返還不當得利等
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,100年度,198號
PCDV,100,重訴,198,20120831,3

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第198號
原　　　告　裕基建設股份有限公司
法定代理人　許美桂
訴訟代理人　吳慶隆律師
被　　　告　添豪有限公司
法定代理人　張再添
被　　　告　趙川鴻
上二人共同
訴訟代理人　戴森雄律師
　　　　　　蔡亞寧律師
　　　　　　張迺良律師
上列當事人間請求給付土地租金等事件，經本院於民國101 年8
月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告添豪有限公司占有坐落新北市○○區○○段一四二六地號土地，面積二八九七點八六平方公尺，自民國九十八年十二月七日起至民國九十九年八月三日止，每月應給付原告之租金為新臺幣叁拾叁萬壹仟伍佰壹拾伍元。
核定被告添豪有限公司占有坐落新北市○○區○○段一四二六地號土地，面積二八七五點Ｏ四平方公尺，自民國九十九年八月四日起至民國一百年四月十二日止，每月應給付原告之租金為新臺幣叁拾貳萬捌仟玖佰零伍元。
核定被告趙川鴻占有坐落新北市○○區○○段一四二六地號土地，面積二二點八一平方公尺，自民國九十九年八月四日起至民國一百年四月十二日止，每月應給付原告之租金為新臺幣貳仟陸佰壹拾元。
被告添豪有限公司應給付原告新臺幣伍佰叁拾伍萬壹仟零壹拾元，及自民國一百年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告趙川鴻應給付原告新臺幣貳萬壹仟陸佰柒拾壹元，及自民國一百年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告添豪有限公司負擔百分之十四、被告趙川鴻負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第四項如原告以新臺幣壹佰柒拾玖萬元為被告添豪有限公司供擔保後，得假執行；但被告添豪有限公司如以新臺幣伍佰叁拾伍萬壹仟零壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第五項得假執行；但被告趙川鴻如以新臺幣貳萬壹仟陸佰柒拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。




事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣原告前經鈞院拍賣而買受坐落新北市○○區○○段1426地 號土地、權利範圍全部（下稱系爭土地），並於民國98年12 月7 日辦妥所有權移轉登記事宜。而被告添豪有限公司（下 稱被告添豪公司）前於96年7 月27日以買賣為由辦妥所有權 移轉登記取得系爭土地上之同段第18884 至19012 號建號房 屋共127 筆（其中同段第19011 、19012 號建號為共有）之 所有權；嗣被告添豪公司將其中同段第18969 號建號及共有 之同段第19011 號建號之權利範圍10000 分之66亦即門牌號 碼新北市蘆洲區○○○路○段50之1 號4 樓建物出賣予被告 趙川鴻（下稱系爭房屋B ），並於99年8 月4 日辦妥所有權 移轉登記。
㈡、原告為系爭土地之所有權人，然系爭土地上存有被告添豪公 司所有之同段第18884 至19012 號建號之房屋共127 筆，在 被告添豪公司尚未出售系爭房屋B 予被告趙川鴻之前，原告 便曾委請吳慶隆律師寄發98年12月28日98立隆字第1228-1號 函催告被告添豪公司應給付占有使用系爭土地之相當於租金 損害之不當得利，並要求被告添豪公司與原告協商價購事宜 ，然均未獲被告添豪公司置理。嗣後原告得知被告添豪公司 欲將系爭房屋B 出售予被告趙川鴻，遂復委請吳慶隆律師再 次寄達99年2 月3 日99立隆字第0203-1號、99年9 月15日99 年立隆字第0915-1號函催告被告添豪公司應給付使用系爭土 地之相當於租金損害之不當得利以及轉知如欲購買被告添豪 公司之房屋之客戶亦應向原告購買坐落之土地持份，以免發 生訟累及糾紛等事宜，然被告添豪公司仍置之不理。原告迫 於無奈始提起本件訴訟。
㈢、按民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓 人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得 使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定 之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求 法院定之。」，原告主張依上開條文，兩造間應推定存有租 賃關係，原告並依同法條第2 項規定，訴請鈞院核定租金數 額。
㈣、而關於相當於租金損害之利益之計算標準，固可參酌土地法 第105 條、第97條第1 項之規定，然原告係以新臺幣（下同 ）3 億725 萬元之價格拍賣取得系爭土地，倘若僅以土地之 申報總價額年息10％來計算相當於租金之利益，則原告所受



租金之利益將與投標價金亦即系爭土地之實際買價相差甚遠 ，將造成被告不當受益且對原告甚為不公。故原告主張應以 系爭土地之拍定價格來計算，並參酌當地經濟繁榮、交通便 利、人口密集等情，酌以年息10％計算相當於租金之不當得 利或類推適用上開標準據以核定租金數額，始為公允、客觀 。
⑴、有關被告添豪公司部分：
①、被告添豪公司於98年12月7 日起至99年8 月3 日止（共240 天），占有使用系爭土地之不當得利或租金數額約為20,202 ,740元【計算式：拍定價格307,250,000 元×10％÷365 × 240 天】（元以下均四捨五入）。
②、另被告添豪公司自99年8 月4 日起至100 年3 月6 日止（共 215 天），因其自99年8 月4 日起遂將系爭房屋B 出售予被 告趙川鴻，故被告添豪公司所占有使用之系爭土地比例變為 0.992913，是其此期間所享有之不當得利或租金數額約為17 ,970,025元【計算式：拍定價格307,250,000 元×10％÷36 5 ×215 天×0.992913比例】。
③、又自100 年3 月7 日起，被告添豪公司每月可享受相當於租 金之利益約為2,542, 271元【計算式：拍定價格307,250,00 0 元×10％÷12月×0.992913比例】。 綜上，原告請求被告添豪公司應給付38,172,765元（亦即上 開①+ ②之金額），及自98年12月7 日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息，並自100 年3 月7 日起，按月給付原告 2,542,271 元（即上開③之金額），實有理由。⑵、有關被告趙川鴻部分：
①、被告趙川鴻自99年8 月4 日起至100 年3 月6 日止（共215 天），占有使用系爭土地之比例為0.007087，不當得利或租 金數額約為128,263 元【計算式：拍定價格307,250,000 元 ×10％÷365×215 天×0.007087比例】。②、又自100 年3 月7 日起，被告趙川鴻每月可享受相當於租金 之利益約為18,146元【計算式：拍定價格307,250,000 元× 10％÷12月×0.007087比例】。
綜上，原告請求被告趙川鴻應給付128,263 元（即上開①之 金額），及自99年8 月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息，並自100 年3 月7日起，按月給付原告18,146元（ 即上開②之金額），實有理由。
㈤、系爭土地面臨雙向道路，附近有公車站牌「九芎廟口」距18 0 公尺、社區巴士通往捷運「三民高中」站，以及距離東西 向台64線快速道路僅1 公里，交通便利，屬繁榮之商業地帶 ，有附近照片及查詢地圖可證；高壓電塔將來有拆遷之可能



；且依原證2 建物登記謄本可知，新北市蘆洲區○○○路○ 段50號、50之1 號、52號、52之1 號、54號、54之1 號、56 號、56之1 號、58號、58之1 號以及蘆洲區○○街167 巷52 號、54號之建物，係屬店舖集合住宅，可作為商業使用，此 有臺北縣政府工務局使用執照存根可稽，系爭房屋之地下室 也有出租停車位，被告添豪公司是建設公司，顯見系爭房屋 其並非要作自用住宅使用，自應不受土地法第97條以土地申 報地價作為計算租金之限制，而應以拍定價格年息10％計算 租金，核屬公允、客觀。給付租金之起算日應以被告二人取 得所有權之時間計算，蓋系爭房屋之使用執照發照日為89年 7 月3 日，可見89年起，就有使用的狀況，被告所提被證19 是變更使用執照，不能作為計算之始日等語。
㈥、聲明：①請求核定被告添豪有限公司占用坐落新北市○○區 ○○段1426地號土地（面積2897.86 平方公尺），自98年12 月7 日起至終止占有之日止，每月應給付原告254 萬2271元 。被告添豪有限公司應給付原告38,172,765元，及自98年12 月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並自100 年 3 月7 日起，按月給付原告2,542,271 元。②請求核定被告 趙川鴻占用坐落新北市○○區○○段1426地號土地（面積28 97.86 平方公尺），自99年8 月4 日起至終止占有之日止， 每月應給付原告1 萬8146元。被告趙川鴻應給付原告128,26 3 元，及自99年8 月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算之 利息，並自100 年3 月7 日起，按月給付原告18,146元。③ 原告願供擔保請准宣告假執行。（見本院卷㈢第40頁）二、被告答辯則為：
㈠、系爭土地前於87年6 月6 日以買賣為原因，登記為訴外人昱 筌建設股份有限公司所有（下稱昱筌公司），而系爭房屋均 係於87年7 月3 日興建完成，87年8 月8 日第一次登記為訴 外人昱筌公司所有，此皆有土地及建物登記謄本可證。嗣因 訴外人昱筌公司進入破產程序，故訴外人聖豐資產管理股份 有限公司（下稱聖豐公司）乃於94年12月29日經由拍賣程序 標得系爭房屋127 戶，此有得標證明可憑，嗣又分別於96年 7 月27日出售其中112 戶系爭房屋及於98年5 月8 日出售其 中15戶系爭房屋予被告添豪公司。被告添豪公司後於99年8 月4 日出售系爭房屋B 予被告趙川鴻。原告則係於鈞院94年 執字第42090 號拍賣抵押物強制執行案件中，承受拍得系爭 土地，並於98年12月7 日辦妥所有權移轉登記事宜。按「土 地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人 時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土



地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期 限不受第449 條第1 項規定之限制。」民法第425 條之1 第 1 項定有明文。系爭土地及系爭土地上之系爭房屋原同屬訴 外人昱筌公司所有，然系爭土地及系爭房屋後因分開拍賣致 先後讓與不同之人，依民法第425 條之1 規定，房屋受讓人 之被告及土地受讓人之原告，在房屋得使用期限內，應推定 有租賃關係，故被告自非無權占有，亦無何不當得利可言。㈡、原告雖請求鈞院依民法第425 條之1 核定租金數額，惟原告 主張以其土地拍定價格為標準，並酌以年息10％計算不當得 利或租金數額云云，則屬無據。
⑴、依最高法院43年度臺上字第392 號民事判例意旨，「土地法 第97條第1 項所定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價額年息10％為限，係屬強制規定，如當事 人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。」，可 見土地法第97條既屬強制規定，自無任由原告主張以拍定價 格作為計算依據之理由。而土地法第97條第1 項、第105 條 所規定之所謂土地價額係指法定地價，法定地價係指申報地 價，有土地法施行法第25條、土地法第148 條可憑，故被告 主張本件應以土地申報地價作為計算租金之依據。⑵、據了解，原告當初係以購買不良債權之方式以1.6 億元向前 手購買價值約4 、5 億元之系爭土地抵押債權，再以債權抵 繳系爭土地之拍定價額3 億餘元，故原告實際所支出成本並 非其所主張之3 億餘元。再者，系爭土地之拍賣公告上已載 明系爭房屋之存在並註明不點交，是則原告在評估法定地租 後，必仍認定其有利可圖，方會同意承受系爭土地，故原告 違反法律規定主張應以307,250,000 元之拍定價格作為計算 依據云云，即屬不公。又最高法院59年度臺上字第793 號民 事判例：「房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第 97條及實施都市平均地權條例第58條，分別定有限制。當事 人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權 ，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強 制減定前開超限租額，併行不悖。」，是則若鈞院認原告得 請求租金，亦請參照此判例意旨，就超過部分，予以駁回。 再者，土地法第105 條準用同法第97條之規定，建築基地之 租金，按申報價額年息10％為限，乃指基地租金之最高限額 而言，並非必須照申報地價額年息10％計算，本件原告並未 敘明理由，即逕以最高之年息10％作為計算基礎，亦屬無據 。
㈢、本件應有土地法第97條及第105條之適用。⑴、依土地法第97條規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及



其建築物申報總價額年息10％為限。基地租賃則於同法第10 5 條有準用之規定。原告主張土地法第97條所謂房屋係指住 宅用之房屋而言，此點被告並無不同意見，而本件是為住宅 用之房屋，不論被告添豪公司將來是否出售房屋，其性質上 均為住宅用房屋，並無不同。原告主張依拍賣價格10％請求 租金，於法不合。另原告提出之最高法院54年台上字第1528 號判例，是攤位之租金問題，與本件情形不同，如何比擬。 此外，系爭土地之申報地價為每平方公尺17,160元，為公告 地價14, 300 元之120 ％，此觀相鄰同段1453、1452、1424 、1551、1547地號土地之公告地價均為14,300元即明。原告 標買系爭土地時，明知系爭土地上有被告二人所有之系爭房 屋，預見與被告間將有租金請求之訴訟，且知悉土地法第97 條係以申報地價為計算基礎，從而故意申報較高之申報地價 ，敬請鈞院於核定租金時，予以斟酌。
⑵、又系爭房屋於整修前並無法使用，故在系爭房屋整修前，被 告添豪公司根本未獲利，實無原告主張之不當得利可言。而 原告刻意阻礙被告使用系爭房屋，又向被告二人請求租金， 亦悖誠信原則。被告添豪公司取得系爭房屋時，屋內水電、 瓦斯、消防、門窗、衛浴等設備皆遭拆除，如未經修繕，根 本無法使用。而被告添豪公司之前手於94年12月29日經由拍 賣程序標得系爭房屋127 戶，原告係因該次拍賣與前手競標 不成，乃惡意提起刑事及行政訴訟等官司，用以阻礙被告取 得所有權。因整修系爭房屋金額龐大，被告添豪公司未確定 取得所有權前，不敢貿然投入資金整修，原告惡意阻撓行為 導致被告添豪公司遲至98年間訴訟確定後，才得以著手整修 ，在整修期間，並無獲利可言，原告主張之不當得利並不存 在。原告明知雙方有擬制租賃關係存在，卻一方面刻意阻礙 被告添豪公司使用系爭房屋，一方面又要求被告二人自取得 所有權時起算給付租金，其權利之行使實與誠信原則有違。 被告主張租金起算時間應自判決確定時開始起算或自系爭房 屋整修竣工之99年7 月5 日始起算（參被證19變更使用執照 副本通知書），方屬合理。又系爭房屋鄰近高壓電塔，而高 壓電塔通常會導致不動產價格減少10％至20％，且原告又刻 意調高申報地價20％，故本件應以扣除原告刻意調高20％及 電塔損失價格20％後之公告地價亦即每平方公尺11,440元作 為計算租金之基準。依據醫學報導，高壓電纜產生之極低頻 電磁場對人體有害，國際癌症研究所將極低頻電磁場列為致 癌物，並指出其可能導致兒童白血病罹患機率增加，臺灣亦 有研究指出北臺灣鄰近高壓電塔的兒童患白血病的數量增加 ，顯見高壓電塔確實會危害人體健康。再據不動產專業機構



相關研究報導，高壓電塔為嫌惡設施之一，因對人體生命健 康造成威脅，故高壓電塔影響不動產價格減低約10％至20％ ，系爭土地附近即設有高壓電塔，其價格低於一般價格10％ 至20％等語。
㈣、均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告前經拍賣而買受坐落新北市○○區○○段1426地號土地 、權利範圍全部，並於98年12月7 日辦妥所有權移轉登記事 宜，並有土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷㈠第16頁 ）。
㈡、被告添豪有限公司前於96年7 月27日以買賣為由辦妥所有權 登記取得系爭土地上之同段第18884 至19012 號建號房屋共 127 筆（其中同段第19011 、19012 號建號為共有）之所有 權，並有建物登記第一類、第二類謄本在卷可稽（見本院卷 ㈠第17至143 頁、第175 至183 頁）。㈢、嗣被告添豪公司將其中同段第18969 號建號及共有之同段第 19011 號建號之權利範圍10000 分之66亦即門牌號碼新北市 蘆洲區○○○路○段50之1 號4 樓建物出賣予被告趙川鴻， 並於99年8 月4 日辦妥所有權移轉登記，並有建物登記第二 類謄本在卷可稽（見本院卷㈠第144頁）。
㈣、兩造同意被告占用系爭1426地號土地之面積即為系爭1426地 號土地之登記面積2897.86 平方公尺（見本院卷㈡第98頁背 面履勘筆錄）。
㈤、兩造對於卷附臺灣板橋地方法院不動產權利移轉證書、舊土 地登記第二類謄本（見本院卷㈠第12至15頁、卷㈡第14至26 頁）之形式及內容之真正，均不爭執。
㈥、系爭建物於87年7 月3 日興建完成，訴外人昱筌公司於87年 8 月8 日辦理第一次登記而為系爭建物之所有權人，系爭土 地則係訴外人昱筌公司於87年6 月6 日以買賣為原因登記為 所有權人，嗣因訴外人昱荃公司進入破產程序，訴外人聖豐 資產管理股份有限公司乃於94年12月29日經由拍賣程序標得 系爭建物，再分別於96年7 月27日出售系爭建物中之112 戶 及於98年5 月8 日出售剩餘之15戶予被告添豪公司。並有舊 建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷㈡第27至28頁）。四、本院得心證之理由：
㈠、原告為上揭主張，被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為 ：本件原告可否依民法第425 條之1 規定，請求法院核定租 金？如可，租金數額應為多少？（見本院卷㈢第98頁筆錄） 茲詳述如下：




㈡、有關原告可否依民法第425 條之1 規定，請求法院核定租金 部分：
①、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租 金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第42 5 條之1 定有明文。又按「土地與房屋為各別之不動產，各 得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離 而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房 屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其 間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真 意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許 房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判 例參照）。而其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化 之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425 條之1 有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有 人間之權益，庶符社會正義之要求。本件系爭房屋與土地原 均登記為上訴人一人所有，上訴人有所認知未能清償債務時 ，系爭建物即可能被拍賣由第三人（被上訴人）取得所有權 ，則上訴人於被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有 權後，自應推斷其默許被上訴人繼續使用系爭土地，而得類 推適用上開判例與法條之規定，始無悖於誠信原則及社會正 義之要求。」，此有最高法院95年台上第551 號裁判意旨可 參。
②、經查，本件系爭土地（持分萬分之5003）與系爭建物原均為 訴外人昱筌公司所有，嗣因訴外人昱荃公司進入破產程序， 訴外人聖豐資產管理股份有限公司乃於94年12月29日經由拍 賣程序標得系爭建物，再分別於96年7 月27日出售系爭建物 中之112 戶及於98年5 月8 日出售剩餘之15戶予被告添豪公 司；系爭土地部分，則由原告因拍賣而於98年12月7 日登記 為所有權人等情，為兩造所不爭執，洵堪認定。雖被告添豪 公司是買賣取得系爭建物在前，原告則是承受拍定系爭土地 在後，然原告於拍賣承受系爭土地時，顯然已知系爭土地上 坐落有被告添豪公司所有之系爭建物存在，應可推斷系爭土 地承買人即原告有默許系爭建物之房屋承買人即被告繼續使 用土地之意思存在，復按民法第425 條之1 之立法本旨乃在 於使房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既 得之使用權，並調和土地、建物不同所有人間之權益，期能



符合社會正義、經濟效益等之要求，是揆諸上揭裁判意旨， 本件原告承受拍定系爭土地應可類推適用上開判例與法條之 規定，始可無悖於誠信原則及社會正義之要求。從而，本件 原告主張兩造間應推定有租賃關係存在，並類推適用民法第 425 條之1 第2 項規定，併訴請法院予以核定租金及請求給 付租金，即屬有據。
㈢、有關租金數額應為多少部分：
①、按「土地法第97條第1 項所定，『城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限』，係屬 強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分 無請求權。」，有最高法院43年台上字第392 號判例可資參 照。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。而 前開規定，於租用基地建築房屋應準用之，同法第105 條亦 規定甚明。
②、經查，本件被告添豪公司所有之系爭建物A 及被告趙川鴻所 有之系爭建物B 占有使用原告所有之系爭土地所成立之租賃 關係，核其性質自屬上揭土地法所稱之租用基地建築房屋之 租賃關係甚明，是依上開法條規定及判例意旨，關於該城市 地方房屋租金之計算，自應依土地法第97條第1 項規定之標 準定之，原告主張應以其拍定系爭土地之價格酌定云云，與 法未合，難認有理。又租用基地建築房屋之租金數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮 之程度及承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定，並非一律均達申報總價年息10 ％之最高額，此亦有最高法院68年台上字第3071號判例意旨 可資參照。
③、準此，本院審酌系爭土地係坐落在新北市蘆洲區○○○路○ 段與九芎街71巷之交接處，其上之系爭建物則為集合住宅之 建築，地下室設有停車場，系爭土地面臨之永安南路二段為 一雙向道路，道路旁緊鄰鴨母港溪，溪寬約五米，該溪前方 則為一整排之鐵皮工廠，附近並無商店，永安南路二段上亦 無公車站牌，鄰近處並無捷運站或國中、小學，需以社區巴 士接駁始能到達捷運「三民高中」站，最近之公車站牌「九 芎廟口」距離約180 公尺遠，另距離東西向台64線快速道路 約1 公里，系爭建物之右側即九芎街71巷、後方為九芎街16 7 巷，均為單線道之巷弄，鄰近亦均為住宅區，並無商店， 系爭建物上空有高壓電塔之電線橫越整棟集合住宅區，該高 壓電塔分別坐落在系爭土地兩端，亦即九芎街71巷口處及長 安街口處，系爭建物目前尚未出租或出售，地下室停車位僅



出租十餘個，尚不足以支付管理成本費用等情，有本院履勘 筆錄、系爭土地位置圖、建物測量成果圖、現場照片、兩造 不爭之民事陳報狀附卷可稽（見本院卷㈡第97頁以下及第87 至89頁、第107 至115 頁、第81頁、第98頁背面），是本院 因認原告主張：兩造間租金應按拍定價格之年息10％計算云 云，實屬過高，而應以申報地價年息8 ％計算始為公允。至 原告主張該高壓電塔將來有拆遷之可能，租金數額應核定較 高云云，然原告並未提出任何證據證明是否有具體確切之拆 遷時間及計畫；原告復主張系爭建物有部分未來可能會作商 業使用、被告添豪公司未來有出售系爭建物之可能，故系爭 建物應非屬住宅用途云云，惟核原告上開所陳，均屬未來不 確定之情事，而核定租金需以系爭土地目前之狀況進行審酌 ，是原告上開所述，均非本件租金核定時所應加以考量之情 事。至系爭土地之利用情形或商業、經濟條件如於未來產生 變更，若符合民法第227 條之2 所定情事變更原則之要件， 則原告或被告並非不得另行聲請增、減其給付或變更其他原 有之效果，以兼顧兩造間權益之公平，附此敘明。④、又查，系爭建物占用系爭土地之面積即為系爭1426地號土地 之登記面積2897.86 平方公尺乙節，為兩造所不爭執（見本 院卷㈡第98頁背面履勘筆錄），而被告添豪公司所有之系爭 建物A 共為126 戶，亦即對應占用系爭土地之比例為127 分 之126 ；被告趙川鴻所有之系爭建物B 則為1 戶，亦即對應 占用系爭土地之比例為127 分之1 。再查，原告主張系爭土 地自98年1 月1 日起迄今之申報地價為每平方公尺1 萬7160 元，並提出地價第一類謄本為憑（見本院卷㈠第184 頁）， 據此，則被告趙川鴻占有系爭土地127 分之1部分，自99年8 月4 日起之每月租金應核定為2610元【計算式：17160 ×（ 2897.86 ×1/127 ）×8 ％÷12＝2610元（元以下四捨五入 ，下同）】，被告趙川鴻自99年8 月4 日起至本件起訴之10 0 年4 月12日（見本院卷㈠第3 頁）止，應給付原告之租金 總計為：2 萬1671元【計算式：（7 月×2610元）+ （2610 元÷31天×28天）+ （2610元÷30天×12天）＝2 萬1671元 】。而被告添豪公司於98年12月7 日起至99年8 月3 日止， 係占有系爭土地之全部，期間之每月租金應核定為33萬1515 元【計算式：17160 ×2897.86 ×8 ％÷12＝33萬1515元】 ；至99年8 月4 日後，被告添豪公司係占有系爭土地之127 分之126 ，是自99年8 月4 日起，被告添豪公司之每月租金 應核定為32萬8905元【計算式：17160 ×（2897.86 ×126/ 127 ）×8 ％÷12＝32萬8905元】，被告添豪公司自98年12 月7 日起至本件起訴之100 年4 月12日（見本院卷㈠第3 頁



）止，應給付原告之租金總計為：535 萬1010元【計算式： （7 月×33萬1515元）+ （33萬1515元÷31天×25天）+ （ 33萬1515元÷31天×3 天）+ （7 月×32萬8905元）+ （32 萬8905元÷31天×28天）+ （32萬8905元÷30天×12天）＝ 535 萬1010元】。
⑤、至於原告請求被告二人應給付至終止占有系爭土地之日止之 租金，核屬將來給付之訴，按民事訴訟法第246 條規定：「 請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之 。」，而本件兩造間係因租金數額究應為多少有所爭議致被 告二人目前尚未給付租金，尚難逕認即有預為請求之必要， 此外，原告亦未提出積極證據證明有預為請求之必要，是原 告此部分請求，尚難准許。
㈣、綜上所述，本件原告類推適用民法第425 條之1 第2 項規定 ，請求核定被告添豪公司自98年12月7 日起至99年8 月3 日 止之每月租金為33萬1515元，自99年8 月4 日起至100 年4 月12日止之每月租金為32萬8905元；核定被告趙川鴻自99年 8 月4 日起至100 年4 月12日止之每月租金為2610元；被告 添豪公司應給付原告535 萬1010元、被告趙川鴻應給付原告 2 萬1671元，及均自100 年5 月4 日（見本院卷㈠第169 、 170 頁送達證書）起至清償日止按年息5 ％計算之利息，於 法洵無不合，應予准許；至其超逾部分之請求，即屬無據， 應予駁回。
五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證 據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影 響，爰不一一論述，併予敘明。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就 原告對被告添豪公司勝訴部分，經核於法並無不合，爰各酌 定相當之擔保金額准許之；至就原告對被告趙川鴻勝訴部分 ，因所命給付金額未逾50萬元，爰由本院依民事訴訟法第38 9 條第1 項第5 款規定依職權宣告假執行，並另就被告趙川 鴻之聲請酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之 聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由。爰依民事訴訟 法第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 吳金芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如



委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書記官 陳昭綾