臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第1251號
原 告 吳芷庭（原名吳錦雀）
訴訟代理人 施廷勳律師
複 代理人 王將叡律師
被 告 吳明忠
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年7月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾玖萬玖仟參佰柒拾捌元，及其中新臺幣壹佰萬元自民國一百零五年十二月七日起，其中新臺幣壹佰壹拾玖萬玖仟參佰柒拾捌元，自民國一百零六年七月二十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾參萬參仟元供擔保後得假執行，被告如以新臺幣貳佰壹拾玖萬玖仟參佰柒拾捌元預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1項第3款定有明文。查原告依侵權行為、租賃契約、不完 全給付之法律關係，請求被告賠償承租房屋市值貶損之損害 ，原聲明請求：「被告應給付原告100 萬元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（ 見本院卷第3頁）；嗣於民國106年7 月12日具狀擴張聲明為 ：「被告應給付原告219萬9,378元，及其中100 萬元自起訴 狀繕本送達翌日起，其餘119萬9,378元自本書狀繕本送達翌 日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。」（見 本院卷第111頁）；又於106年7 月20日本院言詞辯論期日中 ，變更上開119萬9,378元之利息起算日為106年7月21日（見 本院卷第114 頁），而減縮聲明，經核均與上開規定相符， 應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊於101 年前即將伊所有坐落彰化縣○○市○○ 段○○○段000○0地號土地及其上同段2093建號（門牌號碼 為彰化縣○○市○○路000巷0 號）之鋼筋混凝土加強磚造3 層樓建物（下稱系爭房屋）出租予被告多年。兩造於103年9 月12日再簽訂租賃契約，約定租賃期間自103年9月12日起至 105年9月12日止，每月租金為新臺幣（下同）12,000元，又 於105年10月17日續租，約定租期自105年9月12日起至107年
9 月11日止。被告承租系爭房屋之初，向原告表示係供自住 ，嗣被告將該屋隔間改為雅房，再轉租予他人牟利，並於10 5年4月19日將系爭房屋內雅房以每月4,500 元之價格轉租予 訴外人許順乙。惟許順乙於105年4月26日前某日，在系爭房 屋上吊身亡，致該屋之交易價值因發生非自然死亡事件，而 大幅減損219萬9,378元，應依民法第184條第1項前段或後段 規定負侵權行為損害賠償責任。被告係系爭房屋之承租人， 其藉由轉租房屋為業並獲利，對系爭房屋之使用收益、管理 ，應負較自住之承租人更高之注意義務，爰依民法第444 條 第2 項規定，請求被告對於許順乙應負責之事由負損害賠償 責任。又被告允許許順乙使用系爭建物，原告亦得類推適用 民法第433條規定，或依同法第227條、第224 條等規定，請 求被告賠償系爭房屋經濟上價值減損之損害，爰請求擇一為 有利之判決等語，並聲明：(一)被告應給付原告100 萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則辯以：伊向原告承租系爭房屋前，該屋即因原告之配 偶即訴外人蘇贊七在其內自殺身亡，而成為凶宅。伊向原告 承租系爭建物達6 年之久，伊與許順乙簽訂租賃契約之租期 為1年，然許順乙入住第3天即自殺，伊亦為受害者等語置辯 ，並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受 不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、原告主張自101 年前起即其將所有系爭房屋出租與被告，並 於103年9月12日再簽訂租賃契約，約定租賃期間自103年9月 12日起至105年9月12日止，嗣被告將該屋內房間轉租與許順 乙，而許順乙於105年4月26日前某日在系爭房屋內上吊身亡 等事實，業據原告提出土地登記第三類謄本、建物登記第三 類謄本各1紙及房屋租賃契約書3份等件（見本院卷第13至26 頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張被 告應賠償系爭房屋因許順乙自殺身亡之情事，致交易價格減 損219萬9,378元之損害等語，則為被告所否認，並以前揭情 詞置辯，是本件兩造爭執之處厥為：(一)原告依民法第444 條第2項或類推適用同法第433條或依民法第227條、第224條 等規定，請求被告負損害賠償責任，有無理由？(二)若認有 理由，原告得請求賠償之金額為何？
四、得心證之理由：
(一)承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃 物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租 於他人；因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠 償責任，民法第443條第1項、第444條第2項分別定有明文。
又民法第444條第2項所定轉租人責任之性質，係承租人對於 次承租人之行為所負法定擔保責任，屬無過失責任，故就次 承租人應負責之事由所生之損害，無論承租人是否具有過失 ，均應負損害賠償責任。
1.因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。 故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第 184條第1項定有明文。該條後段所謂「背於善良風俗」，係 指依一般社會道德觀念，可認侵害行為違反社會習俗、價值 意識或倫理道德而言，故只要係社會道德通念上不能接受之 行為均包括在內。又自殺屬於極端終結生命之方式，自殺者 輕忽生命價值、無視親人感受，為損己不利人之行為，並經 社會各界多方宣導勸阻，故自殺行為乃一般社會道德觀念普 遍所不贊同，且民法第174條第2項之增訂理由亦說明自殺屬 本人之意思違反公共秩序善良風俗，準此，應認自殺行為有 背於善良風俗。再者，因自殺而在房屋內死亡，將使房屋成 為一般所稱之凶宅，常使一般人心生畏懼而不願買受或承租 。且出售房屋未告知房屋曾有非自然死亡，致演變為購屋糾 紛，亦所在多聞，故內政部公告之成屋買賣契約範例將建物 內是否曾發生兇殺、自殺致死之情事，列為買賣應確認之事 項。且強制執行法第81條第2 項亦修正規定，建物內如有非 自然死亡，應載明於不動產拍賣公告，顯見房屋發生自殺致 死，足以影響交易，致房屋價值貶損，應為社會大眾所周知 。查許順乙在系爭房屋內自殺時，主觀上雖係出於殘害自己 生命之意思而為，然其對於因此造成系爭房屋成為凶宅，日 後難以出售或出租，而減損該屋價值乙事，應有所認知及預 見仍執意為之，可認其實現不違背本意，難認無間接故意或 未必故意存在，且因其自殺死亡造成房屋價值跌落，自有相 當因果關係，是以，原告主張許順乙成立民法第184條第1項 後段所定侵權行為，應屬有據。
2.查兩造間簽訂租賃契約，原告將其所有系爭房屋出租與被告 ，被告於租賃期間內，將系爭房屋內雅房轉租與許順乙居住 使用，約定每月租金4,500 元等事實，已如前述。又觀之兩 造於103年9月12日簽訂之房屋租賃契約書第4條第2項「未經 甲方（即原告）同意，乙方（即被告）不得將房屋全部或一 部份轉租或以其他變相方法由他人使用房屋。」之記載經兩 造蓋印刪除，並增載為「甲方（即原告）同意可」。且本件 原告於106年1月12日本院言詞辯論期日中，亦陳稱知悉被告 有轉租行為後有接受等語（見本院卷第64頁），顯見被告係 經原告同意而轉租系爭房屋之一部與許順乙。又許順乙應依 民法第184條第1項後段規定負損害賠償責任，業經本院認定
如上，則原告主張被告將系爭房屋轉租，應依民法第443 條 第2 項規定，就許順乙因自殺行為致系爭房屋貶值之經濟上 損失，負損害賠償責任，即屬有據，應予准許。本院既已認 原告依民法第443條第2項規定請求被告負損害賠償責任為有 理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的即原告主張類推 適用同法第433條規定，或依民法第227條不完全給付、第22 4條規定部分，則無更為審判之必要，併此敘明。(二)負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應 回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大 困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第215 條分別定有明文。
1.許順乙在原告所有系爭房屋內自殺，使系爭房屋之交易價值 因而貶損，致原告受有損害，已如前述。兩造不爭執由鼎諭 不動產估價師事務所鑑定系爭房屋於正常情形下之市價，及 因發生自殺身亡事件之市價現值（見本卷第87頁背面）。依 上開事務所不動產估價報告書內容略以：「房地一體不動產 建物內部單元有非自然死亡發生事實，為民間習俗所忌諱， 該財貨性質非一般正常財貨，依市場機制、價格系統形成均 衡價格，而是需有特別經濟誘因或特殊購買動機始完成交易 行為，其市場為特定市場。......考量勘估標的不動產型態 、所在區位不動產市場特性等，依不動產估價技術規則等現 行法規範及不動產估價理論原則等，運用不動產估價程序及 技術，就系爭房屋推演並為價格決論，於價格日期105年4月 26日當時正常價格及特定價格。經本估價事務所產權分析、 現場勘察、資料蒐集分析、運用不動產估價方法邏輯推理、 計算檢驗...等各估價方法所得價格，就系爭房屋因勘估標 的房地一體建物內部單元非自然死亡事件（上吊）造成不動 產市場價格減損之不動產估價結論，其房地一體正常價格為 562萬5,007元、特定價格為342萬5,629元、折價率39.10％ 、折價金額219萬9,378元。」（見外放證物，不動產價報告 書第4至7頁），可認系爭房屋因許順乙在其內自殺身亡，致 交易價格貶損219萬9,378元。
2.被告雖辯稱系爭房屋老舊未翻修，屋況不佳，後方加蓋廚房 ，為違章建築，且鑑價應以周遭房屋公告成交價格為主，故 該屋市值應僅400 萬元云云。然依上開不動產估價報告書所 載：「不動產估價作業進行，遵循不動產估價系統性作業規 範，考量有關勘估標的土地相關法令規定，選取與勘估標的 土地規劃管制、物理條件相似市場交易案例並搜集之。經訪 視當地地政士、不動產經紀業及內政部地政司實價登錄官網 等，與勘估標的物理條件相同或相似近期透天厝4 宗房地一
體透天厝案例，推演勘估標的價格日期正常價格。系爭房屋 一體透天厝，位處於彰化市曉陽路與中正路交會西北方曉陽 路260 巷地理位置，近鄰地區為早期彰化市都市發展區位， 區位內建物築物多呈老化狀，與勘估標的相同或相似位處巷 弄之住家老舊透天厝，經查詢內政部地政司實價登錄網頁， 及詢訪當地不動產經紀業及地政士業者專業見解，土地權屬 1/1者介於500萬元/戶至600萬元/戶間，土地建物面積、基 地形狀、土地利用權類別、臨路、基地縱深面寬比率、權屬 關係、土地可利經濟性、建物結構、管理維護、建物屋齡等 為影響價格主因。」（見不動產估價報告書第77至78頁）。 且該估價意見係參照系爭房屋周圍之彰化市○○路000巷00 號、159巷33號、301巷25弄30號、301巷25弄30號11號等性 質及屋齡相近之建物之交易價格後，綜合判斷而為估價結論 （見不動產估價報告書第78、81頁），可認該估價結論業已 考量系爭房屋之建築型態、屋齡老舊及周圍房屋交易價格後 ，始評估認定系爭房屋之房地一體正常交易價格為562萬5,0 07元，該鑑定意見應屬客觀合理。被告復未提出其他事證供 本院審酌，則其辯稱系爭房屋之市值僅有400萬元云云，尚 不足採。
3.被告雖又辯稱其向原告承租系爭房屋前，原告之配偶蘇贊七 即在該屋自殺身亡云云。然經本院函詢彰化縣警察局彰化分 局於81年間有無受理蘇贊七在系爭房屋內自殺案件，經函覆 以：「該案距今時間久遠，已無資料可知該址有無來函所指 情事」，此有該局106年5月2日彰警分偵字第1060016905 號 函1 紙（見本院卷第95頁）在卷可參。又經函詢臺灣彰化地 方法院檢察署，經函覆無此刑案資料，此有該地檢署106年5 月5日彰檢玉資料字第20007號函1 紙（見本院卷第96頁）附 卷足稽。被告復未能提出其他證據證明蘇贊七有於系爭房屋 內自殺身亡之情事，則其上開所辯，亦不足採。(三)綜上，被告因次承租人許順乙在原告所有系爭房屋內自殺身 亡，致系爭房屋市值貶損219萬9,378 元，自應依民法第443 條第2項規定賠償原告所受損害。
五、綜上所述，原告依民法第443條第2項規定請求被告給付219 萬9,378元，及其中100萬元自起訴狀繕本送達翌日即105年 12月7日（見本院卷第33頁送達證書），其中119萬9,378元 自106年7月21（即106年7月20日本院言詞辯論期日之翌日） 日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理 由，應予准許。兩造就前開所命給付均陳明願供擔保宣告准 、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許 之。
六、本件事證已臻明確，被告於言詞辯論終結後，始聲請傳喚證 人即彰化市西安里里長趙慶忠，及函調蘇贊七於彰化基督教 醫院之病歷、辦理除戶之死亡證明書，為言詞辯論終結後逾 時提出之攻擊防禦方法，無審酌之必要，且倘若蘇贊七係於 醫院內死亡，而非在系爭房屋內身故，亦不使該屋成為凶宅 ，故無調查之必要。又兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之 舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述， 附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 8 月 3 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 14 日
書記官 林婷儀