地號土地上有兩造共有之磚瓦造三合院平房、原告 所有未辦保存登記鐵架造平房二幢、廁所等建物。查系爭 55土地於共有人間並無物之使用目的不能分割之情形，共 有人間亦無訂有不分割之期限，惟因共有人意見相左，迄 今無法協商出全體同意之分割方法。
㈡對於被告陳洲全提起反訴請求將兩造共有之同地段55-1地 號地目建、面積290平方公尺土地，及同地段55-2地號、 地目建，面積69平方公尺土地（下分別稱系爭55-1土地、 系爭55-2土地）予以分割表示不同意。參民法第824條民 國（下同）98年01月23日立法理由：「共有人相同之數 筆土地常因不能合併分割，致分割方法採酌上甚為困難， 且因而產生土地細分，有礙社會經濟之發展，爰增訂第五 項，以資解決。但法令有不得合併分割之限制者，如土地 使用分區不同，則不在此限」。經查，系爭55土地、系爭 55-2土地等二筆土地使用分區為「住宅區」，系爭55-1土 地使用分區為「道路用地」，屬公共設施保留地，足證系 爭55-1土地不能與系爭55土地、同段55-2土地等二筆土地 「合併分割」；既然上開三筆土地不能合併分割，則被告 陳洲全所提反訴與本訴之標的及其防禦方法即屬不相牽連 者，按民事訴訟法第260條規定，不得提起反訴，此有最 高法院105年台抗字第423號民事裁定理由可參。 ㈢退步言，若認兩造所提之合併分割方案並無違法，則請判 決原告所提如附圖一（即彰化縣彰化地政事務所收件日期 文號106年1月12日彰土測字第107號土地複丈成果圖）所 示分割方案，並按宏大不動產估價師聯合事務所（案號： 106宏估務字第C00000000號）之不動產估價報告書摘要第 8頁所示各共有人間相互找補金額互以金錢補償之。原告 附圖一分割方法暨價差補償金額，方屬合法、公平，且對 全體共有人均屬有利、較為可採之理由如下：
⒈參宏大不動產估價師聯合事務所106宏估務字第C000000 00號不動產估價報告書，可知按附圖一方案分割，分割 後全部坵塊加總價值為新臺幣（下同）43,164,837元， 若按被告陳洲全主張如附圖二（即彰化縣彰化地政事務 所收件日期文號106年1月25日彰土測字第216號土地複 丈成果圖）所示方法分割，分割後全部坵塊加總價值43 ,155,452元，可證若按被告陳洲全之附圖二方案分割， 分割後土地總價值會減損9,385元。
⒉經查，系爭三筆土地真正能起造房屋、合理利用者，僅 有系爭55土地1筆，此乃不爭之事實。參被告陳洲全之
附圖二方案及宏大不動產估價師聯合事務所（案號：10 6宏估務字第C00000000號）估價報告書第34頁可知，鑑 定人認為原告分得系爭55土地編號Ｅ坵塊與被告陳鄭籾 分得編號Ａ坵塊之價值相同，皆為73,700元。就系爭55 -2土地建築用地，評定編號A2每坪價格為50,900元、編 號C2每坪為54,700元、編號E2為50,200元，但此三坵塊 均為不能建築、難以利用之畸零地；就系爭55-1土地道 路用地，評定分割後坵塊A1、C1、E1均為每坪價格僅有 【3808元】。然查，在被告陳洲全所提附圖二方案中， 分配給原告之系爭55-1土地之道路用地編號E1坵塊面積 較少，但分配系爭55-2土地編號E2坵塊面積遠超過其他 共有人（原告取得48.25平方公尺，為被告陳鄭籾編號 A2坵塊之8.77倍，為被告陳文龍編號C2坵塊之3.16倍） 。但事實上，分配原告之編號E2坵塊為【畸零地】，且 參彰化縣彰化地政事務所複丈日期105年6月22日現況複 丈成果圖可知，編號E2坵塊北側即現況圖上標示編號Ｇ 部分，目前已遭民眾作為【道路】通行之用，日後根本 難以利用。詎料，因原告分得此無法利用之編號E2坵塊 遭估價報告評定價值高達【242萬2150元】，因此導致 原告分得三筆「實際上並無較被告陳鄭籾所分配者較佳 或較有價值」之土地，但原告一人卻須補償他共有人〝 37萬8,442元〞，分得編號A、A1、A2三坵塊之被告陳鄭 籾卻「得受領補償22萬332元」！此等結果，顯然背於 通常人對系爭三筆土地之使用價值、交換價值之認知， 且至為不公。造成此不公之原因，即係被告陳洲全附圖 二方案使被告陳鄭籾分配〝低價〞之系爭55-1土地道路 用地A1坵塊面積高達114.17平方公尺，分配遭評定〝高 價〞（但實際上為難以利用之畸零地），系爭55-2土地 編號A2坵塊僅有5.5公尺；原告分配情形則相反，遂導 致估價及應補償金額，與系爭55-2土地能夠利用之實際 情形背道而馳。若兩造均按「原權利範圍比例」分配系 爭55-1土地、55-2土地分割後之土地面積，即不會發生 此種全然不公平、與實情不符之狀況。
⒊從而，原告附圖一方案既能提高系爭三筆土地分割後總 價值，又能避免被告陳洲全所提附圖二方案造成之上開 不公平、不合理之結果，且無違背使用分區不同之土地 不能合併分割之規定，當屬合法、合理、公平之分割方 法。
㈣原告兒子已經去世十幾年，養子也二十幾年沒聯絡，所以 目前是80幾歲的原告夫妻二人，跟一個看護住系爭土地房
屋上。每週要洗腎三次，所以如果按照被告陳洲全的附圖 二方案分割，將導致目前賴以居住的房屋被拆除，日後將 無處可居，請求本院考量此情形，讓原告可以保留現住的 一部分房屋。而現場測量時雖表示地上建物不保留，是因 原告擔心將支出大筆測量費用，所以才表示不保留建物， 但事實上原告夫妻只有系爭土地上房屋可供居住。狀請賜 判如附圖一（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號106 年1月12日彰土測字第107號土地複丈成果圖）所示之分割 方案等語。並聲明：如主文所示
被告則以：
㈠被告即反訴原告陳洲全部分：附圖二方案伊與被告陳文郎 、陳永潮即陳文龍、陳鄭韌所分得位置，係經伊等四人共 同協調後之結果，即系爭55-1、55-2土地伊與被告陳文郎 未分配，全部分給被告陳永潮即陳文龍；被告陳鄭籾所分 得之系爭55-1土地面積增加、系爭55-2土地面積減少，二 筆土地合起來面積不變；原告即反訴被告陳金樹所分得之 系爭55-1土地面積減少、系爭55-2土地面積增加，二筆土 地合起來面積不變，並同意附圖二方案之鑑價結果。另原 告即反訴被告說伊所提之附圖二方案會造成畸零地，應該 是原告即反訴被告的附圖一方案造成畸零地會比較多。又 系爭土地上有三合院，為兩造祖先所建，分割後同意不保 留土地上建物；雖原告夫妻無法居住，對伊等兄弟而言拆 掉建物也是無法居住，原告蓋的鐵皮屋，是原告希望伊等 讓他們蓋，到時候會拆掉，伊等才同意給原告蓋，畢竟土 地是兩造共有，當初原告要蓋鐵皮屋，要經過大家同意， 但現在跟當初講的不一樣等語。
㈡被告陳文郎部分：同意分割，同意依附圖二方案分割，因 附圖二方案伊與被告即反訴原告陳洲全、被告陳永潮即陳 文龍、陳鄭籾所分得位置，係經伊等四人共同協調後之結 果且對鑑價結果沒有意見；不同意附圖一方案。又系爭土 地上有三合院，為兩造祖先所建，分割後同意不保留土地 上建物等語。
㈢被告陳永潮及陳文龍部分：同意分割，同意依附圖二方案 分割，因附圖二方案伊與被告即反訴原告陳洲全、被告陳 文郎、陳鄭籾所分得位置，係經伊等四人共同協調後之結 果，對鑑價結果當然是以能受補償金額比較多才能接受； 不同意附圖一方案。又系爭土地上有三合院，為兩造祖先 所建，分割後同意不保留土地上建物等語。
㈣被告陳鄭籾部分：同意分割，同意依附圖二方案分割，因 附圖二方案伊與被告即反訴原告陳洲全、被告陳永潮即陳
文龍、陳文郎所分得位置，係經伊等四人共同協調後之結 果；不同意附圖一方案。又系爭土地上有三合院，為兩造 祖先所建，分割後同意不保留土地上建物。雖系爭55 -1 土地編列為彰化縣秀鄉道路用地，惟係屬尚未徵收之都市 計畫指定公共設施保留地（道路用地），此有原告即反訴 被告陳金樹提出之土地使用分區證明書可稽，然查，依最 高法院70年台上字第260號判決及最高法院75年3月11日第 5次民庭會議決議內容所示，請求准就系爭55-1土地一併 裁判，尚非無據等語。
反訴原告即被告陳洲全主張：坐落彰化縣○○鄉○○段0000 地號、地目建、面積290平方公尺土地、同地段55-2地號、 地目建、面積69平方公尺土地，共有人均相同。反訴被告即 原告陳金樹起訴請求分割系爭55土地，漏未就系爭55-1、55 -2土地一併主張分割，爰依民法第823條第1項、第824條第2 項及民事訴訟法第259條等規定提反訴；又系爭55-1、55-2 土地並無不能物之使用目的不能分割情形，共有人間亦無訂 有不分割期限等情，爰提起反訴請求判決如附圖二所示之分 割方案等情。並聲明：⒈兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段 00○0000○0000地號土地，面積各為1877、290、69平方公 尺，准予分割，分割方法如附圖二所示。⒉訴訟費用按應有 部分比例負擔。
經查，本件原告即反訴被告及反訴原告即被告陳洲全主張坐 落彰化縣○○鄉○○段00○0000○0000地號、地目均為建、 面積依序為1,877、290、69平方公尺土地三筆為兩造所共有 ，各筆土地共有人之應有部分如附表所示均相同，三筆土地 亦相鄰，系爭55及55-2地號土地使用分區為住宅區，55-1為 道路用地等情，業據渠等提出土地登記謄本及地籍圖謄本為 證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。兩造間既無不分割 之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方 法則不能獲致協議。從而，原告即反訴被告及被告即反訴原 告陳洲全訴請裁判分割系爭三筆土地，揆諸民法第823條第1 項前段規定，核無不合，應予准許。
又查，系爭三筆土地如附圖三所示，由北至南接續為55-2、 55-1、55地號土地，土地西側均臨明山街，北側系爭55-2地 號土地北邊臨一小路得連接明山街，以對外通行聯絡 ，明山街及北側小路有部分占用系爭三筆土地，如附 圖三所示編號A、B、C、D、E、F、G等部分，於現場 履勘時兩造均表示系爭土地上之建物均不保留等情， 業經本院會同彰化縣彰化地政事務所人員勘驗現場屬 實，並製有勘驗筆錄及彰化縣彰化地政事務所收件日
期文號105年6月20日彰土測字第1517號土地複丈成果 圖在卷足憑。
另按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有 物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行 之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人 ；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金 分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配 ，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物 為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之 一部分仍維持共有。」，民法第823條第1項、第824條第1至 4項分別定有明文。另按法院定分割方法時，必須考量兩造 之利益、意願，由土地上建物現況、各共有人原使用位置、 分割後各共有人分得土地之方整及利用價值，予以衡量；裁 判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固 應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有 人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不 受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。故裁判分割共有物 ，如採原物分割者，法院須斟酌共有物之性質及其經濟效用 ，作公平合理之分配，各共有人在分割前之使用狀況，亦應 加以考量。查原告即反訴被告主張如附圖一所示方案及被告 即反訴原告陳洲全主張如附圖二所示方案，就系爭55地號土 地部分，編號A、B、C、D、E之位置面積均相同，編號B、C 、D部分分配取得人均相同，此分配方法亦為被告陳文郎、 陳洲全、陳文龍等三人所同意，兩方案僅編號A、E部分分配 取得人，原告即反訴被告、被告即反訴陳鄭籾相互對調，雖 兩造均表示分割後地上建物均不保留，但編號A部分土地上 既有原告建物，則未免日後執行拆屋不易而生糾紛，將該部 分分配予原告尚無不妥；又附圖一、二所示之方案就系爭55 -1、55-2地號土地，共有人即被告陳文郎、陳洲全、陳文龍 等三兄弟，均同意將被告陳文郎、陳洲全應有部分之面積分 配予被告陳文龍一人單獨取得，無須補償，故55-1、55-2地 號土地分割後僅分配予原告即反訴被告、被告即反訴陳鄭籾 及陳文龍取得，依此其三人可取得面積之比例應各為3分之1 ，附圖一所示之方案係由原告即反訴被告、被告即反訴陳鄭 籾及陳文龍就二筆土地分別各依3分之1比例分配取得各筆土
地之面積，惟附圖二所示之方案則係將二筆土地面積合併計 算予以分配，以致其三人就二筆土地各自取得之面積並非相 同，顯然係將55-1、55-2地號土地以合併之方式予以分割， 然55-1地號土地使用分區為道路用地，55-2地號土地為住宅 區，依法係不得合併計算面積予以分割，是附圖二所示之分 割方案於法未合，自無法採用。故衡上各情，本院認如附圖 一所示之分割方案，分割後各筆土地較為方整，有利日後土 地利用，應足採用，乃判決如主文第一項所示。 再按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係， 及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有 不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不 相當時，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應 有部分分配之情形，法院即得命以金錢補償之。本件依前揭 方法分割後，雖各共有人均依應有部分比例分配系爭土地， 然由於位置不同，價值尚有差距，宜以金錢相互補償，經本 院函請宏大不動產估價師聯合事務所鑑定共有人間以附圖一 所示方案分割後應相互補償之價額，鑑定單位以比較法評估 ，依據勘估標的所具備之條件及地價因素差異調整核算土地 比較價格為77,300元/坪，以土地開發分析法評估土地開發 分析價格為74,300元/坪，綜合上述分析，在考量估價目的 、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權 平均法，最後決定勘估標的分割後編號D比準地評估價格為 77,300元/坪×50%＋74,700元/坪×50%＝76,000元/坪，分 割後各編號坵塊土地以臨路情形（臨路數，一面臨路、二面 臨路）、面臨道路寬度、道路種別（主幹道、次幹道、巷道 ）、土地面積（總價與單價關係）、寬深度狀況/規劃潛力 關係、臨主要道路境界線、平均深度、地形（近三角形、近 長方形、不規則形、長方形、三角形、近梯形）…等個別條 件修正率計算出整數化評估價格（註：本案分割後編號A1、 C1、E1-道路用地部分，在考量稅捐單位認定公共設施用地 以公共現值之16%為認定標準，本次估價道路用地以其公告 土地現值23,802元/坪之16%為3,808元/坪認列），各共有人 找補價差為：超額分配應提供補償者為原告20,968元、被告 即反訴陳鄭籾為20,961元，分配不足應受補償者為被告陳文 郎1,299元、被告陳洲全1,299元、被告陳文龍39,331元（見 不動產估價報告書第34、第2頁），此有宏大不動產估價師 聯合事務所106宏估務字第C00000000號不動產估價報告書在 卷可憑，認其鑑定結果，堪予採信，故以此計算並判決兩造 之互相補償金額為如主文第二項所示。
末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第八十條之一定有明 文，故本訴及反訴均由勝訴之原告及反訴原告亦負擔一部分 訴訟費用，併此敘明。
結論：本訴原告及反訴原告之訴均為有理由，依民事訴訟法 第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 106 年 8 月 3 日
民事第二庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 7 日
書記官 王宣雄
附表：應有部分及訴訟費用負擔比例
┌──┬───┬────────────────────────┬─────┐
│ │ │ │ 訴訟費用 │
│ │ │ 應 有 部 分 比 例 │ 負擔比例 │
│編號│共有人│ │ │
│ │ ├────────┬───────┬───────┤ │
│ │ │彰化縣秀水鄉馬鳴│彰化縣秀水鄉馬│彰化縣秀水鄉馬│ │
│ │ │段55地號 │鳴段55-1地號 │鳴段55-2地號 │ │
├──┼───┼────────┼───────┼───────┼─────┤
│ 1 │陳金樹│ 1/3 │ 1/3 │ 1/3 │ 1/3 │
├──┼───┼────────┼───────┼───────┼─────┤
│ 2 │陳文郎│ 1/9 │ 1/9 │ 1/9 │ 1/9 │
├──┼───┼────────┼───────┼───────┼─────┤
│ 3 │陳洲全│ 1/9 │ 1/9 │ 1/9 │ 1/9 │
├──┼───┼────────┼───────┼───────┼─────┤
│ 4 │陳永朝│ 1/9 │ 1/9 │ 1/9 │ 1/9 │
│ │即陳文│ │ │ │ │
│ │龍 │ │ │ │ │
├──┼───┼────────┼───────┼───────┼─────┤
│ 5 │陳鄭籾│ 1/3 │ 1/3 │ 1/3 │ 1/3 │
└──┴───┴────────┴───────┴───────┴─────┘