臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1941號
原 告 吳信雄
吳豊榮
吳兆祺
林吳阿旬
林吳阿玉
吳 寶
吳逸民
吳嵩偉
吳聰明
吳秋蓉
兼共同送達 林吳麗華
代 收 人
共 同
訴訟代理人 陳凱平律師
被 告 吳佩蓁（原名吳麗君）
陳文斌
陳建華
陳建達
共 同
訴訟代理人 温思廣律師
上列當事人間返還房屋等事件，經本院於民國103 年12月17日言
詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上同段六七九九建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○巷○○○號九樓房屋及地下室停車位騰空遷讓返還予原告及全體共有人。
被告應給付原告新臺幣參拾肆萬捌仟肆佰捌拾陸元，及自民國一百零三年十一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零三年十一月一日起至騰空遷讓返還上開房屋及地下室停車位之日止，按月給付原告新臺幣伍仟柒佰壹拾參元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰參拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰玖拾貳萬壹仟參佰捌拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
訴外人吳宜臻原為坐落新北市○○區○○段000 地號土地上 同段6799建號建物（門牌號碼為新北市○○區○○路0 段00 巷00號9 樓，下稱系爭房屋）及地下室停車位之所有權人， 嗣因吳宜臻於民國98年9 月26日死亡，系爭房屋及地下室停 車位即由其兄弟姊妹即原告丙○○、壬○○、甲○○、子○ ○○、林吳阿、辛○、丑○○○與被告乙○○及訴外人吳 圳池繼承，所有權應有部分各為9 分之1 ，嗣吳圳池於102 年2 月28日死亡，其所有系爭房屋及地下室停車位所有權應 有部分則由其繼承人即原告戊○○、己○○、庚○○、丁○ ○繼承。詎自98年9 月起，被告乙○○、被告即乙○○之配 偶寅○○、被告即乙○○之子卯○○及辰○○，均於未經原 告等之同意下，逕自占有使用收益系爭房屋及地下室停車位 ，屢經原告催討返還均未獲置理。被告等上開未經原告之同 意，占有使用收益系爭房屋及地下室停車位，自屬無權占有 ，是爰依民法第767 條之規定請求被告等將系爭房屋及地下 室停車位騰空後返還予原告及全體共有人，並依不當得利法 律關係，請求被告等連帶給付原告新臺幣（下同）97萬6000 元及自103 年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付原告1 萬6000元。
㈡對於被告抗辯主張之意見：依被告所提吳宜臻之訃聞，並無 法證明被告等就系爭房屋為有權占有，再依被告提出之吳宜 臻生前指示代辦事項明細，僅為一張書寫紙，未經見證或公 證程序，亦無任何關於系爭房屋事項之記載，亦無從證明被 告等就系爭房屋為有權占有。另被告乙○○固主張其代墊系 爭房屋貸款44萬4527元，惟其係自吳宜臻銀行存款帳戶領取 而為支付，非由其所有之存款支付，故被告乙○○主張抵銷 自無理由（見本院卷二第8 頁、第54頁）。
㈢綜上所述，並為聲明：（見本院卷二第46頁） 1.被告應將系爭房屋及地下室停車位騰空遷讓返還予原告及全 體共有人。
2.被告應連帶給付原告97萬6000元，及自民事準備書狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨自 103 年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋及地下室停車位 之日止按月給付原告1 萬6000元。
3.第1、2項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯主張：
㈠吳宜臻生前即曾表示欲收養被告卯○○為養子，且欲將系爭 房屋過戶予被告卯○○，交由其占有使用，此自吳宜臻之訃 聞列被告卯○○為孝嗣子即可證明，是以被告卯○○就系爭 房屋自屬有權占有。又縱為無權占有，原告以系爭房屋及其
坐落土地申報總價年息百分之10計算相當於租金之不當得利 實屬過高，且被告乙○○前曾出資清償系爭房屋之貸款44萬 45 27 元，此部分本應由原告等與被告乙○○負連帶清償責 任，是以被告乙○○就原告等請求給付相當於租金之不當得 利部分，自得依民法第334 條主張抵銷（見本院卷二第56頁 、第56頁反面）。
㈡綜上所述，並為聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、兩造不爭執事項：
原告主張訴外人吳宜臻原為系爭房屋及地下室停車位之所有 權人，嗣因吳宜臻於98年9 月26日死亡，系爭房屋及地下室 停車位即由其兄弟姊妹即原告丙○○、壬○○、甲○○、子 ○○○、林吳阿、辛○、丑○○○與被告乙○○及訴外人 吳圳池繼承，所有權應有部分各為9 分之1 ，嗣吳圳池於10 2 年2 月28日死亡，其所有系爭房屋及地下室停車位所有權 應有部分則由其繼承人即原告戊○○、己○○、庚○○、丁 ○○繼承，自98年9 月起，被告乙○○、被告即乙○○之配 偶寅○○、被告即乙○○之子卯○○及辰○○，占有使用收 益系爭房屋及地下室停車位之事實，業據原告提出土地登記 謄本、建物登記謄本為證（見原證一、二），且為被告所不 爭執，堪信為真。
四、兩造爭執事項：
㈠被告是否無權占用系爭房屋及地下室停車位？原告依民法第 767 條、第821 條規定，請求被告應自系爭房屋及地下室停 車位騰空遷讓返還予原告及全體共有人，有無理由？ ㈡原告請求被告等給付相當於租金之損害賠償或不當利得有無 理由？
五、本院之判斷：
㈠被告是否無權占用系爭房屋及地下室停車位？原告依民法第 767 條、第821 條規定，請求被告應自系爭房屋及地下室停 車位騰空遷讓還予原告及全體共有人，有無理由？ 1.按以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人對房屋所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房屋所 有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之，倘被告不能證明 其占有權源，則自應認原告之請求為有理由（最高法院72年 台上字第1552號、92年度臺上字第312 號判決意旨參照）。 次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之
虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之 全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共 有人全體之利益為之，民法第767 條、第821 條定有明文。 再按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收 益之權（民法第818 條）。惟共有人對共有物之特定部分使 用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共 有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不 顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益 ，即屬侵害他共有人之權利，他共有人自得本於所有權，請 求除去其妨害或請求向全體共有人返還其占用部分（最高法 院62年台上字第1803號判例、83年度台上字第541 號判決意 旨、81年度台上字第1818號判決參照）。 2.原告主張系爭房屋及地下室停車位為原告及被告乙○○所分 別共有，惟系爭房屋及地下室停車位現由被告占有使用等事 實，為被告所不爭執，並有系爭房屋及地下室停車位之土地 、建物登記第二類謄本各1 件在卷可稽（見本院103 年度司 板調字第124 號卷第9-15頁）。被告雖以上開情詞抗辯，揆 諸上開說明，應由被告就合法占有使用系爭房屋及地下室停 車位之正當權源之利己事實，負舉證之責。經查，被告固提 出吳宜臻之訃文及指示要辦理認養被告卯○○之紙條為證（ 被證一、四），惟該吳宜臻之訃聞及吳宜臻生前指示代辦事 項明細，至多僅得證明吳宜臻欲收養被告卯○○之事實，然 吳宜臻欲收養被告卯○○與被告4 人對於系爭房屋及地下室 停車位是否有權占有，係屬二事，無法混為一談，是依上開 文書無從證明被告等就系爭房屋為有權占有，被告所辯系爭 房屋及地下室停車位為有權占有云云，為無足取。原告依民 法第767 條、第821 條規定，請求被告應自系爭房屋及地下 室停車位騰空遷讓返還予原告及全體共有人，則有理由，應 予准許。
㈡原告請求被告等給付相當於租金之損害賠償或不當利得有無 理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度 台上字第1695號判例意旨亦可資參照。再按，各共有人按其 應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人 對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同 意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收 益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全 部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，最高法
院62年台上字第1803號判例亦足資參照。查被告無權占有系 爭房屋及地下室停車位應有部分9 分之8 部分，業如前所述 ，即屬侵害原告之共有權利，是故，原告請求被告給付占有 系爭房屋及地下室停車位應有部分9 分之8 部分相當於租金 之不當得利及損害金，應屬有據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之十為限，土地法第97條第1 項有明文規定。此 項規定，依同法第105 條規定，於租用基地建築房屋均準用 之。前開規定，於計算相當於不當得利之租金時，亦得類推 適用。再依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1 項 所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價 額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另計算「土地 申報總價額」之基準，依土地法第148 條、平均地權條例第 16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定 地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，始以公告 地價百分之80為其申報地價。是土地法第97條第1 項所謂土 地申報價額即指該土地之申報地價而言。惟基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商 業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項 ，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照） 。又上開城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價額年息10% 為限係屬強制規定，如當事人間約定之租 金超過此限制，其超過部分無請求權，最高法院亦著有43年 度台上字第392 號判例可參，是原告請求被告返還之不當得 利，自應受上開規定之限制。
3.本件原告雖主張系爭房屋及地下室停車位每月租金為1 萬80 00元，被告應給付相當於租金之損害賠償及不當得利，自98 年10月起至103 年10月止共計61個月，無權占有系爭不動產 應有部分9 分之8 部分，應給付97萬6000元（每月租金1 萬 8000元*8/9*61 個月＝97萬6000元），及自103 年11月起至 騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬6000元（ 1 萬8000元*8/9＝1 萬6000元），惟原告並未提出相關每月 租金1 萬8000元之佐證，本院依上開法律規定及最高法院判 例意旨，並審酌系爭房屋雖位處市區中，交通及生活機能尚 優，然已非新屋等情，認為原告於103 年4 月7 日起訴時原 本所主張以房屋稅課稅現值及土地之申報地價作為估算相當 於不當得利之租金較為合理，是系爭房屋之102 年課稅現值 為49萬500 元，又其坐落土地即新北市○○段000 地號土地 103 年1 月份之申報地價為每平方公尺1 萬6122元，此有10 2 年房屋稅繳款書（原證三）、新北市政府不動產交易服務
網查詢（原證四）在卷可稽，而系爭土地總面積為3065.73 平方公尺，系爭房屋座落基地應有部分（即原告與被告乙○ ○就系爭土地之持分總和）為90萬分之6867，則系爭房屋坐 落土地之面積核算，土地部分申報價額為37萬7118元（土地 面積3065.73 平方公尺*90 萬分之6867* 申報地價每平方公 尺1 萬6122元＝37萬7118元，元以下四捨五入），加計系爭 房屋價額，並按土地及建築物申報總價額年息百分之十計算 ，扣除被告乙○○應有部分九分之一，經核算被告無權占用 系爭房屋每月所受相當於租金之不當得利為6427元（土地部 分申報價額37萬7118元＋房屋課稅現值為49萬500 元＝86萬 7618元，86萬7618元*10 ％÷12月* 應有部分8/9 ＝6427元 ）。是故，原告請求自98年10月起至103 年10月止共計61個 月，無權占有系爭不動產應有部分9 分之8 部分，應給付34 萬8486元（每月租金6427元*8/9*61 個月＝34萬8486元，元 以下四捨五入），及自103 年11月1 日起至騰空遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付原告5713元（6427元*8/9＝5713元 ，元以下四捨五入）應為適當，逾此部分，應予駁回。 4.另被告乙○○固然辯稱其代墊系爭房屋貸款44萬4527元而主 張抵銷云云，並提出匯款單影本1 紙為證（被證二），然該 匯款單僅得證明其有匯款之事實，尚難證明其確實為吳宜臻 代墊房屋貸款，況且原告主張該44萬4527元係被告乙○○自 吳宜臻銀行存款帳戶領取而為支付，非由被告乙○○所有之 存款支付，並提出另案證人即本件被告寅○○於本院100 年 度家訴字第29號分割遺產事件中之證述：渠等確實有從吳宜 臻存款拿回100 萬元等語，是原告主張該44萬4527元係被告 乙○○自吳宜臻銀行存款帳戶領取而為支付，並非全然不可 採信，被告乙○○所提出之上開證據，尚不足以為其有利認 定，其主張抵銷自無理由。
5.至原告請求被告「連帶」給付不當得利部分，因連帶債務之 成立，除債務人明示對於債權人各負全部給付之責任外，以 法律有規定者為限（法第272 條規定參照），惟查法律並未 規定無權占有他人土地者應連帶負給付不當得利之責任，故 上開原告「連帶」請求部分，於法無據，不應准許。六、綜上所述，原告依民法第767 條及第821 條之規定，請求被 告應將坐落新北市○○區○○段000 地號土地上之同段6799 建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○段00巷00號9 樓房屋及地下室停車位騰空遷讓返還予原告及全體共有人， 被告應給付原告新臺幣34萬8486元，及自103 年11月6 日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自103 年11月 1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋及地下室停車位之日止，按
月給付原告新臺幣5713元，為有理由，應予准許；逾此範圍 之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至 原告其餘假執行之聲請，因其訴之駁回而失所附麗，應併予 駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審酌 後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。九、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 民事訴訟法第79條、第85條第1 項、、第390 條第2 項、第 392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 21 日
民事第三庭 法 官 魏俊明
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 104 年 1 月 21 日
書記官 林瓐姍