損害賠償
臺灣彰化地方法院(民事),訴字,103年度,1124號
CHDV,103,訴,1124,20150629,1

臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　103年度訴字第1124號
原　　　告　洪宜榛
訴訟代理人　陳惠玲律師
被　　　告　潤紘不動產開發有限公司
法定代理人　林錦佃
被　　　告　郭進安
共同訴訟代
理人　　　　廖健智律師
　　　　　　白佩鈺律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年6月15日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國101年10月27日以總價新台幣（下同）3,600萬元 向被告潤紘不動產開發有限公司 (以下簡稱潤紘公司)購買 預售屋及其所在基地 (即彰化縣鹿港鎮○○段○0000地號、 第11-54、11-55地號，以下合稱系爭三筆土地，分稱○○段 ○0000地號、第11-54地號第11-55地號土地，所有權人分別 為訴外人郭素霞及被告郭進安，均由被告潤紘公司代理)。 被告潤紘公司則將房地總價金3,600萬元拆成土地價款2,777 萬元、房屋價款823萬元與原告簽署預定土地買賣契約書及 預定房屋買賣契約書（以下合稱系爭不動產買賣合約）。(二)被告潤紘公司與郭進安，明知系爭三筆土地早已於101年5月 25日完成分割，並於同年月30日完成登記，分割後面積分別 為205、1、6平方公尺，總計為212平方公尺，且三筆土地同 樣為同地段2360建號之基地。卻故意於契約書上為不實記載 ：「上開建築基地面積合計約204.96平方公尺(約62坪)」， 並利用契約條款第三條第二點主張找補價差55萬餘元(計算 式：土地價款2,777萬元*2%)。除原告外，尚有訴外人黃瓊 如、許正章、許正祿、陳素妹、許書讀、黃淑惠等人，亦遭 被告潤紘公司與郭進安故意於土地買賣契約書上為虛偽不實 之記載，再利用預先擬定之定型化契約條款，索求金額數十 萬元不等之找補款。
(三)被告郭進安同為消費者保護法第2條第2款之企業經營者，蓋 所謂企業經營者，凡以提供商品或服務為營業的廠商業者， 不論該業者為公司、團體或個人，只要是營業之人，均為企 業經營者。所謂商品，依消費者保護法施行細則第四條規定



：「本法第七條所稱商品，指交易客體之不動產或動產，包 括最終產品、半成品、原料或零組件。」，被告為系爭土地 之所有權人，並授權潤紘公司就系爭三筆土地與原告等人訂 定系爭不動產買賣合約，則被告所提供之商品即系爭三筆土 地，既在不動產買賣市場上流通，自屬消費者保護法施行細 則第四條所稱之商品。至於被告郭進安，於84年間設立怡和 園建設股份有限公司，該公司從事委託營造廠商興建國民住 宅出租出售業務、工業廠房開發租售業；復於95年間設立維 瓦第有限公司，從事住宅及大樓開發租售業、工業廠房開發 租售業、投資興建公共建設業、新市鎮、新社區開發業；後 於99年設立潤昌開發有限公司，從事住宅及大樓開發租售業 、工業廠房開發租售業、投資興建公共建設業、不動產買賣 業等，又提供其戶籍所在地即彰化縣彰化市○○里○○路 00000號1樓予維瓦第營造股份有限公司作為營業使用。除上 開營造建設事業外，被告郭進安尚設立第八月台有限公司、 第八月台汽車旅館有限公司、咖啡星期八有限公司、第八大 道有限公司等公司，足徵被告郭進安為消費者保護法第2條 第二款之企業經營者無疑。
(四)被告潤紘公司與郭進安，明知消費者係以總價購買預售屋及 其坐落基地，且基地面積早已登記完成，卻故意為虛偽不實 之記載，事後更利用預先擬定之定型化契約條款，一一向購 買者要求找補2%土地價金，獲取額外利潤，顯然被告潤紘公 司及郭進安有主觀上之惡性意思且有表示外觀行為，讓一般 民眾陷於錯誤並受有損害。本件原告因被告郭進安拒絕將2% 之土地即第11-54地號、第11-55地號土地移轉登記予原告， 原告不得已，已於103年7月間提出訴訟請求履行登記義務。(五)所謂懲罰性賠償金，是一種以懲罰加害人主觀上惡性為出發 點的賠償制度，而非以被害人實際所受損害來定賠償數額。 被害人實際所受損害，充其量祗是作為計算懲罰性賠償金時 的基準或參考而己，與一般損害賠償制度係以填補損害的情 形不同。我國消費者保護法第51條已引進懲罰性賠償金制度 ，目的係為促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費 者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿 效，我國消費者保護法第51條亦參酌美國、韓國立法例，而 為懲罰性賠償金之規定。為此，爰依消費者保護法第51條提 起本訴。
(六)另被告明知系爭土地早已於101年5月分割完成，面積總計為 212平方公尺，卻故意使代銷公司在土地預定買賣契約書上 ，故意填寫低於登記面積之面積，並利用契約書上之找補條 款，事後向原告及其他消費者要求給付2%之土地價款，因本



件受害人不只原告，尚有如104年1月7日書狀附表一所示黃 瓊如等人，顯見被告係利用資訊不對等，向原告索取額外的 利益，原告之上開行為，顯係以故意背於善良風俗之方法， 加損害於原告，致原告受有尚未受第11-54地號、第11-55地 號土地移轉登記之損害，爰依民法第184條第1項後段，請求 被告賠償原告所受之損害。
(七)對被告抗辯之陳述：
1.被告雖抗辯原告並未提出所受損害為何及請求權基礎為何， 逕以消保法主張權利及郭進安並非企業經營者云云等語，惟 本件確係符合消費者保護法第51條之規定，此從消費者保護 法第51條第1項規定可知，所謂「依本法所提之訴訟」，係 指消費者對企業經營者「依消費者保護法相關規定」提起訴 訟而言。而依消費者保護法第2條第5款規定，消費訴訟，是 指因消費關係而向法院提起之訴訟。及依同條第3款之規定 則知本件原告以消費為目的與被告潤紘公司與郭進安等企業 經營者就土地此一商品，雙方發生消費關係，原告依據此一 消費關係，向法院訴訟，自屬上開法條第五款之消費訴訟。 況原告主張被告潤紘公司與郭進安違反消費者保護法第11條 之規定，原告因認上開定型化契約條款無效而拒絕給付找補 款，故至今仍受有無法取得系爭土地之損失。原告基此損失 而提起之損害賠償之訴訟，核屬消費者保護法第51條第一項 所稱「依本法所提之訴訟」無疑。
2.至於被告潤紘公司與郭進安於預定土地買賣契約定型化契約 條款，業已違反平等互惠原則，依消費者保護法第12條及同 法施行細則之規定可知兩造簽約時，預定土地買賣契約書上 所記載之標的即系爭三筆土地，其登記面積如何，核屬攸關 原告應否負擔找補款之危險因子，而該危險因子(即登記面 積)，於兩造簽約前早就確定發生並為被告所明知，自非原 告所得控制，自無使原告承受該後果之理。被告潤紘公司與 郭進安卻利用該定型化契約條款使原告負擔已發生之危險， 自屬消費者保護法施行細則第14條第2款「消費者應負擔非 其所能控制之危險者」之情，因違反平等互惠原則而推定顯 失公平，該找補款之條款，應屬無效。
3.關於被告潤紘公司與郭進安是否為企業經營者，蓋被告潤紘 公司以興建房屋、預售房屋等等為業，且以興建中或興建後 之房屋為交易之客體，被告潤紘公司自為消費者保護法所稱 之企業經營者無疑。而被告郭進安，不但出售系爭第12-6地 號等土地予原告，尚出售同地段多筆土地予黃瓊如、許書讀 等多人。除此之外，被告郭進安尚出售和美鎮仁愛段、彰化 市莿桐段等多筆土地予不特定消費者。則被告郭進安所提供



之商品即系爭三筆土地，既在不動產買賣市場上流通，自屬 消費者保護法施行細則第4條所稱之商品，足徵被告郭進安 為消費者保護法第2條第2款之企業經營者無疑。 4.被告潤紘公司及郭進安於預定土地買賣契約書上所填載之面 積低於登記面積之行為，為故意行為；被告郭進安要求原告 給付找補款否則拒絕移轉登記之行為，亦屬故意行為。系爭 第12-6地號、第11-54、11-55地號土地早已於101年5月25日 完成分割，並於同年月30日完成登記。作為建造、銷售房屋 及土地，並以此為業的建商即被告潤紘公司及郭進安，本有 義務提供充分正確的消費資訊，其應提供正確資訊卻未提供 ，並利用定型化契約顯失公平之條款向原告及其他消費者索 求土地價金，類此商業伎倆或交易手法，當屬刻意隱匿資訊 並藉此獲得利益之故意行為。倘被告潤紘公司及郭進安因作 業疏失，而於預定土地買賣契約書上填載錯誤之面積，則被 告潤紘公司及郭進安應加以澄清並尋求消費者諒解，當然不 再向土地買主追究找補款，焉有反而利用此一錯誤，而屢屢 主動積極地向多名買者要求給付找補款、不給則拒絕移轉登 記或交付權狀之道理？再者，如為計算錯誤之過失，應會出 現一部分土地之契約面積大於登記面積，一部分土地之契約 面積小於登記面積(因為分割前與分割後土地總面積均相同) ，方為事理之常。則，為何黃瓊如、許正章、許正祿、陳素 妹、許書讀、黃淑惠等人所簽署之預定土地買賣契約書上， 每一人的契約面積總是低於登記面積，無一例外？造成買主 總是要給付找補款予被告郭進安，而郭進安卻從未負擔任何 找補款之不尋常、不公平現象？
5.原告所受之損害究竟為何，蓋因被告潤紘公司及郭進安故意 於契約書上填載較少之面積，並以定型化契約顯失公平之找 補條款，向原告索求55萬元，否則拒絕移轉第11-54、11-55 地號土地予原告，原告至今尚受有無法取得第11-54、11-55 地號土地之損害。另因被告郭進安於另案中主張如未給付55 萬元即拒絕移轉登記(即同時履行抗辯)，則依被告所述，系 爭土地與55萬元即具有對價關係，原告應得據此主張因未取 得東昇段11-54、11-55地號土地所受之損害為55萬元。否則 ，無視於被告郭進安確實向原告索求55萬元之事實，卻不許 原告主張受有55萬元之損失，不啻流於「只許州官放火，不 許百姓點燈」之稽。再者，被告郭進安隱匿土地已經登記之 事實，再利用契約書找補條款，向多名買主索求土地找補款 。如索討成功，每一戶即可獲得數十萬元不等之額外利潤。 如容許被告郭進安於損害賠償訴訟中僅以土地公告現值作為 賠償金額之認定（以本件為例，103年公告現值僅19萬1,889



元，與被告郭進安另案中索求的找補款55萬5,509元，相差 近三倍），不啻鼓勵企業經營者抱持僥倖心態，繼續以惡劣 之商業手法獲取暴利。
6.綜上，懲罰性賠償金制度的設立，係針對侵害行為本身的特 殊危險性或侵害行為人的特殊可歸責性，為懲罰制裁侵害行 為，嚇阻預防同類行為再發生，而由法院於被害人所受實際 損害之外，判令賠償義務人應額外支付的一筆賠償金額。雖 其名為「賠償」，實質上乃是一種「處罰」。依據此一立論 基礎，懲罰性賠償金請求權的成立，重點在於侵害行為的「 可處罰性」，或侵害行為人的「主觀惡性」，實不宜因原告 事後及時維護自己權益 (斷然拒絕支付55萬元找補款、訴請 移轉登記)、避免損失擴大之行為，反而造成被告潤紘公司 及郭進安之「可處罰性」及「主觀惡性」意外被稀釋，賠償 金額意外減少之好處，無以嚇阻預防同類行為再發生，喪失 懲罰性損害賠償制度目的。
7.被告等明知系爭土地早就在101年5月分割完成，面積總計為 212平方公尺，卻故意使代銷公司在預定土地買賣契約書上 ，填寫低於登記面積的面積，並利用契約書上找補款的條款 ，事後向原告及其他消費者等人要求給付百分之二的土地價 款，因本件中受害人不只原告，尚有如104年1月7日書狀附 表一所示黃瓊如等人，可以得知被告顯然利用資訊的不對襯 ，向原告索求額外的利益，故主張被告的上開行為，係故意 背於善良風俗。
(七)並聲明：(1)被告應連帶給付原告110萬元，及自本訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(2) 訴訟費用由被告負擔。(3)願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
(一)本件房地買賣合約，其找補之情形，一開始是預售屋的買賣 ，所以在買賣合約上所寫的房屋基地面積，是依照建商規劃 的基地面積來計算，後來房子蓋好並且去地政機關登記的時 候，核對地政機關的土地面積與原先規劃的基地面積不符， 所以才會有找補的情形。一般預售屋買賣契約，本來就都會 有面積誤差及找補的規定，以免原先規劃與實際面積有誤差 的情形。
(二)原告並未說明其損害為何，且就其說明有損害之情況根本就 是假設之情況，顯見原告至今根本沒有任何確定之損害可言 ，且亦未依消費者保護法提起損害賠償之訴，卻任意引用消 費者保護法第51條之規定請求懲罰性賠償金，顯有誤解法條 之適用。再者，原告迄今亦未給付土地找補之2%價金費用， 且被告潤紘公司主張原告應給付土地找補費用，係依照雙方



所簽定之預定土地買賣契約書所記載，並無有任何違反法令 致原告受損害之情事；甚者原告亦未舉證說明其有任何損害 ，足證原告之主張應無理由。
(三)又原告主張被告郭進安亦為消費者保護法第2條第2款企業經 營者，其所主張之理由為被告郭進安與原告簽立土地買賣契 約且成立諸多公司並為各該公司之負責人，故亦屬企業經營 者。惟本案中，因系爭房屋僅是預售屋階段，故會使買受人 與土地所有權人先行簽訂土地買賣契約，並與建設公司簽立 房屋買賣契約，俾保障買受人之權利。故被告郭進安僅是土 地原所有權人，與原告成立土地買賣契約，被告郭進安並非 係以出賣土地為營業之人。與消費者保護法第2條所稱企業 經營者，以提供商品或服務為營業之業者不同。原告顯係誤 解「企業經營者」之解釋，將一般買賣契約之出賣人都認定 為企業經營者。倘若如原告主張，公司負責人出賣自己私人 物品之行為也須負消費者保護法企業經營者之責，顯係將法 條過度擴張解釋，亦不符合該法令之立法精神。(四)綜上，被告郭進安並非消費者保護法所稱之企業經營者，自 須無庸負企業經營者責任。再者，原告並未舉證其損害為何 且亦無提起損害賠償之訴，逕自主張被告應負懲罰性賠償責 任，顯係誤解消費者保護法之適用，原告之訴應無理由。(五)否認被告之銷售行為係以有背於善良風俗之方法加損害於原 告，因當初被告是委託群森代銷公司銷售系爭預售屋，所以 有先把規劃的房地面積提供給代銷公司，是由代銷公司直接 填寫該土地面積，只是因為事後被告在移轉土地的時候，才 發現與登記的情況不符，才會依照契約之規定主張找補，且 系爭不動產買賣合約找補規定之條文，為定型化契約範本原 有的條文，並非被告自行加入。
(六)並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)訴訟費用由原告負擔。(3) 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。三、原告主張其於101年10月27日以總價3,600萬元向被告潤紘公 司、郭進安及訴外人郭素霞購買預售屋及系爭三筆土地，土 地價款為2,777萬元、房屋價款為823萬元，並分別與被告潤 紘公司簽訂預定房屋買賣契約書、與訴外人郭素霞簽訂預定 土地買賣契約書，被告郭進安則於103年7月18日以存證信函 追認潤紘公司就東昇段11-54、11-55地號土地買賣之代理行 為，而本件預訂土地買賣契約書第一條第二項約定：「以上 買賣建築基地面積合計約204.96平方公尺（約62坪）。」； 同條第三項約定：「前條土地面積，係依地籍圖面積計算， 實際面積應以地政機關登記完竣之土地所有權狀面積為準， 登記之面積與第一條所載面積如有誤差，雙方同意互相找補



。」；第三條第二項約定「本宗預定土地買賣登記總面積如 有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方 只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方 同意面積誤差之找補，分別以各總面積價款除以各面積所計 算之單價，無息於交屋時一次結清。」（下稱系爭找補條款 ）。系爭三筆土地係於101年5月25日完成分割登記，其實際 登記面積合計為212平方公尺，超出預訂土地買賣契約書所 載之204.96平方公尺，故被告郭進安乃其依上開預訂土地買 賣契約書所訂之系爭找補條款，要求原告找補55萬元之土地 差價，原告迄今尚未給付該55萬元差價，被告郭進安乃拒絕 將東昇段第11-54、11-55地號土地移轉登記予原告，原告並 因此以郭進安為被告，向本院彰化簡易庭提起請求辦理所有 權移轉登記之訴，經本院彰化簡易庭以103年度彰簡字第386 號民事判決判命被告郭進安應將上開東昇段第11-54、11-55 地號土地移轉登記予原告，被告郭進安不服判決，提起上訴 ，現由本院民事庭以104年簡上字20號案件受理中，上情有 為預定房屋買賣契約書（本院卷第8至19頁）、預定土地買 賣契約書（本院卷第20至25頁）、彰化縣土地建物異動清冊 （本院卷第28至34頁）、彰化過溝仔郵局存證號碼000163號 存證信函（本院卷第26至27頁）、本院彰化簡易庭103年度 彰簡字第386號民事判決（外放證物）等在卷可稽，並為兩 造所不爭執，堪信為真實。本件兩造所爭執者，厥為：（一 ）被告二人有無明知其出售予原告之系爭三筆土地之實際面 積，仍故意於預定土地買賣契約書內短少土地面積，再依系 爭找補條款請求原告找補土地總價款2%之款項，而故意以背 於善良風俗之方法加損害於原告，應依民法第184條第1項後 段對原告負損害賠償責任？（二）原告得否依消費者保護法 第51條規定請求懲罰性賠償金？茲分述如下：(一)被告二人有無故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，應 依民法第184條第1項後段對原告負損害賠償責任？ 1.按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。 故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第 184條第1項定有明文。惟損害賠償之債，以有損害之發生及 有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要 件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者 ，即難謂有損害賠償請求權存在。（最高法院30年上字第18 號、48年台上字第481號判例參照）。又當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條 前段亦有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由 原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事



實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證 據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第91 7號判例參照）。
2.原告主張被告故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，無 非係以被告明知系爭三筆土地於101年5月25日早已完成分割 登記，總面積早已確定，而於101年10月27日與原告簽訂預 定土地買賣契約書時，仍故意於契約書上記載建築基地面積 合計「約」204.96平方公尺，再利用上開合約之系爭找補條 款，要求原告找補土地總價款2%即55萬餘元為其論據。惟查 ：
(1)預售房屋常因尚未興建、登記完成而非現實存在，其實際面 積之大小，影響買賣雙方對買賣價金之計算，故預售屋買賣 常以總價金之方式約定買賣價金，而有類似「房屋實際興建 完成後，如有與原約定面積增減情形發生時，雙方就增減面 積而有找補」之特別約定。從而，內政部於100年3月24日以 內政部內授中辦地字第0000000000號公告修正之「預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中「應記載事項 」第六點，即係「房地面積誤差其價款找補」，而本件原告 與被告簽訂之系爭不動產買賣合約書，所約定之系爭找補條 款，規定內容與上開內政部公告之預售屋買賣定型化契約應 記載事項第六點內容大致相符，應認兩造所簽訂系爭不動產 買賣契約中約定之找補條款，原係預售屋買賣之定型化契約 中之應記載事項。
(2)被告潤紘公司於系爭不動產買賣合約所銷售之建案「維瓦第 四季城堡」，係一連棟多戶透天厝建案，每戶買主與被告潤 紘公司、被告郭進安、訴外人郭素霞所簽訂之預定房屋買賣 契約書、預定土地買賣契約書均有內容相同之找補條款，該 建案之其中一戶買主黃瓊如依其與被告所簽訂之買賣契約書 ，遭潤紘公司及被告郭進安分別就建物及土地部分要求找補 85,800元、304,020元，合計共389,820元之找補款，於如數 給付後始發覺其所購買房屋之基地，於簽約前業經分割完成 ，因而對潤紘公司之負責人林錦佃、被告郭進安等人提起詐 欺之刑事告訴，該刑事案件偵查中，被告潤紘公司負責人林 錦佃到庭稱：我是潤紘公司掛名負責人，實際負責處理事務 者是郭進安，他是專業經理人等語；被告郭進安則陳稱：「 我們剛開始規劃時，房屋基地面積就是27坪，其他我們都交 給代書分割及銷售中心銷售，規劃時土地尚未分割，銷售中 心簽約時是童天桓負責，契約條文是內政部版本的定型化契 約，價錢也是依照一開始規劃的坪數計算，我們是原先就預 計每坪單價直接乘以預計坪數就是總價，單價並未在契約中



表明。(問：既然事後土地經分割，面積已確定，為何不在 契約書寫明？)這部分我沒有插手，可能是我們內部沒有做 訂正。(問：你在該建案中負責及接觸哪部分？)一開始的規 劃可以探討出每戶大約要幾坪，交屋時客人有何問題就跟我 反應。(問：你是否知道本件建造申請主建物面積為238.98 平方公尺，比契約書上多了6點多平方公尺？)這部分我不清 楚，建造是建築師申請。(問：契約書上主建物面積如何算 出？)這也是我們當初的規劃所估計出來。」等語。負責上 開維瓦第四季城堡銷售業務之童天垣則於偵查中到庭證稱： 「(問：告訴人說該建案在契約中故意短報建物跟土地面積 以便在交屋後再請求找補金？)我不知道，但該建案從頭到 尾坪數一直在變動，後來地坪建坪都是由建設公司提供給我 們，我們交屋前都會把地建坪及拆款表提供給建商，我庭呈 的資料沒有拆款表，交屋時都由建商處理，當時群森公司( 即該建案代銷公司)與建商合約已經終止，所以後續怎麼交 屋我也不清楚，簽約時是由我配合代書處理。(問：簽約時 有無注意到契約土地及主面積都加個「約」字？)有，縱使 在土地分割後，公司也告訴我們基地面積有可能有變化，但 客戶權益不會受影響，因為這建案之前基地面積一直在改變 ，另外契約都要檢附建照貼在合約書上給公司及客戶，公司 也基於同樣理由使用「約」字。(問：這個建設公司何人對 你說契約要使用「約」字？)郭進安，我們的窗口都是他。 」、「(問：「維瓦第四季城堡」的買賣，是否均以總價定 價金，並無單價概念？)就中部而言，透天的房屋買賣都沒 有單價的問題，只有大樓買賣才有單價的問題。(問：該建 案的買賣契約是何人擬訂？)郭先生他們公司提供的。(問： 你上次說土地分割登記後，郭進安也對你說契約書就面積仍 使用「約」字，客戶權益不會受影響？)是。…(問：建物面 積是否在建造執照核發時就可確定？)土地是比較確定，建 物可能會變更設計，所以有可能最後的登記面積跟一開始的 建照面積不一樣，上次提出的資料有顯示該建案土地建物的 面積有變動，但是土地分割登記後就沒有變動，但建物有無 變更設計我不知道。(問：土地分割登記後，基地面積有無 可能再改變？)我認為有可能，例如建物的買主有單獨所有 的基地面積，但也有與其他買主共同持分的公設，公設的面 積是可以調整的，以告訴人買的這戶而言，是不會改變的， 因為他沒有公共持分的部分。(問：是郭進安主動告知你仍 用「約」字，或者是你問他？)是我問他，他說繼續維持。 」等語（見外放證物）。足見被告郭進安雖為被告潤紘公司 實際處理事務之人，惟被告潤紘公司就「維瓦第四季城堡」



建案，被告郭進安雖有參與建案一開始之整體規劃，惟有關 建物之設計、建造執照之申請等等，係由建築師負責辦理， 建案之銷售業務則委託童天垣所屬之群森有限公司負責，證 人童天垣雖於上開刑事案件偵查中證稱該建案於土地分割登 記後，基地面積就不會再改變，被告郭進安係經童天垣詢問 後，指示童天垣買賣合約土地面積仍繼續維持使用「約」字 等語，惟由上開證人童天垣之證詞可知，「維瓦第四季城堡 」建案，因屬預售屋建案，且於規劃之初基地面積、建物坪 數曾數度變更，迄於101年5月25日辦理土地分割後，建物基 地面積雖已確定，然被告郭進安並未主動指示童天垣於合約 書內有關建物基地面積部分仍維持使用「約」字，係經童天 垣詢問後，始表示「繼續維持」，足見被告郭進安雖未積極 指示代銷公司人員依最後確定之建物基地面積更改後如實填 載於合約書上，然並無證據證明係被告郭進安之故意行為所 致，亦不排除係被告潤紘公司及其所委託之建築師、代銷公 司三方面聯繫時之疏漏所致，上開被告郭進安等人被訴詐欺 之刑事案件，經臺灣彰化地方法院檢察署偵查後，亦認定其 等行為不構成詐欺罪責而為不起訴處分，此亦有該署104年 度偵字第265號不起訴處分書在卷足憑（見外放證物）。 (3)再查，依原告所提預定房屋買賣契約書，於合約書第22條第 6款載明「附件均視為本契約之一部分，與本契約具同等效 力，應與本契約同時履行，並自簽約日起生效。其有違反者 ，視同違反本契約處理」，其中附件4即為「建照與施工平 面圖」（見本院卷第11頁反面），再參以該預定房屋買賣契 約書所附建造執照，其上有關「基地概要」部分，係記載「 基地面積：騎樓地：22.1平方公尺、其他：189.9平方公尺 」，則依合約所附之建造執照所載，已可清楚看出原告所購 買之建物基地面積合計共212平方公尺，明顯與兩造所簽訂 之預定土地買賣契約書第一條第二項所載「以上買賣建築基 地面積合計約204.96平方公尺」不符，而該預定房屋買賣契 約書於最末空白處，有以手寫加註附註條款共5款，係被告 潤紘公司依原告額外要求施工之處逐一記載，並由兩造蓋章 確認，堪認該預定房屋買賣契約書所載之條款業經原告仔細 審閱，並有足夠之時間與被告潤紘公司蹉商合約內容，如被 告潤紘公司、郭進安係故意隱瞞土地實際面積，於預定土地 買賣契約書內故意登載少於實際面積之基地面積，藉以利用 系爭找補條款向原告索取面積短少部分之找補金額，則焉又 有於預定房屋買賣契約書內以該建物之建造執照為附件，並 約定附件內容亦為合約一部分之理？益證兩造所簽預定土地 買賣契約書，有關建築基地面積之短少，應非被告潤紘公司



、郭進安之故意行為所致。
3.又本件原告尚未將被告潤紘公司依系爭找補條款請求給付之 55萬餘元給付被告潤紘公司，而被告郭進安雖未將東昇段11 -54、11-55地號土地所有權移轉登記予原告，然被告潤紘公 司已將系爭三筆土地連同興建完成之建物交付予原告使用， 並早由原告將房地出租予第三人使用迄今（見本院卷第90頁 反面）等情，均為原告所不否認，則原告並未因被告主張依 系爭找補條款請求找補55萬餘元而實際上受有任何損害，至 原告所主張其受有被告郭進安尚未將東昇段11-54、11-55地 號土地所有權移轉登記予原告之損害，然依兩造所簽訂之預 定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書，被告潤紘公司、 郭進安及訴外人郭素霞依約本即負有將系爭三筆土地連同其 上建築之所有權移轉登記予原告之義務，被告等如未依約履 行，核屬債務不履行之問題，原告亦業已本於兩造間之合約 ，另案對被告郭進安提起請求辦理土地所有權轉登記之訴， 於一審並獲勝訴之判決，已如前述，則尚難認被告郭進安拒 絕將東昇段11-54、11-55地號土地所有權移轉登記予原告， 係原告因被告之侵權行為所致之損害。
4.綜上所述，原告既未舉證證明被告潤紘公司、郭進安有何以 「故意背於善良風俗之方法」之責任原因，復未舉證證明其 遭受何等損害，則原告遽依侵權行為法則，請求被告連帶賠 償其所受之損害，均屬無據，而不應准許。
(二)原告得否依消費者保護法第51條規定請求懲罰性賠償金？茲 分述如下：
1.消費者保護法第51條明定：依本法所提之訴訟，因企業經營 者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰 性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之 懲罰性賠償金。該條文立法原意係為促使企業經營者重視商 品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者， 並嚇阻其他企業經營者仿效，乃參酌美國、韓國立法例而為 之規定。乃係為貫徹保護消費安全之政策作用，防範企業經 營者濫用實力之行為。所謂依「本法所提之訴訟」，無論在 消費者個人因消費關係，或消費者保護團體依同法第49條、 第50條以自己之名義所提起之消費者賠償訴訟均有其適用。 其次，就得請求懲罰性賠償金之適用範圍而言，懲罰性賠償 為英美法上所特有之賠償類型，為非補償性的賠償，與傳統 損害賠償之目的，在填補被害人實際上所受之損害，概念已 有所不同，懲罰性賠償金性質上並非一般之損害賠償，因此 等損害賠償利用現行契約、侵權等制度，已然足以達成。可 知，懲罰性賠償金實係「損害額」（消費者實際上所受之損



害）以外之賠償金，其與一般損害賠償制度，為完全不同之 法律概念、毫不相干之制度。其目的係在對於有不良動機， 或非道德的、意圖不軌之人施以一定懲處，進而防止他人效 尤的處罰性賠償，故適用上極其嚴格。因而該條文之適用上 ，應予做目的性限縮，僅係指依同法第7條以下規定所稱消費 者或第三人因企業經營者所提供之商品或服務，發生安全或 衛生上之危險而致生之損害，或因商品或服務具有違害消費 者生命、身體、健康、財產之可能而企業經營者未於明顯處 為警告標示及處理危險之方法，致生損害於消費者而言。 2.查被告潤紘公司、郭進安係以設計、製造房屋之商品為營業 之企業經營者，惟本件原告係依民法第184條規定請求被告 賠償損害，難認係依消費者保護法所提起之訴訟。況如前所 述，消費者保護法第7條第1項或第2項所規定之商品製造者 責任，須商品有安全或衛生上之危險，致生損害於消費者或 第三人之生命、身體、健康、或財產（最高法院88年度台上 字第2842號判決意旨參照）。而原告固為買受系爭三筆土地 之消費者，惟兩造所爭執者，僅係系爭不動產基地面積有無 短少、原告是否應依系爭找補條款給付找補金額予被告，而 非被告潤紘公司、郭進安所提供之不動產本身或所提供之服 務具有安全或衛生上之危險等情形，原告復未主張被告所提 供之不動產，其建造或服務有任何安全或衛生上之危險，且 其所主張並非固有財產權之損害，僅屬單純財產利益有受損 害之虞，依前所述，亦非消費者保護法之保護對象，是原告 僅以被告潤紘公司、郭進安有侵權行為情事，致其另受遭受 55萬元財產上損害之虞，遽謂被告潤紘公司、郭進安應依消 保法第51條賠償損害額1倍之懲罰性賠償金，即屬無據。四、綜上，原告依民法第184條第1項後段規定向被告潤紘公司、 郭進安請求應連帶賠償其損害，並依消保法第51條之規定請 求被告賠償損害額1倍之懲罰性賠償金共110萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息， 均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 ，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 29 日
民事第一庭 法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 104 年 6 月 29 日




書記官 陳佳宏