所有權移轉登記
臺灣新北地方法院(民事),訴字,99年度,2496號
PCDV,99,訴,2496,20110426,2

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2496號
原　　　告　一路發國際事業股份有限公司
法定代理人　楊清雲
訴訟代理人　楊廣明律師
被　　　告　彭琇惠
訴訟代理人　范惇律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於中華民國100 年
4 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時係依民法第179 條規定，請 求被告應將其所有坐落新北市○○區○○段0000-0000 地號 土地（權利範圍1,000,000 分之1,433 ）及其上同段00000- 000 建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路193 號6 樓之 5 （權利範圍全部）、共有部分00000-000 建號建物（權利 範圍1,000,000 分之1,950 ）、共有部分00000-000 建號建 物（權利範圍1,000,000 分之577 ）（下稱系爭房地）移轉 移轉於原告（原告雖另併依民法第263 條準用第259 條規定 為上開請求，惟民法第263 條並無準用第259 條關於解除契 約回復原狀之規定，故原告此部分法律見解有誤，不得作為 請求之依據），嗣於99年11月29日以民事準備書狀追加民法 第767 條（應係第1 項）規定為請求權基礎（即訴訟標的） ，被告雖不同意原告此部分之追加，惟核原告所為上開追加 ，係基於本件請求之同一基礎事實，依照前揭規定，應予准 許（按原告再於100 年3 月3 日以民事準備書狀㈢暨更正聲 明狀，追加備位聲明部分，並非合法，另以裁定駁回）。二、原告主張：
㈠原告之法定代理人楊清雲與被告原為夫妻，民國99年7 月2 日離婚，原就借名登記於被告名下之新北市○○區○○街42 3 巷33弄25號5 樓之房地（下稱中和房地）約定賣出扣除貸 款後，楊清雲再支付被告新臺幣（下同）50萬元，其餘賣得 價金全歸楊清雲所有；另由原告借名登記於被告名下之系爭 房地應返還移轉於原告。但事後被告卻以未記載於離婚協議 書為由拒不移轉登記予原告，經原告屢次催討均置之不理。 ㈡查97年6 月間，因楊清雲本人有債務官司及為充實原告公司 營運所需資金，先將原屬楊清雲所有之中和房地過戶予被告



名下，再以原告所有之貨車向日盛租賃公司貸款300 萬元， 並借用被告之玉山銀行帳戶（帳號：0000000000000 ）（下 稱系爭被告玉山銀行帳戶）將其中200 萬元匯入；98年2 月 18日，原告公司借用被告名義購買系爭房地，總價為315 萬 元，貸款252 萬元，其餘自備款皆由原告公司所支付，其中 50萬元由系爭被告玉山銀行帳戶支應，並由原告公司支付3 萬元作為訂金，同年4 月17日之交屋現金尾款40,939元亦同 ；98年6 月間，復以中和房地向匯豐銀行貸款190 萬元，其 中120 萬元匯入原告公司，其餘並用於日後出租系爭房地所 需之裝潢款項，且陸續貸款由原告公司支付，及以被告名義 將系爭房地出租他人來支付，故系爭房地自訂金之支付迄交 屋之尾款、出租前所需之裝潢費用，以至各期貸款之繳納皆 由原告為之，被告並未曾支出任何金錢款項，僅係原告公司 借名登記之名義人，被告於98年間皆在原告公司工作，並無 能力購買系爭房地，原告爰以起訴狀繕本之送達被告，而為 終止借名登記之意思表示。
㈢又本件兩造間就系爭房地所成立之關係有所爭議，亦有成立 「信託契約」之可能，是原告再以99年11月29日民事準備書 狀之送達被告作為終止信託關係或委任關係之意思表示，則 兩造間之信託關係或委任關係既經終止，被告已無使用系爭 房地之合法權源，原告得本於民法第179 條不當得利及同法 第767 條物上請求權之規定，請求被告將系爭房地之所有權 移轉登記予原告。
㈣併為聲明：被告應將其所有之系爭房地移轉登記予原告。二、被告則抗辯：
㈠原告主張與被告就系爭房地成立借名登記契約，僅係借被告 名義登記。惟被告否認兩造間有何借名登記關係存在，且亦 否認與前夫楊清雲間就中和房地或系爭房地有何借名契約之 存在，並否認於99年7 月與原告法定代理人楊清雲離婚時， 曾承諾返還借名登記之系爭房地予原告之事實。原告就此等 有利於己之事實，應由其負舉證責任，否則即應駁回原告之 請求。
㈡原告所提單據及憑證未能證明購入系爭房地之價金，全係由 其支付，亦不足證明兩造間有借名登記之意思表示合致： 原告主張造就系爭房地成立借名登記契約時，僅以：購買系 爭房地之自備款係由原告公司於97年6 月以貨車貸款300 萬 元後借用被告玉山銀行帳戶匯入其中200 萬元，98年2 月18 日再由該借用帳戶匯出50萬元支付頭款，同年4 月17日交付 尾款現金40,939元，嗣再以中和房地貸款190 萬元其中120 萬元匯入原告公司陸續支付購屋後所有裝潢及貨款，及被告



僅於原告公司工作並未曾支出過任何金錢云云。惟查，細究 原告所提購買資金之單據，不能證明該等購屋款項係原告所 支付，分述如下：
⒈自備款50萬元部分：
系爭被告玉山銀行帳戶為被告私人帳戶，被告之薪資、生 活費及信用卡轉帳等皆由該帳戶支應，該帳戶固曾於97年 6 月17日受原告公司匯入200 萬元，惟此係因原告公司為 被告與前夫楊清雲所共同經營之事業，因係家族企業，公 司資金之匯入有時係為支付家庭生活等雜項開銷，非必出 於原告所稱係為購置系爭房地之自備款所為，且原告所稱 自備款50萬元係由其支付且來自借用系爭被告玉山銀行帳 戶，並未舉證以實其說，遍查該帳戶資料亦無於98年2 月 18日支出50萬元之事實，故原告主張支付50萬元自備款並 無證據可佐，自非可採信。
⒉訂金3 萬元及尾款40,939元部分：
此部分原告亦無提出支付之憑證以實其說，並與買賣契約 上載明由出賣人向買受人彭琇惠收取訂金及尾款等款項之 記載不符，是原告此部分主張，亦屬乏據。
⒊貸款部分：
①中和房地係楊清雲於97年7 月7 日贈與被告，被告受贈 後即保有所有權狀，亦由被告管理使用並出租他人中， 自屬被告所有之不動產，絕非原告所稱該中和房地亦係 借名登記被告名下，且98年6 月被告以中和房地向匯豐 銀行貸款190 萬元，亦係由被告任法定清償義務人及抵 押人，是該190 萬元之資金非來自原告公司或其法定代 理人楊清雲，原告不能以此證明陸續貸款即由原告支付 ，更不能據此證明兩造間即為借名登記之關係。 ②又系爭房地於98年4 月7 日設定最高限額305 萬元抵押 權予上海銀行，約定貸款期限自98年4 月7 日起至128 年4 月2 日止，該抵押權設定義務人及所涉債務人既明 確登記為被告，並非原告，亦即該貸款之法定清償債務 人係被告，且貸款之本息亦由被告所有之上海銀行帳戶 內金錢按月扣繳支付。原告公司縱曾於98年5 月6 日有 匯款12,844元入被告上海銀行帳戶，惟充其量僅可認原 告公司代被告清償上開貸款債務一期而已，亦不能證明 系爭房地之貸款或購屋款全由原告支付之事實。此外， 原告亦無提出其他堪以證明該貸款債務之清償均係來自 原告之金錢所支付之證據，自不能單憑1 張匯款單即能 證明原告出資購買系爭房地，更遑論兩造間有借名登記 關係之存在。




㈢又查，系爭房地係由被告向麗富都建設股份有限公司所購， 並由被告申報契稅，且系爭房地之所有權狀正本始終由被告 保管中，而非原告，與借名登記契約仍由真正所有權人保管 所有權狀之慣例不符，又系爭房地購入後事實上均由被告管 理中，並出租第三人收取租金，亦與借名登記契約之管理、 使用、處分權仍屬真正所有權人之要件不符，是原告主張其 為系爭房地之真正所有權人，尚難認為真實。
㈣末查，被告與前夫楊清雲於結婚後，並無以契約訂立夫妻財 產制，依民法第1005條規定，以法定財產制為其夫妻財產制 ，故2 人於99年7 月1 日簽訂離婚協議書時，即約定：除就 女方之婚後財產中和房地雙方協議出售，扣除貸款後餘額由 女方取得50萬元外，其餘夫妻2 人於婚姻關係存續中所取得 之財產及債務（包含被告所有之系爭房地，以及原告之法定 代理人楊清雲所有之新莊區○○路中慶巷25號12樓房地均係 夫妻2 人於婚姻關係存續中所取得之婚後財產）「與對方無 關，財產亦個人歸各自所有，雙方並拋棄對對方之剩餘財產 分配請求權」，顯見離婚當時已將夫妻2 人於婚姻關係存續 中所取得之婚後財產之歸屬，不論登記於何人名下，均於離 婚時予以理清，並均拋棄剩餘財產分配請求權，故有關系爭 房地之財產，亦一併於離婚協議書訂其歸屬，倘果真系爭房 地為原告借被告之名義登記，楊清雲同時身為原告公司之法 定代理人，自應於協議書中將系爭房地之借名關係訂明或提 出釐清，或雙方就系爭房地之貸款債務離婚後應由何人負擔 為約明才是，惟上開離婚協議書中並未見就系爭房地有此約 定，益證是時夫妻2 人皆不認為系爭房地係出於原告公司借 名登記所致，否則離婚協議書不會如此約定，是原告主張終 止借名登記之委任，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記 予原告，即屬無據。至原告嗣再主張其與被告間存在信託關 係存在一節，關於其信託登記之目的，原告並未說明或舉證 ，僅略以「97年6 月間因楊清雲本人有債務官司及為充實原 告公司之營運資金」，嗣又稱「原告公司97年間涉有訴訟官 司」，惟上開皆說明原告法定代理人楊清雲贈與中和房地予 被告之理由，非直接為原告主張本件系爭房地之信託目的， 且原告原主張「借名」關係，現又變更為「信託」關係，顯 見原告分不清楚究屬信託或借名登記關係，難謂兩造間業已 成立借名或信託關係。
㈤併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、查本件系爭房地於98年4 月7 日以買賣原因，登記被告為所 有權人，同日以被告名義向上海銀行設定本金最高限額305 萬元之抵押權，及原告法定代理人楊清雲於97年7 月7 日將



其所有之中和房地以贈與原因移轉登記予被告，暨被告與楊 清雲於99年7 月1 日簽訂離婚協議書，翌日（2 日）向戶政 機關為離婚登記等情，有系爭房地之土地及建物登記謄本、 土地及建物所有權狀影本、中和房地之土地登記申請書影本 、契稅繳款書影本、土地增值稅不課徵證明書影本、土地及 建築物所有權贈與移轉契約書影本、財政部臺灣省北區國稅 局贈與稅不計入賭與總額證明書影本、離婚協議書影本、戶 籍謄本在卷可稽（見本院卷㈠第8 至11頁、第34頁、第52至 53頁、第58至67頁），並為兩造所不爭執，自堪認此部分事 實為真實。
五、原告主張系爭房地係其借用被告名義所購買，自訂金之支付 迄交屋之尾款、出租他人前所需之裝潢費用，以至各期貸款 之繳納皆由原告為之，被告未曾支出任何金錢款項，僅係原 告公司借名登記之名義人，兩造間僅存有借名登記關係，或 僅有信託關係之存在，原告先以起訴狀繕本之送達被告為終 止借名登記之意思表示，嗣再以99年11月29日民事準備書狀 之送達被告作為終止信託關係或委任關係之意思表示，被告 已無使用系爭房地之合法權源，原告得本於民法第179 條及 同法第767 條規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記 予原告等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277 條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主 張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則 須就其所主張之事實負舉證責任，最高法院86年度台上字第 891 號判決要旨可資參照。而房屋及土地登記名義人即為該 房地之所有權人，乃社會通念之常態事實，登記名義人非房 地之實際所有權人，則為變態事實，故主張房地為借名關係 或信託關係者，自應就該借名或信託關係之變態事實，負舉 證責任。
㈡原告雖主張：其借用被告名義購買系爭房地，總價為315 萬 元，貸款252 萬元，其餘自備款皆由原告公司所支付，其中 50萬元係由其借用之系爭被告玉山銀行帳戶支應，並由原告 公司支付3 萬元作為訂金，同年4 月17日之交屋現金尾款40 ,939元亦為原告支付云云。惟有關系爭房地之訂金3 萬元及 尾款40,939元部分，被告否認係由原告支付，原告亦未能舉 證證據證明上開款項確係由其所支付；另有關購屋款中之50 萬元係由系爭被告玉山銀行帳戶支應部分，被告非但否認有 借上開銀行帳戶予原告使用之事實，且本院依原告之聲請， 向玉山銀行北新莊分行調取系爭被告玉山銀行帳戶之交易明



細表（見本院卷㈠第187 至216 頁）後，原告亦無法舉出並 證明其中何筆款項為其所稱之支付購屋款50萬元，是原告此 部分主張尚難認為真實。
㈢原告又主張：97年6 月間，因楊清雲本人有債務官司及為充 實原告公司營運所需資金，先將原屬楊清雲所有之中和房地 過戶予被告名下，再以原告所有之貨車向日盛租賃公司貸款 300 萬元後，將其中之200 萬元匯入其借用之系爭被告玉山 銀行帳戶云云，並提出原告公司轉帳傳票及玉山銀行取款憑 條影本為證（見本院卷㈠第12至15頁）。然此僅能證明原告 公司曾將其所有貨車貸款所得款項中之200 萬元匯入系爭被 告玉山銀行帳戶之事實，尚難以之證明系爭被告玉山銀行帳 戶即為原告公司借用之帳戶，並進而證明前述部分購屋款為 原告公司所支付；況原告公司匯款200 萬元至系爭被告玉山 銀行帳戶，原因可能有多端，被告抗辯「原告公司為家族公 司，公司資金之匯入有時係為支付家庭生活等雜項開銷」一 節，衝情亦有其可能性，是要難以此匯款200 萬元之事實， 而認定系爭房地即為原告所購買，而僅借用被告名義登記， 故原告上開主張亦非可採。
㈣原告復主張：98年6 月間，原告以中和房地向匯豐銀行貸款 190 萬元，其中120 萬元匯入原告公司，其餘並用於日後出 租系爭房地所需之裝潢款項，且陸續貸款由原告公司支付， 及以被告名義將系爭房地出租他人來支付云云，並提出萬泰 銀行匯款申請書、玉山銀行匯款申請書影本為證（見本院卷 ㈠第16至17頁）。然被告亦否認中和房地為原告公司法定代 理人楊清雲借用其名義登記，且依上開中和房地之土地及建 物登記謄本所載，中和房地係於97年7 月7 日以贈與原因移 轉登記予被告，而於98年6 月間，以中和房地向匯豐銀行設 定抵押貸款190 萬元之借款人及抵押人為被告，亦為原告所 不爭執，是亦無充分證據證明中和房地亦為原告法定代理人 楊清雲所有借用被告名義登記，及系爭房地所需裝潢款項， 與其後陸續貸款均由原告公司所支付，是原告此部分主張亦 屬無據，不足採取。
㈤原告再主張：系爭房地於98年3 月間買賣成交前，原告公司 之法定代理人楊清雲曾與被告於MSN 對話時談及：「Judy（ 即被告）問: 不急用錢。Eddie Yang（楊清雲）答：是嗎。 。Judy（即被告）問：不過那房子（即系爭房地）萬一成交 怎麼辦？Eddie Yang（楊清雲）答：我從公司轉的....就是 怕房子成交....」，以上對話，除證明購買系爭房地所需資 金係由原告公司所支付外，更證明被告並無購買系爭房地之 能力，被告僅僅只是人頭，否則被告果真有能力購買系爭房



地，又何必害怕系爭房地成交，益證原告公司確實借用被告 之名義購買系爭房地，資金及貸款亦由原告公司支付云云， 並提出MSN 對話資料1 紙為證（見本院卷㈠第224 頁）。惟 被告否認上開MSN 對話資料形式上之真正，且縱令為真，然 觀諸上開MSN 對話資料，並無記載楊清雲與被告間討論系爭 房地借名或信託登記之問題，亦無關於購屋資金及房屋貸款 由原告公司支付之記錄，故亦難以上開對話內容遽認本件原 告主張之事實為真實。
㈥原告另再聲請訊問證人董憲成、張席瑋（即代銷系爭房地之 信義房屋仲介股份有限公司職員），用以證明系爭房地為其 所購買云云。而證人張憲成係到庭證稱：「（問：是否在信 義房屋仲介股份有限公司任職？）是的。是在公司的代銷部 門，職位是執行協理，業務是做開發個案及現場業務管理。 （問：是否負責房屋買賣的仲介？）我沒有負責。房屋買賣 仲介是我們公司的一般業務員負責。（問：本件房屋新北市 ○○區○○路193 號6 樓之5 （九揚歐洲之星），是否你們 公司仲介買賣成立？）是的。（問：本件仲介買賣你有無參 與？）沒有。（問：本件當時仲介買賣的過程你是否知悉？ ）都不知道。是業務員張席瑋才知情。」等語；證人張席瑋 則到庭證稱：「（問：是否任職於信義房屋仲介股份有限公 司？是的。我是在總公司的代銷部門，我是擔任業務員，職 務內容是介紹房屋買賣，亦即仲介。（問：新北市○○區○ ○路193 號6 樓之5 （九揚歐洲之星）房屋買賣是否你負責 仲介成立？）是的。（問：是否有親自到這間房屋看過？） 有。（問：是否記得當初這件仲介買賣的過程？）一開始是 楊先生，名字我不記得了，他到我們的銷售現場看房子，中 間過程楊先生和被告都有一起來看過幾次，但談房屋價格的 過程都是跟楊先生談的，後來房子是登記在被告名下，我們 的服務都是到簽約完成就告一段落。（問：這段過程你有無 去過原告公司？）我曾經去過，據我所知該公司是楊先生與 被告一起共同經營的公司，因為我去的時候他們兩位都有在 場，所以我的認知是他們兩位共同經營的公司。（問：與賣 方的談判過程是何人參與？）我們賣方是建設公司，所以都 沒有碰頭。買賣過程接洽、談判都是跟我們公司接洽，楊先 生與被告都有。（問：本件房屋簽約時有哪些人在場？）我 們公司的代銷人員、楊先生及被告都有在場。賣方是建設公 司，他們一般是不會在場，他們是委託我們，故與一般房屋 仲介不同。（問：當場為何會決定登記為被告名義？）我不 知道。（問：本件房屋訂金及頭期款是何人繳納？）我沒有 特別的印象。（問：有沒有一開始要登記給楊先生，然後後



來才改登記給被告的情形？）我沒有印象，因為有一段時間 了。（問：被告是何時才出現？是在一開始看房子還是後來 幾次？）我印象中是後來幾次。至於總共來幾次我已經不記 得了，我只記得第一次是楊先生自己去的。（問：被告是用 何種方式與你接洽的？）他都是跟楊先生一起出現的，被告 沒有單獨跟我見面過。（問：在接洽與談價錢的過程中，被 告有發表什麼言論或其他言詞嗎？）談洽過程都是跟楊先生 談。被告在旁邊沒有特別做什麼。（問：去過原告公司幾次 ？）我印象中是去過一次。（問：去原告公司那次是否就是 簽約？）沒有印象。（問：簽約的地點是在哪裡？）應該是 在現場的接待中心，也就是該棟房屋的一樓。（問：你所稱 楊先生是否是在庭的原告法定代理人楊清雲？）是的。」等 語（以上見本院卷㈡第38至40頁），顯見上開證人之證言均 不足以證明系爭房地為原告公司所購買，而借名或信託登記 在被告名下之事實，灼然無疑。
六、綜上所述，原告所提證據並無法證明其為系爭房地之實際所 有權人，僅借名或信託登記為被告名義，則依前揭舉證責任 之說明，本件原告之主張即不能認為真實。從而，原告依民 法第179 條、第767 條之規定，請求被告將系爭房地移轉登 記予原告，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌 ，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
民事第一庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
書記官 黃瀅螢