房屋稅
臺北高等行政法院(行政),訴字,105年度,178號
TPBA,105,訴,178,20170316,1

臺北高等行政法院判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　105年度訴字第178號
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106年3月2日辯論終結
原　　　告　富邦建築經理股份有限公司
代　表　人　李震華（董事長）
原　　　告　國聚開發股份有限公司
代　表　人　盧明德（董事長）
共　　　同
訴訟代理人　張福源　會計師
被　　　告　臺北市稅捐稽徵處
代　表　人　蘇鈞堅（處長）住同
訴訟代理人　歐思吟
　　　　　　陳秀蓮（兼送達代收
　　　　　　林美君
上列當事人間房屋稅事件，原告不服臺北市政府中華民國104年
12月16日府訴一字第10409172100 號訴願決定（下稱訴願決定1
）、第00000000000 號訴願決定（下稱訴願決定2 ）及第000000
00000號訴願決定（下稱訴願決定3），合併提起行政訴訟，本院
判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、程序事項：
本件原告起訴後，被告代表人由黃素津變更為蘇鈞堅，茲據 新任代表人具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、事實概要：
緣原告富邦建築經理股份有限公司（下稱富邦公司）因信託 登記所有之10戶房屋（門牌為臺北市○○區○○○路○段○○ 號2樓、5樓、6樓【有2位委託人】、11樓、13樓、16樓、18 樓、20樓、22樓），以及原告國聚開發股份有限公司（下稱 國聚公司）所有之5戶房屋【門牌為臺北市○○區○○○路○ 段○○號4樓、8樓、14樓、19樓及21樓（與前開原告富邦公司 所有10戶房屋，下合稱系爭15戶房屋）】，坐落基地所興建 之地上22層、地下6層22戶之建築物，領有臺北市政府都市 發展局民國103年9月17日核發之103使字第0233號使用執照 （載明本案係都市更新案件），建築物之構造種類為鋼骨造 ，系爭15戶房屋用途為集合住宅，前經起造人即原告富邦公 司，於103年10月15日向被告所屬松山分處（下稱松山分處 ）申報設立房屋稅籍，並申請依都市更新條例第46條第2款



規定減半徵收房屋稅。經松山分處於103年11月5日派員至系 爭15戶房屋所在之敦南樞苑（下稱系爭社區）現場進行勘查 ，審認系爭15戶房屋總面積均各達80坪以上，房地總價均各 在新臺幣（下同）8,000萬元以上，且系爭15戶房屋所在建 築物符合臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下 稱評定作業要點）第15點（自103年7月1日起實施）所定之 高級住宅8項特徵。被告乃以103年11月11日北市稽松山甲字 第10348609100號函核定系爭15戶房屋為高級住宅，自103年 10月1日起按系爭15戶房屋坐落地點之街路等級調整率加成 核計房屋構造標準單價，核定系爭15戶房屋之房屋現值，及 自103年10月1日至105年9月30日止，房屋稅減半徵收。嗣10 4年房屋稅開徵，被告乃依房屋稅條例第5條第1項第1款、臺 北市房屋稅徵收自治條例第4條第1項第1款第2目及都市更新 條例第46條第2款規定，對系爭15戶房屋按非自住之其他住 家用稅率3.6%減半課徵104年房屋稅，原告富邦公司所有之 10戶房屋各為101萬4,190元、120萬3,271元、101萬4,190元 、101萬4,190元、101萬4,190元、101萬4,190元、101萬4,1 90元、99萬5,672元、120萬3,271元及101萬4,190元；原告 國聚公司所有之5戶房屋各為101萬4,190元。原告不服，申 請復查，經被告104年8月24日北市稽法甲字第10430724400 號（下稱原處分1）、104年8月25日北市稽法乙字第1043072 4300號（下稱原處分2）及104年8月24日北市稽法乙字第104 30724200號復查決定（下稱原處分3）駁回，續提訴願，亦 遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、原告主張：㈠評定作業要點第15點之規定，顯已違反租稅法 律主義：1.法定「房屋課稅現值」之計算公式，係為：①標 準單價×面積×②（1-折舊年數×折舊率）×③路段率。惟 查，該處核定之計算公式，卻為：①標準單價×④（1＋路 段率）×面積×②（1-折舊年數×折舊率）×③路段率。經 查，原核定之計算公式，多乘了④（1＋路段率）乙次，顯 已違反房屋稅條例第11條第1項之規定，有違租稅法律主義 。2.原核定之計算所援引評定作業要點第15點規定，就『其 房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加 成核計』多乘了（1＋270﹪）計370﹪，亦即本件門牌座落 為臺北市○○○路○段○○號，位於八德路與市○○道○○路 段率為270％，其意思即（1＋170％）。依評定作業要點第 15點第2項「依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單 價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計」之規定 ，其正確計算式應為〔1＋170％〕，惟原核課之計算式誤為 〔1＋270％〕，即〔1＋（1＋170％）〕，因此顯屬多核課



徵1個「標準單價」；卻未有法律明確授權依據，除依行政 程序法第158條規定自屬無效外；依釋字第620號解釋，業已 涉及「稅基」計算之租稅構成要件，已違反租稅法律主義。 3.系爭標的每戶約100多坪之房屋，卻被該處核定高達75,12 5,200元之課稅現值，換算每坪單價約達60多萬餘元，顯已 違反房屋稅條例第11條之立法意旨，除未以房屋之『重置成 本法』為評價外，亦未就『房屋買賣價格減除地價部分』為 之。4.評定作業要點不符房屋稅條例第24條後段規定「由直 轄市政府依房屋稅條例擬訂，報財政部備案」之法定要件。 ㈡評定作業要點第15點之基礎事實，顯已發生情事變更，故 顯無104年度聯席會議決議適用：按臺北市政府103年2月11 日公告，增訂「臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103 年7月起適用）」，查本件係於103年9月17日核發使用執照 。因此，本件核課之房屋構造標準單價，係以103年7月1日 最新調增後之單價為之，已無「標準單價」30多年未調增之 因素。核與100年間初次訂立豪宅加成之際，其基礎事實已 屬不同，顯已發生情事變更，顯無104年度聯席會議決議適 用。㈢評定作業要點第15點之規定，顯已違反比例原則：房 屋稅稅基之計算，係以一項一項累加上來的，須具明確性、 可衡量性，但評定作業要點第15點卻採8項「抽象」規範， 而且一步即暴衝為370％，其是否成就之差異，變成地獄與 天堂之別，完全沒有中間地帶。8項之抽象規範中，未考量 許多高級住宅的要素，在原本評價機制即已計算過；顯屬重 複計算外，亦無合理的「減除」機制。㈣本件就「法人」持 有之房屋，卻比照「自然人」持有三戶以上非自住最高3.6 ％「囤房稅率」核課，顯已違反立法院103年5月20日三讀通 過房屋稅條例第5條之修法意旨：1.法人持有者，不會有「 自住」之概念。因為其自始既無享受自住用1.2％優惠稅率 之可能，故也不應該被反射到相對應最高3.6％「囤房稅率 」之法律邏輯。2.103年11月3日修正公布臺北市房屋稅徵收 自治條例第4條第1項第1款第2目規定，按其持有戶數別，訂 出二戶以下者，每戶均為2.4％，三戶以上者，每戶均為3.6 ％。第3目規定，公有房屋供住家使用者，除法規另有規定 外，一律按1.5％計課，考其立論之法律邏輯，顯與原告主 張之立論基礎相同。因此本件應改按1.5％計課之。3.建設 公司之待售房屋，屬商品存貨之性質，並非囤房。㈤財政部 106年1月13日台財稅字第10500171190號函釋指出房屋稅條 例第5條第1項第1款後段規定，係訂定差別稅率之例示而非 列舉規定，非謂以所有權人持有房屋戶數為唯一依據，若不 具囤房性質，其房屋稅徵收率宜從最低法定稅率1.5%起考量



。而臺北市政府已於106年1月23日修正發布「臺北市房屋標 準價格及房屋現值評定作業要點」高級住宅改採固定比率12 0%加價；給予6年新標準單價緩漲機制，適用103年7月起新 標準單價之房屋自106年7月1日起，以該標準單價按70%計算 ，之後每2年遞增10%，採6年緩漲，依稅捐稽徵法第1條之1 規定，係屬有利於納稅義務人，適用於本件尚未核課確定之 案件等語。原告富邦公司求為判決：訴願決定1、訴願決定2 、原處分1、原處分2均撤銷。原告國聚公司求為判決：訴願 決定3、原處分3均撤銷。
四、被告則以：㈠系爭15戶房屋坐落之系爭社區經臺北市政府都 市發展局於103年9月17日核發103使字第0233號使用執照， 依該使用執照存根記載，建築物構造種類為鋼骨造，總層數 為22層，用途為集合住宅。復依卷附地籍登記資料記載，系 爭15戶房屋中，原告富邦公司所有10戶房屋總面積（含主建 物、附屬建物、公共設施及停車位面積）均大於188坪；原 告國聚公司所有5戶房屋其中4樓、8樓、14樓及19樓房屋總 面積（含主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積）均各 為622.64平方公尺（約188.34坪），21樓房屋總面積為798. 59平方公尺（約241.57坪），15戶均大於80坪。再查臺北市 政府地政局不動產交易實價查詢服務網與被告高級住宅及實 價查詢系統，雖查無系爭15戶房屋之實際交易價格，但查得 系爭社區於101年9、10月間有8筆預售屋交易案件，其建物 移轉面積為227.54坪至247.45坪，交易總價為2億8,660萬元 至3億4,235萬元，經核算平均每坪交易單價約為152.42萬元 ，以此單價計算系爭15戶房屋各戶總價均逾8,000萬元以上 ，符合評定作業要點第15點認定為高級住宅之規定。㈡松山 分處為酌參前開要點第15點規定之8項特徵，於103年11月5 日派員現場勘查並逐項審核結果，審認已具備前開高級住宅 8項特徵，茲就認定情形，分述如下：1.獨棟建築（系爭社 區為1幢1棟地上22層、地下6層共22戶之建物，未與其他建 物或建案相連結。）2.外觀豪華（外觀華麗之設計風格，搭 配高級建材元素，兼顧現代化及獨特之造型表現；並設有豪 華門廳、接待室、及庭院造景等。）3.地段絕佳（位處敦化 南路1段及市○○道○段交叉口，交通便利；鄰近東區商圈， 生活機能極為發達；附近有敦化國小、敦化國中等學校。） 4.景觀甚好（鄰近吉仁公園，基地規劃良善。）5.每層戶少 （1層1戶，戶數單純，隱密性高。）6.戶戶車位（依前開10 3使字第0233號使用執照所載，總計81個汽車停車位，177個 機車停車位，大於總戶數22戶。）7.保全嚴密（設有24小時 保全人員及監視系統。）8.管理週全（有物業管理公司進駐



管理，外來訪客與洽公人員必須登記。）㈢評定作業要點亦 經臺北市政府於103年2月11日修正公告，未超出上開房屋稅 條例第11條第1項規定範圍，無違反租稅法律主義：1.依司 法院釋字第360號、第597號及第620號解釋，在租稅法定原 則下，租稅構成要件固應以法律明定，惟稅基之計算如屬細 節性、技術性質者，自得授權主管機關自行訂定。復按房屋 稅條例第5條及第10條規定，房屋稅稅基已明定為房屋現值 ，而房屋現值則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定 之標準核計而得。不動產評價委員會評定之房屋標準價格， 應以同條例第11條第1項規定之3款基準為依據，並由直轄市 、縣（市）政府公告之。各直轄市及縣（市）政府依同條例 第24條規定，有訂定房屋稅徵收細則之權限。準此，臺北市 政府於103年2月11日修正公告評定作業要點，其中第15點規 定無非依據房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，區分 及規範高級住宅之適用範圍，並定其標準價格，係在上開3 款基準範圍內，核計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符 合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法 定主義，此有最高行政法院104年度4月份第2次庭長法官聯 席會議決議可資參照。2.又房屋稅是基於財產擁有、使用、 收益等功能而徵收之租稅，理論上應按房屋實際價格來課徵 ，而房屋實際價格應包括房屋造價及使用價值，惟現行房地 稅制係採房屋稅及地價稅分離課稅，房地分開評價，有關土 地價值部分，依平均地權條例規定，按土地之公告地價為課 徵地價稅之基準，然而行為時公告地價僅達土地公告現值之 28%，縱以目前調高後之房屋評定現值加上土地之課稅地價 ，仍遠低於房地市場交易價格。㈣各直轄市、縣(市)不動產 評價委員會依房屋稅條例第11條規定訂有「房屋構造標準單 價表」、「房屋折舊率及耐用年數表」、「房屋街路等級調 整率表」，作為核計房屋現值之準據。又該「房屋構造標準 單價表」乃一般原則性規定，是為就不同類型之房屋或個別 房屋之特性及設備等（例如樓層挑高、中央空調、金屬或玻 璃帷幕外牆、游泳池），增減其房屋構造標準單價，以合理 反映其房屋建造成本及使用價值，並為簡化房屋標準價格之 評定及房屋現值之核計作業，臺北市訂有評定作業要點，作 為規範稅捐機關如何適用「房屋構造標準單價表」據以核計 房屋現值。準此，依評定作業要點第5點、第8點、第9點及 第10點規定，就有關增減房屋價值之設備予以增減其房屋標 準單價；另依同要點第15點第2項規定，高級住宅房屋構造 標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計， 是有關高級住宅房屋現值之計算公式如下：高級住宅房屋現



值＝標準單價×（1+街路等級調整率±各加減項之加減率） ×房屋面積×（1－折舊年數×折舊率）×街路等級調整率 。㈤另現行各地方稅捐稽徵機關係以不動產評價委員會評定 之「房屋構造標準單價」、「房屋折舊率及耐用年數」及「 房屋街路等級調整率」（以下稱路段率）作為房屋評定現值 的三大主要因素，有關房屋稅及房屋現值之計算公式如下： 房屋稅＝房屋現值×稅率；房屋現值＝核定單價×面積×（ 1－折舊年數×折舊率）×路段率；一般房屋核定單價＝標 準單價×（1±各加減項之加減率）依上述計算方式，並未 將房屋買賣價格列入房屋評定現值計算公式，自無減除地價 之問題。次按評定作業要點第15點第2項規定，高級住宅房 屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之路段率加成核計，係 考○○○區○○路段之高級住宅價值與其所處路段有緊密關 聯性，按所處路段之路段率加價，以反映其與一般房屋之價 值差異，並無多課徵1個「標準單價」之情事。㈥原告係公 司法人，並不適用「住家用房屋供自住及公益出租人出租使 用認定標準」第2條個人持有自住房屋之規定，且原告持有 臺北市非自住之其他供住家用房屋在3戶以上，是被告依房 屋稅條例第5條第1項、臺北市房屋稅徵收自治條例第4條第1 項及都市更新條例第46條第2款規定，核定系爭15戶房屋按 非自住之其他住家用房屋稅率3.6%減半課徵104年房屋稅， 並無違誤：按司法院釋字第485號解釋、房屋稅條例第5條第 1項各款及財政部依房屋稅條例第5條之授權訂定房屋屬公益 出租人出租使用者之規定，已使法人持有房屋者在符合一定 要件下，亦得享有住家用房屋之優惠稅率；復以臺北市房價 為全國之冠，房價所得比明顯偏高，是臺北市房屋稅徵收自 治條例第4條規定，持有多戶非自住房屋者，提高其房屋稅 稅負，且持有戶數愈多，負擔愈高之持有稅，實係完全體現 憲法之平等權、實質平等原則之規定，更係符合量能課稅及 租稅公平原則。㈦財政部106年1月13日台財稅字第10500171 190號函係就中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會 建議「起造人生產之住家用房屋非屬囤房，得依1.5%稅率課 徵房屋稅」一案，函知各縣市政府，並由各地方政府據以檢 討修正房屋稅徵收自治條例，並無指摘臺北市政府依房屋稅 條例第6條之授權，於臺北市房屋稅徵收自治條例第4條第1 項所訂定之房屋稅徵收率有所違誤，且該條項規定迄今並未 經修正，被告依前揭規定課徵系爭15戶房屋3.6%稅率，於法 有據等語置辯。並聲明求為判決：駁回原告之訴。五、本院之判斷：
㈠按房屋稅條例第2條規定：「本條例用辭之定義如左：一、



房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者 。二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅 房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」第3 條規定：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加 該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」第4條第1項前段 規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。」第5條規定：「房 屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供 自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二 ；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五 ，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持 有房屋戶數訂定差別稅率......。」第6條規定：「直轄市 及縣（市）政府得視地方實際情形，在前條規定稅率範圍內 ，分別規定房屋稅徵收率，提經當地民意機關通過，報請或 層轉財政部備案。」第10條第1項規定：「主管稽徵機關應 依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」第11 條規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事 項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各 種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐 用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情 形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格 減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行 評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。 」第24條規定：「房屋稅徵收細則，由各直轄市及縣（市） 政府依本條例分別擬訂，報財政部備案。」次按臺北市房屋 稅徵收自治條例第4條第1項第1款規定：「本市房屋稅依房 屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：（一）供自 住或公益出租人出租使用者，為百分之一點二。（二）持有 本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下者，每戶均為百 分之二點四；持有三戶以上者，每戶均為百分之三點六。（ 三）公有房屋供住家使用者，除法規另有規定外，一律按百 分之一點五計課。」第8條規定：「房屋稅條例第十一條所 稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第一項第一款至第三 款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等 事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由 臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之，並送臺北市議會備 查。」第14條第3項規定：「本自治條例中華民國103年10月 9日修正條文，自中華民國103年7月1日施行。」至於房屋稅 條例第24條後段規定直轄市擬定之房屋稅徵收細則後報財政 部備案一節，其目的僅在陳報知悉，不具法效性（最高行政 法院99年度判字第1243號判決參照），非房屋稅徵收細則之



生效要件，原告指摘系爭評定作業要點未報財政部備案，不 符法定要件云云，洵屬誤解，核先敘明。
㈡復按臺北市政府103年2月11日公告之評定作業要點第1點規 定：「為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業， 特訂定本要點。」第2點規定：「房屋現值之核計，以『房 屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街 路等級調整率評定表』為準據。『房屋構造標準單價表』之 適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。」第4點 第1項、第2項規定：「（第1項）適用『房屋構造標準單價 表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等，依 建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照 ）所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果 圖為準。但已領使用執照未辦理所有權第一次登記者，以使 用執照所載資料為準；未領使用執照（或建造執照）之房屋 ，以現場勘定調查之資料為準。（第2項）前項房屋總層數 之計算，不包括地下室或地下層之層數；同一使用執照記載 樓層數如有數種且獨立使用者，應分別評定。」第5點規定 ：「下列房屋除依據使用執照（未領使用執照者依建造執照 ）或建物測量成果圖所載之資料為準外，得派員至現場勘查 後，依本要點之規定，增減其房屋標準單價：......（四） 10層樓以上之房屋......。」第8點規定：「房屋樓層之高 度在4公尺以上者，其超出部分，以每10公分為1單位，增加 標準單價1.25%，未達10公分者不計。……。」第9點規定： 「房屋之夾層，地下室或地下層，按該房屋所適用之標準單 價八成核計。……。」第10點規定：「第五點第(一)款至第 (四)款之房屋有下列設備者，按所適用之標準單價另予加價 如下：……(三)金屬或玻璃帷幕外牆：面積超過外牆面積10 %者，加價10%，但地下室或地下層部分不予加價。……。」 第15點規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住 宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元以上，且建物所有權 登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元（不含車位價） 以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：（一）獨棟建 築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每 層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。依 前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐 落地點之街路等級調整率加成核計。第一項之價格，依市場 行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域 之高級住宅市場行情。第一項認定標準，除已依第十四點規 定加成課徵之房屋外，自103年7月1日起實施。」第23點規 定：「本要點報經臺北市政府核定後公告實施。」又財政部



103年11月5日台財稅字第10304636460號令釋規定：「一、 參照房屋稅條例第6條、第9條至第11條及第24條等規定，房 屋稅徵收率及徵收細則均由各直轄市及縣(市)政府自行訂( 擬)定之規定，各地方政府評定房屋構造標準單價時，得視 地方實際情形自行決定其適用原則。二、廢止本部99年2月 26日台財稅字第09800596590號函。」、財政部99年2月26日 台財稅字第09800596590號函釋規定：「主旨：不動產評價 委員會依房屋稅條例第11條第2項規定重新評定房屋構造標 準單價，公告實施前已依原標準單價核計房屋現值之房屋， 是否應依重行評定房屋構造標準單價核計房屋現值乙案。說 明：二、房屋現值之核計以『房屋標準單價』、『折舊率』 及『房屋位置所在段落等級』為準據，而房屋標準單價主要 係反映房屋之建材與人工價格，故不動產評價委員會依房屋 稅條例第11條第2項規定重行評定房屋標準單價，僅適用重 行評定後新建、增建、改建之房屋。」而都市更新條例第46 條第2款規定：「更新地區內之土地及建築物，依下列規定 減免稅捐：......二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年 。」住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第1 條規定：「本標準依房屋稅條例（下稱本條例）第五條第二 項規定訂定之。」第2條規定：「個人所有之住家用房屋符 合下列情形者，屬供自住使用：一、房屋無出租使用。二、 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及 未成年子女全國合計三戶以內。」。
㈢按我國法制對「租稅法律主義」之理解，依釋憲機關向來之 詮釋，並非採用嚴格之「國會保留」，而是依循司法院釋字 第433號解釋之意旨（即解釋理由書第1段所稱「憲法所定人 民之自由及權利範圍甚廣，凡不妨害社會秩序公共利益者， 均受保障。惟並非一切自由及權利均無分軒輊受憲法毫無差 別之保障：關於人民身體之自由，憲法第八條規定即較為詳 盡，其中內容屬於憲法保留之事項者，縱令立法機關，亦不 得制定法律加以限制……，而憲法第7條、第9條至第18條、 第21條及第22條之各種自由及權利，則於符合憲法第23條之 條件下，得以法律限制之。至何種事項應以法律直接規範或 得委由命令予以規定，與所謂規範密度有關，應視規範對象 、內容或法益本身及其所受限制之輕重而容許合理之差異： 諸如剝奪人民生命或限制人民身體自由者，必須遵守罪刑法 定主義，以制定法律之方式為之；涉及人民其他自由權利之 限制者，亦應由法律加以規定，如以法律授權主管機關發布 命令為補充規定時，其授權應符合具體明確之原則；若僅屬 與執行法律之細節性、技術性次要事項，則得由主管機關發



布命令為必要之規範，雖因而對人民產生不便或輕微影響， 尚非憲法所不許。……」）採取層級化保留體系之法律見解 ，依待規範事實之實證特徵，分為「憲法保留」、「絕對法 律保留」、「相對法律保留」及「非屬法律保留」等4類事 項。其中「相對法律保留」事項，本得以依母法授權之「法 規命令」為規範，惟母法授權仍需符合「明確性原則」之要 求，因此釋憲機關又發展出「概括授權」理論（司法院釋字 第402號、釋字第480號、釋字第497號、釋字第606號、釋字 第612號、釋字第643號解釋參照）。「概括授權」理論在稅 法領域之詮釋，則為司法院釋字第480號解釋，其解釋理由 書第1段載明「國家對人民自由權利之限制，應以法律定之 且不得逾必要程度，憲法第23條定有明文。但法律內容不能 鉅細靡遺，一律加以規定，其屬細節性、技術性之事項，法 律自得授權主管機關以命令定之，俾利法律之實施。行政機 關基於此種授權，在符合立法意旨且未逾越母法規定之限度 內所發布之施行細則或命令，自為憲法之所許，此項意旨迭 經本院解釋在案。惟在母法概括授權情形下，行政機關所發 布之施行細則或命令究竟是否已超越法律授權，不應拘泥於 法條所用之文字，而應就該法律本身之立法目的，及其整體 規定之關聯意義為綜合判斷。……」。至於釋憲機關在稅法 領域對技術性及細節性事項之詮釋，向來採取「反面理論」 ，每以「憲法第19條規定人民有依法律納稅之義務，係指國 家課人民以繳納稅捐之義務或給予人民減免稅捐之優惠時， 應就租稅主體、租稅客體、租稅客體對租稅主體之歸屬、稅 基、稅率、納稅方法及納稅期間等租稅構成要件，以法律或 法律具體明確授權之法規命令定之；若僅屬執行法律之細節 性、技術性次要事項，始得由主管機關發布行政規則為必要 之規範。」等文字來描述（司法院釋字第705號、釋字第700 號、第625號解釋），隨即直接指明那些事項非屬細節性、 技術性事項（司法院釋字第650號、釋字第657號解釋參照） 。但正面為認定者，到目前為止，則僅有司法院釋字第438 號解釋，直接認為「佣金之認定與舉證方式屬細節性、技術 性次要事項」。而房屋稅條例第24條即明定「概括授權」各 地方縣市政府分別制定不同之「房屋稅徵收細則」，並報財 政部備案。臺北市政府依此授權而制定之臺北市房屋稅徵收 自治條例第8條復明定「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準 價格，稽徵機關應依同條第1項第1款至第3款規定房屋種類 等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率『等事項』調查擬 定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府 （以下簡稱市政府）公告之。」則臺北市房屋稅徵收自治條



例第8條規定內容，乃是房屋稅條例第11條第1項各款稅基量 化規定之具體化，依該具體化規定，臺北市政府可按臺北市 之實際情況，參酌房屋稅條例第11條第1項第1款及第3款之 因素，按房屋結構及地理區域分為「高級住宅」及「一般住 宅」二類住宅。而上開系爭作業要點正屬執行該具體化規定 之行政規則，所規範者則屬執行臺北市房屋稅徵收自治條例 第8條之「技術性」及「細節性」事項，自屬處理本案之適 格法規範（最高行政法院103年度判字第473號、第472號、 第471號判決參照）。
㈣查原告富邦公司所有位於都更地區之系爭10戶房屋，及原告 國聚公司所有之系爭5戶房屋，均領有103使字第0233號使用 執照（屬都市更新案件），依該使用執照記載其興建之構造 種類為鋼骨造（即鋼筋混凝土以上構造等級）之地上22層、 地下6層共22戶之建築物。復依地籍登記資料記載，富邦公 司系爭10戶房屋總面積（含主建物、陽台、公共設施及停車 場面積），及國聚公司系爭5戶房屋總面積，均大於80坪。 依被告高級住宅及實價登錄查詢系統查詢結果，雖查無系爭 15戶房屋之實際交易價格，惟同一建築物之8戶房屋，於101 年9月至10月之成交紀錄金額分別為總價2億8,660萬元至3億 4,235萬元不等，建物總面積227.54坪至247.45坪不等，平 均每坪單價152萬4,200元。以該平均每坪單價核算，系爭15 戶房屋房地總價均各已逾8,000萬元。復經松山分處於103年 11月5日派員至現場進行勘查，參酌高級住宅8項特徵逐項進 行評估結果，共符合8項特徵，分別為1.獨棟建築：未與其 他建物或建案相連結。2.外觀豪華：建築設計華麗，具設計 風格；採用高級建材；具有特殊設施，豪華門廳及庭院造景 等3.地段絕佳：位處市○○道、敦化南路一段交叉口，交通 便利；鄰近東區商圈，生活機能極為發達。4.景觀甚好：鄰 近吉仁公園、林蔭大道，有特殊造景、花園、水池等，基地 規劃良善。5.每層戶少：1層1戶（戶數單純，隱密性高）。 6.戶戶車位：使用執照登記車位數大於或等於戶數（汽車車 位81個，車位數大於戶數22戶）。7.保全嚴密：設有24小時 保全人員及監視系統。8.管理周全：有物業管理公司進駐管 理，外來訪客及洽公人員須登記。有地籍資料查詢（原處分 卷1第39頁至第54頁、原處分卷2第44頁至第55頁及原處分卷 3第28頁至第40頁）、103使字第0233號使用執照（見原處分 卷1第26頁至第30頁；卷2第34頁至第38頁；卷3第8頁至第27 頁）、松山分處新建房屋設籍乙種查簽表（見原處分卷3第1 12-113頁）、高級住宅處理意見表（見原處分卷1第55-56頁 ；卷2第52-53頁；卷3第114-115頁）、採證照片48幀（見原



處分卷1第57-63頁）及被告高級住宅及實價登錄查詢系統查 詢畫面（見原處分卷1第64頁至第70頁）等影本附卷可憑。 被告依上開評估結果，審認系爭15戶房屋符合評定作業要點 第15點認定為高級住宅之規定，爰依上開規定按系爭15戶房 屋坐落地點之街路等級調整率加成核計其房屋構造標準單價 ，計算房屋現值，並依房屋稅條例第5條第1項第1款、臺北 市房屋稅徵收自治條例第4條第1項第1款第2目及都市更新條 例第46條第2款規定，核定按非自住之其他住家用稅率3.6% 減半課徵104年房屋稅，其中12戶各為101萬4,190元；2戶12 0萬3,271元；1戶99萬5672元，揆諸前揭規定及說明，經核 於法並無不合。
㈤原告主張評定作業要點第15點之規定，違反房屋稅條例第11 條第1項之規定，而違反租稅法律主義及比例原則云云；惟 按「房屋稅係依房屋現值按規定之稅率課徵，房屋現值則由 主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得（ 房屋稅條例第5條、第10條參照）。不動產評價委員會評定 之房屋標準價格，應以同條例第11條第1項規定之3款基準： 『一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各 類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之 商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房 屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。』為依據，並由直轄 市、縣（市）政府公告之。各直轄市及縣（市）政府依同條 例第24條規定，有訂定房屋稅徵收細則之權限。準此，臺北 市政府於100年1月24日修正公告臺北市房屋標準價格及房屋 現值評定作業要點，其中第15點第1項規定：『房屋為鋼筋 混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列8項標準，為高 級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等 級調整率加成核計：（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三） 地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（ 七）保全嚴密（八）管理週全。』無非依據房屋建材及其他 影響房屋交易之價格因素，區分及限制高級住宅之適用範圍 ，並定其標準價格，係在上開3款基準範圍內，核計房屋現 值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨 意，無違法律保留原則及租稅法定主義。」業經最高行政法 院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議著有決議在案。而 103年2月11日修正後之評定作業要點第15點：「（第1項） 房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定 房地總價在8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80 坪以上或每坪單價100萬元（不含車位價）以上者，得酌參 下列特徵，認定為高級住宅：(一)獨棟建築(二)外觀豪華(



三)地段絕佳(四)景觀甚好(五)每層戶少(六)戶戶車位(七) 保全嚴密(八)管理週全。（第2項）依前項認定為高級住宅 者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調 整率加成核計。（第3項）第1項之價格，依市場行情定之； 如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅 市場行情。（第4項）第1項認定標準，除已依第14點規定加 成課徵之房屋外，自103年7月1日起實施。」比較修正後之 評定作業要點第15點第1項、第2項與修正前評定作業要點第 15點第1項規定內容可知，前者乃是後者分成兩項，並在第1 項增列「用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元以 上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬 元（不含車位價）以上者」之規定。至於本件爭執所在之經 認定為高級住宅者，「其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落 地點之街路等級調整率加成核計」規定，兩者並無不同（最 高行政法院106年度判字第1號判決參照）。因此，最高行政 法院決議自亦適用於修正後之評定作業要點第15點第1項及 第2項規定，亦即該等規定無違法律保留原則及租稅法定主 義。準此，可知房屋稅之稅基量化，除時間因素外，應斟酌 建物本體之設計及其結構建材，以及建物所座落之地理區域 。易言之，若經認定為「高級住宅」，其對應之稅基量化調