臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第156號
原 告 宋佳錚
訴訟代理人 湯明亮律師
複代 理 人 周明榮律師
被 告 林幸枝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年6 月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○路○○○號五樓之三房屋騰空遷讓返還予原告，並自民國一０三年八月二十六日起至遷讓返還房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣肆仟零捌拾壹元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有 明文。本件原告於起訴時係主張依民法第184 條第1 項前段 規定，請求被告賠償因其占用門牌號碼新北市○○區○○路 000 號5 樓之3 房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地（下合 稱系爭不動產）之相當於租金之損害等語，復於民國104 年 6 月26日當庭追加併主張依民法第179 條規定，請求被告應 返還其占用系爭不動產之相當於租金之不當得利等語（見本 院卷第105 頁反面）。經核原告所為上開訴之追加，係本於 同一請求基礎事實，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合 於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人李明德與訴外人蔡阿英於103 年7 月7 日 簽訂不動產買賣契約書，由李明德將其名下所有系爭不動產 （即為坐落新北市○○區○○段000 地號土地，權利範圍10 000 分之275 ，及其上同段1442建號之房屋）移轉所有權登 記至蔡阿英指定之人即原告名下。李明德並依上開買賣契約 書第9 條及第14條約定，於103 年8 月25日簽立房地產權點 交書並辦理系爭房屋之點交與蔡阿英，惟被告現占有系爭房 屋，係為無權占有，爰依民法第767 條，請求被告將系爭房 屋騰空遷讓返還與原告。又原告為系爭不動產之所有權人， 被告於103 年8 月26日起即無權占有系爭不動產，致原告受 有相當於租金之損害，而被告受有相當於租金之不當得利， 原告得依民法第184 條第1 項前段、第179 條規定，請求被
告給付原告相當於租金之損害或不當得利。而系爭不動產坐 落於新北市新莊區新莊路上，附近有捷運新莊站及多條路線 公車行經，交通便利性良好，鄰近新莊國小、新莊國中及恆 毅高中，附近有市場、農會、銀行、公園，生活機能與居住 品質良好，故原告請求被告應自103 年8 月26日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5,100 元 等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，並 自103 年8 月26日起至遷讓返還系爭房屋與原告之日止，按 月給付原告5,100 元。
二、被告則以下開情詞置辯：
㈠其與李明德原為夫妻，系爭不動產為渠等所共同建置之財產 ，為夫妻所共有，且系爭不動產之貸款多為被告所張羅，故 系爭不動產雖登記於李明德名下，僅係為以夫為尊之傳統， 僅為被告借其名義所為登記，並非屬李明德所獨有。 ㈡李明德出售系爭不動產前，被告曾於103 年4 月11日以存證 信函向李明德表示反對，並將副本寄送臺灣房屋新莊副都心 加盟店之房屋仲介業者（下稱房仲業者），故房仲業者之不 動產經紀人即訴外人陳信富，明知李明德係為妨害被告分配 系爭不動產，而故意以非法虛設假債權為掏空之手段，然房 仲業者仍予以配合，並以違反不動產買賣必至現場察看之交 易常規，串使原告不必至現場看屋，並故意將系爭不動產售 價予以壓低，以原本標價12,280,000元之7 折即8,750,000 元成交，可見買賣價格與市價不相當。
㈢陳信富與原告關係密切，不但原告寄送被告存證信函所留存 地址與房仲業者之營業地址相同，且陳信富更代理原告，與 李明德於103 年9 月9 日共同破壞系爭房屋之門鎖，侵入系 爭房屋，可以推知原告、陳信富、李明德係三位一體，相互 勾串以不相當低價侵害被告之財產分配權，則系爭不動產之 買賣為原告與李明德通謀虛偽意思表示所為。
㈣系爭房屋既為被告與李明德之婚姻關係中之財產，而渠等既 已離婚，該法定財產制關係消滅，自應就系爭不動產為剩餘 財產之分配，而原告購買系爭不動產已侵害其剩餘財產之分 配權利，且原告因購買系爭不動產獲有3,500,000 元之不當 得利，故在原告給付上開不當得利前，被告仍得繼續居住在 系爭房屋。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭不動產為蔡阿英向李明德買受，並指定登記在 原告名下，系爭不動產之所有權已移轉登記於原告名下，被 告現占有系爭房屋，係為無權占用，故其得依民法第767 條 規定，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告；另
原告因被告之無權占有系爭不動產，致其每月受有5,100 元 之損害，被告則受有5,100 元之利益，依民法第184 條第1 項前段、第179 條規定，原告亦得請求被告賠償或返還等語 ，被告雖對於系爭房屋現為其所占有使用一節不爭執（見本 院卷第105 頁反面），惟就原告主張其為無權占有，並受有 5,100 元之利益等節，則予否認，並以前詞置辯。是本件所 應審究者為：㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由 ？㈡原告得否向被告請求就占有系爭不動產所受相當於租金 之不當得利或損害？若可，其金額為何？等項，分述如下。四、關於「原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？」部分 ：
㈠本件原告主張系爭房屋為其所有，業據提出與所述相符之不 動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、不動產登記第 一類謄本、房地產權點交書、系爭房屋契稅繳款書等件為證 （見本院103 年度司重簡調字第933 號卷【下稱重調卷】第 7 頁至第14頁、第16頁），而不動產登記名義人恆為所有權 人，此為常態事實（98年1 月23日公布新增之民法第759 條 之1 規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有 此權利。」亦可參照），是可認原告就其為系爭房屋所有權 人一節，已盡相當之舉證，被告雖抗辯系爭不動產為其所有 而借名登記李明德名下，且李明德與蔡阿英間之買賣係為通 謀虛偽意思表示云云，此為變態事實，既為原告所否認，即 應由被告對此有利於己之抗辯負舉證之責。
㈡按「借名登記」契約之成立，側重於借名者與出名者間之信 任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制 、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力 ，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於 「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己 之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他 方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約 始克成立（最高法院100 年度台上字第1972號判決要旨可參 ）。經查：
1.被告抗辯系爭不動產為其與李明德所共同購置，其係借名登 記於李明德名下云云，惟為原告所否認。查李明德係在系爭 房屋尚為預售屋時，於84年8 月12日向當時系爭不動產坐落 土地之所有權人王塗城以2,920,000 元購買土地、及向詠田 建設股份有限公司以1,250,000 元購買系爭房屋之預售屋等 情，有李明德所提出之土地、房屋預定買賣契約書等件在卷 可稽（見本院卷第57頁至90頁）；而被告與李明德係於85年 8 月15日結婚，足見系爭不動產係在李明德與被告結婚前以
自己名義所購買乙節，堪為認定。是被告所辯系爭不動產係 為其與李明德所共同購置云云，顯不足採。
⒉被告復抗辯系爭不動產之貸款多為其所張羅云云，然被告既 未舉出相關事證以實其說，則系爭不動產貸款是否為其所償 還乙節，容有疑義。況縱使被告確有清償貸款乙事，然此尚 不足推論其與李明德間即有成立借名登記法律關係，被告尚 需提出證據證明其與李明德間存有借名登記法律關係之意思 表示合致等節，惟被告就此亦未提出證明，是被告上開所辯 ，亦不足採。
⒊又縱使被告與李明德間就系爭不動產有借名登記法律關係存 在，被告僅在終止借名登記法律關係時，取得對李明德返還 登記請求權，然在被告請求李明德返還登記前，李明德既為 登記之名義人，蔡阿英信賴此登記而與之交易，亦尚難認蔡 阿英有侵害被告何權利。此外，被告並未能提出其他證據足 資證明其與李明德間就系爭不動產有成立借名登記法律關係 之意思表示合致，則被告抗辯系爭不動產係其借名登記於李 明德名下云云，自屬無據。
㈢被告抗辯稱原告與李明德間就系爭不動產之買賣係為通謀虛 偽意思表示云云，惟查系爭不動產之買賣係為在蔡阿英與李 明德之間，並非為原告與李明德間，原告僅為蔡阿英指定移 轉登記人等情，此有系爭不動產之不動產買賣契約書、價金 信託履約保證申請書等件在卷可稽，是以原告與李明德間既 非系爭不動產買賣之當事人，自無通謀虛偽意思表示而為買 賣之情，被告抗辯原告與李明德間就系爭不動產買賣為通謀 虛偽意思表示云云，自不足採。又李明德委託房仲業者代為 出售系爭不動產，就其售價、是否出賣等細節本即可以自由 決定；而房仲業者在受委託後，於廣告時標示較高之銷售價 格，以提高實際成交價格，應符合常情；且房屋實際成交價 ，為買賣雙方斡旋之結果，故實際成交價格與房仲業者為廣 告時提出售價、或出賣人委賣價格間有差距，亦符合常理， 因此，系爭不動產之成交價格與房仲業者於廣告時提出之價 格不一致，尚難憑此推論出賣人、買受人及房仲業者三者間 即有通謀虛偽意思表示。再者，房屋之實際成交價，與仲介 業者為廣告時提出售價、或出賣人委賣價格間有所差額，該 差額亦不當然即為買受人所獲得之利益，是被告抗辯房仲業 者就系爭不動產之廣告價格與實際成交價之差額達3,500,00 0 元，此即為原告購買系爭不動產之不當得利云云，難認有 理由。
㈣至被告復辯稱系爭不動產係其與李明德婚姻關係期間之婚後 財產，且渠等並未以契約訂立夫妻財產制，是為法定財產制
，渠等既已離婚，該法定財產制關係消滅，自應就系爭不動 產為剩餘財產之分配，而原告購買系爭不動產已侵害其剩餘 財產之分配權利，並獲有3,500,000 元之不當得利，故在原 告返還上開不當得利前，被告仍得繼續居住在系爭房屋云云 。查本件被告得否請求原告給付3,500,000 元之不當得利乙 節，容有疑義，已如前述。再按我國法定財產制就夫妻之財 產，乃夫或妻各自就其財產有管理、使用、收益及處分之權 ，實質上已屬分別財產制，僅於法定財產制消滅時，有剩餘 財產分配之問題，民法第1018條、第1030條之1 規定可資參 照。故縱被告於與李明德離婚後，對李明德有剩餘財產分配 請求權存在，然此請求權乃屬金錢或得易為金錢之請求權， 且為被告與李明德之間，尚難以此請求權阻卻原告本於所有 權人身分所為所有權之正當行使，或作為被告係有權占有系 爭房屋之正當事由。況且，本件縱使被告基於民法第1030條 之1 第1 項之規定，對於李明德有剩餘財產分配請求權，惟 此係其本於離婚之事實而生，與被告無權占用系爭房屋，而 應返還系爭房屋係屬二事，且該二請求權，亦非因契約而互 負債務，並無給付與對待給付之關係，故被告上開所辯，顯 屬無據，自無足採。
㈤此外，被告復迄未提出其他任何確切證據以資證明係屬有權 占有之事實，自難認被告業已盡其舉證之責任，則被告所辯 非屬無權占用云云，即不足取。又按所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得 請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法 第767 條第1 項定有明文。是原告依民法第767 條第1 項規 定，起訴請求被告遷讓返還無權占用之系爭房屋，洵屬有據 ，應予准許。
五、關於「原告得否向被告請求就占有系爭不動產所受相當於租 金之不當得利或損害？若可，其金額為何？」部分： ㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文。本件承前所述，被告既係無權占用原告所 有之系爭房屋及其坐落土地，依社會之通常觀念，當可獲得 免於支付租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第 179 條規定，請求返還其占用系爭房地相當於租金之不當得 利。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。而該條所謂土 地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。 法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土
地法所申報之地價。復按基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額 （最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本件系爭 房屋之坐落土地面積為15.299075 平方公尺（計算式：556. 33平方公尺×275/10000 ＝15.299075 平方公尺），其土地 102 年1 月申報地價為每平方公尺20,000元，而房屋之現值 為306,100 元，此有系爭房屋及其坐落土地之土地地價第一 類謄本、新北市政府稅捐稽徵處新莊分處103 年契稅繳款書 在卷足參（見重調卷第16頁，本院卷第25頁）。又本院審酌 系爭不動產鄰近捷運新莊站、新莊國小、新莊國中、恆毅高 級中學，並有銀行及餐廳等情，有系爭不動產之Google網站 地圖及原告陳報之現場照片在卷可按（見重簡卷第15頁，本 院卷第26頁至第31頁），是依系爭不動產所在之位置、交通 狀況、工商繁榮程度等情，認原告所主張被告應給付原告相 當於租金之不當得利，以系爭不動產之土地及其建築物申報 總價額年息8%計算，較為適當。是以，經核算後被告無權占 用系爭不動產每月所受相當於租金之不當利益乃應為4,081 元（計算式：〈306,100 元＋20,000元×15.299075 〉×8% ÷12月＝4080.5433 元，元以下四捨五入）。是原告請求被 告自其取得系爭房地所有權後之103 年8 月26日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付4,081 元，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求，則為無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告既為系爭房屋之所有權人，自得本於所有人 地位主張權利，而被告復無法證明係屬有權占用，則原告主 張被告係為無權占用乙節，自亦無不合。從而，原告依據民 法第767 條第1 項、第179 條之規定，請求被告應自系爭房 屋遷讓返還原告，並自103 年8 月26日起至返還系爭房屋之 遷讓日止，按月給付原告4,081 元相當於租金之不當得利請 求部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則為無理由 ，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據， 暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷之結果無影 響，爰不一一再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 24 日
民事第二庭審判長法 官 黃若美
法 官 吳幸娥
法 官 陳威憲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 24 日
書記官 尤朝松