臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第1124號
原 告 粘美玉
訴訟代理人 林志銘律師
複代理人 趙怡柔
李雅環
被 告 施玉美
訴訟代理人 施廷勳律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國106年7月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將彰化縣○○鎮○○段0000000地號土地上，如附圖所示編號Ａ，面積110平方公尺之三層樓鋼筋磚造建物拆除，並將上開土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣（下同）60,720元及自民國105年11月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之90。其餘百分之10由原告負擔。原告前開勝訴部分，提出新臺幣55萬元為被告供擔保，得假執行。但被告如提出新臺幣1,633,720元為原告預供擔保，免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告於訴狀送達後，減縮原訴求被告應給付原告相當於租金 之不當得利金額部分，核其請求之基礎事實同一，被告亦無 異議，而為本案之言詞辯論，合於民事訴訟法第255條之規 定，自可准許。
二、原告聲明：被告應將彰化縣○○鎮○○段0000000地號土地 （下稱系爭土地）上，如彰化縣鹿港地政事務所收件日期文 號民國（下同）105年11月15日（空白）字1578號土地複丈 成果圖（下稱附圖）所示編號Ａ，面積110平方公尺之三層 樓鋼筋磚造建物（下稱系爭建物）拆除，並將上開土地騰空 返還予原告。被告應給付原告新臺幣（下同）101,199元及 自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。並願供擔保，請准宣告假執行。係主張略以：（一）系爭土地為原告所有，詎被告未經原告同意，以系爭建物 占用系爭土地，經原告屢勸不理，爰依民法第767條規定 ，請求被告拆除系爭建物，返還土地予原告。又被告無正 當權源而使用他人所有之土地，故原告依不當得利之法律 關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，此按諸占用 面積110平方公尺，且系爭土地接近鹿港市中心，騎機車
到市中心約5分鐘，附近有鹿港鎮棒球場，又有許多地方 可以合法路邊停車，生活機能十分良好等情，爰以土地申 報地價之年息百分10計算之，並請求5年間即100年10月26 日至105年10月25日之不當得利為101，199元（此期間100 年1月至104年1月之申報地價為每平方公尺1760元；另105 年1月為每平方公尺2240元。計算式：100年以2個月計算 （即11、12月）為1,760xl0％x110x2/12=3,226元；101年 1月至104年12月為1,760xl0％xll0x4=77,440元；105年以 10個月計算（即1至10月）為2,240xl0％xll0xl0/12=20,5 33元）。
（二）被告抗辯系爭土地於系爭建物興建時，前地主有出具「土 地使用同意書」部分，係依建築法第30條提出，參酌最高 法院103年度台上字第943號判決意旨、台灣高等法院台中 分院103年度重上更（一）字第27號民事判決意旨，認為 「土地使用同意書」僅有債之效力，存在於出具者與被證 明者之間，該同意書之效力未必能拘束第三人。此由彰化 縣政府函覆本院【發文日期：106年3月13日、發文字號： 府建管字第1060072596號】檢送之相關建造執照資料，其 土地使用權同意書記載「……為申請建造執照特立此同意 書為憑。（本同意書應從同意日起永久年內提出申請執照 ，逾期無效。）」等文字以觀，土地使用權同意書：（一 ）其效力僅存在於建造執照申請之前。（二）其目的在於 遵守建築法第30條之規定：「起造人申請建造執照或雜項 執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及 說明書。」。並無任何雙方當事人間之權利義務變動效果 。況且本件後來已提出建築執照申請書。故前開土地使用 權同意書不論就目的或是存在期間已失其效力，被告迄今 猶持該已失效之土地使用權同意書稱自己有使用土地之權 利，應屬無據。此外，不動產就是以登記為準，登記誰就 是誰的，被告所述不實，本案並無民法425-1條的適用。二、被告聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。抗辯略以：
（一）被告配偶董炫長為分割前彰化縣○○鎮○○段0000○0地 號，權利範圍全部之土地所有權人。其於94年6月5日與訴 外人振發建設股份有限公司（下稱振發公司）簽訂「土地 合建房屋分售契約書」，約定由振發公司於該土地上出資 起造房屋，雙方按約定比例分配新建房屋所有權。董炫長 應在合建房屋建築至叁樓柒頂版結構體完成，將分歸振發 公司取得之合建房屋坐落土地所有權移轉登記予該公司指 定之人。嗣董炫長即應振發公司要求，於94年9月22日按
合建房屋坐落基地位置及面積辦理分割出永安段3366之5 、3366之6、3366之7、3366之8、3366之9、3366之10、33 66之11（即系爭土地）地號等七筆土地；並配合辦理將前 述分割出之土地所有權於同年10月19日移轉登記予振發公 司指定（即借名登記）之該公司股東許淑玲（即振發公司 法定代理人許振熙胞妹）名下。詎振發公司嗣後在未告知 董炫長之情形下將上揭合建契約全部權利及因該契約取得 之上開土地所有權全部讓與實際上仍由振發公司法定代理 人許振熙經營之「慶虹建設有限公司」（下稱慶虹公司， 法定代理人許王春為許振熙之母，股東成員亦與振發公司 大致相同）。慶虹公司於同年12月16日取得合建房屋之建 造執照，隨後於土地上開始動工興建房屋。因慶虹公司受 讓合建契約之權利並取得董炫長因合建契約而移轉登記之 土地所有權，故開始以自己之名義對外銷售預售屋及坐落 之土地，例如94年12月27日出售予原告配偶黃丁城之編號 Ａ9預售屋（即系爭土地及其上新建之建物即系爭建物） ，並以慶虹公司為出賣人簽訂「土地、房屋預定買賣契約 書」。而慶虹公司於96年6月27日再指示該公司股東許淑 玲將系爭土地所有權移轉登記予原告配偶黃丁城。又原告 配偶黃丁城於98年3月4日以慶虹公司積欠其違約金為由， 執支付命令暨確定證明書聲請本院對該公司強制執行並聲 請查封拍賣系爭建物，經本院強制執行程序，被告於98年 11月3日得標買受系爭建物，拍賣時黃丁城亦有參與投標 ，但因投標價格較低而未得標。黃丁城再於99年11月5日 以夫妻贈與為原因，移轉系爭土地所有權登記予原告。參 酌民法第425條之1第1項、最高法院99年度台上字第1723 號判決意旨，系爭土地原為慶虹公司所有但借名登記於股 東許淑玲名下；系爭建物則係由慶虹公司出資起造，原始 取得所有權。慶虹公司分別於96年6月27日指示股東許淑 玲即出名登記人將系爭土地所有權移轉登記予原告配偶黃 丁城，黃丁城再於99年11月5日贈與並移轉系爭土地所有 權登記予原告；而被告則係於98年11月3日買受系爭建物 所有權。據上系爭建物及系爭土地所有權迭次移轉之情形 ，系爭建物係本於「法定租賃關係」有權使用系爭土地。（二）參以彰化縣政府函覆本院關於該府審查、發給慶虹公司， 於前述含系爭土地等地號土地上起造建物之建造執照卷宗 資料，可知當時受慶虹公司指定為系爭土地登記名義人之 許淑玲（即被借名登記人）有出具「土地使用權同意書」 ，同意提供系爭土地供慶虹公司於其上起造房屋。故由： ㈠慶虹公司指定將與被告配偶董炫長依合建契約履行後可
分得之土地所有權登記於許淑玲名下；㈡許淑玲受登記為 系爭土地所有權人並未支付任何對價；㈢許淑玲無償出具 上開「土地使用權同意書」予慶虹公司以提出向彰化縣政 府申請建造執照等情，足證許淑玲純係受慶虹公司借名登 記為系爭土地所有權之人，慶虹公司方為系爭土地真正所 有權人。準此，系爭土地與坐落其上之系爭建物（慶虹公 司出資起造，原始取得所有權）原本確實均屬慶虹公司同 一人所有，符合民法第425條之1規定之原告即土地受讓人 與被告即房屋受讓人間，於系爭建物得使用期限內，存有 租賃關係。從而被告所有之系爭建物乃本於「法定租賃關 係」有權使用系爭土地。
（三）由本院97年度訴字第481號塗銷所有權移轉登記等事件及 二審98年建上字第38號同事件確定判決內容（下簡稱前案 ），可知如下事實：（一）前案被告包括施玉美、黃丁成 、許淑玲。（二）許淑玲於前案訴訟一審提出民事答辯狀 ，陳稱：「原告（即董炫長）遂於94年10月間將原由振發 公司負責辦理分割完成之系爭3366-7、3366-9、3366-10 、〝3366-11〞地號土地移轉登記於慶虹公司所指定之土 地登記名義人即被告許淑玲。…而被告許淑玲原僅係【單 純借名於慶虹公司】，由慶虹公司指定登記所分得之系爭 土地於其名下，並因【土地借名登記】而配合慶虹公司向 土地銀行彰化分行辦理土地融資貸款新臺幣1190萬元，… 」；於訴訟外亦有委任施瑞章律師發函向董炫長表示：「 許淑玲委稱…本人僅係受慶虹公司指定移轉土地產權之登 記名義人…本人因借名於慶虹公司…因而無端背負新台幣 1千餘萬元土地融資貸款之借款名義，至屬無辜」。許淑 玲嗣於前案二審準備程序時稱：「我再以書狀陳述」、上 訴人董炫長訴訟代理人吳天富律師問：「（94年12月24日 有無將土地3366之11（A九）賣給被上訴人黃丁城？）我 沒有賣、並不是我個人賣的。…是慶虹公司與被上訴人黃 丁城他們之間的合約」；許淑玲繼而於其提出二審之民事 答辯狀稱：「系爭3366-7、3366-9、3366-10、〝3366-11 〞地號土地移轉登記於慶虹公司所指定之土地登記名義人 即被上訴人許淑玲……而被上訴人許淑玲原僅係單純借名 於慶虹公司，由慶虹公司指定登記所分得之系爭土地於其 名下，並因土地借名登記而配合慶虹公司向土地銀行彰化 分行辦理土地融資貸款新台幣1190萬元，建築融資貸款11 9萬元（95年3月20日），無辜背負貸款債務，對於慶虹公 司與上訴人間合建契約之權利義務及約定履約事項均未參 與，亦不知悉，純係慶虹公司指定之土地登記名義人」。
（三）參上原告前手許淑玲於訴訟外或前案一、二審法院 之歷次陳述可證，振發公司於與董炫長簽訂包含系爭土地 在內之合建契約後，即將該契約之全部權利義務概括由慶 虹公司承受；而許淑玲確實係因受慶虹公司之託，「出借 名義」與該公司指定登記為系爭3366之11地號土地之「登 記名義人」，非真正所有權人，嗣後亦係因受慶虹公司之 託，方配合該公司以系爭土地所有權為擔保，向金融機構 抵押貸款。次查，前案二審確定判決理由亦認：「五、… ㈢……是以被上訴人許淑玲以其被指定為登記權利人之身 分，將上述A8、A9、A7等3棟房屋之系爭永安段3366-10、 3366-11、3366-9地號土地先後於96.06.27及96.07.24移 轉登記予買方之被上訴人張秋婷、黃丁城、柯正忠等人， 即係履行慶虹公司買賣契約出賣人之義務」（參判決書第 29頁），兩造（包含本件原告黃丁城及許淑玲）嗣後均未 對該判決提起上訴，即告確定。參上足證系爭土地與坐落 其上之系爭建物（慶虹公司出資起造，原始取得所有權） ，原本確實均屬慶虹公司同一人所有。
（四）退步言，若法院認不能證明系爭土地係慶虹公司所有，但 「借名登記」於股東許淑玲名下（假設之詞），故本件訟 爭情形不該當上揭規定之「土地及房屋同屬一人所有之要 件」。然慶虹公司既然能取得系爭建物之建造執照且於系 爭土地上起造八間三層樓房屋，足證系爭土地原所有權人 許淑玲必有出具「土地使用同意書」於建築管理機關，且 同意慶虹公司於系爭土地上建築房屋。參酌最高法院著有 93年度台上字第1328號判決意旨，本件縱假設不能適用民 法第425條之1規定，惟至少能「類推適用」該規定，故被 告自能主張系爭建物有權占用系爭土地。又參酌最高法院 69年度台上字第1486號、89年度台上字第1135號、93年度 台上字第1328號等判決意旨，本件縱假設不能適用民法第 425條之1規定，惟系爭土地原所有權人許淑玲在慶虹公司 出資起造系爭建物前已有「同意」慶虹公司使用系爭土地 、起造建物並出具書面為憑，足認許淑玲出具土地使用權 同意書交付慶虹公司之際，明知慶虹公司起造之房屋必須 使用系爭土地，仍同意該新建房屋於不堪使用前繼續使用 系爭土地之意思，此等同意效力，不因嗣後新建房屋售予 他人而受影響。
（五）系爭建物既係本於「法定租賃關係」有權占用系爭土地， 則非「無法律上原因」而占用，自屬當然。故原告起訴主 張系爭建物占用系爭土地乃被告獲有不當利得，當非正確 ，請求按不當得利法律關係計算之使用利益，委屬無據。
且系爭土地、建物所在地的生活便利性不佳，附近沒有頻 繁的商業行為，所以最多只能以地價年息百分之五為計算 上限。因為從這個地方騎車到鹿港市中心不只五分鐘，至 少要十分鐘以上，且周遭沒有任何的公共交通運輸系統， 所以出入都要藉由自備的交通工具，所以交通並不是很便 利。
三、本院的判斷：
（一）原告主張於99年11月5日登記取得系爭土地之所有權，且 系爭土地如附圖編號Ａ，面積110平方公尺部分建有未辦 保存登記之系爭建物，為被告於98年11月3日應本院98年 度司執字第6245號強制執行事件之拍賣，得標取得等情。 被告不爭執，並有土地登記謄本、建物照片、前述強制執 行事件之拍賣資料等附卷可稽；本院亦調閱該強制執行事 件之案卷並會同地政事務所派員勘測，各製有勘驗筆錄、 土地複丈成果圖即附圖在卷可參，自可信屬真實。且從而 知悉被告得標之買價為1,518,000元，本院民事執行處亦 於98年12月18日核發系爭建物之權利移轉證書予被告。（二）原告主張系爭建物係無權占用系爭土地，應予拆除部分， 被告否認，抗辯如上，意指系爭建物與系爭土地應有法定 租賃關係或能類推適用法定租賃關係等語。經查，系爭建 物建築於系爭土地上之過程，相符於前段二（一）被告抗 辯所述內容，已經本院調閱相關之本院97年度訴字第481 號塗銷所有權移轉登記等事件及該事件之第二審臺灣高等 法院臺中分院98年度建上字第38號事件案卷核明，亦有本 院向彰化縣政府調取系爭建物申請建築於系爭土地等之建 造執照檔案資料影本附卷足參，堪信屬實，原告對此歷程 之事實亦未爭執。從而，被告抗辯系爭建物於建造時，與 系爭土地實屬同一人所有，應類合於民法第425條之1法定 租賃關係，法律條文所定「土地及其土地上之房屋同屬一 人所有」之法規精神，容可採取。
（三）承上，惟本院參酌系爭建物於98年11月3日由被告得標買 受時，係屬興建中之未完成屋，無門窗，無人住用之情， 有前述強制執行事件之拍賣公告資料影本在卷為證。又被 告對於買受之原因及買得後之處理，係自承，（法官問： 被告為何要法拍將建物買回去？答：）彌補一些損失，因 為建商沒有把地主應該分得的房屋建築完成，可是建商卻 已經將建商依約可分得的土地取得所有權。（法官問：法 拍回去以後都保留原狀？答：）被告本來打算要完成建築 物，後來因為協調不成再加上原告提起本件訴訟就不敢動 工等語。益以據前述調閱之卷宗資料，堪知原告夫婦本屬
預售屋之買戶，且已付款6百餘萬元；被告夫婦屬合建之 地主，亦將契約義務之土地移轉予建商取得，就與地主合 建而賣預售屋之建商言，均屬建商倒閉，未能完成合建與 預售屋買賣糾紛之受害人。惟被告與其夫容已於前述本院 97年度訴字第481號塗銷所有權移轉登記等事件及該事件 之第二審臺灣高等法院臺中分院98年度建上字第38號事件 中明瞭原告夫婦之受害情節，並原告夫婦取得系爭土地容 受法律之保護，故被告之夫未得訴求回復系爭土地等之所 有權。乃於前述事件於98年10月7日經第二審判決，並於 98年10月9日送達被告之夫董炫長之訴訟代理律師，逾法 定期間亦無提起第三審上訴而確定。由被告於98年11月3 日以1,518,000元應本院前述強制執行程序而得標買受系 爭建物。且迄今7年餘未能與原告夫婦取得協議，致系爭 建物徒仍空置，殆見日久漸朽之狀，對於兩造均非有利， 亦不合於社會經濟之利益，更反見有以損害原告夫婦為主 要目的之疑慮。故被告抗辯系爭建物對於系爭土地應堪適 用或類推適用民法第425條之1，而有法定租賃關係之權利 部分，本院反認此權利之行使，容不符民法第148條第2項 「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」之誠信原 則，亦容違反同條第1項「權利之行使，不得違反公共利 益，或以損害他人為主要目的」而有權利濫用之疪。從而 ，被告之抗辯，難認適法有理，本院應准原告拆屋還地之 請求。
（四）本院既認被告之抗辯有違前述民法第148條之誠信原則與 權利濫用之禁止，而否准適用或類推適用民法第425條之1 之法定租賃關係，則原告請求被告應給付近5年來系爭建 物無權占用系爭土地之相當租金之不當得利，即屬合法有 理。又本院參酌前述強制執行事件案卷，於鑑定系爭建物 之價格時，估價報告書載示，系爭建物位於鹿港鎮市區東 北側，永安二路與平等路口，區內土地多作住家使用，區 域建物密度呈中等分佈，以住家使用為主。系爭建物因位 處鹿港市區，各項公共設施規劃尚為完善，生活機能尚佳 。區域交通以鹿草路及鹿和路為對外聯絡幹道，交通網路 動線尚屬流暢便捷。區域無嫌惡設施等情，尚與兩造陳稱 之系爭建物所處區域環境情形大致相同，堪予採取。並慮 及現況系爭建物仍屬未完成，無人使用之空屋一節，爰予 核認相當於租金之不當得，允以系爭土地之申報地價年息 百分之6計算為適當。從而，據原告提出在卷之系爭土地 申報地價為99年1月、102年1月均為每平方公尺1760元、 105年1月為每平方公尺2240元，計算出被告應給付返還予
原告自100年11月起至105年10月止，5年之相當於不當得 利為60,720元（計算式：100年以2個月計算（即11、12月 ）為1,760x6％x110x2/12=1,936元；101年1月至104年12 月為1,760x6％xll0x4=46,464元；105年以10個月計算（ 即1至10月）為2,240x6％xll0xl0/12=12,320元）。綜上，原告請求被告應將系爭土地上，如附圖所示編號Ａ，面積110平方公尺之三層樓鋼筋磚造建物拆除，並將上開土地騰空返還予原告。及被告應給付原告60,720元及自起訴狀繕本送達翌日即105年11月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息。係有理由，應予准許。逾此範圍之請求，係無理由，應予駁回。
四、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核 不影響判決結果，爰不贅論。
五、兩造均聲明願供擔保，請准宣告假執行或免假執行，就原告 勝訴部分，均於法相合，本院各酌定相當金額予以宣告如主 文所示。另原告敗訴部分，假執行之宣告無所附驪，應予駁 回。
結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，併依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 8 月 2 日
民事第二庭 法 官 洪榮謙
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 3 日
書記官 王惠嬌
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