臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上更㈠字第50號
上訴人 范秀美
林瑞鴻
上二人共同訴訟代理人
康存孝 律師
被上訴人 王興源
訴訟代理人 陳怡成 律師
複代理人 施冠群 律師
複代理人 詹若蘋
上列當事人間清償債務事件，上訴人對於中華民國102年4月26日
臺灣臺中地方法院101年度重訴字第547號第一審判決提起上訴，
經最高法院第一次發回更審，本院於104年2月10日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：被上訴人以新台幣（下同）38,630,000元之總 價，買受上訴人所有之台中市○○區○○段○○○段00 00 0○000000○000000地號土地（下稱系爭土地），訂有不動 產買賣契約（下稱系爭契約），約定價金依「付款明細清冊 」分期付清，被上訴人倘違約不履行，依系爭契約第10條第 1項約定應賠償上訴人13,000,000元之違約金。詎被上訴人 自第5期即拒絕付款，經上訴人限期催告仍不置理，上訴人 乃解除契約，被上訴人依約本應如數賠償違約金（扣除已給 付價金6,255,000元之餘額6,745,000元），爰本於系爭契約 違約金之約定提起本件訴訟，聲明：被上訴人給付上訴人24 5,000元，及自支付命令送達之翌日至清償日止，按年息5% 計算之利息（上訴人超過245,000元本息之本訴，業已判決 確定），並陳明願供擔保，請准宣告假執行。對被上訴人之 反訴則以：訂約時被上訴人已衡量其經濟能力、所受損害之 程度等主客觀因素而決定違約金之數額，自不得請求酌減， 上訴人無不當得利之可言等語，資為抗辯，聲明：被上訴人 之反訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。貳、被上訴人則以：被上訴人誤信上訴人誇大之土地行情而以高 價購買，幾經商量調降售價未果，才停付第5期以後之價金 ，被上訴人收受6,255,000元價款之後，仍保有系爭土地之 產權，並未因被上訴人停止付款而受有任何損害，其主張違 約金13,000,000元，確屬過高而顯失公平，應予以酌減等語
，資為抗辯，聲明：上訴人之本訴及其假執行之聲請均駁回 ，並陳明如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。反 訴主張：系爭契約既經解除，被上訴人所受領之價金本應返 還；而系爭土地之公告現值繼續增加，上訴人並未因契約解 除而受有地價之損失，縱令有損害，亦僅仲介費用等不超過 500,000元，扣除此部分之違約金後，上訴人仍受有500餘萬 元之利益等情，爰依不當得利返還請求權，反訴請求：上訴 人給付被上訴人2,455,000元，及自反訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，依年息5%計算之利息（被上訴人超過2,455, 000元本息，及返還支票之反訴，均已判決確定），並陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
參、原審判決駁回上訴人之本訴及其假執行之聲請，反訴判命上 訴人給付被上訴人2,455,000元之本息，並依聲請酌定擔保 金額，准、免假執行。上訴人聲明不服提起本件上訴，求為 判決：㈠原判決駁回上訴人後開第二項之本訴，及判命上訴 人給付被上訴人2,455,000元本息之反訴，及該部分假執行 之宣告，並各該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上廢棄部分 ：①被上訴人應給付上訴人245,000元，及自支付命令送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②被上訴人第一 審之反訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴 駁回。
肆、經查：
一、本件上訴人主張：兩造於民國（下同）100年11月15日簽 訂系爭買賣契約，約定由被上訴人以38,630,000元之總價 買受上訴人所有系爭土地，被上訴人已給付第1至4期之價 金共6,255,000元，第5期款以後各期價金之支票，經上訴 人提示後退票，經上訴人以存證信函催告被上訴人給付價 金未果，進而於101年6月19日以存證信函向被上訴人為解 除契約之表示，解約之表示並已到達上訴人等各節，均為 上訴人所不爭，並有不動產買賣契約書（支付命令卷第4 頁至第14頁）、存證信函（原審卷第79頁、第80頁）在卷 可證，自屬真實可信。
二、系爭買賣契約第10條第1項約定：「買方不依約履行付款 或契約所定其他各項義務，為買方違約，賣方得限期催告 履行，逾期仍不履行即予解除契約並應賠償賣方新臺幣壹 仟參佰萬元做為違約金」（支付命令卷第8頁），系爭契 約簽訂之後，被上訴人僅給付第1至4期之價金，第5期以 後之各期應付價金未付，經上訴人以存證信函定期催告被 上訴人給付未果，再以存證信函為解除契約之表示，催告 及解約之表示既已達到被上訴人，則兩造之系爭買賣契約
已因上訴人解除權之行使，而告解除，上訴人依系爭契約 第10條第1項之約定，請求被上訴人給付違約金，自屬有 據。被上訴人主張：訂約時上訴人誇大系爭土地之價值， 約定總價過高，其辦理銀行貸款時發生困難致無法履約， 並非惡意違約，無需給付違約金云云，惟被上訴人於締約 前本應詳細評估買賣標的之價值及己身之支付能力，一旦 簽約即應受契約條款之拘束，不得事後翻異，被上訴人上 開主張，並非可採。
三、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文，至於違約金是否過高，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害、利益、債務人如能 依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形，依職權而 為衡酌。本件上訴人雖主張：因被上訴人未依約給付第5 期以後之各期價金，受有價金餘額32,375,000元之消極損 害，惟兩造於100年11月15日簽訂系爭買賣契約，旋因被 上訴人未依約給付價金，上訴人於101年6月19日為解約之 表示，契約存在之期間僅約7月，使上訴人受契約之拘束 ，契約解除之後，上訴人已不受契約之拘束，同時免負系 爭土地移轉登記之義務，而得保有系爭土地之所有權及交 換價值，再近期土地並無明顯貶值之現象，上訴人又未舉 證證明其受有何種其他損害，難認上訴人主張受有32,375 ,000元損害，係屬真實可信。又上訴人以38,630,000元之 總價出賣系爭土地，因履約之障礙而解除系爭契約，如上 訴人再將系爭土地出賣，則上訴人應係受有相當期間內無 法將系爭土地變價之損害，與金錢債務給付遲延之損害約 略相當。以上訴人延後二年（系爭契約存在之期間7月， 再加計另行變價之期間1年5月）為系爭土地再次售出之時 間成本，上訴人於此期間內所受之損害，依法定利率計， 約為3,800,000元（38,630,000×0.05×2＝3,863,000） ，以此對照兩造系爭契約違約金之約定為13,000,000元， 已占買賣全部總價約1/3，實屬過高。再參酌上訴人所提 出之內政部編「成屋買賣契約書範本」第11條第3項：「 買方逾期達5日仍未付清期款…，賣方得解除契約並沒收 已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地 總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。… 」之規定（本院前審卷第59頁），及房屋賣出之時間延後 ，出賣人有房屋折舊之損失，而本件為土地之買賣，並無 折舊之問題，兩造約定違約金額13,000,000元尚屬過高。 茲審酌上情，原審將違約金額酌減為3,800,000元，已達 系爭契約買賣總價金約10%，尚稱公平允當。
四、另證人代書林仁全於本院證稱：「我是代書，雙方共同委 託我辦理簽訂買賣契約。（法官問：本件簽約經過為何？ ）證人林仁全答：正式簽約是100年10月15日，他們雙方 已經講好買賣的內容以後，賣方范秀美通知我去買方王興 源台中市美德街的辦公室簽約。我到場之後，雙方交換名 片後，雙方表示他們之前就已經講好買賣條件，買方王興 源說他很中意這塊土地準備買來蓋養護中心，買賣總價雙 方談好是3800萬元，因為買方王興源，說他的資金無法一 次付那麼多，要十一期付款，在跟銀行貸款2500萬元之前 ，分七期，每期付100萬元及訂金300萬元，共十張支票及 後續100萬元支票三張，因為期限比較久，所以每期有補 貼利息，總共有八張支票，在買賣私契都有附明細及支票 影本，因為總價是3800萬元，配合銀行貸款2500萬元，所 以買方王興源需支付1300萬元的現金，因為買方怕賣方不 賣，所以講說雙方如果任何一方違約的話，都需要付給對 方違約金5000萬元，賣方認為配合銀行貸款最多只收買方 1300萬元的買賣價金（現金），違約金如果約定為5000萬 元顯然太高，不成比率，所以買賣雙方當事人當場都同意 將違約金議定為1300萬元，而在買賣契約第十條第一項、 第二項予以註明違約金1300萬元，我就將雙方合意約定的 買賣全部條件寫契約給買賣雙方簽名蓋章」等語（見本院 前審卷第70頁正反面）。證人代書林仁全前開所證，僅就 系爭契約之簽立過程以及「違約金議定為1300萬元之過程 」予以證述，至於約定之違約金是否過高？是否應予酌減 始符公平？非不得參酌上開事項予以審酌，而本院已審酌 上述各項事由認有酌減為3,800,000元之必要，業如上述 。上訴人主張：違約金係兩造於訂約時經磋商、仔細考慮 而為約定，被上訴人不得於事後反悔，請求酌減云云，即 非可採。
五、上訴人已受領價金為6,255,000元，而被上訴人應給付之 違約金為3,800,000元，經扣除後，上訴人已無違約金之 餘額可供主張；至於被上訴人已付之價金扣除違約金後之 餘額2,455,000元（6,255,000－3,800,000＝2,455,000） ，被上訴人自得依不當得利返還請求權請求返還。從而， 上訴人依違約金給付請求，本訴請求被上訴人給付245, 000元之本息，尚屬無據，應予駁回；被上訴人依不當得 利返還請求權，反訴請求上訴人給付2,455,000元之本息 ，核屬正當，應予准許。除確定部分外，原審本訴為上訴 人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲明；反訴部分判命上 訴人應給付2,455,000元之本息，並依聲請定擔保金額後
，准、免假執行，經核並無違誤。上訴意旨指摘此部分原 審判決不當，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確， 兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果無影響 ，爰不逐一論駁，併此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
民事第三庭審判長法 官 翁芳靜
法 官 宋富美
法 官 王 銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格。
書記官 張惠彥
中 華 民 國 104 年 2 月 26 日