臺灣臺中地方法院民事判決 103年度沙簡字第359號
原 告 金中區不動產經紀有限公司
法定代理人 陳瑞昌
被 告 林周麗娟
被 告 馬陳麗卿
上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國103年12月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林周麗娟應給付原告新臺幣壹拾參萬貳仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林周麗娟負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告林周麗娟如以新臺幣壹拾參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：原告起訴原聲明為：被告應給付原告新臺幣（下 同）21萬元。嗣具狀更正為：被告林周麗娟應給付原告14萬 元、被告馬陳麗卿應給付原告7萬元。上開原告聲明請求被 告給付之數額並無擴張或減縮，僅為請求數額之分配更正， 非屬訴之聲明有所變更，先與敘明。
一、原告之聲明：被告林周麗娟應給付原告14萬元、被告馬陳麗 卿應給付原告7萬元。訴訟費用由被告負擔。
二、兩造爭執要旨：
（一）原告主張：
1、被告林周麗娟就其坐落於台中市○○區○○○路000號6樓 之5房地（下稱系爭房地），專任委託原告仲介銷售。於 契約銷售期間內，原告有找到買方即被告馬陳麗卿斡旋要 購買此房地，嗣後卻發現被告二人私下自行成交，已明顯 違約致原告權益受損，依契約第3條第2項規定，賣方即被 告林周麗娟需支付百分之4服務報酬予原告。買方即被告 馬陳麗卿在斡旋期間未到時，急於撤回買賣意願書並取回 斡旋金，但撤回同時，原告公司員工有告知被告馬陳麗卿 「賣方與原告公司有簽訂專任銷售契約，屆期後二個月內 若其與賣方成交亦須支付服務費與原告公司」，被告馬陳 麗卿亦當場表示不買系爭房地了。而今被告二人卻有買賣 之事實，有違誠信原則，故原告公司得以向被告林周麗娟 請求百分之4服務費、被告馬陳麗卿請求百分之2服務費， 系爭房地的委託價格為350萬元，故請求被告林周麗娟給 付14萬元之服務費、被告馬陳麗卿給付7萬元服務費。為 此，爰依不動產委託銷售契約之法律關係，請求被告給付 ，並請求如訴之聲明第一項所示。
2、被告馬陳麗卿即買方經由原告金中區公司介紹帶看系爭房 屋至少三次，被告買方第一次由女兒看廣告來看屋當下即 叫被告馬陳麗卿媽媽。隔天被告再請親戚二次看屋。103 年6月18日被告又找親戚第三次看屋有意願購買，被告馬 陳麗卿要求原告公司一切合法依照行政院法規出示審查被 告林周麗娟即賣方的不動產委託銷售契約書，委售價格35 0萬元，即提供詳細不動產屋況說明書給被告馬陳麗卿看 。被告馬陳麗卿直至103年6月19日才支付斡旋金10萬元要 求原告公司議價，但被告馬陳麗卿熟知被告林周麗娟於原 告公司簽訂委託契約至103年6月30日到期，就因只給原告 公司五天時間在委託意願書未到期間內（即103年6月30日 ）就急取回10萬元斡旋金，並宣稱不喜歡系爭房屋不買了 。但原告公司不疑有他返還10萬元時，有特別報告買賣雙 方如私下成交也算契約成立，公司依委託契約內容委託條 款第3條向賣方收取百分之4服務費，如被告買方也要依照 一般民間習性仲介人介紹向買方收取買賣總價金百分之2 為服務費。原告公司銷售系爭房屋三個月期間內也支付不 少平面廣告、網路廣告、及現場廣告，以及支付不少人事 、油錢支出、帶看客戶至少二十組以上。
（二）被告抗辯：
1、被告林周麗娟：一般買賣契約都是三個月到期，但是原告 竟然是五個月。我認為三個月到期了，我就跟別的仲介談 。而且三個月到了之後，我也有要求原告要把鑰匙交還給 管理員，原告也把鑰匙交還了。請求駁回原告之訴，訴訟 費用由原告負擔。
2、被告馬陳麗卿：原告的時間到了，我是透過別的仲介買的 。請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張，於103年3月15日與被告林周麗娟簽定不動產委 託銷售契約書，代為仲介銷售附表所示不動產。另於103 年6月19日與被告馬陳麗卿簽定不動產買賣意願書，代為 斡旋購買附表所示之不動產，然被告馬陳麗卿於103年6 月23日撤回議價，取回斡旋金。惟被告2人卻於103年7月 間，另行簽定不動產買賣契約書完成交易之事實，業據提 出不動產銷售契約書、不動產買賣意願書、郵局存證信函 、建物登記第二類謄本、不動產標的現況說明書、不動產 買賣契約等為證，且經本院依職權向臺中市清水地政事務 所調閱附表所示不動產買賣登記資料，經該所以103年11 月13日清地一字第0000000000號函附買賣登記案影本在卷 可稽。而被告2人對於上開簽定不動產委託銷售契約書、
不動產買賣意願書，及完成附表所示不動產交易之事實並 不爭執，此部分事實應可認定。
（二）按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。民法第568條第1項定有明文。又依卷附原告與被告林 周麗娟簽訂系爭不動產委託銷售契約書第3條第1項之約定 「買賣契約成立生效時，委託人（被告林周麗娟）應以成 交總價百分之四（含稅）之服務費報酬於簽訂契約時以現 金一次給付，或自『交易價金安全專戶』中撥款支付。」 ，是被告林周麗娟必於原告仲介「買賣契約成立生效」時 ，方有給付服務報酬之義務，自無疑義。本件原告與被告 林周麗娟於103年3月15日簽定不動產委託銷售契約書，由 被告林周麗娟將附表所示不動產委託原告人仲介銷售，委 託銷售價格為「350萬元」，委託期間自簽立委託銷售契 約之日起至103年6月30日止，此為原告及被告林周麗娟所 不爭執之事實，並有前述不動產委託銷售契約書在卷可稽 。又原告於上開被告林周麗娟委託期間，覓得被告馬陳麗 卿出價「335萬元」欲買受上開房地，而馬陳麗卿復於103 年6月23日撤回議價取回議價金之事實，復為原告與被告 馬陳麗卿所不爭執，並有原告與被告馬陳麗卿簽定之不動 產買賣意願書在卷可稽。按被告林周麗娟委託銷售系爭房 地之價格為350萬元，原告所尋得之買方及被告馬陳麗卿 僅出價335萬元，顯見原告並未為被告林周麗娟尋得銷售 條件符合之買主，原告對被告林周麗娟並無媒介成約之情 事存在。又依卷附被告馬陳麗卿與原告簽定之不動產買賣 意願書第七點第1項約定：「簽訂買賣契約之同時，買方 應支付購買總價款百分之貳計算之服務費於受託人。因可 歸責於買方之事由，致買賣契約解除者，買方仍應支付前 開服務費」等語。是被告馬陳麗卿必於原告仲介「簽訂買 賣契約」時，方有給付服務費報酬之義務，亦無疑義。惟 原告並未促成被告林周麗娟與被告馬陳麗卿之買賣已如前 述，則原告對於被告馬陳麗卿亦無媒介成約之事實。（三）卷附不動產委託銷售契約書第3條服務報酬第2項約定：「 經由受託人曾經仲介之客戶，而於委託期間屆滿後二個月 內，委託人逕與該客戶或其二親等之內親屬成交者，委託 人仍應給付受託人前項所述之報酬」等語，審諸上開約定 雖規定於「服務報酬」條項內，然係於原告未有實際為被 告林周麗娟完成仲介事務下，於被告林周麗娟違反一定事 實時，應給付一定金額，觀其性質與民法第250條第1項規 定「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 」之內容相符，是上開條款約定，實屬違約金條款無誤。
又參諸上開委託銷售契約書第3條第2項係屬違約金罰則， 其條文函義，乃原告為避免被告林周麗娟有擅自利用委託 出售機會取得應買人之資訊，為規避仲介費之支付而私自 出售牟利之行為，是必於被告林周麗娟因委託出售機會取 得應買人之資訊，且故意規避仲介費之支付而私自與應買 人或其他約定關係人訂立買賣契約，方有其適用應屬無疑 。又參諸不動產委託銷售契約書第3條第1項之約定「買賣 契約成立生效時，委託人（被告林周麗娟）應以成交總價 百分之四（含稅）之服務費報酬於簽訂契約時以現金一次 給付，或自『交易價金安全專戶』中撥款支付。」之內容 ，則上開委託銷售契約書第3條第2項約定「經由受託人曾 經仲介之客戶，而於委託期間屆滿後二個月內，委託人逕 與該客戶或其二親等之內親屬成交者，委託人仍應給付受 託人前項所述之報酬」中之「成交」，應係指被告林周麗 娟私自將系爭房地出售予原告曾經仲介之客戶或其配偶、 二親等內之親屬，並與之訂立買賣書面契約而言，合先敘 明。而被告林周麗娟與被告馬陳麗卿於103年7月間簽定「 不動產買賣契約書」，並於103年7月9日送件辦理所有權 移轉登記之事實，業有不動產買賣契約書及前述臺中市清 水地政事務所103年11月13日清地一字第0000000000號函 附買賣登記案影本在卷可證。而被告林周麗娟及馬陳麗卿 ，係逕自簽定不動產買賣契約，並無再透過其他仲介公司 仲介交易，此據被告2人提出之不動產買賣契約中並無仲 介公司之簽章可知，且被告2人亦未對所主張之交易係再 由其他公司仲介之事實提出相關證據證明。故原告主張， 被告林周麗娟違反兩造簽定之不動產委託銷售契約書第3 條第2項約定，應有理由。因此，原告依兩造簽定之不動 產委託銷售契約書第3條之約定，請求被告林周麗娟給付 其與被告馬陳麗卿成交總價百分之四之服務費報酬即132, 000元（計算式：330萬X4％=132000）部分，應有理由， 逾此部分之請求應無理由。
（四）至原告與被告馬陳麗卿簽定之不動產買賣意願書，並無上 開相類之違約金條款，且被告馬陳麗卿已於103年6月23日 撤回議價，而該不動產買賣意願書委託議價期間亦於103 年6月30日止。而原告亦未舉證說明其所謂「依一般民間 習性」云云，係屬為何？則其請求被告馬陳麗卿應給付7 萬元云云，應無可採。
四、綜上所述，原告依據與被告林周麗娟簽定之不動產買賣契約 書第3條第2項約定，請求被告林周麗娟給付132,000元部分 ，為有理由，應予准許。其對被告林周麗娟逾越此部分之請
求及對被告馬陳麗卿請求給付7萬元部分，均無理由，應予 駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定，適 用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，應依同法第389條第1項 第3款規定，依職權宣告假執行。並依職權為被告得預供擔 保免為假執行之諭知。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 12 月 23 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 劉國賓
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 12 月 23 日
書記官
附表
1、土地坐落：臺中市○○區○○段0000地號土地。2、建物坐落：臺中市○○區○○○路000號6樓之5。
, 台灣公司情報網