臺灣宜蘭地方法院民事判決 100年度訴更字第5號
原 告 林祺展
訴訟代理人 林俊宏律師
被 告 方炫棍
方錦璘
方錦福
共 同
訴訟代理人 包漢銘律師
被 告 林楷迪（原名林敏欽）
莊德予
方劭元
方劭云
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年7月15日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告先、備位之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、被告林楷迪、莊德予、方劭元、方劭云經合法通知，均未於 最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款 事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、原告主張：
甲、先位之訴部分：
一、門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路000 號、○○路0000號及90-7 號房屋（以下合稱系爭房屋），並非兩造出資興建，且未辦 理保存登記，但依據土地租賃契約書第8 條約定及終止基地 租賃契約第3 條約定，原告已取得系爭房屋之事實上處分權 ，並以附表一所示之應有部分比例與附表一所示之其他共有 人，共有系爭房屋之事實上處分權。因共有人間就系爭房屋 之事實上處分權，並無訂立不可分割之協議，亦無因物之使 用目的而有不能分割之情形，鑑於系爭房屋於客觀上無原物 分割之可能，兩造間亦不適繼續維持共有關係，且無法達成 分割協議，為此，爰依民法第823條第1項規定，訴請將系爭 房屋之事實上處分權以變價分割方式予以裁判分割，並由兩 造依附表一所示比例分配變價所得之價金。
二、茲就系爭房屋分割比例之主張，分述如下：（一）系爭329 號房屋部分：一、二層總面積為517.16平方公尺 ，其中坐落被告方炫棍名下○○段596-1 地號土地上之面 積為80.63平方公尺，即如宜蘭縣羅東地政事務所民國104 年5月8日複丈之土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示B3＋
D4＋D5部分，是被告方炫棍應有部分比例即為15.5909%（ 即80.63÷517.16＝15.5909%）；坐落於被繼承人方炫琛 名下東安段596地號土地之面積為5.5平方公尺（即附圖二 所示B2+D2 部分），是被告莊德予、方劭元、方劭云等應 有部分比例即為1.0635%（即5.5÷517.16＝1.0635% ）； 另原告及被告林楷迪之應有部分比例即各為41.6728%（即 1－0.155909－0.010635÷2＝41.6728%），即應有部分比 例如附表一編號1各欄所示。
（二）系爭90-6號房屋部分：總面積為128.39平方公尺，即如宜 蘭縣羅東地政事務所104年1月29日複丈之土地複丈成果圖 （下稱附圖一）所示A 部分，全部坐落於原告及被告林楷 迪名下○○段595 地號土地內，是原告及被告林楷迪之應 有部分比例各自為50%，即如附表一編號2各欄所示。（三）系爭90-7房屋部分：總面積為202.01平方公尺，其中坐落 於被告方炫棍名下○○段596-1 地號土地上之面積為2.02 平方公尺（即附圖一所示C2+C3 部分），是被告方炫棍應 有部分比例即為1%（即2.02÷202.01＝1%）；另原告及被 告林楷迪之應有部分比例即各為49.5%（即1－0.01÷2＝4 9.5%），即應有部分比例如附表一編號3各欄所示。三、被告雖抗辯系爭房屋業經宜蘭縣政府劃為重劃區，並預定為 拆遷補償，故無繼續為本件訴訟之必要云云，惟本件共有狀 態仍持續存在中，系爭房屋尚未經宜蘭縣政府為任何之拆遷 補償行政處分，是本件被告上開主張尚未實現，被告此做為 拒卻分割之理由，於法尚無可採。況且，兩造除就是否分割 系爭房屋有所爭議外，對於共有比例亦有爭議，是即便為拆 遷補償，亦有分配比例之疑問，將導致宜蘭縣政府沒有辦法 發放補償費，故本件訴訟仍有實益，被告所為抗辯，顯然無 據。
四、爰求為（先位訴之聲明）：
（一）原告與被告林楷迪、方炫棍、莊德予（方炫琛之繼承人） 、方劭云（方炫琛之繼承人）、方劭元（方炫琛之繼承人 ）共有如附圖二所示編號B1、B2、B3、B4、D1、D2、D3、 D4、D5二層有牆鋼架鐵皮造建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮 ○○路000 號）之事實上處分權，准以變賣方式分割，所 得價金由原告與被告林楷迪、方炫棍、莊德予（方炫琛之 繼承人）、方劭云（方炫琛之繼承人）、方劭元（方炫琛 之繼承人）依附表一編號1所示之比例分配。
（二）原告與被告林楷迪共有如附圖一所示編號A 一層鋼架鐵皮 造建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路0000號）之事實上 處分權，准以變賣方式分割，所得價金由原告與被告林楷
迪依附表一編號2所示之比例分配。
（三）原告與被告林楷迪、方炫棍共有如附圖一所示編號C1、C2 、C3一層鋼架鐵皮造建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路 0000號）之事實上處分權，准以變賣方式分割，所得價金 由原告與被告林楷迪、方炫棍依附表一編號3 所示之比例 分配。
乙、備位之訴部分：
退一步言，因兩造間就系爭房屋事實上處分權存有爭執，被 告方錦福、方錦璘主張雙方曾就系爭房屋為事實上處分權分 配協議，其中系爭329 號及90-7號房屋之事實上處分權現為 原告及被告方錦福、方錦璘共有，應有部有比例為原告四分 之一，被告方錦璘二分之一、方錦福四分之一云云，對此原 告雖否認之，惟若鈞院審理後認為原告先位主張如附表一所 示之共有人及應有部分比例不可採，並認應以被告上開主張 之比例分配，原告亦併主張依如附表二所示之共有人及應有 部分比例以變價分割方式予以裁判分割系爭329 號及90-7號 房屋之事實上處分權，爰求為（備位訴之聲明）：原告與被 告方錦福、方錦璘共有如附圖一所示編號C1、C2、C3一層鋼 架鐵皮造建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路0000號）；如 附圖二所示編號B1、B2、B3、B4、D1、D2、D3、D4、D5二層 有牆鋼架鐵皮造建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路000 號 ）之事實上處分權，准以變賣方式分割，所得價金由原告與 被告方錦福、方錦璘依附表二所示之比例分配。參、被告則抗辯稱：
一、被告方炫棍、方錦璘、方錦福部分：
（一）83年間訴外人張弘文、陳雪玉及江宏發、方錦龍等四人， 與原告林祺展、被告林楷迪（原名林敏欽）、方炫棍及訴 外人方炫琛簽訂土地租賃契約書，簽約之目的係為興建房 屋合夥經營KTV 事業，由林家提供登記原告及被告林楷迪 名義共有之羅東鎮東安段558、591、592、594、595、597 、598地號等土地與方家提供之被告方炫棍名下同地段606 、606-1地號及訴外人方炫琛名下同地段596、596-1 地號 土地以為使用。其中林家所有558、591、592、594、 598 地號土地部分興建55間套房，而方家所有596、596-1、60 6、606-1地號土地則與林家另外兩筆595、597地號土地共 同興建系爭329 號、90-7號、90-6號房屋，各房屋合併上 開地號土地為建築基地之興建情形及各房屋基地占有使用 之地號土地面積情形，詳如附表三所示。
（二）本件全部房屋係由承租人張弘文、方錦龍、陳雪玉、江宏 發四人共同出資興建，簽訂上述土地租賃契約書當時，因
慮及租賃契約終止後，所興建房屋之所有權歸屬不明，因 此特別於土地租賃契約書第8 條約定：「承租人嗣後於承 租地上興建建築物時，應以出租人名義起造，並於租賃期 間屆滿時，地上建築物歸由出租人所有。」，亦即租賃契 約屆滿後，上開土地所興建之建築物包括坐落559、591、 592、594、598 地號等55間套房及系爭房屋，應歸出租人 所有，至於出租人如何分配，則由出租人亦即地主自行協 議。嗣因為顧及租約終止後輾轉讓與之勞費，遂經由地主 方家代表方炫棍及林家代表陳雪玉協議，日後租賃土地上 所興建房屋所有權之歸屬，其中55間套房部分，約定由林 家取得所有權。至於系爭房屋則因為使用方家土地，故協 議由方家取得系爭房屋各四分之三所有權（按：指事實上 處分權，下同），而由林家取得各四分之一之所有權。因 此本來依上述契約所定，起造房屋時應由出租人名義起造 ，惟經過協議之後，除該55間套房由陳雪玉自行指定林家 每人為起造人外，系爭房屋遂由方家指定方錦龍、方錦福 、方錦璘為起造人，林家方面則指定林祺展及林楷迪為起 造人，並於租約終止後，由起造人取得系爭房屋之所有權 。其中系爭329號及90-7號房屋之起造人名義各登記為「 林祺展、方錦璘、方錦福、方錦龍」、另系爭90-6號房屋 之起造人名義則登記為「林楷迪、方錦璘、方錦福、方錦 龍」。
（三）雙方於辦理系爭房屋稅籍登記時即依上述約定，將系爭32 9號及90-7號房屋由原告取得各四分之一持分，系爭 90-6 號房屋由林楷迪取得四分之一持分，方家部分系爭房屋分 別由方錦福、方錦璘、錦龍取得各四分之一持分，嗣方錦 龍再將其所有系爭房屋持分移轉於方錦璘。故系爭房屋事 實上處分權歸屬如下：系爭329 號房屋為林祺展四分之一 、方錦璘二分之一、方錦福四分之一；系爭路90-7號房屋 為林祺展四分之一、方錦璘二分之一、方錦福四分之一； 系爭90-6號房屋為林楷迪四分之一、方錦璘二分之一、方 錦福四分之一。上述事實，業據訴外人陳雪玉於鈞院民事 庭96年度重訴字第46號拆屋還地事件中、於臺灣宜蘭地方 法院檢察署98年度偵字第2570號竊佔案件中證述明確。是 以原告先位聲明之主張，顯然與事實不符。
（四）系爭房屋係坐落於宜蘭縣政府所實施「羅東都市計畫（鐵 路以東地區）○○路以西市地重劃」計畫之重劃區內，已 經公告須全部拆除，則以原物分割方法分割於兩造即無實 益可言。且若宜蘭縣政府已完成系爭建物補價查估，並定 期發放補償金於各共有人，即已有消滅共有關係之方法及
依據，亦無再為變價分割之必要。
（五）關於備位之訴部分，被告不爭執原告所主張系爭329號及9 0-7 號房屋事實上處分權之共有人及應有部分比例，惟如 先位之訴之抗辯，認為並無變價分割之必要。
（六）爰求為（答辯聲明）駁回原告先、備位之訴。二、被告林楷迪未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到庭抗 辯稱：
我主張系爭90-6號房屋既然是坐落在我單獨所有之土地上， 依照相關當事人的協議及租約，系爭90-6號房屋所有權（按 ：指事實上處分權）歸屬於我單獨所有。系爭90-7號房屋不 在我的土地上，我主張我沒有所有權。系爭329 號房屋我不 確定是否坐落在我的土地上，容後查明補正。爰求為（答辯 聲明）駁回原告之訴。
三、被告莊德予、方劭元、方劭云部分：未於言詞辯論期日到場 ，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
肆、兩造不爭執之事項（見更審卷二第167、168頁）：一、訴外人張弘文、方錦龍、江宏發、陳雪玉等四人，於83年（ 本院筆錄上記載85年，係屬誤繕，爰逕予更正）間與原告林 祺展、被告林楷迪、被告方炫棍及被繼承人方炫琛（已歿） 簽訂有土地租賃契約書（即本院99年度訴字第351號卷第7至 9頁所附土地租賃契約書）。
二、系爭房屋係由訴外人張弘文、方錦龍、江宏發、陳雪玉等人 承租土地後，出資興建，均屬未辦理保存登記建物。三、上開租約嗣於88年6月3日經雙方合意終止（詳本院99年度訴 字第351號卷第10至11頁所附終止基地租賃契約）。四、被繼承人方炫琛死亡後，被告莊德予、方劭元、方劭云等三 人為其法定繼承人。
五、系爭房屋依房屋稅籍紀錄及證明書所載之納稅義務人及持分 比率如下：
（一）羅東鎮○○路000號：林祺展10萬分之25000、方錦福10萬 分之25000、方錦璘10萬分之5萬。
（二）羅東鎮○○路0000 號：林楷迪10萬分之25000、方錦福10 萬分之25000、方錦璘10萬分之5萬。
（三）羅東鎮○○路0000 號：林祺展10萬分之25000、方錦福10 萬分之25000、方錦璘10萬分之5萬。
六、據宜蘭縣政府函覆：系爭房屋業因宜蘭縣政府實施「羅東都 市計畫（鐵路以東地區）○○路以西市地重劃」計畫，已於 103年2 月展開地上物查估作業，該3棟建物需俟土地分配草 案確定後（預訂期程104 年3至6月），方能依土地分配位置 ，再次辦理現場查估確認拆除範圍，並辦理土地改良物補償
費之發放作業（預訂期程104年8至10月）。七、○○路000 號房屋起造人名義登記為林祺展、方錦璘、方錦 福、方錦龍。
八、○○路0000號房屋起造人名義登記為林祺展、方錦璘、方錦 福、方錦龍。
九、楊明路90-6號房屋起造人名義登記為林楷迪、方錦璘、方錦 福、方錦龍。
伍、本件經整理並協議簡化爭點如下（見更審卷二第168頁）：一、原告依據共有物分割請求權，先位訴請：
（一）原告與被告林楷迪、方炫棍、莊德予（方炫琛之繼承人） 、方劭云（方炫琛之繼承人）、方劭元（方炫琛之繼承人 ）共有如附圖二所示編號B1、B2、B3、B4、D1、D2、D3、 D4、D5二層有牆鋼架鐵皮造建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮 ○○路000 號）之事實上處分權，准以變賣方式分割，所 得價金由原告與被告林楷迪、方炫棍、莊德予（方炫琛之 繼承人）、方劭云（方炫琛之繼承人）、方劭元（方炫琛 之繼承人）依附表一編號1 所示之比例分配，是否有理由 ？
（二）原告與被告林楷迪共有如附圖一所示編號A 一層鋼架鐵皮 造建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路0000號）之事實上 處分權，准以變賣方式分割，所得價金由原告與被告林楷 迪依附表一編號2所示之比例分配，是否有理由？（三）原告與被告林楷迪、方炫棍共有如附圖一所示編號C1、C2 、C3一層鋼架鐵皮造建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路 0000號）之事實上處分權，准以變賣方式分割，所得價金 由原告與被告林楷迪、方炫棍依附表一編號3 所示之比例 分配，是否有理由？
二、原告依據共有物分割請求權，備位訴請「原告與被告方錦福 、方錦璘共有如附圖一所示編號C1、C2、C3一層鋼架鐵皮造 建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路0000號）；如附圖二所 示編號B1、B2、B3、B4、D1、D2、D3、D4、D5二層有牆鋼架 鐵皮造建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路000 號）之事實 上處分權，准以變賣方式分割，所得價金由原告與被告方錦 福、方錦璘依附表二所示之比例分配」，是否有理由？陸、就上開爭點，本院判斷如下：
甲、先位之訴部分：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：（1 ）以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人、（2 ）原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人， 或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分 配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項定有明文 。而上開規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同 共有者準用之，同法第831 條亦有明定。查未辦保存登記建 物（包括違章建築），雖因未合法辦理所有權第一次登記， 而無法為所有權移轉讓與之交易，然未辦保存登記建物之移 轉讓與交易，乃吾國社會既存且常見之交易行為，則此種交 易行為究竟發生何種法律效果，不能不有解決之道，因此於 法學界發展出「事實上處分權」之財產概念，即未辦保存登 記建物雖因無法為所有權移轉之登記，以致不能為所有權之 移轉讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓 與人已將該未辦保存登記建物之事實上處分權讓與受讓人， 而承認未辦保存登記建物仍屬財產權，仍得為交易讓與之標 的，只是所交易讓與的是「事實上處分權」，而非所有權（ 參見最高法院67年度第2 次民事庭庭長會議決定及同院99年 度台上字第1723號、97年度台上字第2158號、91年度台上字 第2154號、86年度台上字第2272號、85年度台上字第51號、 74年度台上字第1317號裁判意旨）。依此，未辦保存登記建 物之「事實上處分權」，因非法定不動產物權之一，自無民 法第758 條「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失 及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之 。」、第759 條「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或 其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登 記，始得處分其物權」等規定之適用。且倘若未辦保存登記 建物之「事實上處分權」（財產權）係由數人共有，則依民 法第831條規定，亦得準用民法第823條第1 項、第824條第1 項規定，訴請法院裁判分割共有物，合先敘明。二、查，訴外人張弘文、方錦龍、江宏發、陳雪玉於83年8 月20 日，與原告林祺展及被告林楷迪（原名林敏欽）、被告方炫 棍、方炫琛（已歿）簽訂有土地租賃契約書（即本院99年度 訴字第351 號卷第7頁至第9頁所附土地租賃契約書）；門牌 號碼宜蘭縣羅東鎮○○路000 號、○○路0000號及90-7號房 屋（即附表一、二所示系爭房屋）係由訴外人張弘文、方錦 龍、江宏發、陳雪玉等人承租土地後，出資興建，均屬未辦 理保存登記建物；上開租約嗣於88年6月3日經雙方合意終止 （詳本院99年度訴字第351 號卷第10頁至第11頁所附終止基
地租賃契約）等事實，既為兩造所不爭執（見不爭執事項一 至三），則未辦保存登記之系爭房屋之所有權應屬於原始出 資興建之訴外人張弘文、方錦龍、江宏發、陳雪玉所有，且 因系爭房屋未辦保存登記，訴外人張弘文等人並無法將系爭 房屋之所有權移轉讓與他人，然前揭土地租賃契約第8 條既 已約定「承租人嗣後於承租地上興建建築物時，應以出租人 名義起造，並於租賃期間屆滿時，地上建築物歸由出租人所 有。」等情、終止基地租賃契第3 條亦約定「基地上之建築 物，歸屬該建築物所坐落土地之地主所有。」等情，則於上 開租賃契約終止後，原告及其他出租人（即地主）即因訴外 人張弘文、方錦龍、江宏發、陳雪玉之讓與，而共同取得系 爭房屋之事實上處分權，即成為系爭房屋之事實上處分權之 分別共有人。而依前所述，未辦保存登記建物之事實上處分 權若係由數人共有，依民法第831 條規定，亦得準用民法第 823條第1項、第824條第1項規定，訴請法院裁判分割共有物 ，且依系爭房屋之使用目的，並無不能分割之情形，亦無契 約訂有不分割之期限，更無法令規定不許分割，兩造既無法 達成分割之協議，則原告訴請裁判分割系爭房屋之事實上處 分權，於法自屬有據。
三、至於被告方炫棍、方錦璘、方錦福雖抗辯稱「系爭房屋係坐 落於宜蘭縣政府所實施『羅東都市計畫（鐵路以東地區）○ ○路以西市地重劃』計畫之重劃區內，已經公告須全部拆除 ，並定期發放補償金於各共有人，應認已有消滅共有關係之 方法，自無再為變價分割之必要及實益。」云云，然原告及 被告方炫棍、方錦璘、方錦福等人既僅為系爭房屋事實上處 分權之共有人，且彼此對於應有部分比例爭論不休，而宜蘭 縣政府103 年6月5日府地開字第0000000000號函文亦載明： 「羅東都市計畫（鐵路以東地區）○○路以西市地重劃」範 圍內之○○路000 號、○○路90之6號、○○路90之7號房屋 ，因權屬有爭議，系爭建物拆遷補償費，應俟本院100 年度 訴更字第5 號事件判決確定後，再依判決結果發放等旨（見 更審卷一第235頁）、宜蘭縣政府103年11月24日府地開字第 0000000000號函文亦載明：「羅東都市計畫（鐵路以東地區 ）○○路以西市地重劃」作業執行期程，○○路000 號、○ ○路90之6號、○○路90之7號房屋須俟土地土地分配草案確 定後（預定期程104 年3至6月），方能依土地分配位置，再 次辦理現場查估確認拆除範圍，並辦理土地改良物補償費之 發放作業（預定期程104年8至10月）等旨（見更審卷二第23 頁），堪認在本院言詞辯論終結及判決前，系爭房屋尚未遭 徵收拆除，則原告訴請分割系爭房屋之事實上處分權，自難
認為無訴之利益存在。被告方炫棍、方錦璘、方錦福上開抗 辯並非可採，其再次聲請函詢宜蘭縣政府「系爭房屋是否已 確定其拆除範圍？其範圍為何？」乙節，本院認為亦無此必 要，附此敘明。
四、茲有爭議者，乃系爭房屋之事實上處分權之分別共有人究為 哪些人？應有部分比例各為若干？經查：
（一）系爭土地租賃契約第8 條係約定「承租人嗣後於承租地上 興建建築物時，應以出租人名義起造，並於租賃期間屆滿 時，地上建築物歸由出租人所有。」等情，然系爭終止基 地租賃契約第3 條則約定「基地上之建築物，歸屬該建築 物所坐落土地之地主所有。」等情，二者約定內容並非完 全相同，且所謂「基地上建築物，歸屬該建築物所坐落土 地之地主所有」，係指建築物本身所坐落土地之地主，亦 或是包括做為該建築物法定空地使用之土地地主，亦有未 明。因此，關於系爭土地租賃契約終止後，系爭房屋之事 實上處分權究歸何人所共有、應有部分比例各為若干，即 無法單從上開契約上所使用文字之字面意義為認定，而應 再審究當事人之本意究竟為何。
（二）系爭房屋之源起，係於83年間，方炫棍、方炫琛代表方家 提供登記在其等名義下之羅東鎮東安段596、596-1 、604 、606、606-1地號土地，林金田、陳雪玉代表林家提供原 登記在原告、林楷迪名義下之羅東鎮東安段第558、591、 592、594、595、597地號土地，與張弘文、江宏發欲合夥 在上開土地上興建包廂經營御花園KTV 事業，因之以上開 土地之登記名義人原告、林楷迪、方炫琛、方炫棍四人為 「出租人」，以張弘文、方錦龍（代表方家）、江宏發、 陳雪玉（代表林家）為「承租人」名義，於83年8月2日簽 訂「土地租賃契約書」承租上開土地、並約定租金數額， 以供承租人合夥經營KTV 事業，迄於88年間因合夥事業欲 了結並處裡上開土地地上建物之分管與歸屬問題，乃又於 88年簽訂「終止基地租賃契約」，而上開簽約、經營合夥 及終止租賃契約等緣由與過程之情節，業經實際簽約之人 即原告之母陳雪玉於本院96年度重訴字第46號、臺灣高等 法院99年重上字第393 號拆屋還地事件中；於臺灣宜蘭地 方法院檢察署98偵字第2570號竊佔案件偵查中；於本院99 年度訴字第234 號返還房屋事件中證述：其與配偶林金田 和方炫琛、方炫棍等人，提供土地，並共同與張弘文、江 宏發合夥經營KTV 事業，並在土地上建屋，約定於租約期 滿後房屋歸起造人即地主所有，即房屋所有權應歸屬方家 、林家共有。土地係由方家提供面臨○○路約400 坪，林
家提供約2200坪，最初規劃方家的土地上都沒有建物，方 家怕約滿無法取得建物，所以建築師規劃把○○路000 號 、○○路90之6號、○○路90之7號三間房屋中，最大的○ ○路000 號房屋建在方家及林家提供的土地上，目測約三 分之一坐落在方家的土地上，三分之二坐落在林家提供之 土地，且○○路000號、○○路90之6號、○○路0000號房 屋都登記為四個人持分，也就是因為有使用到方家的土地 ，所以約定房屋所有權歸方、林兩家共有。林家的土地是 林金田購買登記原告及林楷迪名下，但土地從小就由林金 田及我處理，直到小孩成年為止都還是如此，等到小孩出 國唸書回來，才由他們自己處理。本件簽租約及終止租約 事由方炫棍代表方家，我及林金田代表林家等語（見更審 卷一第201至209、259至260、267 頁，本院99年度訴字第 234 號事件卷宗二第117至118頁），核與實際簽約之人即 被告方炫棍於臺灣宜蘭地方法院檢察署關於陳雪玉涉嫌竊 盜案件（該署97年度偵續一字第12號）偵查程序中所證稱 ：其係於83年間代表方家與林金田、陳雪玉共同提供之土 地合夥御花園KTV事業，合夥共分四股，一股為方炫棍（ 代表方家），一股為陳雪玉與其夫林金田（代表林家）， 一股為江宏發（代表由快樂證券公司之林政賢、朱壽騫、 吳萬億、江宏發等人），一股為張宏文（代表張榮祥、黃 志芳、簡裕宗、張弘文等人），四股共同出資合夥經營御 花園KTV 事業，而合夥事業所需之土地由方家提供按應有 部分核算約400 多坪之土地，其餘土地則係林家所提供， 當時林家之土地以原告、林楷迪為名義登記人，承租人則 是上述四大股東，故系爭土地租賃契約之出租人係指形式 上之地主方炫琛、方炫棍，原告、林楷迪四人，承租人則 為合夥事業之四大股東，而方錦龍為方炫棍之子係代表方 家，林家則係由陳雪玉代表；是土地租賃契約上林家提供 之土地雖記載出租人為土地登記名義人原告、林楷迪等， 然其實原告、林楷迪均未實際參與經營，是由其等之父母 林金田、陳雪玉實際決定處理，契約亦是林金田所簽定， 當時原告及林楷迪都不在國內等語；於本院96年度重訴字 第46號拆屋還地事件中所稱：系爭土地租賃契約第8 條約 定，租賃契約期滿時地上物歸出租人所有，即房屋歸土地 所有權人共有，為該約定之原因，係因當初合作時，方家 提供之土地始面鄰大馬路（即○○路），然林家提供之土 地則否，若無方家之土地即無法興建房屋，故○○路 000 號、○○路90之7 號房屋之起造才會由方炫琛、方炫棍、 方錦龍及原告四人為起造人，也因此才有後來稅籍資料，
除方錦龍部分後來另過戶給方錦璘外，即由方家負擔四分 之三之稅捐，但於終止合夥關係、訂立終止基地租賃租約 後，林家、方家雙方就所興建之房屋，業已為使用之分管 協議，由林家管理使用○○路90之7號、90之6號房屋，方 家管理使用○○路000號房屋等語（見更審卷一第259、26 6頁）；於臺灣高等法院101 年度上易字第808號返還房屋 事件所稱：是約定租賃期滿時，三間建物歸屬出租人所有 等語（見該事件卷宗一第197 頁），互核大致相符。而原 告於臺灣高等法院99年重上字第393 號拆屋還地事件中亦 自承：其於83年間專科畢業後先短期到其他公司上班，於 86年間前往美國讀書，於在88年5 月26日回國後並未上班 ，迄94年間始經營裕元旅店等語（見更審卷一第260、274 頁）、而被告林楷迪於臺灣高等法院101年度上易字第808 號返還房屋事件中亦供稱：陳雪玉開設KTV 應該是代表我 父親林金田，因為我與林祺展僅是出名等語（見該事件卷 宗二第206 頁）。從上開證言與當事人之陳述可知，原告 雖登記為土地所有人，惟於83年間簽訂系爭土地租賃契約 而提供土地經營合夥KTV 事業，嗣後於88年間終止合夥事 業，並簽訂終止基地租賃契約同時為土地、房屋分配、分 管之約定時，土地實際上均係由原告、被告林楷迪之父母 林金田、陳雪玉為實際之處分權人並為管理使用，原告、 被告林楷迪均僅林金田、陳雪玉之子而作為土地登記名義 人。因此，陳雪玉、方炫棍於簽訂土地租賃契約書時，於 第8 條既已明確約定「承租人嗣後於承租土地上興建建築 物時，應以出租人名義起造，並於租賃期間期滿時，地上 建築物歸出租人所有」，又於簽訂終止基地租賃契約第 3 條約定「基地上之建築物，歸屬該建築物坐落土地之地主 所有」，則○○路000 號房屋起造人名義雖登記為林祺展 、方錦璘、方錦福、方錦龍；○○路0000號房屋起造人名 義雖登記為林祺展、方錦璘、方錦福、方錦龍；楊明路90 -6號房屋起造人名義雖登記為林楷迪、方錦璘、方錦福、 方錦龍（見不爭執事項七至九），然系爭房屋事實上處分 權之歸屬，於租約終止時，已經約定應歸由林家、方家代 表之土地出租人：包括原告、林楷迪、方炫棍、方炫琛四 人，各按四分之一保持共有，應堪認定。至於系爭房屋之 房屋稅納稅義務人，雖依宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處認定 之核課稅捐比例，○○路000 號為林祺展四分之一、方錦 福四分之一、方錦璘四分之二；○○路0000號為林楷迪四 分之一、方錦福四分之一、方錦璘四分之二；○○路0000 號為林祺展四分之一、方錦福四分之一、方錦璘四分之二
（見不爭執事項五），然該比例僅係稅務主管機關認定納 稅義務人應納稅捐之公法上課稅標的之認定，既與上開林 家、方家所為事實處分權歸屬之約定相佐，尚非得據以為 系爭房屋事實處分權歸屬之依據（參見更審卷一第254 至 255頁所附最高法院100 年度台上字第137號判決意旨）。 依此，系爭房屋既均未經保存登記，無法為所有權之移轉 讓與，惟依前述土地租賃契約及終止基地租賃契約之雙方 約定，系爭三間房屋之事實處分權人應為原告、林楷迪、 方炫棍、方炫琛四人受讓取得，且各按應有部分比例四分 之一保持共有，而方炫棍之應有部分事後已由方錦璘、方 錦福受讓取得，方炫琛之應有部分則由莊德予等三人繼承 取得，均為共有人。換言之，現今系爭三間房屋之事實處 分權人及應有部分比例應為原告四分之一、被告林楷迪四 分之一、被告方錦璘八分之一、被告方錦福八方之一、方 炫琛之繼承人即被告莊德予、方劭元、方劭云四分之一（ 因繼承而取得，若未分割遺產應屬公同共有此四分之一） ，堪以認定。是以原告主張「系爭房屋之事實上處分權人 及應有部分比例，如附表一所示。或系爭329 號、90-7號 房屋之事實上處分權人及應有部分比例如附表二所示。」 云云；被告方炫棍、方錦璘、方錦福辯稱「系爭329 號房 屋事實上處分權人及應有部分比例為林祺展四分之一、方 錦璘二分之一、方錦福四分之一。系爭90-7號房屋事實上 處分權人及應有部分比例為林祺展四分之一、方錦璘二分 之一、方錦福四分之一。系爭90-6號房屋事實上處分權人 及應有部分比例為林楷迪四分之一、方錦璘二分之一、方 錦福四分之一。」云云；被告林楷迪辯稱「系爭90-6號房 屋為伊單獨所有。」云云，均非可採。
（三）按請求分割共有物之訴為固有必要共同訴訟，應由同意分 割之公同共有人一同起訴，並以反對分割之其他公同共有 人全體為共同被告，於當事人適格始無欠缺（最高法院37 年上字第7366號判例意旨參照），即分割共有物之訴，須 共有人全體參與訴訟，其當事人之適格始無欠缺，如有當 事人不適格之情形，法院即不得對之為實體上之裁判。又 關於當事人適格與否，為法院應依職權調查之事項，無論 訴訟進行至如何之程度，應隨時依職權調查之（最高法院 78年度台上字第1674號、85年度台上字第905 號判決意旨 參照），且若當事人提起民事訴訟，其當事人適格有欠缺 者，法院毋庸命其補正，應逕為駁回之判決（司法院院字 第2351號解釋意旨參照）。本件情形，系爭房屋之事實處 分權人及應有部分比例為原告四分之一；被告林楷迪四分
之一；被告方錦璘八分之一；被告方錦福八方之一；方炫 琛之繼承人即被告莊德予、方劭元、方劭云四分之一（因 繼承而取得，若未分割遺產應屬公同共有此四分之一）之 事實，既經認定在前，惟原告先位之訴所列被告及聲明為 「（一）原告與被告林楷迪、方炫棍、莊德予（方炫琛之 繼承人）、方劭云（方炫琛之繼承人）、方劭元（方炫琛 之繼承人）共有如附圖二所示編號B1、B2、B3、B4、D1、 D2、D3、D4、D5二層有牆鋼架鐵皮造建物（門牌號碼宜蘭 縣羅東鎮○○路000 號）之事實上處分權，准以變賣方式 分割，所得價金由原告與被告林楷迪、方炫棍、莊德予（ 方炫琛之繼承人）、方劭云（方炫琛之繼承人）、方劭元 （方炫琛之繼承人）依附表一編號1 所示之比例分配。（ 二）原告與被告林楷迪共有如附圖一所示編號A 一層鋼架 鐵皮造建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路0000號）之事 實上處分權，准以變賣方式分割，所得價金由原告與被告 林楷迪依附表一編號2 所示之比例分配。（三）原告與被 告林楷迪、方炫棍共有如附圖一所示編號C1、C2、C3一層 鋼架鐵皮造建物（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路0000號） 之事實上處分權，准以變賣方式分割，所得價金由原告與 被告林楷迪、方炫棍依附表一編號3 所示之比例分配。」