臺灣臺北地方法院民事判決
103年度北簡字第7601號
原 告 當代國際資產管理有限公司
法定代理人 許世宗
訴訟代理人 林明正律師
複 代理人 曹尚仁律師
林育生律師
被 告 漢唐光電科技股份有限公司
法定代理人 徐國良
訴訟代理人 游惠卿
林暘賀
上一人 朱健興律師
複 代理人
訴訟代理人 黃當庭律師
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國104年6月25日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一百零三年五月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣陸仟肆佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告漢唐光電科技股份有限公司（下稱被告公司）前委 託原告代為尋覓適合承租之店面，經原告多方察考，推薦 坐落臺北市○○○路○段000○000○0號1樓之店面（下稱 系爭租賃物），被告公司之人員多次參觀後甚為滿意，乃 委請原告代為向屋主即訴外人愛版音樂股份有限公司（下 稱愛版公司）斡旋租金，並與原告簽訂租賃斡旋書（下稱 系爭契約），約定斡旋期限至民國103年4月3日，斡旋金 為新臺幣（下同）500,000元，並同意租賃成交願給付原 告500,000元之服務費。嗣經原告努力周旋，被告公司與 愛版公司遂於103年4月3日同意依斡旋條件出租，並簽訂 租賃草約（下稱系爭草約），當場由原告交付被告公司所 開立之500,000元斡旋金支票（下稱系爭支票）予訴外人 即愛版公司經理廖啟宏（下以姓名稱之）收執作為定金， 則依系爭契約第2、3條約定，原告已於期限內斡旋成功。 詎系爭草約簽訂後被告公司竟未通知原告，於104年4月17 日與愛版公司簽訂正式租賃契約（下稱系爭租約），經原
告發覺後請求被告公司提供正式租賃契約影本並給付500, 000元服務費，被告公司拒不支付，原告遂於103年4月30 日以存證信函催告被告公司依約付款，被告猶置之不理。（二）又被告於原告斡旋成功後，即私自與愛版公司洽談，而於 103年4月17日簽訂系爭租約，該租賃契約成立日期既係緊 接在原告成功斡旋之後，則依此時間之緊密關連以觀，亦 可見其與愛版公司之成交，並非被告公司自行洽談而來， 乃係利用原告已為其完成之居間任務而達成，居間契約中 原告之給付義務為為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介 ，契約因此成立，而系爭契約第5條所約定72小時內簽定 書面租賃契約係指斡旋成功後委託人「有義務」於七十二 小內依委託條件簽訂書面租賃契約。
（四）又坊間仲介租賃之服務報酬大約以1個月租金為行情，本 件被告公司委託斡旋之租金為每月1,000,000元，而兩造 約定之服務報酬僅相當半個月租金500,000元，已低於一 般行情，並無為數過鉅失其公平之情形。再者，系爭契約 雖簽訂於103年3月27日，但由手機通訊APP之對話紀錄可 知，原告至遲於103年3月17日已開始替被告漢唐光電公司 尋找合乎其需求之租賃標的物，且至少3月18日、3月24日 二度安排被告公司看屋，並配合被告公司裝修需要，請屋 主提供房屋竣工圖面，協調前承租人Hang Ten租至103年5 月15日，5月16日即可交屋給被告公司，並由6月1日起租 ，協調被告公司連同地下室40坪一併承租，磋商裝潢期、 押租金2個月，並安排被告公司負責人與屋主見面等情。 凡此種種原告於極短時間內盡力居間促成被告公司提出之 租賃條件，實耗費原告大量勞力、時間及費用。是以相較 於原告付出之勞務價值，約定報酬之金額不僅相當且符合 行情，並無為數過鉅之情形。
（五）另被告僅空言主張原告未盡調查義務，實則比對系爭契約 、手機通訊APP之對話紀錄及房屋租賃契約書可知，被告 公司要求之租賃條件在手機通訊APP之對話紀錄原告均已 回報達成，並落實於房屋租賃契約書中，包括租金1,000, 000元、押金2個月、租期自103年6月1日起、租期5年（租 賃契約書為6年）、租金自後三年起調漲3％等均與原告回 報之結果相符。又被告主張系爭租賃標的物有違建、漏水 、鋼筋裸露等情，原告顯有未盡居間義務之情事云云。惟 據原告人員張瓊羽與被告承辦人林閔浩之手機line對話紀 錄，原告事前已將系爭建物之變建圖交給被告，被告則請 建築師確認權狀之騎樓併入室內使用部分是否影響申請裝 修執照。由變建圖對照現場已可看出大門及雨棚位置均為
騎樓擴大使用納入室內面積，被告在承租前已請建築師評 估；又被告自承共同壁及租屋處上方樓板有修補漏水及鋼 筋裸露痕跡係將天花板拆除後方才發現，原告僅為居間仲 介者，顯然不能期待原告對於隱蔽性瑕疵有調查及發現之 可能；何況依照系爭租約第9條「房屋以現況交屋，甲方 不再做任何修繕改裝工程」，被告係以現況承接房屋，自 行重新裝修，則該等修補漏水及鋼筋裸露之『痕跡』是否 妨礙被告使用收益，亦非無疑。是被告抵銷抗辯殊屬無據 。爰依兩造間之契約及居間之法律關係，提起本件訴訟等 語，並聲明：被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。
二、被告則以：
（一）被告公司固曾開立系爭支票由原告轉交予愛版公司作為定 金之交付，然系爭契約約定：「委託人同意斡旋金轉成定 金後72小時內，依下列條件，出面簽訂書面租賃契約。」 、「租賃成交，委託人(即承租方)應支付新臺幣伍拾萬元 整做為當代國際資產管理有限公司服務費，於正式簽訂書 面租賃契約之同時壹次付清」可知，原告應於斡旋金轉成 定金後72小時內促成被告漢唐光電公司與愛版公司簽訂正 式書面租賃契約，始得請求50萬元之居間報酬。然被告係 於103年4月3日與愛版公司簽訂「租賃草約」而已，定金 50萬元之交付則僅係作為日後簽訂「正式書面租賃契約」 之依據，足認本件定金之交付僅係作為正式書面租賃契約 之預約，被告公司與愛版公司間自尚未成立正式書面租賃 契約，而不得請求服務費。
（二）且依上開約定，原告至遲應於103年4月6日促成被告公司 與愛版公司間簽訂書面租賃契約，然被告公司因就本件租 賃標的之現況、租金給付方式、違約金之給付、得否轉租 、得否改裝、租期、房屋點交日期、裝潢時間之計算等重 要事項均尚未與愛版公司達成合意，致使被告公司尚須花 費2星期之時間始與愛版公司達成合意並簽訂正式書面租 賃契約，顯見原告非但未依限於103年4月3日前斡旋成功 ，同年月6日前促成簽訂正式租賃書面契約，而係被告自 行努力所致，則被告自得依上開約定終止本件系爭房屋之 斡旋合約。退步言，原告亦已違反72小時內簽訂書面租賃 契約之義務，被告公司更因此耗費勞力、時間、費用等成 本自行與愛版公司接洽方得以簽訂正式租賃書面契約，故 原告已違背居間契約之斡旋義務，此觀諸訊息對話紀錄與 系爭租約中之租金調漲幅度、押租保證金金額、提前搬遷
預告期等約定均不符，足認本件系爭租約之訂立並非由原 告「斡旋成功」所致，故原告自不得請求被告給付50萬元 之居間報酬。
（三）縱認被告公司應給付居間報酬，然因原告就正式書面租賃 契約之簽訂並未給予相當之助力，是即使原告得請求給付 報酬，按約定之報酬顯然為數過鉅而顯失公平，亦應予以 酌減報酬。
（四）又原告既以「居間」為營業，則依民法第576規定，關於 租賃契約相關訂約事項自有調查義務，原告明知被告係基 於營業使用目的，則就本件租賃標的之現況、租金給付方 式、違約金之給付、得否轉租、得否改裝、租期、房屋點 交日期、裝潢時間之計算等重要事項，係被告公司自行與 愛版公司周旋出租條件始簽立正式書面租賃契約，則就本 件租賃契約之訂約事項原告並未盡其調查義務，又原告均 未告知被告租賃標的物有違建、漏水、鋼筋裸露等情事， 而有遭主管機關拆除逾半面積以上之極大危險，自應負債 務不履行責任，是縱認被告應給付居間報酬，被告亦可依 民法第334條第1項規定主張就原告應負之債務不履行責任 與居間報酬互為抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之 訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第214頁至反面，並依判決格 式修正或刪減文句）
（一）兩造於103年3月27日簽訂系爭契約。（二）104年4月3日被告公司董事長徐國良、法務黃當庭、愛版 公司董事長黃聖志、經理廖啟宏曾於被告公司見面洽談系 爭租賃事宜，仲介人員張瓊羽、毛稚樺於被告漢唐光電公 司會議室外等候。
（三）被告公司開立系爭支票交由原告作為斡旋之用，系爭支票 於103年4月3日由原告仲介人員張瓊羽交由愛版公司經理 廖啟宏簽收。
（四）103年4月17日被告公司分別與愛版公司及財團法人基督教 以琳書房（下稱以琳書房）分別就臺北市○○○路○段 000號1樓及臺北市○○○路○段000○0號（即系爭租賃物 ）簽訂租賃契約（即系爭租約）。
（五）愛版公司於104年4月30日支付宇赫不動產經紀有限公司（ 下稱宇赫公司）100,000元之仲介服務費。四、原告另主張被告公司應給付500,000元之服務費乙節，則為 被告公司所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠ 原告得否向被告公司請求50萬元之服務費？㈡被告公司主張
酌減報酬，有無理由？㈢被告公司主張原告債務不履行而抵 銷，有無理由？茲分述如下：
（一）原告得否向被告公司請求50萬元之服務費？ ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 ，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第 565條及第568條第1項分別定有明文。另民法第565條所訂 之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為 訂約之媒介居間，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他 人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已 足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時 ，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而 僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付 （最高法院52年臺上字第2675號判例意旨）。復按兩造系 爭契約第1條第2、3項及第2條約定：「斡旋期限至民國10 3年4月3日止，期限內雙方均不得以任何理由終止之。委 託人給付斡旋金50萬元整；若斡旋成功，經出租方同意出 租而簽收時，則此斡旋金及作為定金之交付；若斡旋不成 功，則此斡旋金應全部一次無息退還。租賃成交，委託人 （即原告）應支付50萬元作為原告服務費，於正式簽訂書 面租賃契約之同時一次付清」，則兩造間就仲介系爭不動 產之租賃，性質上屬媒介居間，需因原告之斡旋、協助至 契約簽訂始可請求被告給付報酬，亦即被告給付報酬之義 務係於租賃契約簽訂時發生。
⒉經查，被告因預定承租系爭租賃物，因與出租方承租條件 尚有差距，故委託被告媒介就租金、付款方式、押租保證 金、租賃期間等事項，而原告復就租金、租賃期間、起租 期間、免租裝潢期與押金等事項代原告與愛版公司斡旋， 並約定愛版公司代表於103年4月3日至原告公司拜訪洽談 及簽草約等情，有系爭契約、訊息紀錄可稽（見本院卷第 5頁，第64、65、70至73、75、84、85頁），亦與證人即 宇赫公司營業員毛稚樺到庭結證略以：係由原告公司張瓊 羽委託尋找租賃標的物，並獲愛版公司同意後，請張瓊羽 帶他的客戶即被告看系爭租賃物，又在103年4月3日愛版 公司至被告公司會面之前，被告跟愛版音樂公司已透過我 們仲介談定租金、押金、免租裝潢期及租期，其後愛版公 司有支付給宇赫公司仲介服務費等語相符（見本院卷第 150頁反面至151頁反面），堪認符實。又證人即愛版公司 及以琳書房出租系爭租賃物之代表廖啟宏亦證稱略以：係 由毛稚樺帶張瓊羽來找伊，並由張瓊羽出示被告委託租賃
書，在103年3月底時，毛稚樺約同雙方第一次會面，曾提 到租期、租金、押金、違約金、免租裝潢期等條件，103 年4月3日下午3點半至4點左右，由毛稚樺及原告公司之張 瓊羽約同雙方在被告公司會面，確認租約內容與上開條件 大致相符，當天有簽立草約，被告公司董事長並請伊向張 瓊羽領取系爭50萬元支票作為定金，且該草約之內容如同 103年4月17日公證簽立的合約書，4月17日只是把草約拿 去公證變成正式合約等語明確（見本院卷第153至154頁） 。足認被告與愛版公司於4月3日簽立之草約前，已藉由原 告與宇赫公司就押金、免租裝潢期及租期等事項為斡旋達 成合意，並由原告與宇赫公司邀同被告及愛版公司至被告 公司簽立草約，並由原告將作為斡旋金之系爭50萬元支票 交與被告作為定金之用，其後於4月17日所簽立之正式契 約內容與4月3日所簽立草約之內容相符，則足認本件系爭 租約係因原告斡旋進而洽談成交，從而原告依系爭契約第 2條之約定請求被告給付50萬元之報酬，即屬有據。被告 雖辯稱未於斡旋期限前成立正式書面租賃契約云云，然系 爭租約中就租金、押金、租期等均與原告前開回報訊息及 斡旋書之條件大致相符，而系爭租約係於103年4月17日緊 接在兩造間所定之委託銷售契約期限屆滿後所訂立，依此 時間之緊密關連以觀，亦可見被告與愛版公司成立系爭租 約，乃係利用原告已為其完成之居間任務而達成，故縱如 原告辯稱斡旋期限為103年4月2日而有逾斡旋期限之情形 ，仍無礙於被告應給付本件報酬之義務，故被告欲證明此 一待證事實所欲聲請傳喚證人林閔浩、張瓊羽及鑑定系爭 契約上之日期記載是否有變造情形，均無調查之必要，附 此敘明。
⒊被告另辯稱：原告應於斡旋金轉成定金後72小時內促成被 告公司與愛版公司簽訂正式書面租賃契約云云，經查系爭 契約第1條第5項之約定為：「委託人同意轉成定金後72小 時內，依下列條件，出面簽訂書面租賃契約：......」， 則此屬被告負有簽訂書面租賃契約義務之約定，自非屬原 告有72小時內促成簽訂正式書面契約之義務，故被告此部 分所辯，即有未合。
（二）被告公司主張酌減報酬，有無理由？
經查，兩造約定仲介服務費用為50萬元，衡以本件委託斡 旋之租金為每月100萬元，租期為5年，衡諸一般社會常情 及雙方就系爭契約之履約義務，並無顯然過高之情形，此 亦經本院依被告聲請函詢臺北市不動產仲介經濟商業同業 公會之函覆略以：經營仲介業務者，其向租賃之一方或雙
方收取報酬之總額合計不得超過該不動產一個半月之租金 等情，亦有該函可佐（見本院卷第244頁），則被告主張 本件有顯失公平而得酌減報酬云云，自屬無據。（三）被告公司主張原告債務不履行而抵銷，有無理由？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求，最高法院17年上字第917號判例意旨參照。 ⒉被告雖主張原告本件租賃標的之現況、租金給付方式、違 約金之給付、得否轉租、得否改裝、租期、房屋點交日期 、裝潢時間之計算等重要事項，係被告公司自行與愛版公 司周旋出租條件始簽立正式書面租賃契約，則就本件租賃 契約之訂約事項原告並未盡其調查義務而應負債務不履行 責任云云，然查，本件係屬媒介居間業如前述，則原告僅 需斡旋、協助契約簽訂即為已足，本不以原告所主張之上 開租賃條件均代為與出租人談妥為必要，故原告此部分主 張，即不可採。
⒊原告均未告知被告租賃標的物有違建、漏水、鋼筋裸露等 情事，而有遭主管機關拆除逾半面積以上之極大危險，自 應負債務不履行責任，並未盡其調查義務，而有遭主管機 關拆除逾半面積以上之極大危險云云，然均被告所否認， 自應由原告舉證。經查，被告雖提出勘測成果圖（見本院 卷第210頁），然要難據此認爭租賃物為違建且有遭拆除 之可能，另依被告所提照片所示（見本院卷第213、214頁 ），除並無漏水情形外，被告亦自承鋼筋裸露之部分，係 經將原有天花板拆除後始能發現（見本院卷第206頁）， 則難認原告有調查之可能。被告復未能提出其他證據以實 其說，自難僅以被告空言主張，即認原告有債務不履行而 得抵銷之情形。
（四）按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第233 條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告 給付服務費，係以給付金錢為標的，並依系爭契約第2條 約定於系爭租約成立時即103年4月17日為給付之期限，然 未約定利率，則請求自起訴狀繕本送達翌日即103年5月23 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息，於法有 據，亦應准許。
五、綜上所述，原告已履行斡旋之居間義務，被告自應給付本件 報酬。綜上，被告應給付原告500,000元，及自103年5月23 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由， 應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權 宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執 行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第2項所示之金額。中 華 民 國 104 年 7 月 14 日
臺北簡易庭 法 官 劉宇霖
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 7 月 14 日
書記官 吳建元
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 5,400元
證人旅費 1,060元
合 計 6,460元
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