宣 示 判 決 筆 錄 103年度板簡字第1250號
原 告 吳明偉
訴訟代理人 林朝同
被 告 新北市政府
法定代理人 朱立倫
訴訟代理人 洪瑞燦律師
陳春花
尤安柔
上列當事人間103 年度板簡字第1250號返還保證金事件於中華民
國103 年9 月25日辯論終結，於中華民國103 年10月30日下午4
時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 謝明君
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）緣被告新北市政府與原告雙方於民國（下同）98年11月20 日簽訂臺北縣政府（現改制為新北市）縣有非公用基（房 ）地標租契約書（下稱系爭租約），原告同時繳納履約保 證金新臺幣（下同）135800元。然查上開系爭租約屆期已 久，惟原告以存證信函向被告請求歸還上開保證金，然被 告不予歸還。為此，爰依兩造契約之法律關係提起本訴， 求為判決：被告應給付原告135800元及自支付命令送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）對於被告抗辯之陳述：
（甲）按本件被告於98年10月14日以發文字號： 北財產字第 0000000000公告第四點，載明：「標租縣有非公用基地現 況，請投標人逕至現場參觀。」。又觀，附表：臺北縣政 府財政局公告標租98年度第2 批縣有非公用基本資料，分 別載明：「使用限制- 平面停車」、履約保證金新臺幣 135800元、備註欄，第2 點：「得標後由本府管理機關經 濟發展局按現況點交。」。揆上意旨，得知系爭租賃標的 乃做為「平面停車使用」無疑，且依法必須交付合於受益 之使用，以維誠信，特此敘明。
（乙）惟觀，原告因被告於上開公告及附表分別載明：「標租縣 有非公用基地現況，請投標人逕至現場參觀。」、「得標 後由本府管理機關經濟發展局按現況點交。」等情，故投 標人依上開公告逕自現場參觀系爭租賃標的現況，為一般 即可營運之停車場。遂於98年11月20日與被告簽定臺北縣 政府（改制後為新北市政府）縣有非公用基地（房）地標 租契約書，北府財產字第0000000000號（下稱：系爭契約 書），租期自99年1月1日起至101年12月31日為止共計兩 年（下稱：系爭租賃標的）。詎料，原告與被告簽訂系爭 契約書後，而於同年12月28日會同被告前往系爭租賃標的 點交時，驟然發現該現場全部變成翻鬆之廢土，根本無法 於「點交」後即可營運且預估尚須花費耗時1、200萬元遂 能達成停車場之營運。因此，原告即向被告會同之承辦人 員當場口頭表明：爰依民法第424條規定要立即終止系爭 租約，並依據民法第249條第4項規定：「契約因不可歸責 於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」 。惟當時被告之承辦人員委婉的向原告解釋並提共變通之 方法，教原告刊登報紙轉租於他人，原告遂刊登數天之報 紙，然因不諳法律才延宕及時書面行使權利，特予敘明。（丙）且觀，被告於投標「公告」並未據實闡明「風險告知」系 爭租賃標的之現況「停車設備」於點交時，會拆除回復原 狀而使原告陷入錯誤而進場「標租」。核被告於此顯有重 大過失！且有違誠信而隱瞞原告上開「停車設備」於點交 時，會拆除而「回復原狀」等情，實難謂正當，明顯無理 。按「誡信原則」乃為民法上行使權利、履行義務之最高 指導原則，在學理上稱為「帝王條款」，亦就是「誠信原 則」之適用，凌駕於任何條款之上，況任何一個條文之適 用，都不能違反「誠信原則」。矧被告係屬「公家機關」 更不能脫序而不遵循，誠信原則而損及官箴。
（丁）次按「租金」是出租人之第二生命，為何首次原告應繳第 一期6個月之租金而於半年內，被告皆無發函催繳，實有 違常情！基此，足徵原告於點交時已終止系爭契約書，再 予敘明。
（戊）退而言之，再觀被告於99年8月9日發函予原告於說明：第 二點主張：「...綜上，台端（即原告）須繳清99年1 至6 月與7月租金，否則即由履約保證金新臺幣13萬5,800元抵 付欠繳租金。」。基上，本件履約保證金135800元被告早 以抵付租金炬明，則被告辯稱：已沒收難謂有理！矧原告 於上開系爭租賃關係並無過失！爰依民法第249條第4項規 定請求被告返還履約保證金135800元並非無據。
（己）前宗並無提起保證金的訴訟。非重複起訴等語。二、被告則辯以：
（一）事實經過：
1、本件系爭新北市○○區○○段00地號，面積273 平方公尺 土地，係因原告參與被告改制前縣有非公用機地標租，於 得標後在98年11月20日與被告簽訂臺北縣政府縣有非公用 基地標租契約書，租期自99年1 月1 日起至101 年12 月 31日止，並繳納系爭履約保證金135800元；惟原告在99 年7 月30日發函告知自99年8 月1 日起終止租約，經被告 主張應依租約第5 條第2 項規定沒收履約保證金不予退還 ，及繳納99年1 月1 日起至99年7 月31日止之租金 163321元，而原告則主張以履約保證金抵繳租金，致生糾 紛。
2、又依兩造租約第7 條第3 項規定：「承租人逾期繳納租金 時，下列標準加收違約金：1 、逾期繳納未滿一個月者， 照欠額加收百分之二。2 、逾期繳納在一個月以上者，每 逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限 。」因原告自始未繳納租金，且均已逾二十個月，故應依 163321 元計收一倍之違約金。
3、因此，被告遂起訴請求原告給付租金163321元、違約金 163321元，合計326642元（163321×2 ＝326642）。經鈞 院三重簡易庭以102 年度重簡字第354 號判決原告應給付 被告租金163321元，但違約金則酌減為23432 元，合計 186753元（163321＋23432 ＝186753）；原告不服提起上 訴，被告亦附帶上訴，均遭鈞院以102 年度簡上字第249 號判決駁回而確定。
（二）本件原告主張返還履約保證金並無理由： 1、按兩造租約第5 條第1 項、第2 項分別規定：「承租人已 繳納之履約保證金135800元，於租期屆滿時，抵付欠繳租 金、拆除地上物或騰空租賃物、損害賠償等費用後，如有 賸餘，無息退還；如有不足，由承租人另行支付。」「承 租人於租期屆滿前申請終止租約，或可歸責於承租人之事 由，而終止租約者，其已繳交之履約保證金不予退還。但 租賃期間，因不可歸責於承租人之事由而終止租約者，承 租人繳交之履約保證金，得依前項規定辦理。」況且租賃 契約簽訂後，無論是出租人或承租人，除非有法定或約定 之事由，否則均無任意終止租約之權利，故本件履約保證 金135800元，除具有損害賠償總額預定之性質外，尚具有 承租人得以履約保證金為代價，取得終止租約之權利，此 觀租約第5 條第2 項之規定亦甚明，而本件係原告自行終
止租約，故其已繳交之履約保證金被告不予退還，實有理 由。
2、次按民事訴訟法第400 條規定：「除別有規定外，確定之 終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。主張抵銷之請 求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，有既判 力。」而原告於前述鈞院102 年度簡上字第249 號案件中 ，多次主張以履約保證金抵銷租金，此觀判決第5 頁表示 「且新北市政府財政局迄今未將吳明偉所繳履約保證金 135800元歸還，又起訴請求給付租金，難謂有理由等語置 辯。」而對此，該確定判決已經表示「依系爭契約書第5 條第2 項約定，承租人於租期屆滿前申請終止租約，或可 歸責於承租人之事由，而終止租約者，其已繳交之履約保 證金不予退還。但租賃期間，因不可歸責於承租人之事由 而終止租約者，承租人所繳交之履約保證金，得依前項規 定辦理。系爭租約自98年11月20日簽訂，租賃期間自99 年1 月1 日起至101 年12月31日止，吳明偉於99年7 月30 日向新北市政府財政局為終止租約之意思表示，經新北市 政府財政局於8 月2 日收受之事實，業如前述，吳明偉未 證明其終止租約之事由不可歸責於己，則依約吳明偉不得 請求新北市政府財政局返還履約保證金，是吳明偉辯稱： 新北市政府財政局未返還履約保證金，又起訴請求給付租 金，為無理由等語，並不可採。」；因此，本件原告起訴 請求被告給付135800元，為前確定判決之既判力所及，原 告更行起訴，明顯不適法。
3、況履約保證金135800元應否返還，為確定判決之法院已於 判決理由中作判斷；故除有顯然違背法令，或當事人已提 出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一 當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張 或判斷，始符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院96年度 台上字第2745號判決參照）；因此，本件原告已不得對履 約保證金135800 元更行起訴或為相反之主張甚明。（三）本件被告並無未提供合於約定使用之租賃物於原告之情形 ，更無所謂之違反誠信原則：
1、按本件契約書備註欄載明「土地僅供承租人平面停車使用 」係有關系爭出租土地使用之限制，此觀招標須知第五條 亦載明「本案土地標租，僅供承租人做為平面停車使用」 及標租公告附表有關使用限制部分，亦載明「平面停車」 可知（請詳被證一第3 、4 頁及被證二第1 頁）；但承租 人承租系爭土地後，係自行使用或對外營業？需要何種設 備？應由承租人自行決定，與被告無關，因被告所出租者
，僅限於土地而已。
2、而本件系爭土地有何不能做為「平面停車使用」之處？原 告並未敘明，其書狀所指者，均為經營停車場之設備，與 本件出租標的僅為土地，根本無關，被告亦無提供之義務 。
3、至於承租「土地」以後，承租人究竟是自行停車，抑或經 營停車場，其所需之設備不同，自應由承租人考量投資報 酬率後，自行決定是否設置及設置何種設備，豈能歸責於 出租人未提供該等設備。何況該等設備所費不貲，依原告 準備狀第2 頁所述，必須耗費1 、200 萬元，而被告每月 僅收取租金23432 元，豈有可能供應如此價高且易折舊之 設備。
4、何況原告曾於前述案件列舉有所謂之「安全圍牆、電動開 關門，燈光、停車劃線地面及水電等」（詳被證五第6 頁 ），其係原承租人所有或自行向水電公司申辦，其租期屆 滿後，當然取回或申請停用，豈有留交後來承租人使用之 理，此一般人亦不會有此誤認，原告所述顯不足採，更不 足以證明被告有所謂之違反誠信原則之處。
5、而且系爭土地面積為273 平方公尺，99年間單以公告現值 每平方公尺75000 元計，系爭土地之價值即高達00000000 元（273 ×75000 ＝00000000），而原告每年所收租金不 過281184元（23432 ×12＝281184），僅占系爭土地公告 現值之1.37％，可見其租金遠低於市場行情，更遑論此僅 係以公告現值計算，因系爭土地位於板橋區市中心之成都 路路旁，其實際價值遠高於此。
6、至於招標文件上「請投標人逕自現場參觀」或「現況點交 」，只是請投標人確認地點，並非所見均為出租標的，因 為招標須知第五條已經載明本案為「土地」標租，土地以 外並非出租標的。
（四）原告於99年7月30日前，並未主張終止或解除租約： 1、按原告之訴訟代理人於鈞院三重簡易庭102 年度重簡字第 354 號案件1 審理時，曾經表示有在99年1 月至2 月間登 報轉讓其租賃權，事後並提出聯合報廣告樣張2 份為證（ 詳被證四第5 頁第5 行），顯見其尚有意將系爭土地轉租 他人之情事明確，絕非其所稱之於98年12月28日點交時口 頭表明終止租約。
2、至於新北市政府財政局之承辦人員表示可以自行找人承接 ，係依兩造租賃契約第5 條第3 項規定：「承租人於租期 屆滿前，經出租機關同意轉讓其租賃權者，已繳交之履約 保證金，於受讓人繳交同額之履約保證金後，無息退還。
」可知本件原告當時尚未終止租約，且承辦人員已經告知 其已繳交之履約保證金將不予退還，其才會自行找人承接 ，希望領回已繳納之履約保證金，故履約保證金不予退還 應為其所明知之結果。
3、又就租金而言，出租人雖有收取之權利，但無催繳之義務 ；反之，承租人則有給付租金之義務，而無待承租人催繳 後始履行之權利。況本件租約第7 條第3 項亦有承租人逾 期繳納租金之違約金規定，故原告豈能以被告未曾催繳， 即認租約已經終止。
（五）有關被告99年8 月9 日北財產字第0000000000號函，說明 如下：
1、按兩造租約第5 條第1 項、第2 項分別規定：「承租人已 繳納之履約保證金新臺幣135800元，於租期屆滿時，抵付 欠繳租金、拆除地上物或騰空租賃物、損害賠償等費用後 ，如有賸餘，無息退還；如有不足，由承租人另行支付。 」「承租人於租期屆滿前申請終止租約，或可歸責於承租 人之事由，而終止租約者，其已繳交之履約保證金不予退 還。但租賃期間，因不可歸責於承租人之事由而終止租約 者，承租人繳交之履約保證金，得依前項規定辦理。」而 本件原告係自行終止租約，其已繳交之履約保證金不予退 還，不得用以抵付欠繳租金。
2、次按被告於99年8 月9 日以北財產字第0000000000號函說 明二表示「台端標租旨揭土地，租賃期間自99年1 月1 日 起至101 年12月31日止，按台端與本府訂立縣有非公用基 （房）地標租契約書第5 點規定：『承租人已繳納之履約 保證金新臺幣135800元，於租期屆滿時，抵付欠繳租金、 拆除地上物或騰空租賃物、損害賠償等費用後，如有賸餘 ，無息退還；如有不足，由承租人另行支付。承租人於租 期屆滿前申請終止租約，或可歸責於承租人之事由，而終 止租約者，其已繳交之履約保證金不予退還。但租賃期間 ，因不可歸責於承租人之事由而終止租約者，承租人繳交 之履約保證金，得依前項規定辦理。』綜上，台端須繳清 99年1 至6 月與7 月租金，否則即由履約保證金新臺幣 135,800 元抵付欠繳租金。」，可見其意旨在通知原告繳 清99年1 至6 月與7 月租金，而非許原告以履約保證金抵 付欠繳租金。
3、且惟恐原告誤會，被告於99年9 月27日以北財產字第 0000000000號函表示「二、查貴我雙方縣有非公用基（房 ）地標租契約第5 點約定：『承租人已繳納之履約保證金 新臺幣135800元，於租期屆滿時，抵付欠繳租金、拆除地
上物或騰空租賃物、損害賠償等費用後，如有賸餘，無息 退還；如有不足，由承租人另行支付。承租人於租期屆滿 前申請終止租約，或可歸責於承租人之事由，而終止租約 者，其已繳交之履約保證金不予退還。但租賃期間，因不 可歸責於承租人之事由而終止租約者，承租人繳交之履約 保證金，得依前項規定辦理。承租人於租期屆滿前，經出 租機關同意轉讓其租賃權者，已繳交之履約保證金，於受 讓人繳交同額之履約保證金後，無息退還。』三、本案台 端申請提前終止租約，援依前揭契約約定，已繳納之履約 保證金不予退還，檢附99年1 月1 日至99年7 月31日合計 新台幣163321元標租租金繳款書，請依限繳納。」，惟原 告仍一再於之前及本件訴訟程序中主張以履約保證金抵付 欠繳租金。
4、況租賃契約簽訂後，無論是出租人或承租人，除非有法定 或約定之事由，否則均無任意終止租約之權利，故本件履 約保證金135800元，除具有損害賠償總額預定之性質外， 尚具有承租人得以履約保證金為代價，取得終止租約之權 利，否則本件原告根本無法終止租約。
5、又本件係採標租方式，有關租賃契約之內容均已載明在投 標須知中，故原告事前並無不知之理。而且任何有意願參 予投標之人均已考慮相關規定，因此，原告事後再主張與 公告內容不符之履約保證金規定，不但沒有依據，也對其 他人不公平。
（六）原告於重簡案件時於上訴時已有提起各等語。三、本院之判斷：
（一）按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張 或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果 ，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻 原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關 之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判 斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理， 避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判 決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所 容許，最高法院96年度台上字第2569號、96年度台上字第 1782號判決可資參照。本件關於原告得否請求被告返還履 約保證金135800元之重要爭點，業經本院前以102年度簡 上字第249號民事判決中詳為論斷：「依系爭契約書第5條 第2項約定，承租人於租期屆滿前申請終止租約，或可歸 責於承租人之事由，而終止租約者，其已繳交之履約保證 金不予退還。但租賃期間，因不可歸責於承租人之事由而
終止租約者，承租人所繳交之履約保證金，得依前項規定 辦理。系爭租約自98年11月20日簽訂，租賃期間自99年1 月1日起至101年12月31日止，吳明偉於99年7月30日向新 北市政府財政局為終止租約之意思表示，經新北市政府財 政局於8月2日收受之事實，業如前述，吳明偉未證明其終 止租約之事由不可歸責於己，則依約吳明偉不得請求新北 市政府財政局返還履約保證金，是吳明偉辯稱：新北市政 府財政局未返還履約保證金，又起訴請求給付租金，為無 理由等語，並不可採。」各等語，此有該民事判決附卷可 稽（上開民事判決事實及理由欄貳、四.３參照），本件 原告猶執陳詞，訴請被告返還上開履約保證金，揆諸首開 說明，自無足取。
（二）從而，原告依契約之法律關係訴請被告給付135800元及自 支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失附麗 ，應併駁回。
四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官 莊雅萍
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日
書 記 官 莊雅萍