臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第52號
原 告 陳素靜
訴訟代理人 吳彥鋒律師
被 告 恆盛建設股份有限公司
法定代理人 黃碧蓮
訴訟代理人 邱俊哲律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國104 年3 月
6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰壹拾壹萬陸仟零陸拾陸元及自民國一○三年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告前於民國102 年9 月6 日與被告及訴外人高素琴分別簽 訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）及土地預 定買賣契約書，分別向渠等購買淡大捷森堡編號B1棟3 樓之 建物及坐落之基地持分。
㈡被告依系爭房屋買賣契約第12條第1 項、第15條第1 項、第 16條第1 項第4 款約定，應於102 年6 月30日以前取得使用 執照，於同年10月31日以前完成房屋所有權移轉登記，於同 年12月31日以前通知原告交屋。惟被告迄未將系爭房屋移轉 登記予原告，亦未通知原告交屋，顯已違反上開約定；又被 告係因訴外人即原地主謝銘坤主張有盜賣情形始無法完成過 戶及交屋，故被告顯無法於交屋日即102 年12月31日前排除 無法過戶交屋之法律障礙，亦違反系爭房屋買賣契約第24條 第1 項之約定。原告於103 年9 月10日依系爭房屋買賣契約 第26條第1 項、第2 項之約定，委請律師發函通知原告解除 契約。為此，爰依系爭房屋買賣契約第26條第3 項約定，請 求被告返還原告已繳房屋價款新臺幣（下同）339 萬8,566 元及賠償系爭房地總價款15％之違約金171 萬7,500 元，另 依系爭房屋買賣契約第16條第1 項第4 款約定，請求被告給 付自103 年1 月1 日起至103 年9 月10日止（共253 日）按 日息萬分之5 計算之遲延利息共42萬9,918 元，以上共計55 4 萬5,984 元等語。
㈢並聲明：被告應給付原告554 萬5,984 元，及自支付命令送 達被告翌日即103 年9 月25日起至清償日止，按年息5 ％計 算之利息。
二、被告對於原告向被告買受案名淡大捷森堡B1三樓乙戶即門牌 號碼新北市○○區○○路000 巷00號3 樓房屋及編號24車位 ，並簽訂系爭房屋買賣契約書，以及被告應退還原告已繳房 屋價金339 萬8,566 元不爭執，惟抗辯： ㈠淡大捷森堡建案由訴外人即地主高素琴及謝銘坤與被告合作 建築，訴外人謝銘坤共分得7 戶房屋及車位，其中系爭房屋 及坐落基地應有部分業於103 年10月3 日依據分屋協議書之 約定，登記予訴外人謝銘坤所有。
㈡建案預售開始時，訴外人謝銘坤即同意其所分得編號A2三樓 、B1三樓（按即系爭房屋）、A5三樓之房地及部分車位委由 被告出售，被告乃據以與原告簽訂系爭房屋買賣契約。孰知 日後因不動產價漲，訴外人謝銘坤反悔，竟誣指被告公司負 責人黃碧蓮、總經理黃鴻銘、副總經理高正忠及地主高素琴 涉嫌侵占、背信，案經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官傳喚 相關證人及查閱相關資料後，確認訴外人謝銘坤確有同意出 售上開參戶房屋之事實而為不起訴處分在案，嗣訴外人謝銘 坤雖再聲請交付審判，亦遭駁回確定在案。
㈢系爭房屋買賣契約第16條第1 項第4 款係就未解除契約而交 屋遲延所定之罰則，本件原告既已解除買賣契約，自僅得主 張第26條第3 款違約之處罰，原告併為請求，顯有誤會。又 被告雖因訴外人即地主之一謝銘坤違約反悔，致無法移轉系 爭房屋予原告，而有可歸責之事由，惟原告總計繳付系爭房 屋買賣價金339 萬8,566 元，其依系爭房屋買賣契約第26條 第3 款請求違約金1,717,500 元，請求之違約金數額已逾實 繳金額50％以上，顯屬過高，爰請求酌減至相當之數額等語 。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠經查，原告於102 年9 月6 日與被告及訴外人高素琴分別簽 訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，分別向渠等 購買淡大捷森堡編號第B1棟第3 樓建物及編號第24號車位（ 建物門牌號碼為新北市○○區○○路000 巷00號3 樓，下稱 系爭房屋）與坐落之基地應有部分，系爭房屋價金709 萬元 ，土地應有部分價金436 萬元，合計總價金1,145 萬元。原 告業已繳付系爭房屋價金339 萬8,566 元，惟系爭房屋所有 權於103 年10月3 日移轉登記予訴外人謝銘坤，迄未移轉登 記予原告，亦未通知原告交屋之事實，為兩造所不爭，並有 原告提出之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、已 繳價金明細表附於臺灣臺北地方法院103 年度司促字第2137 9 號卷宗，及被告提出之新北市政府工務局使用執照附表、
系爭房屋建物所有權狀附於本院卷宗可稽（見本院卷第30、 33頁），自堪信為真實。
㈡系爭房屋買賣契約第12條第1 項本文約定：「本預售屋之建 築工程已於100 年7 月31日開工，102 年6 月30日之前完成 主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用 執照。」，第15條第1 項約定「房屋所有權之移轉，應於使 用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登 記。」，第16條第1 項本文約定「賣方應於領得使用執照六 個月內，通知買方進行交屋。」，第24條約定：「一、賣方 保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人 依民法第513 條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一 ；如有上述情形，賣方應於本預售屋交屋日前負責排除、塗 銷之。二、有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及 其他有關法令規定辦理。」，有系爭房屋買賣契約書附於臺 灣臺北地方法院103 年度司促字第21379 號卷宗可憑。是依 上開約定，被告至遲應於102 年10月31日以前將系爭房屋所 有權移轉登記予原告，及於同年12月31日以前通知原告進行 交屋。然被告迄未將系爭房屋所有權移轉登記予原告，亦未 通知原告進行交屋，復於103 年10月3 日將系爭房屋所有權 移轉登記予訴外人謝銘坤，業如前述，則被告出賣予原告之 系爭房屋，自有權利瑕疵。被告違反系爭房屋買賣契約第24 條之賣方瑕疵擔保責任之前揭約定，應堪認定。被告雖抗辯 其係因訴外人即謝銘坤違約反悔，致無法移轉系爭房屋所有 權予原告云云，然被告以系爭房屋出賣人地位與原告簽定系 爭房屋買賣契約，被告即應負系爭房屋出賣人之權利瑕疵擔 保責任，至被告與第三人之內部關係，仍無從解免被告對原 告應負之出賣人權利瑕疵擔保責任，是被告此部分所辯，自 無足採。
㈢按系爭房屋買賣契約第26條第2 項、第3 項約定：「二、賣 方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約， 買方得依法解除契約。三、買方依第一款或第二款解除契約 時，賣方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延 利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違 約金。但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 」。查：
⒈被告違反系爭房屋買賣契約第24條之賣方瑕疵擔保責任之 約定，俱如前述，依據上開約定，原告自得依系爭房屋買 賣契約第26條第3 項約定，對被告解除契約，並請求被告 退還原告已繳房屋價款339 萬8,566 元，並給付房地總價 15％違約金171 萬7,500 元（房地總價11,450,00015％
＝1,717,500 ）。是原告依上開約定，請求被告返還房屋 價款339 萬8,566 元及給付違約金171 萬7,500 元，共計 511 萬6,066 元，即屬有據，應予准許。 ⒉被告雖辯稱原告請求之違約金數額過高云云。然查系爭房 屋買賣契約所定違約金比例，與修正前內政部90年9 月3 日台內中地字第0000000 號公告訂定發布之預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項所定相符，且係被告自 行製作與原告及其他多數客戶簽訂之契約，屬定型化契約 ，並限制違約金之金額不得超過已繳價款，且於原告違約 時，亦以相同之方式計算，許由被告沒入已付價金充為違 約金，於雙方均屬公允，參以近年社會經濟狀況，北部地 區房價呈現高漲情況，被告如能遵期交屋，原告當可享有 利用或處分之之利益，並該違約金約定之數額高低合於市 場行情，且被告為專業建築房屋銷售之公司，有被告公司 變更登記表附卷可稽（見本院卷第50頁），被告對於房屋 建築、銷售有實際且深入之運作經驗，系爭房屋買賣契約 又係經被告自行製作之定型化契約，擬訂時應認業經被告 衡量損益後而決定，進而持以與原告合意簽約等一切情狀 ，認為尚無過高之情形，即無予酌減之必要，被告辯稱應 予酌減，尚非可取。
㈣至原告主張依系爭房屋買賣契約第16條第1 項第4 款約定， 其得請求被告給付自103 年1 月1 日起至103 年9 月10日止 共253 日，按日息萬分之5 計算之遲延利息共42萬9,918 元 云云。惟查：
⒈按「借用證書雖載為遲延利息榖，但其真意如係訂明債務 人遲延給付時，應賠償債權人因到期未能受償相當於利息 損害，即屬約定違約金之性質。」（最高法院44年台上字 第592 號判例意旨參照）。查系爭房屋買賣契約第16條第 1 項第4 款約定：「賣方如未於領得使用執照六個月內通 知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五 單利計算遲延利息予買方。」，核此條約定之真意應為兩 造系爭房屋買賣契約仍屬有效存續前提下，被告違約逾期 交屋後，原告得依據本條項約定請求遲延利息之賠償。揆 諸前開判例意旨，此約定雖名為「遲延利息」，實其真意 係屬遲延給付違約金之性質。因此，原告既已依系爭房屋 買賣契約第26條第2 項約定解除契約，原告即僅得依同條 第3 項之約定請求違約金，而不得再依據此條約定請求遲 延利息，否則即有重複處罰之情形，尚非合理。是原告依 系爭房屋買賣契約第16條第1 項第4 款約定，請求被告給 付遲延利息42萬9,918 元，即屬無據，不應准許。
⒉原告雖以系爭房屋買賣契約第26條第3 項約定：「買方依 第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房屋 價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠 償房地總價款百分之十五之違約金。但該賠償金額超過已 繳價款者，則以已繳價款為限。」，主張兩造已約定買方 於解除契約時，除違約金外，得併請求賣方給付第16條第 1 項第4 款約定之遲延利息云云。惟觀諸該條文義係記載 「退還」買方已給付之價款及遲延利息，即應係指賣方除 退還買方已付價金外，應連同該價金計付遲延利息退還之 ，尚難認係指第16條第1 項第4 款所約定因被告逾期交屋 致買方所受損害之賠償。是原告執此所為主張，要無足取 。
四、從而，原告依系爭房屋買賣契約第26條第3 項約定，請求被 告返還原告已繳房屋價款339 萬8,566 元及給付違約金171 萬7,500 元，合計511 萬6,066 元，並自支付命令送達被告 翌日即103 年9 月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之法 定遲延利息，為有理由，應予准許；原告另依系爭房屋買賣 契約第16條第1 項第4 款約定，請求被告給付遲延利息42萬 9,918 元及自支付命令送達被告翌日即103 年9 月25日起至 清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，為無理由，應 予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
民事第三庭法 官 陳燁真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
書記官 蔡秉芳
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