臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第253號
原 告 蔡家旻
訴訟代理人 莊勝榮律師
複代理人 林明煌律師
被 告 蔡清棋
被 告 蔡莉庭
被 告 蔡昆哲
兼上二人
法定代理人 黃錦妃
以上四人共同
訴訟代理人 王東山律師
複代理人 李美寬律師
被 告 蔡仲凱
兼訴訟代理人 蔡孟昕
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國103年4月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○○段○○段000地號及179地號土地，依附圖所示方法合併分割，即編號178A區塊面積688.79平方公尺分歸被告蔡清棋、黃錦妃、蔡莉庭及蔡昆哲共同取得，並按被告蔡清棋應有部分2分之1、被告黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲公同共有2分之1之比例保持共有。編號178B區塊面積18.86平方公尺與179地號面積325.54平方公尺分歸原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕共同取得，並按應有部分各3分之1之比例保持共有。被告蔡清棋應補償原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕新台幣伍佰陸拾玖萬捌仟陸佰肆拾陸元，被告黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲應連帶補償原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕新台幣伍佰陸拾玖萬捌仟陸佰肆拾陸元。
訴訟費用由兩造依原應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：
１原告與被告蔡清棋、蔡仲凱、蔡孟昕、黃錦妃、蔡莉庭、蔡 昆哲共有坐落新北市○○區○○○段○○段000地號及179地 號土地，各共有人於二筆土地之所有權應有部分均相同（如 附表）。系爭178地號及179地號位於新北市新莊區中原路（ 25米路）及福壽街（12米路）轉角，目前為空地，被告蔡清 棋於新北市不動產糾紛調處委員會調處時表示，其與被告黃 錦妃、蔡莉庭及蔡昆哲要共同分得如附圖所示178A區塊，原 告及被告蔡仲凱、蔡孟昕共同分得178B區塊及179地號，就 此分割方案，原告亦表同意，願與被告蔡仲凱、蔡孟昕共同
分得178B區塊及179地號，惟178A區塊位於中原路及福壽街 路口，俗稱「角地」，土地價值高，被告蔡清棋、黃錦妃、 蔡莉庭及蔡昆哲取得較高價值之角地，應對原告及被告蔡仲 凱、蔡孟昕予以補償，然新北市不動產調處委員會僅按被告 蔡清棋建議分割方案做成調處決議，未補償原告及被告蔡仲 凱、蔡孟昕一方，如此分割方案對原告及被告蔡仲凱、蔡孟 昕不公平，為此提起本件訴訟，請求將系爭二筆土地合併裁 判分割。
２被告蔡清棋、蔡莉庭、蔡昆哲、黃錦妃於102年8月間出售同 段196地號146.37坪土地，每坪售價新台幣（下同）195萬元 ，惟遠見不動產估價師事務所估價系爭178、179地號土地合 併之單價每坪僅173萬元，178地號土地170萬元，179地號土 地163萬元，顯然過低，成交價至少195萬元以上，何況系爭 土地坪數更大2倍以上，又屬三角窗，價值更高，該估價顯 然有誤，應不予採用。新北市不動產估價師公會估價較接近 成交價，應以該估價為準。新北市不動產估價師公會估價報 告勘估金額，被告蔡清棋、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲分得之 178A土地每坪0000000元，原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕分得 之178B加179地號土地每坪0000000元，每坪相差148800元， 原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕3人分得104.18坪，因此被告蔡 清棋、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲應補償原告及被告蔡仲凱、 蔡孟昕00000000元（104.18x148800x104.18=00000000）。 蔡清棋應有部分1/2，所以應補償原告及蔡仲凱、蔡孟昕 0000000元，黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲公同共有1/2，應共同 補償原告及蔡仲凱、蔡孟昕0000000元。 ３並聲明：
兩造共有坐落新北市○○區○○○段○○段000地號（面積 707.65平方公尺）及179地號土地（面積325.54平方公尺） 應予合併分割，原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕分得如附圖178B 面積18.86平方公尺及179地號面積325.54平方公尺。被告蔡 清棋、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲分得如附圖178A面積688.79 平方公尺。被告蔡清棋應補償原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕 0000000元，被告黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲應共同補償原告 及被告蔡仲凱、蔡孟昕0000000元。
二、被告蔡清棋、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲則以： １被告同意分割方案如附圖所示，即被告蔡清棋、黃錦妃、蔡 莉庭、蔡昆哲共同取得附圖178A部分，附圖179及178B部分 則由原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕共同取得。
２遠見不動產估價師事務所所為估價與新北市不動產估價師公 會估價相距甚大，已非合理之誤差範圍，為釐清兩份估價報
告差異之原因，並查明分割後土地之實際價值，懇請鈞院同 時傳訊兩份估價報告之估價師王文明（住臺北市○○○路○ 段000號10樓）及陳碧源（住宜蘭縣宜蘭市○○路000號）到 庭說明其鑑價之方式及決定價格之理由。
３依遠見不動產估價師事務所之估價報告所載，系爭178地號 價值為000000000元，179地號土地價值為000000000元，故 原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕就前開二筆土地應有部分價值為 000000000元，而被告蔡清棋、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲就 前開二筆土地應有部分價值為000000000元，若由被告蔡清 棋、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲分得178A土地，原告及被告蔡 仲凱、蔡孟昕分得179及178B部分土地者，則被告蔡清棋、 黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲所取得之土地價值較原應有部分折 算價值高0000000元，原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕所取得之 土地價值則較原應有部分折算價值減少0000000元。苟按新 北市不動產估價師公會之估價報告所載，系爭178地號價值 為000000000元，179地號價值000000000元，故原告及被告 蔡仲凱、蔡孟昕就前開二筆土地應有部分價值為000000000 元，被告蔡清棋、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲就前開二筆土地 應有部分價值為000000000元，若由被告蔡清棋、黃錦妃、 蔡莉庭、蔡昆哲分得178A土地，原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕 分得179及178B部分土地者，則被告蔡清棋、黃錦妃、蔡莉 庭、蔡昆哲所取得之土地價值較原應有部分折算價值高 00000000元，原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕所取得之土地價值 較原應有部分折算價值減少0000000元，若以二份估價報告 之平均值計之，被告蔡清棋、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲所取 得之土地價值較原應有部分折算價值高0000000.5元，原告 及被告蔡仲凱、蔡孟昕所取得之土地價值較原應有部分折算 價值減少0000000.5元，是被告蔡清棋、黃錦妃、蔡莉庭、 蔡昆哲縱因分得價值較高之178A土地而應補償原告及被告蔡 仲凱、蔡孟昕款項，則該補償金額應介於0000000.5元至 0000000.5元間，始符公允（惟此僅係以目前之估價報告內 容為基準計算而得之金額，非被告同意以此金額補償）。 ４原告主張因被告等人將同段196地號土地以每坪195萬元出售 予訴外人，故主張該價格乃行情價，本案二份估價報告所示 價格均屬過低云云，惟查，前開196地號土地乃面臨中原路 ，亦係兩造共有，持分比例與系爭土地相同，是被告向新北 市不動產糾紛調處委員會申請分割調解時，分割之標的除系 爭178、179地號土地外，原本亦含196地號土地，詎原告及 被告蔡仲凱、蔡孟昕於102年1月25日將渠等所有之196地號 土地持分出售予訴外人李兩平，致被告與李兩平共有196地
號土地，李兩平乃建商代表，因建商就其利益考量，希望整 筆土地開發而不願見土地分割，遂向被告要約，願買受被告 所有之196地號土地持分，在此情況下，建商自然願意以高 於市價之金額買受，是前開每坪195萬元之金額乃屬特例， 絕非一般行情價；至於原告計算建商以每坪195萬元購買後 仍能享有2成利潤，並據此主張系爭土地之市價應以每坪195 萬元計算云云，實屬無稽，原告並未提出計算基準之憑據， 所言不無可疑，再者，兩造均非建商，縱建商可得此利潤， 亦不當然表示兩造分得土地後，亦可得相同之利潤，是原告 據此比附援引，實屬謬論，為不足採。兩造既已同意以估價 報告之平均價格計算補償差額，原告不應反悔。茍196地號 土地之出售金額足以影響估價報告之結果，何以原告於長達 半年之估價期間，卻未提供相關資料供估價單位參酌，反而 於估價報告作成後，再以該買賣情形主張估價金額過低，是 原告此舉不無有延滯訴訟之嫌，亦有違誠信。是被告主張本 案補償差額之標準，應以卷附二份估價報告所示價額之平均 值計算之。
三、被告蔡仲凱、蔡孟昕同原告意見，願與原告繼續保持共有。四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張：系爭土地 為兩造所共有，每人應有部分如附表所示之事實，業據其提 出土地登記第二類謄本為證。又查系爭土地並未有因物之使 用目的不能分割之情事，且兩造就系爭土地亦未以契約訂有 不分割之期限，但就分割方法不能達成協議等情，為被告所 不爭執，則原告提起本件訴訟請求裁判分割系爭土地，即無 不合，應予准許。又共有人相同之數不動產，除法令另有規 定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項亦有規定 。系爭兩筆土地共有人相同，應有部分亦相同，原告請求合 併分割亦屬有據。
五、次按共有物之分割方法，共有人不能協議決定者，法院得因 任何共有人之請求，命為下列之分配：1.以原物分配於各共 有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分 配於部分共有人。2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物， 以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人 ，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時， 如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得 以金錢補償之，此觀民法第824條第2項、第3項規定自明。 是分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性 質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之
利益等公平決之，倘共有人中有不能按其應有部分受分配， 或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院得命以金錢為 補償。經查：系爭兩筆土地均為空地，178地號東、南兩面 臨新莊區福壽街及中原路，179地號則南面中原路，因被告 蔡清棋、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲願意繼續保持共有，且其 合計應有部分為三分之二，可分得較大之區塊，本院援用新 北市不動產糾紛調處紀錄表之附圖作為本件判決之附圖，即 將附圖178A區塊面積688.79平方公尺分歸被告蔡清棋、黃錦 妃、蔡莉庭、蔡昆哲共同取得，可使土地獲得最大之利用， 提高經濟效益，但因178A區塊有兩面面臨道路，面積較大， 方便利用，其價值應較178B加上179地號之價值為高，故有 鑑定此兩區塊之價值差異，以補償原告及被告蔡仲凱、蔡孟 昕之必要。兩造希望本院囑託二家不動產估價師事務所進行 估價，並同意以兩份估價結果之平均價作為補償價格。經本 院囑託新北市不動產估價師公會估價結果，被告蔡清棋、黃 錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲分得之178A土地每坪0000000元，原 告及被告蔡仲凱、蔡孟昕分得之178B加179地號土地每坪 0000000元，每坪相差148800元，原告及被告蔡仲凱、蔡孟 昕分得344.4平方公尺，換算為104.18坪，因此被告蔡清棋 、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲應補償予原告及被告蔡仲凱、蔡 孟昕00000000元。台北市不動產估價師公會估價178A土地每 坪0000000元，178B與179地號土地每坪0000000元，每坪相 差70000元，原告及被告蔡仲凱、蔡孟昕分得104.18坪，因 此被告蔡清棋、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲應補償予原告及被 告蔡仲凱、蔡孟昕0000000元。兩份補償金額平均為0000000 0元〔（00000000+0000000）÷2=00000000〕。再依應有部 分比例分攤，是被告蔡清棋應補償原告及被告蔡仲凱、蔡孟 昕0000000元，被告黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲應連帶補償原 告及被告蔡仲凱、蔡孟昕0000000元。原告主張依新北市不 動產估價師公會估價結果為補償計算基準，因有違兩造先前 協議以兩家估價平均值計算之約定，為本院所不採。六、被告蔡清棋、黃錦妃、蔡莉庭、蔡昆哲雖請求傳訊估價師到 庭說明其鑑價之方式及決定價格之理由，惟查，估價報告內 已載明估價方法及價格評估過程，應無再予傳訊估價師到庭 說明之必要。
七、因分割共有物事件本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位， 由任一共有人起訴請求分割，均無不可，且兩造均因本件裁 判分割而蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，故 本院認為裁判分割共有物訴訟，於法院准予分割，原告之訴 為有理由時，仍應由兩造分別依系爭土地原應有部分比例分
擔訴訟費用較符合公平原則，爰酌量情形，命兩造依其原應 有部分比例負擔訴訟費用。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第三庭法 官 陳映如
┌─────────────────┐
│新莊區副都心段一小段178、179地號 │
│ │
├──┬─────┬────────┤
│編號│共有人姓名│ 應有部分比例 │
├──┼─────┼────────┤
│1 │ 蔡清棋 │ 3分之1 │
├──┼─────┼────────┤
│2 │ 蔡家旻 │ 9分之1 │
├──┼─────┼────────┤
│3 │ 蔡仲凱 │ 9分之1 │
├──┼─────┼────────┤
│4 │ 蔡孟昕 │ 9分之1 │
├──┼─────┼────────┤
│5 │ 黃錦妃 │ 公同共有 │
├──┼─────┤ 3分之1 │
│6 │ 蔡莉庭 │ │
├──┼─────┤ │
│7 │ 蔡昆哲 │ │
└──┴─────┴────────┘
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 5 月 2 日
書記官 許丞儀