台灣高等法院民事判決 八十九年度重上更㈠字第一八九號
上訴人 即
被 上訴人 儀泰實業股份有限公司
法定代理人 林銘仁
即 上訴人 甲○○
被 上訴人 新宜鋼鐵結構股份有限公司
法定代理人 廖 萬
右當事人間拆屋還地等事件，兩造對於中華民國八十七年五月二十六日臺灣宜蘭地方
法院八十五年度重訴字第三七號第一審判決各自提起上訴，儀泰實業股份有限公司並
為訴之減縮，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主 文
上訴人儀泰實業股份有限公司及上訴人甲○○之上訴均駁回。第二審（除減縮部分外）及發回前第三審訴訟費用由上訴人儀泰實業股份有限公司及上訴人甲○○各自負擔。
事實及理由
一、本件儀泰實業股份有限公司（下稱儀泰公司）主張：甲○○於民國（下同）八十 年十月二十二日以總價新台幣（下同）一千八百六十萬元向伊買受坐落宜蘭縣冬 山鄉○○段七八六地號土地（下稱系爭土地），約定於簽約當日給付第一期款六 百萬元，八十年十一月二十二日給付第二期款二百五十七萬元，八十年十二月二 十日給付第三期款八百十七萬元，由甲○○承擔伊之銀行貸款，尾款一百八十六 萬元則於辦妥土地所有權移轉登記後三日內給付，甲○○已付第一、二期款，伊 乃將系爭土地設定同額之抵押權予甲○○以供擔保，並交付系爭土地予甲○○， 由其提供予新宜鋼鐵結構股份有限公司（下稱新宜公司）建廠使用。詎甲○○未 依約繳付第三期款之銀行貸款本息及地價稅，經伊催告，仍不履行，伊已於八十 五年六月六日解除契約，甲○○應負回復原狀之義務，其與新宜公司占有系爭土 地，已失其正當權源，為無權占有，應返還相當於租金之不當得利予伊等情，求 為命甲○○、新宜公司將系爭土地上之建物拆除返還土地予伊；甲○○將系爭土 地所設定之六百萬元、二百五十七萬元之抵押權登記予以塗銷；及甲○○或新宜 公司自八十五年六月八日起至返還土地之日止，按月給付伊十五萬八千零三十元 ，其中一人為給付時，他方免給付義務之判決。二、甲○○及新宜公司則以：系爭契約約定第三期款八百十七萬元由甲○○承擔儀泰 公司之銀行貸款以為給付，甲○○給付該第三期款，與儀泰公司協同辦理貸款變 更名義及系爭土地所有權移轉登記，有相互對待給付關係，迭經甲○○催告，儀 泰公司仍拒不協同辦理銀行貸款名義變更及系爭土地所有權移轉登記，甲○○自 不負遲延責任，儀泰公司解除契約並非合法等語，資為抗辯。甲○○並於第一審 提起反訴，主張：系爭第三期款業經渠提出給付，儀泰公司應將系爭土地所有權 移轉登記予渠所有，並賠償所增加之土地增值稅等情，求為命儀泰公司協同伊辦 理系爭土地所有權移轉登記，及給付一百六十四萬九千元之判決。三、原審判決駁回兩造之本訴及反訴，兩造均不服提起上訴，儀泰公司上訴及答辯聲 明：㈠原判決除減縮部分外廢棄。㈡甲○○、新宜公司應將系爭土地，面積０．
八二四五公頃內如測量圖所示面積一七五○．六四平方公尺之鋼鐵造廠房及面積 分別為五．二三、五．八四、○．六一平方公尺之磚造圍牆、鐵架活動大門、磚 造柱子等地上物拆除，將土地返還上訴人。㈢甲○○或新宜公司應自八十五年六 月八日起至返還土地之日止，按月給付上訴人十五萬八千零三十元，其中一人為 給付時，他方免除給付義務（此部分於原審時係請求甲○○及新宜公司應自八十 五年六月八日起至返還土地之日止，按月連帶給付上訴人十五萬八千零三十元， 嗣於本院前審時減縮聲明如前）。㈣甲○○應將前項土地以羅東地政事務所登記 字號羅字第一九三三０號、羅字第０二０三二號所分別設定六百萬元及二百五十 七萬元之抵押權登記予以塗銷。㈤第二、三項聲明，願以現金或第一商業銀行羅 東分行同等額、無記名、可轉讓之定存單供擔保，請准宣告假執行。㈥甲○○之 上訴駁回。甲○○及新宜公司之答辯及甲○○之上訴聲明請求：㈠儀泰公司之上 訴駁回。㈡原判決關於不利甲○○判決（即駁回甲○○反訴部分）廢棄。㈢儀泰 公司應協同甲○○辦理系爭土地面積○、八二四五公頃土地所有權移轉登記，並 應給付甲○○一百六十四萬九千元。
四、本件經依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百七十條之一第一項第三款規 定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實 及主張之法律關係為論斷（見本院卷第一一五頁）。查儀泰公司主張：甲○○與 伊就系爭土地訂立買賣契約，約定總價款一千八百六十萬元，付款方式為甲○○ 於簽約當日給付第一期價款六百萬元，於八十年十一月二十二日給付第二期款二 百五十七萬元，於八十年十二月二十日給付第三期款八百十七萬元，並由甲○○ 自該日起承擔伊公司之銀行貸款，尾款一百八十六萬元則於辦妥移轉登記後三日 內給付，且為擔保甲○○之權利，伊公司同意甲○○每次付款時即提供系爭土地 為擔保，俾供設定同額抵押權之事實，業據提出土地買賣契約書（見原審卷第一 三頁）為證，並為甲○○所不爭執，自堪信為真實。五、本件首應斟酌者為系爭買賣契約第三條第三款約定，甲○○承擔儀泰公司之銀行 貸款，應否變更貸款名義人，查：
㈠依兩造不爭之買賣契約書第三條第三款約定：「第三次付款議定民國八十年十二 月二十日付八百十七萬元正【由甲方（即甲○○）承擔乙方（即儀泰公司）之銀 行貸款）」，顯係以儀泰公司之貸款八百十七萬元由甲○○全數負擔，為第三次 付款之方式。另買賣契約第十條約定「乙方以本約土地向台灣銀行貸款八百十七 萬元之利息，雙方議定民國八十年十二月二十日前由乙方負擔，嗣後由甲方負擔 」，依證人即本件買賣仲介人林煥宗於儀泰公司另案請求甲○○給付價金事件中 證稱甲○○與儀泰公司以八十年十二月二十日為銀行貸款利息負擔之分界約定， 係買方即甲○○預估可以取得建照之時間等語（見最高法院八十五年度台上字第 一二一一號判決，附原審卷第三十一頁），益見此應係甲○○與儀泰公司就逾八 十年十二月二十日日尚未辦理變更債務人名義時所為之約定，目的仍在使甲○○ 負擔全部之貸款債務。雖兩造對於甲○○如何負擔之細節未詳為約定，惟究其負 擔之方法，不外由甲○○親至銀行繳納或由儀泰公司向銀行繳納後再向甲○○求 償兩種方法。茲系爭買賣雙方既未約定甲○○以何種方法負擔貸款利息，即應解 為兩種方法均為可行，是該負擔貸款利息之約定，並未以變更貸款名義人為要件
，此業據儀泰公司於另案請求甲○○給付價金事件，本院八十三年度上更㈠字第 一三一號及最高法院八十五年度台上字第一二一一號確定判決所認定，是甲○○ 執該條款約定認儀泰公司與其係約定應於是日變更債務人名義及辦理所有權移轉 ，尚非可採。
㈡按興辦工業人租購工業區土地、社區或廠房，在未按照核定計書完成使用，並取 得工廠登記證前，興辦工業人不得以其全部或一部讓售他人使用；工業區土地或 廠房於移轉時，應報經工業主管機關核准，受讓人以興辦工業人為限，促進產業 升級條例第三十七條第一、二項定有明文。本件甲○○於八十年十一月二十日始 依約取得土地使用同意書欲辦理建廠及工廠設立登記，至同年十二月二十日僅一 個月期間，應不可能建廠完畢並取得工廠登記證，而使系爭土地具備可移轉登記 之條件，則於系爭土地移轉前，貸款名義人若變更甲○○名義，甲○○即應負擔 貸款本息之義務，因貸款係以系爭土地向貸款銀行設定抵押，若貸款利息未繳納 ，貸款銀行勢將拍賣系爭抵押土地以清償，儀泰公司為擔保義務人，仍應負物上 擔保之責，不能免除責任；拍賣若仍不足清償，必將拍賣借款人即變更後貸款名 義人甲○○之財產求償，對甲○○言至為不利，而甲○○分期繳納貸款利息，亦 屬系爭買賣契約第三期款之支付，是儀泰公司主張系爭第三期價金之支付方法， 並非以於八十年十二月二十日變更貸款人名義為必要者，應屬可信。 ㈢儀泰公司於本件買賣契約成立後已交付系爭土地予甲○○供新宜公司建築使用， 新宜公司已於八十三年四月九日建廠完成並取得工廠登記證，此為兩造所不爭， 而儀泰公司於八十三年八月二日催告甲○○時，係請求甲○○給付八百十七萬元 及依契約第十四條計算之滯納金，「或」會同辦理貸款名義人變更為「甲○○」 ，有儀泰公司委由律師寄發之第七九五號存證信函卷可稽（見原審卷第六十七頁 至七十一頁），甲○○旋即於同年月十六日以存證信函表示願意接受，並請儀泰 公司指定期日辦理（見原審卷第六十六頁），由是堪見儀泰公司主張因甲○○或 新宜公司絕對不可能在八十年十二月二十日即第三期款項之交付日取得工廠登記 證，故買賣雙方之「真意」應係在不變更貸款名義人之情況下，自八十年十二月 二十日起由甲○○先至銀行繳交貸款以為給付，迨工廠登記證取得後，始得同時 辦理貸款名義人變更及土地過戶程序，八十年十二月二十日只不過是約定開始由 甲○○至銀行繳納貸款之時點等語（見本院卷第八十頁），尚屬可採。是於新宜 公司八十三年四月九日取得工廠登記證後，儀泰公司即有協同甲○○辦理變更貸 款名義人之義務。
六、儀泰公司解除契約是否合法，查：
㈠按債權人預示拒絕受領給付之意思或給付兼需債權人之行為，債權人得已準備給 付之事情，通知債權人以代提出，民法第二百三十五條定有明文。本件儀泰公司 於八十三年八月二日委由律師莊國明以台北郵局二十四支局第七九五號存證信函 催告甲○○於文到十五日內給付儀泰公司八百十七萬元「或」會同該公司人員辦 理貸款名義人變更為甲○○，甲○○接獲後即於同年月十六日以存證信函表示接 受，並請儀泰公司指定日期辦理，有如前述，乃儀泰公司非旦未依其寄發之催告 函意旨指定日期辦理，反於同年九月十六日以律師誤解為由，主張依兩造之契約 約定，甲○○應於八十年十二月二十日給付八百十七萬元之第三期價金，「或」
不變更貸款名義人情形下，承受儀泰公司在台灣銀行宜蘭分行八百十七萬元之貸 款債務，催告甲○○於文到十五日給付其代繳八十年十二月二十日起至八十三年 六月二十日止之貸款本息、違約金計二百八十五萬六千四百八十四元，及於不變 更貸款名義人下甲○○應自行至銀行繳納自八十三年六月二十一日起之本息等語 ，其主張除顯與系爭買賣契約第三條第三款明示「由甲方承擔乙方之銀行貸款」 者不符外，且依前所述，儀泰公司於八十三年四月九日新宜公司取得工廠登記證 後，即有協同辦理貸款名義人變更之義務，其於接獲甲○○請求指定期日之存證 信函，竟未配合指定，反催告甲○○應於不變更貸款名義人情形下自行前往銀行 繳納八十三年六月二十一日起之貸款本息，其催告即難謂合法。蓋儀泰公司若於 甲○○請求指定日期時協同、配合指定辦理貸款名義人變更，該貸款自八十三年 六月二十一日起之本息、違約金依約自應由甲○○負擔，即無待儀泰公司催告。 ㈡甲○○在儀泰公司為八十三年九月十六日之定期催告前，除已於八十三年八月十 六日以存證信函通知「請確定日期以辦理銀行貸款變更手續」外，於收受上開儀 泰公司八十三年九月十六日之存證信函後，亦隨即於八十三年十月三日以新店第 十七支局郵局存證信函第一六二號通知「指定期日，並派員協同辦理土地所有權 移轉及貸款名義人之變更」，並於八十四年三月一日以台北郵局二十四支存證信 函第二八五號催告「於文到七日內辦理土地移轉登記暨受領給付事宜（按指辦理 承擔貸款事宜）」，有前開存證信函附卷足稽（見原審卷第七十八頁至九十二頁 ），而儀泰公司亦自承未依甲○○之催告為協同辦理之行為等情，則甲○○既已 將願意辦理貸款名義人變更事通知，並限期催告協同辦理，而儀泰公司既有協同 辦理義務，竟置之不理，依前開法律規定，應認就系爭第三期價款甲○○已以準 備給付之情事通知儀泰公司以代提出，甲○○即不負遲延給付第三期價款之責。 甲○○既於儀泰公司催告前後，一再催請告儀泰公司協同辦理貸款名義人變更及 移轉系爭土地，自無儀泰公司所主張經其催告，於期限內不履行之情事。 ㈢儀泰公司抗辯依促進產業升級條例法律規定，系爭土地只得移轉予系爭土地上之 建物所有權人即新宜公司，甲○○不符資格，不能變更貸款名義人為甲○○，而 甲○○之催告函均催告變更其本人為貸款名義人及移轉登記所有權於其本人，不 生將準備給付情事通知儀泰公司以代提出之效力云云。查：本件契約之當事人為 甲○○及儀泰公司，且第三條第三款明示第三期價金由甲○○承受，再依前揭說 明，儀泰公司稱系爭買賣雙方之真意係於甲○○取得工廠登記證後始變更貸款名 義人，則斯時自應變更為買受人甲○○，始符合兩造之真意，此觀之儀泰公司八 十三年八月二日之存證信函亦稱會同變更貸款名義人為甲○○，是甲○○與儀泰 公司間應有變更貸款名義人為買受人甲○○之意，而變更貸款名義人既須儀泰公 司與甲○○提出相關文件資料，始能完成，且甲○○既已要求儀泰公司提出，儀 泰公司即有配合之義務而提出相關資料，至甲○○是否確不能變更為貸款名義人 ，與儀泰公司應協同提出相關資料之義務無關，況依系爭買賣契約第七條約定， 儀泰公司同意甲○○任意指定名義為權利人辦理產權移轉登記，亦即甲○○得任 意指定名義為權利人辦理產權移轉登記，移轉產權既得任意指定名義為權利人， 舉重以明輕，應認甲○○自亦得指定產權移轉之名義人為變更貸款名義人，儀泰 公司尚難執此即謂甲○○之催告，不生將準備給付之情事通知以代提出之效力。
依前所述，甲○○依系爭買賣契約第七條約定，既得指定名義為權利人辦理爭土 地移轉登記，其為辦理移轉登記，請求儀泰公司配合辦理，應係指儀泰公司應提 出登記所需之文件而言，此觀之甲○○八十四年三月一日存證信函可知（見原審 卷第八十二頁），至甲○○欲指定移轉予何人，乃甲○○之權利，其指定之人不 能為移轉登記，與儀泰公司是否協力提出移轉登記所需之資料無涉，是儀泰公司 此之抗辯，應非可採。
㈣甲○○與儀泰公司原約定儀泰公司代墊繳銀行本息，均俟正繫屬之另案最高法院 給付價金事件判決確定後會算給付，有卷附儀泰公司第七九五號存證函可證，儀 泰公司就此信函之真正並不爭執，準此，儀泰公司應有准甲○○延期給付代墊本 息之意。雖儀泰公司嗣以係律師誤解為由而更正，且以該存證信函中所稱「至本 公司代付之銀行利息俟法院判決確定後再行處理」之真意是指俟判決後「再解約 」或判決後「再起訴」，其並未同意俟判決確定後「再會算給付」云云。然查： 不論儀泰公司所稱之真意為何，依該信函內之文義解釋，其既同意於前案判決確 定後再處理之意，自有准甲○○緩期給付代墊本息之意，而此之意思表示並已送 達甲○○，甲○○並依其函文表示願變更貸款名義人及請求移轉登記系爭土地所 有權，堪見兩造已有儀泰公司代墊本息嗣後再處理之合意，則儀泰公司請求此代 墊款之返還，應已屬未定期限之給付，不因儀泰公司嗣後片面撤銷而回復為定期 給付，儀泰公司於八十年九月十六日催告給付，甲○○未依限給付，依民法第二 百二十九條第三項規定，甲○○自該期限屆滿時起始負遲延責任，儀泰公司於甲 ○○負遲延責任時自應再依民法第二百五十四條規定再次催告履行，於甲○○又 未依限履行始得解除契約，惟儀泰公司並未再定期催告即於八十五年六月六日解 除兩造之系爭買賣契約，其解除契約於法自有未合。至甲○○未依約於八十年十 二月二十日起按期繳納貸款利息，就每一繳息日言固屬定有確定期限債務之給付 ，儀泰公司於八十一年十月間之起訴雖亦可認係催告，惟儀泰公司於起訴後之八 十三年八月二日既准甲○○緩期給付，該債務即屬未定有確定期限之給付，有如 前述，依前揭說明，儀泰公司自於八十三年九月十六日催告後，自應於甲○○負 遲延之責時再次催告，方屬合法，其主張已於八十一年十月間另案起訴催告，甲 ○○仍未依限給付應負遲延之責，認無庸再次催告云云，自非可採。 ㈤另系爭土地買賣契約第九條約定：「本約土地每年應繳之地價稅八十年度以前由 乙方（即儀泰公司）完繳，嗣後由甲方（即甲○○）繳納。」，是儀泰公司於八 十三年九月十六日存證信函中併催告甲○○給付八十一年、八十二年之地價稅計 二十六萬八千一百八十六元，甲○○就此部分雖未於催告期限內給付，然查本件 土地買賣契約有關負擔地價稅之部分，係屬從給付義務，其存在目的不在於決定 債之關係之類型，而是在於確保出賣人即儀泰公司之利益能獲得最大的滿足，尚 非達成系爭契約目的所必要，是甲○○縱未給付系爭地價稅，儀泰公司亦尚不得 以此從給付義務之不履行而主張解除契約。
七、再按雙務契約當事人之一方有先為給付之義務，除依法律之規定或交易習慣定之 者外，須經當事人約定；於不動產買賣契約，如僅約定買受人分期交付價金之期 限，就出賣人所負不動產所有權移轉登記義務，未定其履行期限，依民法第三百 四十八條第一項規定，出賣人於契約成立時即負有移轉不動產所有權登記之義務
，縱一時履行不能，待不能之情形除去已在某期價金交付期限之後，亦不能執此 即謂買受人有先為給付該期價金之義務（本件最高法院八十九年度台上字第二七 四六號判決發回意旨參照）。本件系爭買賣契約並無約定辦理系爭土地所有權移 轉登記之期限，依前揭說明，儀泰公司自有先為給付之義務。再查系爭土地坐落 於工業區內，於八十三年四月九日經建廠完成辦妥工廠登記，已得辦理所有權移 轉登記，此為儀泰公司所不爭執，是甲○○本得依約請求儀泰公司為移轉登記。 惟因系爭土地坐落於工業區內，依促進產業升級條例第三十七條二項規定，工業 區土地或廠房於移轉時，應報經工業主管機關核准，受讓人以興辦工業人為限。 而本件甲○○買受系爭土地後係交由新宜公司興建廠房，新宜公司並於八十三年 四月九日興建廠房完畢並取得工廠登記證，有建物所有權狀、使用執照及工廠登 記證附卷可按（見原審卷第二二三頁、第二六○至二六一頁），則興辦工業人應 為新宜公司。依系爭買賣契約第七條約定，甲○○雖得任意指定名義為權利人辦 理產權移轉，但新宜公司為系爭土地上之興辦工業人，甲○○僅得請求移轉登記 為新宜公司所有；惟本件甲○○反訴及上訴卻均聲明請求儀泰公司應協同其辦理 系爭土地所有權移轉登記，顯係請求移轉登記為買受人即其本人所有，自與前揭 法條規定不合，其請求自不應准許，儀泰公司此部分之抗辯，應屬可採。八、甲○○請求儀泰公司給付土地增值稅一百六十四萬九千元部分，依系爭買賣契約 第八條約定「甲（甲○○）乙（儀泰公司）雙方議定依八十年度政府公告現值申 報移轉，土地增值稅由乙方負擔，但逾八十年度申報移轉其所增加之土地增值稅 由甲方負擔。土地移轉登記費由甲方負擔」，雖係約定以八十年移轉為計算增值 稅之依據，然若未能於八十年移轉系爭土地，嗣後增加之土地增值稅不論係依漲 價歸公原則或依兩造之約定，均應由甲○○負擔，是甲○○請求因未能按時移轉 所增加之土地增值稅新台幣一百六十六四萬九千元，為無理由。九、綜右所述，甲○○就承擔貸款部分，並無儀泰公司所主張經其定期催告後不履行 之情事，甲○○就系爭第三期價金相當於儀泰公司尚未清償銀行貸款部分，因已 以準備給付之事情通知儀泰公司，以代提出，不負遲延之責，而其雖未依儀泰公 司催告之期限給付儀泰公司代繳之貸款本息部分而應負遲延給付之責，惟儀泰公 司仍應再次催告，始得解除契約，儀泰公司未再次催告即解除契約，其解除權之 行使於法未合。又地價稅款非屬契約主給付義務，甲○○未於催告期限內給付地 價稅款，儀泰公司亦不得據以解除契約，均如前所述，則儀泰公司主張依民法第 二百五十四條之規定解除本件買賣契約，難認有據，應不生解除之效力，系爭契 約應仍有效存在，甲○○、新宜公司使用系爭土地自屬有合法之權源，儀泰公司 以契約解除為由，訴請甲○○、新宜公司拆屋還地、請求甲○○或新宜公司給付 相當於租金之不當得利以及請求塗銷設定予甲○○之抵押權，均無理由，應予駁 回。其訴既應予駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。另甲○○反訴 主張儀泰公司應協同辦理系爭土地所有權移轉登記，因系爭土地坐落於工業區內 ，移轉應以興辦工業人為限，而本件於系爭土地上建築房屋之興辦人為新宜公司 ，甲○○不具移轉資格，其請求儀泰公司協同辦理移轉登記為其所有，即無理由 。至土地增值稅一百六十四萬九千元依契約應由甲○○負擔，不應准許。原審判 決駁回儀泰公司之訴與其假執行之聲請及甲○○之反訴，經核均無不合。甲○○
與儀泰公司上訴意旨，各指摘原判決不當，求予廢棄改判，均無理由，均應駁回 其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，經逐一審酌對前開 論斷結果無礙，爰不再一一論述，併予敘明。、據上論結，本件甲○○與儀泰公司之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百四 十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十七 日 民事第十六庭
審判長法 官 阮 富 枝
法 官 王 聖 惠
法 官 周 美 月
右正本係照原本作成。
兩造如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 九十 年 四 月 二十 日 書記官 陳 啟 文附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網