臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第86號
上 訴 人 賴玉枝
賴麗華
賴秀眉
賴明玉
賴清吉
上五人共同
訴訟代理人 溫令行律師
被上訴人 賴錦地
訴訟代理人 賴李金子
被上訴人 林賴秀珠
上二人共同
訴訟代理人 吳莉鴦律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年12
月1日臺灣臺中地方法院104年度重訴字第206號第一審判決提起
上訴，本院於106年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人賴錦地逾新臺幣陸萬貳仟肆佰壹拾貳元本息部分、給付被上訴人林賴秀珠逾新臺幣肆萬壹仟陸佰零參元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段00000地號土地（ 以下稱系爭243-1地號土地）為兩造及中華民國所共有；同 段244地號土地（以下稱系爭244地號土地）則為兩造所共有 ，各權利範圍如附表所示。上訴人賴玉枝、賴麗華、賴秀眉 、賴明玉、賴清吉（以上5人，以下稱上訴人等）於民國（ 下同）102年5月29日以每坪新台幣（下同）28萬元價格將上 訴人等就系爭243-1、244地號土地之應有部分，欲以總價 90, 406,364元出售予訴外人李文龍（以下稱前契約）。上 訴人賴清吉代表其他上訴人於102年6月10日以中和宜安郵局
第133號存證信函通知伊等行使優先承買權，伊等則於102年 6月19日以士林社子郵局第78號存證信函對上訴人等表示願 意行使優先承買權，兩造間就上訴人之應有部分之買賣關係 業已有效存在。上訴人等卻於102年11月20日另與李文龍簽 署協議書，將買賣標的由出賣渠等之應有部分，變更為出賣 土地全部（以下稱後契約），並於102年12月31日將上開二 筆土地全部移轉登記予李文龍。就後契約部分，上訴人等未 依土地法第34條之1規定通知伊及其他共有人是否行使優先 購買權，致使伊無從行使土地法第34條之1第4項所規定之優 先承買權，且因此優先承買權僅具有債權效力，已無從塗銷 登記名義，僅得依據債務不履行及不當得利之規定，請求上 訴人等負損害賠償責任。上訴人等將系爭土地出售予李文龍 ，雖有依每坪28萬元價格計算之買賣價金提存於法院提存所 ，然除法律所規定之土地增值稅外，尚扣除三七五租約解除 費用、代書費、仲介費、其他（文書代撰及諮詢費）等項目 之費用，然伊等並非出賣人，與買受人間自不發生任何法律 關係，與上訴人等人所委任之代書（地政士）、仲介等人間 亦不發生任何法律關係，上訴人等與代書、仲介如何約定、 達成何種協議，或向何人諮詢及委託代撰書類，皆與伊無關 ，伊自無分擔上開費用之義務，又上訴人未能舉證明其確有 支付三七五租約解除費用，是其於提存時擅自扣除該等費用 ，應返還伊等情，爰依債務不履行及不當得利之法律關係， 求為命：⑴上訴人等應給付被上訴人賴錦地2,213,290元（ 即0000000 +3 187+225000+15290＝0000000）、給付被上訴 人賴秀珠1,475,527元（即0000000+2125+150000+10193=147 5527），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行（原審 判命上訴人應給付被上訴人如上之金額及利息，而駁回被上 訴人其餘之請求，上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴 ；被上訴人對其敗訴部分未聲明不服，則該部分已告確定） 。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：前契約及後契約均是針對系爭二筆土地全部出 售予李文龍，而為同一契約，上訴人已依土地法第34條之1 規定通知國有財產局及被上訴人是否行使優先購買權，並未 違反土地法之規定，因系爭土地上有三七五租約，而給付承 租人之11,915,671元、仲介費1,200,000元、文書代撰費及 諮詢費共81,550元，均係被上訴人應分攤之費用，故上訴人 為被上訴人等提存買賣價金時，先行扣除被上訴人等依應有 部分之比例應分攤之費用，自無債務不履行或不當得利等語 ，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分
廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。
參、兩造不爭執事項：（本院卷1第53頁反面、54頁、卷2第27頁 反面至29頁、46頁反面）
一、系爭243-1地號土地為兩造及中華民國所共有；同段244地號 土地則為兩造所共有，各權利範圍如附表所示。二、上訴人等於102年5月29日以每坪28萬元價格將渠等就系爭24 3-1、244地號土地之應有部分，欲以總價90,406,364元出售 予訴外人李文龍，並簽訂原證2之不動產買賣契約書，而於 102年12月31日辦竣前開土地所有權移轉登記。三、上訴人賴清吉代表其他上訴人於102年6月10日以中和宜安郵 局第000號存證信函通知被上訴人二人行使優先承買權；被 上訴人二人則共同於102年6月19日以士林社子郵局第00號存 證信函對上訴人等表示願意行使優先承買權，上訴人等確實 有收受被上訴人二人之回函。
四、上訴人等就被上訴人林賴秀珠前開土地應有部分配價金於10 2年12月18日以臺灣臺北地方法院102年度存字第3643號提存 9,141,694元；另就被上訴人賴錦地前開土地應有持分分配 價金於102年12月18日以臺灣士林地方法院102年度存字第15 90號提存13,712,754元。
五、兩造於93年2月15日書立之同意書，其內容記載為「為臺中 市○○區○○段000-1、000等共有土地，共有人按土地法第 34條之1法令規定，同意處理上揭土地，俾便尋找適當包商 或承建人，茲列共有人之親自簽名及蓋章，以證合意。」等 語。
六、系爭後契約總共支出土地增值稅10,909,297元，被上訴人同 意負擔上訴人實際上出賣系爭二筆土地所生之增值稅3,409, 076元。
七、以102年系爭土地公告現值計算，應給付佃農之補償金為10, 505,671元。
八、被上訴人同意中華民國不需要負擔三七五租約補償費用、塗 銷三七五租約費用5000元、其他費用81550元及土地增值稅 。
肆、得心證之理由：
一、102年5月29日買賣契約書（前契約）的標的係上訴人等的應 有部分，而非系爭二筆土地全部。102年11月20日協議書（ 後契約）為新的買賣契約書。
（一）經查，依據上訴人所提出之102年5月29日之不動產買賣契 約書（見原審卷第13頁）第一條係約定：買賣標示：乙方 （即上訴人五人）將所有後開標示記載之土地全部出賣予
甲方（即李文龍），而甲方同意承買是實。一、土地標示 及權利範圍：臺中市○○區○○段00000地號1318平方公 尺、臺中市○○區○○段000地號103平方公尺，以上購買 面積約322.87986坪土地出售明細如後清冊等語，第二條 則約定：本件買賣價金經雙方議定以土地每坪為28萬元整 計算，買賣總價款合計為9040萬6364元等語，惟查，243 -1地號登記面積為1318平方公尺、及244地號登記面積為 103平方公尺，二筆土地合計面積為1421平方公尺，相當 於429.8525坪（即1421X0.3025= 429.8525坪），顯與上 開約定之總面積322.87986坪不符合，且若以系爭二筆土 地全部面積，每坪28坪計算其總價亦達120,358,700元， 與上開約定之面積總價更有不符之處，已難謂該買賣契約 係就系爭二筆土地全部為標的。且參照被上訴人事後所提 出之土地清冊（見原審卷第106頁），其上列有上訴人等 就系爭二筆土地之應有部分，及中華民國財政部國有財產 署關於243-1地號土地之應有部分（395/1799），並以上 訴人等及國有財產署之應有部分比例計算出土地面積322. 87986坪，總價金為90,406,364元。而契約後另有特約條 款，其中特約款第5條更明訂：臺中市○○段00000地號國 有財產署持分土地之購買，由乙方負責購得並過戶甲方， 購買國有持分所需費用及稅捐乙方負擔等語；特約條款第 6條則約定：本約共有人林賴秀珠及賴錦地若未於102年6 月5日與甲方簽約，乙方同意依土地法第34條之1相關規定 通知未出面簽約之他共有人有優先購買權，若共有人於接 獲優先購買權通知十日內表示主張優先購買權，本買賣雙 方同意無條件解除契約，即由履約銀行將簽約款逕自退還 甲方；但若他共有人於接到通知後表示不願意承買或已逾 通知期限未作表示，視同放棄優先購買權，雙方繼續續約 等語，雖可見李文龍係預計購買系爭二筆土地全部無誤， 然礙於尚有被上訴人二人未與其簽約，及因被上訴人二人 亦為共有人，有行使優先權問題，故而李文龍與上訴人等 簽約之標的仍為上訴人等之應有部分，另又包含上訴人等 所同意處理登記於國有財產署名下部分，然上開契約既約 定若被上訴人二人未於102年6月5日與李文龍簽約，上訴 人願意依土地法第34條之1相關規定通知被上訴人二人行 使優先購買權，且實際上亦發生被上訴人二人未與李文龍 簽約，導致上訴人方面於同年6月9日通知被上訴人二人行 使優先購買權之情事發生（參見前揭不爭執事項第三項所 示），益見前契約之標的確定為僅購買上訴人等之應有部 分無誤，是上訴人抗辯其與李文龍簽立之契約出售之標的
為系爭二筆土地全部云云，自非可採。
（二）次查，依照上訴人所提出渠等與李文龍於102年11月20日 協議書（見原審卷第63頁）其約定情形分別為：「茲為民 國一０二年五月二十九日甲、乙雙方就臺中市○○區○○ 段0000 0○000地號等2筆土地，所訂立之不動產買賣契約 ，雙方就契約內容補充協議如下：第一條：原契約特約條 款第五、六條約定變更，已由乙方以土地法第三十四條之 一相關規定通知共有人國有財產署及賴錦地、林賴秀珠將 共有土地以每坪新台幣貳拾捌萬元正全部出售甲方，並告 知可依同一條件主張優先購買權，此二人未表示同意視同 放棄優先購買權及同意出售，其中國有財產署已寄出繳款 書，另共有人賴錦地、林賴秀珠等二人需將其價金扣除土 地增值稅，三七五租約解除費用、仲介費及其他稅、費後 提存法院」、第五條：本買賣含未出面簽約者（國有財產 署及林賴秀珠、賴錦地持分面積）出售總面積為1421平方 公尺，總價為120,358,700元整」等語，可見102年12月20 日之協議書雖係延續原102年5月29日之契約書整合而來無 誤，然其出售標的已由上訴人五人之應有部分及登記於國 有財產署之應有部分，變更為系爭二筆土地全部，其標的 顯然已經變更，買賣價金更因出售標的範圍不同而改變， 足見前後二份契約之標的及價金既屬不同，自難認為係相 同之買賣契約，後面所成立之契約自當應以新契約論，上 訴人等辯稱係前契約之補充協議，尚屬無據。
二、上訴人等將系爭二筆土地全部出售予李文龍，違反土地法第 34條之1共有人優先承買權之規定。
（一）按土地法第三十四條之一第四項所稱共有人出賣共有土地 或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或 單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或 建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣 條件」訂立買賣契約之權而言，最高法院100年度台再字 第46號著有裁判意旨可資參照，經查，本件上訴人賴清吉 代表其他上訴人於102年6月10日以郵局000號存證信函通 知被上訴人等行使優先承買權；被上訴人等則於同年6月 19日以郵局第78號存證信函對上訴人等表示願意行使優先 承買權，上訴人等確實有收受被上訴人等之回函等情，此 既為兩造所不爭執之事項，則被上訴人既對於上訴人等出 售應有部分予李文龍表示行使優先購買權，依上開說明， 其自應接受上訴人五人與李文龍簽約之所有買賣條件，然 如前所述，上訴人與李文龍簽約時，於特約條款第6條約 定如共有人接獲優先購買權通知十日內表示主張優先購買
權，雙方同意無條件解除契約，則被上訴人等承受該買賣 之條件後，自當受同一契約條文所拘束，則前契約自應無 條件解除，被上訴人對於已解除之契約，自無從再對李文 龍主張其有買賣契約關係。是被上訴人等於行使優先購買 權後，其承受之買賣關係解除條件成就，與李文龍之買賣 關係自因約定解除而已不存在。
（二）復按土地法第34條之1第1項雖規定：共有土地或建築改良 物，其處分、變更，得以共有人過半數及其應有部分合計 過半數之同意行之；但就同條第3項之規定觀之，第1項共 有人對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任， 於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其 提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲 請登記。足見為處分之共有人，僅就自己之應有部分而為 處分。所以得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律 所賦與之代理權，其性質為代理他共有人為處分行為，並 非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權。職 是之故，共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土 地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之 應有部分，仍有依同條第4項規定主張優先承購之權利， 最高法院79年度台上字第1455號民事裁判意旨可參。查本 件上訴人等事後於102年11月20日將系爭二筆土地全部出 售予李文龍之後契約，依照上開所述，該契約既與前契約 不同，上訴人等將系爭二筆土地全部出售予李文龍時，自 應依照土地法第34條之1之規定意旨，再通知被上訴人等 行使優先購買權，至於被上訴人等是否知悉上訴人等欲出 售系爭土地全部乙節，並不影響其應通知之義務，上訴人 等抗辯被上訴人等先前已知悉其欲出售系爭二筆土地，並 主張其已履行優先購買權通知之義務云云，即非可採。至 於前後兩份契約之目的，固均為達到出售土地全部予李文 龍之目的，然契約條件既然各有不同，於變更後，自當另 就變更出售系爭二筆土地之全部乙節，通知他共有人是否 行使優先購買權。更何況，前契約業經被上訴人等行使優 先權，而使契約解除條件成就而解除，則上訴人等事後既 延續該契約而另為調整，並簽立買賣標的及總價金均不同 之後契約，更當對於他共有人通知是否行使優先購買權。 上訴人等人竟未另為通知，自難認為符合上開規定。三、上訴人等確實違反共有人優先承買權之規定，被上訴人依據 債務不履行及不當得利之規定，請求上訴人等給付被上訴人 各多扣除之2,213,290元、1,475,527元，有無理由？（一）按土地第34-1條第3項規定：第一項共有人，對於他共有
人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登 記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其 因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。乃針對 未出賣之共有人對於共有人依照第一項規定出賣土地時， 對於其應有之對價或補償所為之規定，而所謂應有之對價 或補償，乃第一項之共有人在未徵得其他共有人同意下， 逕行出售土地，而出售土地之對價或補償，自應依照共有 人應有部分比例分配予各共有人。次按「未受委任，並無 義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得 推知之意思，以有利於本人之方法為之」、「管理事務， 利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理 人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害 時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償 其所負擔之債務，或賠償其損害」，民法第172條、第176 條第1項亦有明文。故對於出售土地所得之買賣價金，僅 得扣除稅捐、規費費用等必要或有益費用，剩餘之價金則 均為買賣之對價，自應依照應有部分比例分配予他共有人 ，且應負連帶清償之責。被上訴人等主張上訴人等於提存 渠之買賣價金前扣除不該由被上訴人負擔之部分，本院即 應審究被上訴人等應分擔之費用究為若干。
（二）三七五租約解除費用部分，被上訴人雖否認其有分擔三七 五租約終止之義務，且上訴人未實際支出云云，然查： １、依後契約即協議書第5條第1款明白約定：「共有人土地買 賣價金扣除實際提存價金及增值稅後未付之三七五租金解 除費用及乙方（即上訴人等）代支付之仲介費及其他稅、 費，甲方應於提存核發次日，將該金額存入履約專戶，於 產權登記完成同時出款」等語（原審卷第宗第20頁反面） ，堪認後契約中上訴人等確與買受人約定，由上訴人等負 責除去系爭土地上之三七五租約，故上訴人等依約確須負 擔三七五租約終止之費用；被上訴人等與訴外人黃金豐於 102年7月2日就系爭土地所簽立之土地買賣合約書第12條 其他特約事項載明「本約標的目前有三七五租約，乙方（ 即被上訴人）負責完稅過戶前終止」等語（原審卷第25至 30頁，該契約嗣後並未履行），另被上訴人等102年6月19 日寄予上訴人等表明行使優先承買權之存證信函上亦載明 「終止三七五租約所需費用依法依各所有權人之所有權比 例繳納」（原審卷第18頁反面），堪認被上訴人亦肯認出 賣人應負責終止三七五租約，且所需費用應由各所有權人 比例分擔；再以耕地三七五減租條例第17條第2項之規定 ，經依法編定或變更為非耕地使用，而終止租約時，除法
律另有規定外，出租人應給予承租人補償，而系爭2筆土 地經臺中市市政府都市發展局以66年1月18日府工都字第 00000號公告為「住宅區」，並以92年12月30日府工都字 第0000000000號公告發布實施，將其變更為「第二種住宅 區」，有台中市政府都市發展局105年1月18日中市都計字 第1050007245號函一份在卷（本院卷1第36頁），且原系 爭243-1地號之土地登記謄本上確有三七五租約之記載（ 原審卷第10頁），況訴外人即系爭二筆土地之買受人李文 龍另案訴請承租人返還土地之原審法院103年度重訴字第 130號案件，亦認定就系爭243-1地號土地確自38年即訂有 私有耕地契約，既經依法編定或變更為非耕地使用，出租 人欲收回耕地，即須依耕地三七五減租條例第17條第2項 給予承租人補償金，有該判決一份在卷（本院卷1第90至 95頁），再以系爭二筆土地嗣於104年合併為○○段000地 號土地後，其上確已無三七五租約之記載，有土地登記謄 本一份可稽（本院卷第第37頁），是以系爭後契約之買賣 確須由賣方負擔終止三七五租約之補償款，且已塗銷租約 登記而為必要費用甚明。
２、依102年系爭土地公告現值計算，應給付佃農之補償金為 10,505,671元，為兩造所不爭執（本院卷2第27頁反面） ，依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款之規定，終止 租約之出租人即應如數給付承租人；至上訴人等簽立後契 約後，復於103年2月27日簽署增補協議書，約定「乙方 (即上訴人)同意支付新台幣壹仟壹佰玖拾壹萬伍仟陸佰柒 拾壹元正(含原乙方應負三七五佃農費用10,505,671萬(「 萬」字應為誤繕)元正及補貼款141萬元正)，作為對甲方( 即訴外人李文龍)之補償，日後三七五租約，由甲方自行 解除概與乙方無涉。」（本院卷1第34頁），又系爭土地 買賣之陽信銀行信託財產結算出款指示書，明確記載系爭 二筆土地買賣價金於信託財產結算出款時即已扣除12,515 ,671元（即上開扣除之11,915,671元，及103年2月27日增 補協議書所定第2條抵押權塗銷之擔保60萬元之總和。於 抵押權塗銷後，訴外人李文龍已將60萬元擔保款返還。） 予買方李文龍（本院卷1第35頁），據此，應認三七五租 約補償款仍係由買賣價金中扣除，僅係上訴人等委由買受 人支付予承租人；證人即承租人江水旺之子江國隆到庭證 稱：李文龍（即買受人）原先要給1050萬元，渠等希望無 租約之244地號土地亦能補償，雙方談不成，李文龍即提 告無權占有，案件判完後，給了佃農共930萬元，本來是 1050萬元，扣掉無權占有判決主文第二項所載要給李文龍
的錢，所以給了930萬元等語（本院卷1第109頁反面）， 而觀諸前開原審法院103年度重訴字第130號判決主文第二 項係承租人應給付李文龍相當於租金之不當得利，是用以 抵銷承租人補償款債權者乃係李文龍之不當得利債權，尚 難認李文龍未代上訴人等支付1050萬元補償款，是仍應認 系爭買賣所實際支出之三七五補償款為1050萬元，至上訴 人等103年2月27日簽署增補協議書同意扣除之逾1050萬元 之5671元洵非系爭買賣之必要費用，不應由被上訴人依其 應有部分之比例負擔，另補貼款141萬元部分，上訴人已 陳明141萬元部分已另案請求，於本件不予計算等語（本 院卷2第27頁反面），是就此141萬元補貼款部分，本院即 不予審究。
３、再以因系爭二筆土地中僅系爭243-1地號土地訂有三七五 租約，而共有人之一之中華民國復非三七五租約之出租人 ，是中華民國即無庸負擔出租人應給付之補償款，此亦為 兩造所不爭執，而塗銷三七五租約之費用為5000元，業經 證人即代辦塗銷之代書陳昭舒證述在卷（本院卷1第154頁 反面），依被上訴人林賴秀珠、賴錦地各所持有系爭243 -1地號土地面積占兩造所持有系爭243-1地號土地總面積 之比例計算結果，被上訴人林賴秀珠、賴錦地應分擔之終 止三七五租約補償款各為1,312,500元、1,968,750元（計 算式：00000000元128.581028.62＝1,312,500元； 00000000元192.861028.62＝1,968,750元，元以下四 捨五入，下同），應分擔之塗銷三七五租約之費用各為 625元、938元（計算式：5000元128.581028.62＝625 元；5000元192.861028.62＝938元）。（三）仲介費120萬元及代書費13500元（含鑑界費4000元、簽約 費1500元、複丈規費8000元）部分：
１、代書費13500元部分：此部分業經證人即代書陳昭舒到庭 證稱確有自賣方即上訴人處收受上開費用（本院卷1第154 頁反面），並有收據、地政規費徵收聯單在卷（本院卷1 第115、116頁），揆諸被上訴人等與訴外人黃金豐於102 年7月2日就系爭土地所簽立之土地買賣合約書第6條第4項 亦載明「土地複丈之鑑界費用及代辦費用，由賣方負擔。 」（原審卷第25至30頁），堪認此等代書費用確為一般土 地買賣之必要費用。
２、仲介費120萬元部分：
⑴按民事訴訟法第二百七十九條第一項所規定之「自認」， 必須當事人對於他造主張不利於己之事實，在訴訟上承認 其為真實或積極而明確的表示「不爭執」始足稱之，此與
同法第二百八十條第一項所規定之「視同自認」，係指當 事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時，消極的不表示 意見或不陳述真否意見之「不爭執」，法律擬制其為「自 認」，該當事人得因他項陳述而可認為爭執之情形未盡相 同（最高法院95年度台上字第2093號民事裁判意旨參照） 。另按當事人合法委任之訴訟代理人，在訴訟上代為自 認，與該當事人自身所為者無異，非別有確切可信之反證 ，法院應認該自認之事實為真實，以之為裁判之基礎（最 高法院71年度台上字第3215號民事裁判意旨參照）。本件 被上訴人之複代理人於準備程序時就上訴人所主張有給付 仲介費120萬元一情，表示「沒有爭執」（本院卷1第76頁 ），積極而明確的表示「不爭執」，自屬民事訴訟法第27 9條第1項之自認，本院自得以之為裁判之基礎，被上訴人 雖主張僅發生民事訴訟法第280條第1項「視同自認」之效 果云云，然民事訴訟法第280條第1項係針對於言詞辯論時 ，消極的不表示意見或不陳述真否意見，所為之規定，與 本件複代理人已積極為訴訟行為自有不同。
⑵另查證人即系爭土地買賣之仲介林清河到庭證稱：系爭買 賣，賴清吉總共匯給渠65萬元，分兩次匯款，各40萬、25 萬元，渠是用太太的大姐陳秋美的帳戶接受匯款，渠還要 分給其他總共五個人，渠個人拿到20萬元左右，渠不認識 簡誠慶等語（本院卷2第6頁反面至第8頁），核與華南商 業銀行股份有限公司105年12月16日營清字第10500064475 號函及所附陳秋美開戶資料及交易明細表（本院卷1第245 至250頁）相符；另證人即簡誠慶到庭證稱：系爭土地買 賣，渠有介紹台中公會張先生帶看，成交之後，賴清吉給 渠現金55萬元仲介費等語（本院卷2第9、10頁），亦堪認 上訴人等所稱系爭買賣共支付仲介費120萬元一情為真實 。
⑶出賣共有土地係消滅共有關係，促進土地利用，被上訴人 等人亦可取得處分共有土地應得之對價，對被上訴人等非 屬不利之行為。又依不動產交易活動之常情，委託仲介公 司進行交易，確實有利於土地買賣交易之進行，是關於仲 介費之支出，其性質上屬於出賣土地之必要費用或有益費 用。是上訴人等人委託證人林清河、簡誠慶仲介出賣系爭 土地，於出賣被上訴人等人應有部分範圍內，應認係為處 理被上訴人等人事務所需之必要或有益費用。而被上訴人 等人既可取得處分系爭土地之對價，上訴人等人亦於取得 價金後將被上訴人等應取得之對價提存於法院，故被上訴 人等人係屬受有利益，自應負擔仲介費。依不動產仲介經
紀業報酬計收標準第1條規定，經營仲介業務者收取服務 報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金之6％， 而一般行情多係由出賣人支付成交價之3-5％，買受人支 付成交價之1-3％服務費，以本件系爭買賣總價120,358, 700元計算，仲介費不到百分之一，並無過高之情形，被 上訴人等以其非買賣契約當事人，非仲介契約當事人為由 拒絕分擔仲介費，非有理由。
３、仲介費、代書費之支出共1,213,500元（1,200,000＋13, 500＝1,213,500元），乃係必要費用或有益費用已如上述 ，則系爭買賣之所有共有人均負分擔之義務，中華民國雖 非系爭243-1地號土地三七五租約之出租人而無庸分擔終 止租約補償款及塗銷租約登記之費用，然仍應分擔仲介費 、代書費，是依被上訴人林賴秀珠、賴錦地各所持有系爭 二筆土地面積占系爭二筆土地總面積之比例計算結果，被 上訴人林賴秀珠、賴錦地應分擔之仲介費、代書費各為 120,799元、181,190元（計算式：1,213,500元141.455 1421＝120,799元；1,213,500元212.17251421＝18 1,190元）。
（四）其他文書費用81,550元部分：
上訴人陳稱此等費用均為102年5月29日前契約所花之費用 明確在卷（本院卷1第192頁反面），然前契約既經本院認 定已因解除條件成就而解除如前述，則與後契約所成立之 系爭買賣契約無涉，上訴人因前契約所支出之文書費用81 ,550元，自無向被上訴人請求分擔之理，是上訴人等辯稱 此部分費用亦應予扣除，即非有據。
（五）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。承上，上訴人等對被上訴人林賴秀 珠、賴錦地得扣除之費用（增值稅部分為兩造所不爭執， 非在本件審理範圍）各僅1,433,924元（1,312,500元＋ 625元＋120,799）、2,15 0,878元（1,968,750＋938元＋ 181,190），上訴人等於提存被上訴人等應分得之買賣價 金前各扣除1,475,527元、2,213,290元，就超出應扣除部 分（林賴秀珠、賴錦地各41,603元、62,412元），被上訴 人等主張上訴人係無法律上之原因而受利益，致被上訴人 等受有損害，從而被上訴人依不當得利之法律關係，請求 上訴人等返還，即有理由（上訴人另依債務不履行之法律 關係為訴訟標的，本院即無庸審究），至應扣除部分，被 上訴人依債務不履行或不當得利之法律關係為選擇合併， 請求上訴人等給付，均無理由。
伍、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給 付被上訴人賴錦地62,412元；林賴秀珠41,603元，及上訴人 賴清吉自104年4月10日起、賴麗華自同年月11日起、賴玉枝 、賴秀眉、賴明玉自同年月24日起，均至清償日止，按週年 利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予 准許部分，為上訴人敗訴之判決，並附條件為假執行及免為 假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二 項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決， 並為供擔保後准、免為假執行之宣告，並無不合。上訴人仍 執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜
法 官 黃渙文
以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳文琴
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日