臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第318號
原 告 袁阿欉
訴訟代理人 唐達興律師
被 告 宋福來
曾俊榜
上二人共同
訴訟代理人 康英彬律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102 年1 月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告宋福來應將坐落中壢市○○段○○○○段○○○○○地號土地上，門牌桃園縣中壢市○○路000 號，如附圖即桃園縣中壢地政事務所土地複丈成果圖所示，編號12-29(B)部分之建物（面積二十五平方公尺）拆除，並將所占之土地返還原告及共有人全體；暨應給付原告新臺幣壹萬零肆佰伍拾元及自民國一百零一年五月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自民國一百零一年六月一日起至騰空返還所占土地之日止，按月給付原告新臺幣捌佰柒拾壹元。
被告曾俊榜應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○段○○○○○地號土地上，門牌桃園縣中壢市○○路○○○○○號，如附圖即桃園縣中壢地政事務所土地複丈成果圖所示，編號12-29(A)部分建物面積二十七平方公尺拆除，並將所占之土地返還原告及共有人全體；暨應給付原告新臺幣壹萬壹仟貳佰捌拾陸元及自民國一百零一年五月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自民國一百零一年六月一日起至騰空返還所占土地之日止，按月給付原告新臺幣玖佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾肆萬壹仟陸佰陸拾陸元為被告宋福來供擔保後，得假執行。但被告宋福來以新臺幣貳佰捌拾貳萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹佰零壹萬柒仟元為被告曾俊榜供擔保後，得假執行。但被告曾俊榜以新臺幣叁佰零伍萬壹仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠桃園縣中壢市○○段○○○○段00000 地號土地（下稱系爭 土地）土地為原告及訴外人黃陳草鳳、張新鐘、沙陳銅銀、 陳韻、陳蘇毛治、陳寶瓊、陳淑麗、陳文鶯、邱新永、邱顯
宗、邱萬得、蔡邱玉蘭、邱芳汶、邱俊宏、邱勝飛、邱志成 、陳文毅、邱碧姿、葉玉沅、葉月寶、葉美娜等22人所共有 ，原告之應有部分為四分之一。
㈡詎被告宋福來、曾俊榜未得原告及其他全體共有人之同意， 擅於系爭土地上分別搭建桃園縣中壢市○○路000 號建物（ 如附圖即中壢地政事務所土地複丈成果圖所示編號12-29(B) ）及376-1 號建物（如附圖即桃園縣中壢地政事務所土地複 丈成果圖所示編號12-29(A)），顯係無權占有系爭土地，致 原告受有相當於租金之損害。
㈢又原告係於100 年5 月31日取得系爭土地之應有部分，則依 100 年至101 年系爭土地申報地價每平方公尺為新臺幣（下 同）16,720元，故被告宋福來應給付原告10,450元【計算式 ：16,720元×10 %×25平方公尺×原告應有部分1/4 ＝10,4 50元】，及自101 年6 月1 日起至返還所占系爭土地之日止 ，按月給付原告1,002 元【計算式：16,720元×10% ×25平 方公尺×原告應有部分1/4 ÷12月＝1,002 元】；被告曾俊 榜應給付原告11,286元【計算式：16,720元×10% ×27平方 公尺×原告應有部分1/4 ＝11,286元】，及自101 年6 月 1 日起至返還所占系爭土地之日止，按月給付原告940 元【計 算式：16,720元×10% ×27平方公尺×原告應有部分1/4 ÷ 12 月 ＝940 元】。為此，爰依所有權、不當得利及侵權行 為相關法律規定，提起本件訴訟等語。
㈣並聲明：⒈被告宋福來應將坐落中壢市○○段○○○○段00 000 地號土地上，門牌桃園縣中壢市○○路000 號，如桃園 縣中壢地政事務所土地複丈成果圖所示，編號12-29(B)部分 之建物（面積25平方公尺）拆除，並將所佔之土地返還原告 及共有人全體；暨應給付原告10,450元及自101 年5 月31日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；及自 101 年6 月1 日起，應按月給付1,002 元予原告，至騰空所占土 地之日止。⒉被告曾俊榜應將坐落桃園縣中壢市○○段○○ ○○段00000 地號土地上，門牌桃園縣中壢市○○路 00000 號，如桃園縣中壢地政事務所土地複丈成果圖所示，編號12 -29(A)部分建物面積27平方公尺拆除，並將所占之土地返還 原告及共有人全體；暨應給付原告11,286元及自101 年5 月 31日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；另自 101 年6 月1 日起，按月給付原告940 元，至騰空所占土地 之日止。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告宋福來所有之系爭378 號建物及被告曾俊榜所有之系爭 376-1 號建物均係向訴外人張麟隆（原名張景隆）及許沛晴
（原名許蘭子）所買受，而張麟隆與許沛晴原為系爭土地所 有權人之一，然因負債致渠等之應有部分遭債權人向法院聲 請強制執行，而由原告拍定之，是原告乃屬嗣後取得系爭土 地之應有部分。又張麟隆與許沛晴於持有系爭土地應有部分 期間，曾與他共有人協議分管，由各共有人於自己分管之土 地內興建房屋，此何以系爭土地上存有數間相連之建物迄今 業已數10年，均相安無事，而因被告係透過拍賣取得系爭土 地之應有部分，故不知上開分管協議，則被告顯非無權占有 系爭土地，即無給付相當於租金之不當得利之義務等語，資 為抗辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地為原告及訴外人黃陳草鳳、張新鐘、沙陳銅銀、陳 韻、陳蘇毛治、陳寶瓊、陳淑麗、陳文鶯、邱新永、邱顯宗 、邱萬得、蔡邱玉蘭、邱芳汶、邱俊宏、邱勝飛、邱志成、 陳文毅、邱碧姿、葉玉沅、葉月寶、葉美娜等22人所共有， 原告於100 年5 月31日取得系爭土地之應有部分四分之一（ 見本院卷第9-21頁土地登記謄本）。
㈡被告宋福來於99年4 月26日買受桃園縣中壢市○○路000 號 建物，該建物占用系爭土地如附圖即中壢地政事務所土地複 丈成果圖所示編號12-29(B)部分面積25平方公尺；被告曾俊 榜於97年6 月7 日買受桃園縣中壢市○○路00000 號建物， 該建物占用如附圖即桃園縣中壢地政事務所土地複丈成果圖 所示編號12-29(A)部分面積27平方公尺（見本院卷第22頁照 片、第56頁勘驗筆錄、第60頁土地複丈成果圖、第74頁反面 、第83-108頁不動產買賣契約書、桃園縣政府稅捐稽徵處房 屋稅籍證明書）。
㈢100 年至101 年系爭土地申報地價每平方公尺為16,720元（ 見本院卷第49-51 頁地價第二類謄本及桃園縣地政資訊網地 價資料查詢列印畫面）。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第136頁反面）： ㈠系爭土地上是否有分管協議？分管之內容為何？ ㈡被告占有系爭土地是否具有正當權源？
㈢被告是否受有相當租金之不當得利，致原告受有損害？其金 額應如何計算？
五、系爭土地上是否有分管協議？分管之內容為何？被告占有系 爭土地是否具有正當權源？
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。復按當事人主張有利於
己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條 前段亦有規定。是以無權占有為原因，請求返還土地者，占 有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法 院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度 台上字第1164號著有裁判意旨可資參照。被告抗辯其使用系 爭土地具有正當權源，為原告所否認，揆諸前揭舉證責任分 配之說明，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。 ㈡次按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有 人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用 共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，固非 法所不許，然共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所 成立之協議，依民法第820 條第1 項定，應由共有人全體共 同協議訂定之（最高法院100年度台上字第 1776號、99年度 台上字第1553號裁判意旨可資參照）。
㈢經查：被告固提出90年12月10日、91年5 月21日、97年4 月 29日之三份分管協議書為證（見本院卷第110-122 頁），然 90年12月10日分管協議書之立書人僅有許蘭子（後更名為許 沛晴）、張景隆（後更名為張麟隆）、張新鐘三人；91年 5 月21日分管協議書之立書人僅有許蘭子與陳水模二人；97年 4 月29日分管協議書之立書人亦僅有陳文毅、張麟隆、許沛 晴三人，俱無系爭土地其餘全體共有人之簽章。被告雖辯稱 系爭土地係由陳氏家族與張氏家族共有，故僅由陳家及張家 各派出一代表參與簽署云云，然90年12月10日分管協議書並 無任何代理或代表簽署之記載（見本院卷第110-112 頁）， 91年5 月21日之分管協議書中已載明張景隆僅代表土地共有 人之一許蘭子簽約，陳文毅亦僅代表土地共有人之一陳水模 簽約（見本院卷第113 、116 頁），97年4 月29日之分管協 議書中亦載明張麟隆僅代表土地共有人之一許沛晴簽約（見 本院卷第121 頁），被告上開抗辯顯與其提出之分管協議書 記載不符。且證人張麟隆亦到庭證稱：上開分管契約並未經 共有系爭土地十分之三之共有人即陳文毅之姑姑等人同意（ 見本院卷第177 頁），證人陳文毅亦證稱：97年4 月29日之 分管契約係與張麟隆針對系爭土地上之鐵皮屋進行分管，並 未經過其他土地共有人之同意等語明確（見本院卷第179 頁 ），復觀其內容可知實係立書人間就各自占有部分協議分管 而未及全部系爭土地，再依被告所提之91年5 月21日分管協 議書第5 條「…如有個人因素或家族其他共有人出面主張任 何權益時，…應自行處理…」（見本院卷第115 頁）及97年 4 月29日分管協議書第4 條亦為相同之約定（見本院卷第12 0 頁），益徵被告所提之三份分管協議書未經系爭土地全體
共有人同意，揆諸前揭裁判意旨，自不生效力。 ㈣被告雖復聲請傳喚證人張新鐘證明陳水模曾受原土地共有人 陳蘇蔥委託管理系爭土地、授權同意簽署分管協議書云云， 然被告抗辯代理簽署等情並不足採，已如前述，且證人張新 鐘業於本院96年度訴字第413 號民事案件（亦為系爭土地之 拆屋還地案件）審理中證稱：好像有印象陳水模是共有人， 但伊與陳水模並沒有什麼往來等語明確（見本院96年度訴字 第413 號卷二第138 頁），業據本院依職權調閱上開案卷查 核屬實，是被告聲請傳喚證人張新鐘依民事訴訟法第286 條 但書並無必要。此外被告對於其係有權占有使用系爭土地乙 節，未據其舉證以實其說，則原告主張被告為無權占有，依 民法第767 條之規定，請求被告應分別將原告所有系爭土地 上如附圖編號12-29(A)、12-29(B)所示部分範圍之建物全部 拆除，並將上開土地返還予原告等全體共有人，洵屬有據， 應予准許。
六、被告是否受有相當租金之不當得利，致原告受有損害？其金 額應如何計算？
㈠按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還 其利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有 損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。此有最高法院 61年度台上字第1695號判例要旨可參。再建築房屋之基地租 金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土 地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土 地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土 地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地 價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政 機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期 間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公 告地價為其申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報 地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並 非必達申報總地價年息百分之10最高額，此亦有最高法院68 年度臺上字第3071號判例可資參照。而被告無權占用系爭土 地，如附圖所示12-29(A)、12-29(B)部分範圍，既據認定如 前，則被告顯受有使用前開土地之利益，而原告則受有無法 使用前開土地之損害，且原告所受之損害與被告因而獲取之 利益顯有因果關係，則原告主張依民法不當得利法律關係訴
請被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。本院審酌土 地法105 條之規定雖係用於規範租用基地建築房屋之租金， 然本件被告無權使用系爭土地，其所獲取之利益即係等同未 支付任何租金即得使用土地之利益，是認援以前揭規定計算 本件被告不當得利之利益，尚屬允當。
㈡再斟酌系爭土地坐落桃園縣中壢市中央西路一段旁，距離中 壢火車站約一公里，附近多為商店及住家，商業機能佳，交 通亦屬便利，桃園縣中壢市○○路000 號建物目前是經營彩 券行，桃園縣中壢市○○路00000 號建物是經營鹽酥雞店等 情，有照片附卷可稽（見本院卷第143 頁），復經本院現場 履勘，並製有勘驗筆錄在卷供參（見本院卷第56頁），堪認 系爭建物應係用於經營使用，而非單純居住使用，且系爭土 地周遭商業、交通發達，是認原告以系爭土地之申報地價百 分之10計算相當於不當得利之租金尚屬適當。 ㈢經查：原告於100 年5 月31日取得系爭土地之應有部分四分 之一，系爭土地100 年至101 年系爭土地申報地價每平方公 尺為16,720元，業如前述，是原告請求被告宋福來給付原告 10,450元【計算式：16,720元×10 %×25平方公尺×原告應 有部分1/4 ＝10,450元】，及自101 年6 月1 日起至返還所 占系爭土地之日止，按月給付原告871 元【計算式：16,720 元×10% ×25平方公尺×原告應有部分1/4 ÷12月＝871 元 ，元以下四捨五入，原告誤算為1,002 元】；被告曾俊榜應 給付原告11,286元【計算式：16,720元×10% ×27平方公尺 ×原告應有部分1/4 ＝11,286元】，及自101 年6 月1 日起 至返還所占系爭土地之日止，按月給付原告940 元【計算式 ：16,720元×10% ×27平方公尺×原告應有部分1/4 ÷12月 ＝940 元】，均屬於法有據，應予准許。逾此部分之請求則 屬無據，應予駁回。
七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。原告訴請被告返還不當得利之 部分係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告自得就 被告應給付之金額部分，一併請求自起訴狀繕本送達翌日【 依本院卷第44頁送達回證，本件起訴狀繕本係於101 年4 月 12日對被告宋福來寄存送達，寄存日不算入，自101 年4 月
13日計算10日期間，至同年4 月22日午後12時發生送達效力 ，應自同年4 月23日起算遲延利息（民事訴訟法第138 條第 2 項及最高法院94年第1 次庭長、法官會議決議意旨參照） ；依本院卷第45頁送達回證，本件起訴狀繕本係於101 年 4 月2 日送達被告曾俊榜，應自翌日即101 年4 月3 日起算遲 延利息】起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之 5計 算之利息，原告就此部分僅請求自101 年5 月31日計算之法 定遲延利息，自亦屬於法有據，亦應予以准許。八、綜上所述，原告主張被告未經土地所有權人同意，擅自占用 系爭土地，爰依民法所有權、不當得利等法律關係，求為判 決如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許。逾此部分 之請求則屬無據，應予駁回。
九、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，與法均無 不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。又原告敗訴部分，其 假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
十、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 2 月 26 日
民事第二庭法 官 游智棋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
書記官 洪千棻